第07章无形资产和投资性房地产(商)

1、12022-4-22财务会计学财务会计学 课件课件第七章第七章 无形资产和投资性房地产无形资产和投资性房地产2022-4-222第七章第七章 无形资产等无形资产等本章学习要求理解无形资产的性质、分类和内容熟练掌握无形资产和投资性房地产的核算。2022-4-223第一节第一节 无形资产无形资产2022-4-224第一节第一节 无形资产无形资产 一、无形资产的性质一、无形资产的性质 （一）定义：（一）定义：指企业拥有或控制的没有实物形态,且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性的可辨认经济资源。 （二）特点：（二）特点： 1、无实体性 2、可辨认性 3、不确定性 4、长期性2022-4-225第一

2、节第一节 无形资产无形资产 1、无实体性 强调无形资产没有实物形态。这主要是相对于固定资产等具有实物形态的资产而言的。 注意：没有实物形态并不是无形资产独有的特性，其他许多资产也不具有实物形态，如应收账款、对外投资等。 2、可辨认性 强调无形资产能从企业中分离或划分出来，并能单独或与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或交换。这主要是相对于商誉等不可辨认经济资源而言的。2022-4-226第一节第一节 无形资产无形资产 3、不确定性 强调无形资产能为企业带来的未来经济利益具有较大的不确定性。这主要是相对于长期投资等既没有实物形态又能在较长时期内供企业使用的资产而言的。 4、

3、长期性 强调无形资产应能在较长时期内供企业使用，一般应在1年以上。这主要是相对于应收账款等没有实物形态的流动资产而言的。 注意：能在较长时期内供企业使用也不是无形资产的独有特征，其他许多资产也能在较长时期内供企业使用，如长期投资等。2022-4-227第一节第一节 无形资产无形资产 二、无形资产的分类二、无形资产的分类 按照不同的标准，无形资产可以分为不同的类别，主要有以下三种分类标准： （一）按经济内容分类 （二）按来源途径分类 （三）按经济寿命期限分类2022-4-228第一节第一节 无形资产无形资产 （一）按经济内容分类（一）按经济内容分类 1、专利权 2、非专利技术 3、商标权 4、著

4、作权 5、土地使用权 6、特许权2022-4-229国家专利主管机关依法授予发明国家专利主管机关依法授予发明创造专利申请人对其发明创造在创造专利申请人对其发明创造在法定期限内所享有的专有权利法定期限内所享有的专有权利企业在某一地区经营或销企业在某一地区经营或销售某种特定商品的权利或售某种特定商品的权利或是一家企业接受另一家企是一家企业接受另一家企业使用其商标、商号、技业使用其商标、商号、技术秘密等的权利术秘密等的权利由政府机构授权由政府机构授权企业间依照签订的合同企业间依照签订的合同作者对其创作的文学、科作者对其创作的文学、科学和艺术作品依法享有的学和艺术作品依法享有的某些特殊权利某些特殊权利

5、专门在某类指定的商品或专门在某类指定的商品或产品上使用特定的名称或产品上使用特定的名称或图案的权利图案的权利国家准许某企业在一定国家准许某企业在一定期间内对国有土地享有期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权开发、利用、经营的权利利不为外界所知，在生产经营活动中已采不为外界所知，在生产经营活动中已采用了的，不享有法律保护的，可以带来用了的，不享有法律保护的，可以带来经济效益的各种技术和诀窍经济效益的各种技术和诀窍第一节第一节 无形资产无形资产2022-4-2210第一节第一节 无形资产无形资产v专利权 种类：一般包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权等。 特点：受法律保护。v非专利技术

6、 种类：包括先进的生产经验、先进的技术设计资料以及先进的原料配方等。 特点：不需到有关管理机关注册登记，不受法律保护，只靠少数技术持有者采用保密方式维持其独占性；没有固定的有效期。v商标权 特点：商标经商标管理机关核准后，成为注册商标，受法律保护。2022-4-2211第一节第一节 无形资产无形资产v著作权 特点：受法律保护，未经著作权所有者许可或转让，他人不得占有和行使。v土地使用权 特点：在我国，土地归国家所有，任何单位或个人只能拥有土地使用权，没有土地所有权。v特许权 特点：可以是政府授予的，也可以是某单位或个人授予的。2022-4-2212第一节第一节 无形资产无形资产 （二）按来源途

