房地产评估工作中如何识别产权

1、2022-4-23世联版权所有如何识别产权如何识别产权 _估价部估价部 刘丽丽刘丽丽估价部新员工入职系列培训课程2010年1月本课程的主要内容：本课程的主要内容：u识别产权证u不同产权性质的房地产如何评估？u无产权资料如何获取评估所需信息？国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度 登记类型登记类型产权证种类产权证种类合法机构合法机构初始登记土地使用证、大房地产证国土部门/房管部门转移登记分套房地产证变更登记分套房地产证他项权利登记他项权证 ,或在产权证上备注注销登记-u产权证是拥有土地使产权证是拥有土地使用权和房屋所有权的唯用权和房屋所有权的唯一法律

2、凭证一法律凭证u抵押贷款评估必须要抵押贷款评估必须要提供产权证提供产权证产权类型产权类型1 1、市场商品房、市场商品房u商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的房地产。另外，从法律角度分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。u 80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成。产权类型产权类型2 2、非市场商品房、非市场商品房u安居房它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本

3、价、由政府补贴的非赢利性住房。 以成本价向中低收入家庭出售”。 安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房（福利房）、全成本房（福利房）、全成本微利房和社会微利房。 u经济适用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。u优惠或减免地价的房地产高科技用途、协议出让等u军产房军产指中国人民解放军部队的房产，是全民所有制公有房产的一部分。 军产是军队建设或者购买，分给军官们居住的房，这类房产虽然名义上属于军官个人，但房产不能卖给非军队

4、关系的人，即使想卖给军队关系的个人，也要层层批复。u乡产权（集体产权）乡产权房属于国家不承认的一种产权性质，无法办理正式的产权证。一般是指那些由村镇自行开发建设的、没有正式审批手续的房产类型。深圳产权证种类深圳产权证种类产权证名称产权证名称发证机关发证机关颁发时颁发时间间外观外观产权来源产权来源产权性产权性质质转让条件转让条件房屋所有权证同时配有国有土地使用证或征地文件 u深圳市房管局u宝安县u深圳经济特区房地产公司u蛇口工业区物业产权登记处1988年深咖啡色塑料封皮划拨或协议非商品房补地价换证方可转让或抵押 房屋所有权证同时配有集体土地使用证宅基地证或用地批文 集体用地房产，农民宅基非商品房

5、第一代：第一代：深圳产权证种类深圳产权证种类产权证名称产权证名称发证机关发证机关颁发时间颁发时间外观外观产权来源产权来源产权性质产权性质转让条件转让条件房地产证（旧版）u深圳市房管局u宝安区房管局u龙岗区房管局u福田保税区特区1989.1.1宝安1994.1.1龙岗1993.1.1硬皮红色绸面多张内页有偿、转让或购商品房商品房可抵押或转让行政划拨或协议（减免地价）非商品房可抵押，补地价后方可转让第二代：第二代：深圳产权证种类深圳产权证种类产权证名称产权证名称发证机关发证机关颁发时间颁发时间外观外观产权来源产权来源产权产权性质性质转让条件转让条件房地产证u深圳市国土局u深圳市产权登记中心u国土宝

6、安区分局u国土龙岗区分局u福田保税区管理局1995.1.1u软红皮u多张内页u与封皮一体有偿、转让、协议（无减免地价）或购商品房 商品房可抵押或转让u软绿皮u多张内页u与封皮一体行政划拨或协议（减免地价）、自建房、安居房、经济适用房等 非商品房除安居房、经适房外均可抵押，补地价后方可转让第三代：第三代：深圳产权证种类深圳产权证种类产权证名称产权证名称发证机关发证机关颁发时间颁发时间外观外观产权来源产权来源产权产权性质性质转让条件转让条件房地产证u深圳市国土局u深圳市产权登记中心u国土宝安区分局u国土龙岗区分局u福田保税区管理局2003.1.1硬红皮一张内插页有偿、转让、协议（无减免地价）或购商

