项目运作基本程序

1、BT项目运作基本程序一 BT模式概述1、BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，即“建设-移交”。 是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。项目运作通过项目公司总承包、融资，工程验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报。2、常规的融资、投资方式存在重大缺陷，金融资本、产业资本、开发商、建筑企业等行业被人为阻隔，资金缺乏封闭管理，不能形成以项目为核心的有机循环闭合体。3、BT模式可优化资源配置，合理分散风险，BT项目投资巨大，建设周期长，引入社会资本，多方共同承担风险，获取收益。 发展BT模式使产业资本和金融资本全新对接，形成

2、了一种新的融资格局，为政府提供了一种解决基础设施建设项目资金周转困难的融资新模式，为投资方剩余价值提供了新的投资途径，也使银行或其他金融机构获得了稳定的融资贷款利息，是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代经济模式。4、2004年国务院关于投资体制改革的决定中明确规定“放宽社会资本的投资领域，允许社会资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域”，“各级政府要创造条件，利用特许权经营、投资补助等多种形式，吸引社会资本参与社会资本参与有合理回报和一定投资回收能力的公益事业和公共基础设施的建设”。这是BT模式获得发展的政策背景。5、BT项目推行的法律依据（1）中华人民共和

3、国政府采购法第二条“政府采购是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务 BT模式的行为。” （2）建设部关于关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见第四章第七条“鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目，根据业主的要求按照建设转让(BT) 、建设-经营-转让(BOT) 、建设拥有-经营(BOO) 、建设-拥有-经营-转让(BOOT)等方式组织实施。”二 BT项目运作基本程序1、政府应根据当地基础设施建设需要，完成项目立项、项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作。2、政府确定融资模式、贷款

4、金额、偿还资金的计划安排。3、政府通过招投标方式确定投资方，确定投资方应是依法注册成立的国有或私有建筑企业，政府与投资方签订BT投资合同，商定双方的权利与义务，签订BT合同，并将项目融资和建设的特许权转让给投资方。4、银行或其他金融机构根据项目未来的收益情况对投资方的经济等实力情况为项目提供融资贷款。5、投资方组建BT项目公司，在建设期间行使业主职能，对项目进行融资、建设、并承担建设期间的风险。 6、参建各方按BT合同要求，行使权利，履行义务，推动工程项目。7、政府在BT投资全过程中行使监管职能，保证BT投资项目的顺利融资、建设、移交。 8、工程竣工验收。9、投资方有偿将项目移交给政府，政府按

5、约定总价，按比例分期偿还给投资方。三 BT项目运作模式及风险1、BT项目运作模式中一般存在三个主体 （1）项目业主：政府及所属部门指定的机构或公司，负责对项目的项目建设特许权的招标。在项目融资建设期间，业主在法律上不拥有项目，而是通过给予项目一定数额的从属性贷款或贷款担保作为项目建设、开发和融资的支持。在项目建设完成和移交后，将拥有项目的所有权和经营权。 （2）BT投资建设方：BT方通过投标方式从政府获得项目建设的特许权。负责提供项目建设所需的资金、技术，安排融资和组织项目的建设，并承担相应的项目风险。通过招投标方式产生相应的设计单位、施工单位、监理单位和设备、原材料供应商等。 （3）贷款银行

6、或其他相关机构：融资渠道在BT模式中扮演很重要的角色，项目的融资渠道一般是投资方自有资产、银团贷款、政府政策性贷款等。（4）BT项目架构图（此架构特别适于直接施工型BT模式）：勘察设计合同项目业主勘察设计单位政府行政部门工程监理机构招标代理机构其他咨询机构招标代理合同工程监理合同咨询征地拆迁协议BT投资建设方BT投资建设合同项目公司金融机构融资合同法律咨询公司造价咨询公司其他咨询机构咨询合同施工单位施工合同业主对项目公司监督政 府2、BT模式运作的常见两种方式 (1)施工二次招标型BT模式：政府选定仅承担投资职能的投资人(联合体)，由投资人设立具有法人资格的项目公司对BT项目进行融资、建设组织

7、和管理，办理工程建设有关审批手续、通过公开的招投标程序选择施工承包商和材料设备供应商等。这种模式的特点是项目的主要施工承包商要由项目公司另外再通过公开招标程序确定，而不是由政府确定。 (2)直接施工型BT模式：政府选定能够承担项目主体部分施工的投资人(联合体)，投资人设立具有法人资格的项目公司对BT项目进行融资、建设和管理。其特点是项目公司成立后，不再另行选择施工总承包商，而是直接按BT投资建设合同的约定进行施工。这种模式减少了中间一个大的环节，投资人不再把项目转包给施工总承包商，如果投资人和施工总承包商都同时追求施工利润，就会导致项目的建设成本加大，政府的回购价提高。因此，要求承建BT项目的