7、径分类（二）按来源途径分类 外来无形资产，指企业用货币资金或可变现资产从国内外科研单位及其他企业购进的无形资产以及接受投资或接受捐赠形成的无形资产。 自创无形资产，指企业自行开发、研制的无形资产。2022-4-2213第一节第一节 无形资产无形资产 （三）按经济寿命期限分类（三）按经济寿命期限分类 期限确定的无形资产，指在有关法律中规定有最长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作权、土地使用权和特许权等。这些无形资产，在法律规定的有效期限内受法律保护；有效期满时，如果企业未继续办理有关手续，将不再受法律保护。 期限不确定的无形资产，指没有相应法律规定其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的

8、无形资产，如非专利技术。这些无形资产的经济寿命取决于技术进步的快慢以及技术保密工作的好坏等因素。当新的可替代技术成果出现时，旧的非专利技术自然贬值；当技术不再是秘密时，也就无价值可言。2022-4-2214第一节第一节 无形资产无形资产 三、无形资产的取得三、无形资产的取得 （一）企业取得无形资产的确认条件：（一）企业取得无形资产的确认条件：1、符合无形资产的定义； 2、其产生的经济利益很可能流入企业；3、其成本能够可靠地计量。 （二）企业取得无形资产的主要形式：（二）企业取得无形资产的主要形式：1、购入2、自行研究开发2022-4-2215自行研究开发无形资产时所发生的各项费用先计入该账户，

9、分类为资本化支出和费用化支出类似于“累计折旧”账户，是无形资产在寿命期内计提的摊销第一节第一节 无形资产无形资产账户设置：账户设置：“无形资产”“累计摊销”“研发支出”2022-4-2216研发支出研发支出无形资产无形资产银行存款等银行存款等外购无形资产外购无形资产发生的研究与开发支出发生的研究与开发支出研发项目达到预定用途形研发项目达到预定用途形成无形资产时对于符合资成无形资产时对于符合资本化条件的开发支出（资本化条件的开发支出（资本化支出）本化支出） 管理费用管理费用研究支出及不符合资研究支出及不符合资本化条件的开发支出本化条件的开发支出（费用化支出）（费用化支出） 账户设置账户设置第一节

10、第一节 无形资产无形资产2022-4-2217外购无外购无形资产形资产借：无形资产借：无形资产（买价、相关税费及直接归属于使该项资产（买价、相关税费及直接归属于使该项资产 达到预定用途所发生的其他支出）达到预定用途所发生的其他支出） 贷：银行存款等贷：银行存款等自行开自行开发无形发无形资产资产不能够计入无形资产的：不能够计入无形资产的：借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出 借：管理费用借：管理费用 贷：银行存款等贷：银行存款等 贷：研发费用贷：研发费用费用化支出费用化支出 能够计入无形资产的：能够计入无形资产的：借：研发支出借：研发支出资本化支出资本化支出 借：无形资产借：无形资产 贷

11、：银行存款等贷：银行存款等 贷：研发支出贷：研发支出资本化支出资本化支出第一节第一节 无形资产无形资产2022-4-2218第一节第一节 无形资产无形资产注意：v企业通过外购方式取得的土地使用权，不论是否用于房屋建筑物的构建，能单独确认的，应单独确认为无形资产，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧；不能单独确认的，应计入房屋建筑物等成本。v房地产开发企业购入用于建造对外出售房屋建筑物的土地使用权，应计入房屋建筑物等存货成本，不确认为无形资产。v如果无形资产是与其他资产一同购入的，则应依据所购入各项资产公允价值的相对比例，将总成本进行分配，以确定无形资产和其他资产的入账价值。2022-4

12、-2219第一节第一节 无形资产无形资产 例. 企业购入一新产品专利权，专利转让费及有关的手续费180,000元，以银行存款支付。 借：无形资产借：无形资产专利权专利权 180,000180,000 贷：银行存款贷：银行存款 180,000180,0002022-4-2220第一节第一节 无形资产无形资产 2、自行研究开发的无形资产 （1）两类支出的区分：企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。 研究指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。研究阶段的特点在于将来是否能够转入开发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不确定性。因此，企业研究阶段发生的支

13、出，应予以费用化。 开发指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。企业在开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，应确认为无形资产：2022-4-2221第一节第一节 无形资产无形资产 A、完成该无形资产以使其能使用或出售在技术上具有可行性； B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图； C、无形资产产生经济利益的方式，包括能证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性； D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产