7、品房 商品房可抵押或转让硬绿皮一张内插页行政划拨或协议（减免地价）、自建房、安居房、经济适用房等 非商品房除安居房、经适房外均可抵押，补地价后方可转让注：刚发证时有大概一个月的时间，注：刚发证时有大概一个月的时间，权利证书的内容上是没注明登记价的。权利证书的内容上是没注明登记价的。第四代：第四代：“红皮证红皮证”与与“绿皮证绿皮证”的区别？的区别？“红皮证红皮证”：u封面注释：无任何字样u产权性质：市场商品u权益范畴：产权人可完全享有该房地产的所有权益（占有、使用、收益、抵押、出租、处分等）。“绿皮证绿皮证”：u封面注释：本证所载房地产不得转让，抵押、典当、出租按有关规定办理 u产权性质：非市

8、场商品u权益范畴：买卖买卖：一律不得直接买卖，必须补交地价换红证后方可转让抵押：抵押：安居房不能抵押。其他应经主管部门批准，须由抵押人先作出书面承诺，同意在处份抵押物前先垫交地价款。出租：出租：需将租金的6%上交租赁管理部门（增益金） 有有“代用代用”和和 “ “楼花楼花”字样代表什么意思？字样代表什么意思？房地产证房地产证（代用）：（代用）：u“代用证”是历史遗留问题，是上世纪90年代中、后期，为了解决已经批准预售的土地因为开发商的原因无法办理初始登记，而小业主又要求为房产确权的矛盾，所办理的房地产代用证。u是办理正式产权证前的临时产权证明，地价、竣工时间等内容一般不记载u法律效力上与正式证

9、等效。房地产证房地产证（楼花）：（楼花）：u楼花是经批准合法销售、尚未竣工验收的商品房。u一般代表发展商拥有完整产权、业主付完购房全款、但未取得竣工验收证明，以上两种证现已一律停用以上两种证现已一律停用, ,需更换才能转让、抵押需更换才能转让、抵押军产房军产房u军产房是指军队享有房屋所有权的房屋。依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按中国人民解放军房地产

10、管理条例规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。u同时依据军队房地产开发管理暂行条例第十五条的规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。军队现有住房出售管理办法（总后勤部1999后营字第530号印发）第四条规定： 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。军产房军产房产权证名称产权证名称发证机关发证机关转让条件转让

11、条件房地产证u广州军区房管局深圳分局u武警部队到军区房管局办理过户无须纳税其他城市产权证种类其他城市产权证种类土地土地国有土地使用证国有土地使用证u有主页和附加（用地图）u不能通过外观判断产权性质，一般要通过土地使用权类型判断其性质u一般不登记规划指标进一步了解土地的权利性质、规划和限制条件、土地取得进一步了解土地的权利性质、规划和限制条件、土地取得成本等信息必须结合成本等信息必须结合国有土地使用权合同国有土地使用权合同和和建设用建设用地规划许可证地规划许可证其他城市产权证种类其他城市产权证种类房产房产房地合一房地合一房地产权证房地产权证u同时记录房屋信息和土地信息u不能通过外观判断产权性质，

12、一般要通过土地使用类型判断是否缴纳出让金u抵押登记仅需到产权登记部门办理即可其他城市产权证种类其他城市产权证种类房产房产房屋所有权证房屋所有权证和和国有土地使用证国有土地使用证同时使用：同时使用：u分别记录房屋信息和土地信息u不能通过外观判断产权性质，一般要通过土地使用类型判断是否缴纳出让金u抵押登记仅需到i房管和国土部门分别办理如果没有如果没有国有土地使用证国有土地使用证如何判断产权性质？如何判断产权性质？u到国土局查询土地性质，确定是否欠缴出让金？房屋是否可以转让等问题？其他城市产权证种类其他城市产权证种类他项权证他项权证u抵押人u抵押权人u抵押范围（名称、建筑面颊等）u权利价值u抵押期限

13、u.认识几种评估常用资料认识几种评估常用资料建设用地规划许可证建设用地规划许可证：u编号u用地单位u项目名称uT土地位置u宗地号u土地面积u土地用途u规划设计必须满足的要求u申请用地阶段获取的u由国土部门核发u表示土地规划利用符合城市规划要求认识几种评估常用资料认识几种评估常用资料国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同：u合同号u出让人、受让人u土地基本信息：位置、地号、面积、用途、使用年限、土地性质u规划利用要求（指标、建筑高度、市政要求等）u项目准入条件：产业类型、环保、总投资等u开工时间u使用权转让限制条件u附属建筑工程配套u附属公益工程配套u附属市政工程配套u界桩坐标u土地取得的

