第二章 房地产价格

1、第三章第三章 房地产价格房地产价格第一节第一节 房地产价格的概念和形成条件房地产价格的概念和形成条件一、房地产价格的概念 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。二、房地产价格的形成条件 (1)有用性； (2)稀缺性； (3)有效需求。 第二节第二节 房地产价格的特征房地产价格的特征 一、地价与一般物品价格的不同 1生产成本不同。 2折旧不同。 3价格差异不同。 4市场性质不同。 5形成时间不同。 6供求变化不同。 二、房地产价格的特征 1房地产的价格受区位的影响很大。 2房地产价格实质

2、是房地产权益的价格。 3房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。 4房地产价格是在长期考虑下形成的,具有趋升性。 5房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。 第三节第三节 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类一、使用价值和交换价值 使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。 二、投资价值和市场价值 某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估

3、计的价值或作出的评价。 而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。 P96三、原始价值、账面价值和市场价值 原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。 账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。 市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。 四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值 (一)成交价格 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 （二）市场价格 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格

4、，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 （三）理论价格 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 （四）公开市场价值 公开市场价值定义为：在自由公开市场上最可能形成的价格。 (五)评估价值 评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。 五、土地价格、建筑物价格和房地价格 (一)土地价格 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。 (二)建筑物价格 建筑物

5、价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 (三)房地价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。 对于同一宗房地产而言，有：(1)房地价格土地价格+建筑物价格；(2)土地价格房地价格一建筑物价格；(3)建筑物价格房地价土地价格。 六、总价格、单位价格和楼面地价 (一)总价格 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。 (二)单位价格 单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位建筑物面积的房地价格。 (三)楼面地价 楼面地

6、价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即： 楼面地价=土地单价/容积率 补地价土地使用者需要补交给政府一笔地价，当：更改原出让土地使用权时规定的用途增加原出让土地使用权时规定的容积率转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产出让的土地使用权期满后续期某宗土地总面积为1000m2，容积率为3，楼面地价为850元/m2,现允许将容积率增加到5，应补地价？七、起价、标价、成交价和均价 起价是指所销售的商品房的最低价格。 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表

7、上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。 均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。八、拍卖价格、挂牌价格、招标价格和协议价格拍卖价：保留价、起拍价、应价和成交价 保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。 起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。 应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。 成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。 基准地价与标定地价基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的

8、土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估，并由县级以上人民政府公布的土地使用权平均价格，对应的使用年限为法定最高处让年限，是土地初始价。标定地价指根据政府管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，是该类土地在该区域的标准指导价格。基准地价是大面积区域的平均价，标定地价是经过微观修正的。基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。实际价格与名义价格一套建筑面积为200m2、价格为5000元/m2的住房，总价为100万，其在实际交易中的付款方式：要求在成交日期时一次付清如一次付清，则给予折扣，优惠3%分期付清，首付50%，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付25万，1.以抵押贷款方式支付，如首付10万，余款在10年内以抵押贷款方式支付第三节 房地价格的影响因素 1）一般因素：对广泛地区的房地产价格水平有影响的因素。 2）区域因素：对某地区的房地产价格水平有影响的因素。 3）个别因素：由于具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素。一般因素社会因素经济因素制度（行政）因素区域因素包括两方面：1）不动产所在区域的自然条件和经济地理位置与一般因素相结合而形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响。主要表现在不同地区间社会经济状况的差异，并由此体现在