14、。 E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 注意：企业取得的仍处于研究阶段的无形资产，在取得后发生的支出也应按上述规定处理。无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应将其所发生的研发支出全部费用化。2022-4-2222第一节第一节 无形资产无形资产 例. 企业自行研制一项新材料，本月发生研究人员工资6,000元，消耗材料9,000元。 借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出 15,00015,000 贷：应付职工薪酬贷：应付职工薪酬 6,0006,000 原材料原材料 9,0009,000 期末： 借：管理费用借：管理费用 15,00015,000 贷：研发支出贷：研发支出费

15、用化支出费用化支出 15,00015,000 例. 新材料研究成功后，进入开发阶段，开发阶段发生的相关支出有：研究人员工资20,000元，消耗材料10,000元，用银行存款支付其他费用15,000元。 借：研发支出借：研发支出资本化支出资本化支出 45,00045,000 贷：原材料贷：原材料 10,00010,000 应付职工薪酬应付职工薪酬 20,00020,000 银行存款银行存款 15,00015,0002022-4-2223第一节第一节 无形资产无形资产 例. 企业研制出的新材料申请专利取得专利权，支付的注册费、律师费共60,000元。 借：研发支出借：研发支出资本化支出资本化支出

16、60,00060,000 贷：银行存款贷：银行存款 60,00060,000 新材料达到预定用途形成无形资产时， 借：无形资产借：无形资产 105,000105,000 贷：研发支出贷：研发支出资本化支出资本化支出 105,000105,0002022-4-2224第一节第一节 无形资产无形资产 四、无形资产的摊销四、无形资产的摊销 指将无形资产的入账价值在其预计使用年限内逐期转入费用的过程。2022-4-2225使用寿命使用寿命有限的无有限的无形资产形资产摊销摊销使用寿命估计使用寿命估计估计使用寿命或构成使用寿命的产量估计使用寿命或构成使用寿命的产量摊销期间摊销期间自可供使用时起至不再为无形

17、资产时止自可供使用时起至不再为无形资产时止摊销方法摊销方法反映无形资产价值实现方式，一般采用直线法反映无形资产价值实现方式，一般采用直线法摊销（不绝对，可用其他方法）摊销（不绝对，可用其他方法）摊销金额摊销金额成本预计残值（减值准备累计金额）（寿成本预计残值（减值准备累计金额）（寿命有限的无形资产残值通常为零）命有限的无形资产残值通常为零）账务处理账务处理摊销金额计入当期损益：摊销金额计入当期损益： 借：管理费用（或其他业务支出）借：管理费用（或其他业务支出） 贷：累计摊销贷：累计摊销 使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的无形资产不摊销不摊销第一节第一节 无形资产无形资产2022-4-22

18、26第一节第一节 无形资产无形资产 （一）无形资产的摊销期限（一）无形资产的摊销期限 企业应于取得无形资产时分析判断其使用寿命。如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计该使用寿命的年限或构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应视为使用寿命不确定的无形资产。 使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应在使用寿命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，无形资产的摊销期限，一般按下列原则确定：2022-4-2227第一节第一节 无形资产无形资产 合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限

19、； 合同未规定受益年限，而法律规定了有效年限，摊销年限以法定有效年限为上限； 合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，摊销年限以受益年限与有效年限中较短者为上限。v注意：使用寿命不确定的无形资产不应摊销。2022-4-2228第一节第一节 无形资产无形资产 （二）无形资产的摊销方法（二）无形资产的摊销方法 1、无形资产的摊销方法有：平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等，具体采用哪种方法，应考虑与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式。无法可靠确定预期实现方式的，应采用平均年限法摊销。 2、无形资产的摊销金额：为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计

20、提的无形资产减值准备累计金额。使用寿命有限的无形资产，如果有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，或可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在，则可以预计其净残值；否则，其残值应当视为零。2022-4-2229第一节第一节 无形资产无形资产 例. 企业为使自己的产品在国际市场上更具有竞争力，以1,200,000元价款购买一项专有技术(配方)，受益年限10年，本月开始摊销。 (1)购买时 借：无形资产借：无形资产 1,200,0001,200,000 贷：银行存款贷：银行存款 1,200,0001,200,000 (2)各月摊销时 借：管理费用借：