14、确认文件u由国土部门核发u表示土地使用权归属受让方认识几种评估常用资料认识几种评估常用资料建设工程规划许可证建设工程规划许可证：u编号u用地单位u项目名称u土地位置u宗地号u土地面积u各栋建筑物信息：栋名、功能、栋数、层数、结构、建筑面积等u房地产开发报建阶段取得的u由建设部门核发u表示项目设计符合城市规划要求认识几种评估常用资料认识几种评估常用资料建设工程施工许可证建设工程施工许可证：u编号u建设单位u项目名称u项目位置u建筑面积u合同价u设计单位u施工单位u建立单位u开工时间u竣工日期u房地产施工阶段取得的u由建设部门核发u表示项目符合施工条件允许开工建设认识几种评估常用资料认识几种评估常

15、用资料建设工程预售许可证建设工程预售许可证：u编号u售房单位u项目名称u项目位置u房屋用途u预售对象u预售面积（内销和外销）u总套数u房地产建设过程中取得的u由房管部门核发u表示项目已经达到国家规定的预售条件，准予公开发售认识几种评估常用资料认识几种评估常用资料竣工查丈报告竣工查丈报告：u分层面积u分套面积u公摊面积u地下室面积uu房地产竣工后对房产建筑面积进行的最后核定u由专业测绘队出具u报告所载面积是办理产权证的依据本课程的主要内容：本课程的主要内容：u识别产权证u不同产权性质的房地产如何评估？u特殊情况如何获取评估所需信息？市场商品房的评估市场商品房的评估u选用合适的估价方法正常评估u估

16、价目的不同期价值内涵不同，应在报告中进行说明非市场商品房的评估非市场商品房的评估- -安居房、经济适用房安居房、经济适用房评估目的：评估目的：不能抵押，出国核定资产、绿本转让等，评估现状产权市场价值现状产权价值现状产权价值= =完全产权价值完全产权价值 - - 转红本应补交的土地收益金转红本应补交的土地收益金安居房上市补交的土地收益金安居房上市补交的土地收益金u一般情况：按房改购买价计交1%的国有土地收益金u1992年元月1日之后购买的准成本房、全成本价，面积超过70平方米的；和 1992年元月1日之前购买的准成本价、全成本价安居房，夫妻双方户口都是1988年6月10日以 后调入深圳，购买19

17、88年6月10日以后兴建面积大于70平方米的安居房，不需补交差价即可 取得全产权。u1992年元月1日之后购买的准成本价、全成本价安居房，面积小于70平方米，现在 取得全产权要补差价，差价约在1万元之间。1992年元月1日之后购买的，在1988年6月10日 前竣工的安居房，要取得全产权需补差，差价约在1.5-3.8万元之间u 具体补差金额应以市住宅局电脑数据为准。非市场商品房的评估非市场商品房的评估- -高科技用途高科技用途抵押目的：抵押目的：但受深圳市特区高新技术产业园区条例限制，转让价格（贷款额）不得超过成本价减折旧。抵押价值抵押价值= =完全产权价值完全产权价值 - - 应补地价应补地价

18、 - - 预计税费预计税费贷款额贷款额重置价（登记价）重置价（登记价）- - 折旧折旧其他目的：其他目的：核定资产、价格咨询等，评估现状产权市场价值现状产权价值现状产权价值= =完全产权价值完全产权价值- -应补地价应补地价 补交地价：补交地价：按深圳市基准地价标准测算非市场商品房的评估非市场商品房的评估- -协议地价协议地价抵押目的：抵押目的：抵押贷款、核定资产、转让、司法鉴定、价格咨询等，评估抵押价值或现状产权市场价值或完全产权价值抵押价值抵押价值= =完全产权价值完全产权价值 - - 应补地价应补地价 - - 预计税费预计税费现状产权价值现状产权价值= =完全产权价值完全产权价值 - -应补地价应补地价 现状产权价值现状产权价值= =同类型市场商品房价值同类型市场商品房价值产权性质修正产权性质修正补交地价：补交地价：按深圳市基准地价标准测算非市场商品房的评估非市场商品房的评估- -军产房军产房抵押目的：抵押目的：核定资产、转让、司法鉴定、价格