8、施工总承包商既要有较强的投融资能力，又要有较强的施工能力。此模式中监理单位必须由业主委托。3、BT项目运作风险分析（1）风险较大,有政治、自然、社会、技术等方面的风险。参建各方需增强风险管理的能力，其中：政府的债务偿还是否按合同约定实现？BT投资建设方的融资计划能否在项目实施过程中落实？两者是至关重要的。（2）合理的利润及约定的总价确定比较困难。 （3）目前整个建筑行业对BT模式的认识不够，相关立法工作还处于探索阶段，致使诸多问题无据可依，BT模式常常被滥用，以BT之名行垫资之实，有的在用地、立项、规划等方面违反基本建设程序，等等，以上不规范行为给介BT项目参建各方可能带来巨大风险。4、项目业

9、主方应加强对BT项目抗风险管理（1）BT项目建立的前提是未来政府财政收入的增长，如果政府的财政收入无法支撑BT项目，一味追求形象、业绩工程，便属于盲目扩张固定资产投资规模行为，扰乱国家的宏观建设环境，当无法按期回购已交工的BT项目时，必将极大损害投资人的经济利益。因此BT项目立项时，应根据自身经济实力，社会需要，深入论证，精打细算，合理确定项目规模及开工时间。（2）招标确定投资方时，应严格审查投资方的企业资质，认真核实投资方所融资金的来源、融资能力、经济实力、银行信用等级、财务状况等。防止出现工程拖拉、偷工减料、拖欠工程进度款和农民工工资，甚至出现“烂尾” 工程。项目公司的注册资金一般为项目总

10、投资的35%，（3）勘察、设计单位的确定： 由于基础设施建设复杂、投资大，要求高，工程设计质量和深度直接影响工程造价，为锁定建设成本，BT项目一般采用概算包干形式,如果投资人介入过早将增加双方风险。为减小风险、更好控制工程总投资,政府要认真做好项目可行性论证、方案优化选择、初步设计（概算）、施工图设计（预算），以审定的初步设计概算为控制目标，通过招标选择BT投资单位。 （4）委托工程监理 ：基础设施建设项目建设工艺复杂，且存在大量的隐蔽工程，工程质量控制难度大。特别是直接施工型BT模式项目中，由投资人承担项目施工建设，其特殊身份加大了工程质量控制难度。如果由投资人自行确定监理单位，投资人很可能

11、通过控制监理机构在项目施工中获取不正当利益。为确保工程的质量、成本、进度，监理单位应由政府委托，并由其支付监理费用。（5）BT项目操作上的规范是保证项目成功的关键。应采用FIDIC合同条款签定BT合同，规范双方的行为，明确双方的权利和义务,推行项目法人责任制，对项目资金筹措、建设实施、资产保值增值实行全过程监督，合理降低工程造价和融资成本。（6）政府在法律上不便与投资方形成经济合同关系，应组建一个项目法人或委托咨询中介公司，代表政府行使业主的权利，履行业主的义务，也可聘请专业律师进行全过程把关，提高对项目风险的分析、识别、评价及转移能力。加强对BT项目公司融资进行监管，达成融资协议后，BT项目

12、公司及贷款银行必须持融资合同正本向政府登记备案后方为有效。监督BT项目公司防止融资所获资金用于其他用途，或就已设立质押的内容重复融资。加强对BT项目公司的日常资金运用监管，要求BT项目公司在银行设立工程建设资金专户，并接受政府监管。在项目建设过程中，其专户存款须确保工程款的及时支付，不用于与BT工程无关的其他任何 经济活动。检查监督资金到位和使用情况，要求BT项目公司须按月向政府授权机构提供银行账单等相关资料。为了防止拖欠工程相关单位的工程进度款，BT项目公司须按月向政府授权机构提供工程进度款的支付情况说明，积极防范相当长的建设周期内可能出现的各种风险。5、BT项目开发管理基本程序（接下页）基

13、本程序 可行性研究办理用地手续方案设计监理招投标办理开工手续施工招投标BT投资建设方职责办理建设工程施工许可证，编写建设工程开工申请表，办理工程安全、质量监督手续及开工报告。 全过程管理 直接施工型施工二次招标型组织施工招标项目业主职责办理环境影响评价审查、建设项目核准或备案手续编制可行性研究报告办理土地出让许可、建设用地规划许可证国有土地使用证施工图审查审查项目方案设计编写工程设计招标书设计任务书，与设计单位签订工程设计合同工程设计合同组织监理招标监督 工程竣工验收 工程移交 工程初验 督促施工、监理单位进行竣工验收准备，组织工程验收和工程总结 督促监理单位组织工程初验，施工单位整改BT项目公司移交接收工程设计报建组织、审查初步设计文件 报审初步设计，重点是人防、消防、市政、公安、卫生等 初步设计（概算）施工图设计(预算)(审查合格盖审查章)施工全过程控制提出变更、签证意见变更、签