21、管理费用 10,00010,000 贷：累计摊销贷：累计摊销 10,00010,0002022-4-2230第一节第一节 无形资产无形资产 五、无形资产的出租五、无形资产的出租 （一）定义：（一）定义：指将无形资产的使用权让渡给他人，企业仍保留对无形资产的所有权。 （二）账务处理：（二）账务处理： 1、企业出租无形资产取得收入时， 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 2、企业取得无形资产出租收入后，应缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加等。结转应缴纳的相关税费时， 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费 3、企业在出租无形资产的过程中，还可能支

22、付律师费、咨询费等费用。支付这些费用时， 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：银行存款贷：银行存款2022-4-2231第一节第一节 无形资产无形资产 （三）出租后，无形资产价值的摊销方法：（三）出租后，无形资产价值的摊销方法： 1、全部计入其他业务成本，由取得的收入来补偿。采用这种方法的前提：企业在出租后，自己不再使用该项无形资产。摊销时， 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：累计摊销贷：累计摊销 2、一部分计入其他业务成本，由取得的收入来补偿；另一部分计入管理费用。采用这种方法的前提：企业在出租后，自己仍在使用该项无形资产。摊销时， 借：其他业务成本借：其他业务成本 管理费用管理费用

23、贷：累计摊销贷：累计摊销2022-4-2232第一节第一节 无形资产无形资产 3、全部计入管理费用。采用这种方法的前提：企业出租无形资产取得的收入所占比例不大。摊销时， 借：管理费用借：管理费用 贷：累计摊销贷：累计摊销2022-4-2233第一节第一节 无形资产无形资产 例. 甲公司将一项专利技术出租给乙公司使用，该专利技术账面成本为500万元，摊销期限为10年。出租合同规定，承租方每销售1件用该专利生产的产品，必须付给出租方100元专利技术使用费。假定乙公司当年销售该产品1万件，应交营业税金5万元。 甲公司的账务处理如下： (1)取得该项专利技术使用费时 借：银行存款借：银行存款 1,00

24、0,0001,000,000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 1,000,0001,000,000 (2)对该项专利技术进行摊销并计算应交的营业税时 借：其他业务成本借：其他业务成本 500,000500,000 营业税金及附加营业税金及附加 50,00050,000 贷：累计摊销贷：累计摊销 500,000500,000 应交税费应交税费 50,00050,0002022-4-2234第一节第一节 无形资产无形资产 六、无形资产的减值六、无形资产的减值 （一）无形资产的可收回金额（一）无形资产的可收回金额 每年年末，企业应对无形资产的账面价值进行检查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回

25、金额进行估计。可收回金额应根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。2022-4-2235第一节第一节 无形资产无形资产 （二）无形资产的减值损失（二）无形资产的减值损失 无形资产的可收回金额低于其账面价值的，应将资产的账面价值减记至可收回金额， 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 注意：1、无形资产减值损失确认后，减值无形资产的摊销费用应在未来期间作相应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值。 2、无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。2022-4-223

26、6第一节第一节 无形资产无形资产 例. 企业年末在对每项无形资产的账面价值进行检查时，发现一项专利权的账面价值为80,000元，而可收回金额为60,000元。 借：资产减值损失借：资产减值损失 20,00020,000 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 20,00020,000 例. 企业年末检查时发现一项专利权的账面价值为68,000元，而可收回金额为50,000元。“无形资产减值准备”账面余额为12,000元。 借：资产减值损失借：资产减值损失 6,0006,000 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 6,0006,0002022-4-2237第一节第一节 无形资产无形资产

27、七、无形资产的处置七、无形资产的处置 主要包括无形资产的出售和报废等。 （一）无形资产的出售（一）无形资产的出售 1、定义：无形资产的出售指将无形资产的所有权让渡给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。 2、账务处理：企业出售无形资产时， 借：银行存款（出售无形资产所得价款）借：银行存款（出售无形资产所得价款） 累计摊销（无形资产的累计摊销额）累计摊销（无形资产的累计摊销额） 无形资产减值准备（计提的减值准备）无形资产减值准备（计提的减值准备） 营业外支出（将出售所得的价款扣除相关税费和该项无形营业外支出（将出售所得的价款扣除相关税费和该项无形 资产账面价

28、值后的差额）资产账面价值后的差额） 贷：应交税费（应交纳的税费）贷：应交税费（应交纳的税费） 无形资产（无形资产的原始价值）无形资产（无形资产的原始价值） 或营业外收入（将出售所得的价款扣除相关税费和该项无或营业外收入（将出售所得的价款扣除相关税费和该项无 形资产账面价值后的差额）形资产账面价值后的差额）2022-4-2238第一节第一节 无形资产无形资产 例. 企业出售持有的一项专利权的所有权，双方协商价格为150,000元，应交营业税7,500元，款项已收存银行。该专利权的成本为140,000元，已摊销金额20,000元，已计提减值准备2,000元。 借：银行存款借：银行存款 150,00

