浅析越秀地产融资模式

1、 浅析越秀地产融资模式作者：彭超作者单位： 中山大学岭南学院 广东广州市摘 要：融资在目前房地产市场竞争激烈的环境下已经成为了房地产企业快速发展、持续增长、提升效益的重要支撑。越秀地产是一家综合实力较强的房地产综合开发运营管理企业，于1992年在香港联合交易所上市，市场化程度较高。依托其控股股东广州越秀集团有限公司强大的实力和金融产业资源，以及自身境内外的融资渠道和旗下越秀房地产投资信托基金的成功运作，采取了较为广泛的房地产融资模式，值得学习借鉴。关键词：越秀地产 房地产 融资 房地产投资基金 一、越秀地产的发展情况简介越秀地产股份有限公司（股份代号：00123.HK，以下简称“越秀地产”）是

2、广州越秀集团有限公司（以下简称“越秀集团”）控股的香港上市企业，越秀地产于1992年12月在香港联合交易所上市，是当时第九家在香港上市的中资红筹公司。越秀地产的主要股东广州越秀集团有限公司是隶属广州市人民政府国有资产监督管理委员会管理的大型国有企业。越秀地产是集规划设计、开发建设、监理咨询、中介服务、物业管理等产业链环节于一体，住宅开发与商业地产运营并重的综合性房地产发展商。2015年越秀地产总资产1120亿元，营业收入221亿元，全年完成合同销售金额248亿元，是一家综合实力较强的房地产综合开发运营管理企业。截止年底，越秀地产的公司架构如下图所示：二、开展房地产金融业务的主要优势（一）控股股

3、东强大的实力和金融产业资源越秀集团1985年在香港成立。历经30多年的发展，特别是近年来的调整优化，越秀集团逐步确立了以房地产、金融、交通基建等三大现代服务业为核心产业的“3+X”产业体系。截至2015年底，越秀集团注册资本金约113亿元人民币，总资产约3421亿元，营业总收入约338亿元，是广州市资产规模最大、总体经济效益位居前列的国有企业集团，公司的各项业务发展也得到了广州市政府的大力支持。越秀集团旗下控有越秀地产（00123.HK）、越秀交通基建有限公司（01052.HK）、越秀房地产投资信托基金（00405.HK）和创兴银行（01111.HK）等四家香港上市公司（基金），是一家市场化和

4、资本化程度较高的集团公司。2016年，上市公司广州友谊成功收购广州越秀金融控股集团有限公司100%股权，名称正式变更为“广州越秀金融控股集团股份有限公司”，成为国内首个地方金控上市平台。 截止目前，越秀集团已经发展了银行、证券、产业基金、融资租赁、担保、小额贷款等金融业务，初步形成了以银行+证券为核心的综合金融产业发展模式。越秀集团强大的实力、金融产业资源为越秀地产融资模式的多样化和创新提供了支撑。（二）香港上市公司的发展架构 越秀地产早在1992年12月便在香港联合交易所上市，香港上市为企业的发展奠定了良好的发展基础，上市公司的发展架构具有以下优势：首先，可以通过公开发行股票进行融资扩大经营

5、，引入股本资金，降低企业的融资成本和负债率；其次，香港的资本市场较内地成熟，与国际资本市场结合更紧密，有利于越秀地产充分利用境外低成本资金发展国内业务，实现境内外的资本联动；第三，香港上市有助于越秀地产提升公司的国际知名度和企业品牌形象的塑造，越秀地产是摩根士丹利资本国际中国指数成分股，越秀地产旗下越秀房托则入选了标普全球房托基金指数、彭博亚洲房托基金指数股和汤森路透、全球地产研究院、亚太房地产协会联合指数。第四，越秀地产通过在香港上市有利于规范企业的管理和制度，释放企业企业活力和创新，避免了早期国有企业行政化色彩浓厚和体制僵化的约束。三、融资模式（一）供股供股即公司发行新股票让现有股东按持股

6、比例认购，筹集资金增加公司股本。2014年月，越秀地产以供股方式，按合资格股东每持有100股现有股份获配发33股供股股份的基准，以每股股份1.25港元的认购价，发行约31亿股股份，获得4.19倍的超额认购，筹集了约38亿元港币。本次供股主要用于改善越秀地产的财务状况，增加营运资金以及为未来扩张发展提供资金。（二）银行贷款和发行债券银行贷款是指企业向银行或其他非银行金融机构借入的、需要还本付息的款项。发行债券是指企业直接向投资者发行承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。近三年越秀地产银行贷款和债券融资的规模如下表所示：年份以人民币结算（单位：人民币亿元）以美元结算（单位：人民

7、币亿元）以港币结算（单位：人民币亿元）合计（单位：人民币亿元）2013103.55 61.52 73.58 238.65 2014137.88 60.31 122.40 320.59 2015177.75 70.65 133.24 381.64 数据来源：越秀地产年报截止到2015年底，越秀地产以人民币计价的银行贷款和债券占公司总的借款金额的47%，以美元和港币计价的银行贷款和债券占公司总的借款金额的53%，总体贷款和债券的规模呈现逐年上升。近三年越秀地产银行贷款和发行债券占总借款的比重以及当年的利息支出和实际借贷平均年利率如下表所示：年份银行贷款比例发行债券比例利息支出（单位：人民币亿元）实

8、际借贷平均年利率201379%21%15.20 5.59%201478%22%15.33 5.07%201581%19%18.61 4.95%数据来源：越秀地产年报越秀地产近三年银行贷款与发行债券的比重保持在8：2左右，随着融资规模的扩大，越秀地产每年的利息支出呈现增长的趋势，同时由于境内借款的利率下调，公司实际借贷平均年利率逐年下降。（三）预收房款 预收房款是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，收到买受人支付的定金或者房价款。预收房款在项目竣工前，可用于该项目的投资建设，是房地产开发企业重要的融资渠道。越秀地产近三年的房地产销售额和预收房款情况如下表所示：2013年2014

9、年2015年单位：人民币亿元单位：人民币亿元单位：人民币亿元合同销售金额年报中预收房款金额合同销售金额年报中预收房款金额合同销售金额年报中预收房款金额146113220120249139数据来源：越秀地产年报 随着近三年越秀地产合同销售金额的不断增加，预收房款也不断加大，保障了项目的开发。（四）房地产信托投资基金房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。越秀房地产信托投资基金（越秀房产基金）于2005年12月在香港联合交易所有限公司上市，为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产

10、投资信托基金。越秀房产基金主要投资于公楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的物业。越秀房产基金近三年主要业绩指标如下所示：2013年2014年2015年总资产（人民币亿元）245.50 253.63 293.35 产权面积（万平方米）68.1068.1074.31物业出租率92.59%95.13%97.30%经营收入（人民币亿元）13.71 15.71 17.10 可分派资金（人民币亿元）5.99 6.63 7.04 物业组合白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀新都会、国金中心白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀新都会、国金中心白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、

11、越秀新都会、国金中心、宏嘉大厦数据来源：越秀地产年报 房地产信托投资基金是一种创新的融资方式，在2012年越秀地产将旗下位于广州中央商务区珠江新城的商业综合体广州国际金融中心（以下简称“国金中心”）作价134.40亿元人民币注入越秀房托基金，通过该笔交易大大改善了越秀地产的财务状况。截止到2015年底，越秀地产持有越秀房产基金37.1%的基金份额， 越秀地产通过将自己开发建设的优质商业项目从地产注入越秀房产基金，一方面可以实现优质物业的持续和高水平管理，另一方面将已经在地产平台上证劵化的商业地产项目再次证券化，从而借助资本市场，大大加速商业项目的开发速度和资金的流转速度。（五）房地产基金房地产

12、基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度，房地产基金的发起人(主要是融资方)通过基金架构和交易结构的设计，通常给予投资人固定收益的承诺。越秀地产在2013年开始，尝试与母公司越秀集团相关联的房地产基金合作拿地，在2013-2014年通过与房地产基金合作拿地的项目信息如下所示：序号拿地时间地块位置土地价格（单位：人民币亿元）越秀地产附属公司持有项目公司的股比房地产基金持有项目公司的股比基金要求的年回报率（除税前）一2013.06 浙江省杭州市江干区三堡5.84 20%80%11%二2013.07 广东省佛山市禅城区同济路17.72 20%80%11%三2013.09

13、湖北省武汉市江汉区精武路90.10 8%92%12%四2013.10 广东省广州市萝岗区云埔工业区43.50 10%90%12%五2014.01浙江省杭州市余杭区10.0110%90%12%数据来源：越秀地产年报 通过与房地产基金的合作，越秀地产通过“小股操盘”共撬动约167亿元拿地资金，并承诺在认购期权到期后回购股份。越秀地产通过房地产基金合作拿地，一方面可以将项目融资杠杆放大，另一方面可以降低公司表内的资产负债率，在项目达到预售条件前回购股份，优化财务报表。存在优点的同时，通过房地产基金融资也会构成公司项目实际的融资成本提高，融资成本远高于同期越秀地产通过银行和发行债券的融资成本5.07%

14、至5.59%，可能会降低越秀地产相关项目的销售利润率。（六）融资租赁融资租赁是集融资与融物于一体的新型融资工具，指实质上指通过转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁来进行资金的融通。2015年9月，越秀地产全资附属企业与越秀集团关联的广州越秀融资租赁有限公司签订融资租赁合同，以附属企业持有的机电系统、消防系统、防火门系统、冷气系统等账面价值约5亿元的设备作为租赁资产，租赁期限36个月，交易的年度租息率6.19%，租赁期间应付的租赁利息和交易费用合计约1.07亿元。通过融资租赁业务融资，有助于越秀地产改善融资结构，扩大融资渠道。四、总结越秀地产依托于母公司越秀集团的金融产业资源和香港上市公司的平台，擅长利用境内外的融资平台，多种金融工具进行融资，撬动财务杠杆。房地产融资活动的深度和广度，直接制约着房地产业发展的规模、速度及供应，较强的融资能力有助于房地产企业的发展壮大和效益增加。越秀地产的多渠道、多层次的融资模式值