29、0150,000 累计摊销累计摊销 20,00020,000 无形资产减值准备无形资产减值准备 2,0002,000 贷：无形资产贷：无形资产 140,000140,000 应交税费应交税费 7,5007,500 营业外收入营业外收入 24,50024,5002022-4-2239第一节第一节 无形资产无形资产 （二）无形资产的报废（二）无形资产的报废 1、定义：无形资产报废指无形资产由于已被其他新技术所代替或不再受法律保护等原因，预期不能为企业带来经济利益而进行的处置。 2、账务处理：无形资产报废时， 借：累计摊销（累计摊销额）借：累计摊销（累计摊销额） 无形资产减值准备（计提的减值准备）无

30、形资产减值准备（计提的减值准备） 营业外支出（账面余值）营业外支出（账面余值） 贷：无形资产（原始价值）贷：无形资产（原始价值）2022-4-2240第一节第一节 无形资产无形资产 例. D企业拥有某项专利技术，根据市场调查，用其生产的产品已没有市场，决定予以转销。转销时，该专利技术的账面成本为600万元，摊销期限为10年，采用直线法摊销，已摊销了5年，假定该专利技术的残值为零，已累计计提的减值准备为160万元，假定不考虑其他相关因素。 D公司的账务处理如下： 借：累计摊销借：累计摊销 3,000,0003,000,000 无形资产减值准备无形资产减值准备 1,600,0001,600,000

31、 营业外支出营业外支出 1,400,0001,400,000 贷：无形资产贷：无形资产 6,000,0006,000,0002022-4-2241第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 一、定义一、定义 投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其能够单独计量和出售。 二、特征二、特征 是一种经营性活动； 持有目的区别于自用或作为存货的房地产，是为赚取租金或资本增值，或两者兼有； 有两种后续计量模式成本模式（通常）、公允价值模式（满足特定条件）2022-4-2242v投资性房地产的确认时点：投资性房地产的确认时点：n 已出租的土地使用权、建筑物租赁期开始日n 以备经营出租的

32、空置建筑物书面决议日期n 持有并准备增值后转让的土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期 第二节第二节 投资性房地产投资性房地产2022-4-2243第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 二、投资性房地产的计量二、投资性房地产的计量 投资性房地产应按成本进行初始计量。 在后续计量时，通常采用成本模式，满足特定条件的情况下也可采用公允价值模式。 但同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。 成本模式下设置账户 公允价值模式下设置账户 投资性房地产 投资性房地产成本 公允价值变动2022-4-2244（一）外购投资性房地产的初始计量（一）外购投资性房地产的初

33、始计量按按取得时的实际成本进行初始计量。包括购买价款、相取得时的实际成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。关税费和可直接归属于该资产的其他支出。成本模式：成本模式：借：投资性房地产借：投资性房地产贷：银行存款等贷：银行存款等公允价值模式：公允价值模式： 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：银行存款等贷：银行存款等第二节第二节 投资性房地产投资性房地产2022-4-2245自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预计可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用或分摊的间接费用等。建造过

34、程中发生的非正常损失直接计入当期损益（营业外支出），不计入建造成本。成本模式：成本模式：借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：在建工程贷：在建工程/ /开发产品开发产品公允价值模式：公允价值模式： 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本贷：在建工程贷：在建工程/ /开发产品开发产品本科目核算房地产开发企业的开发产本科目核算房地产开发企业的开发产品，类似于工业企业的品，类似于工业企业的“库存商品库存商品”第二节第二节 投资性房地产投资性房地产2022-4-2246第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 例. 2010年8月，英泰公司购入一块土地使用权，并计划自建三栋厂房，2012年完工并将该厂

35、房中的一栋租赁给A公司使用，合同规定从2012年2月起正式开始由A公司使用。建造该厂房所支付的土地使用权成本为600万元，三栋厂房的造价均为1,000万元，且能单独出售。 土地使用权中对应部分同时转换为投资性房地产 600（1,0003,000）200（万元） 借：投资性房地产借：投资性房地产 1,0001,000 贷：在建工程贷：在建工程 1,0001,000 借：投资性房地产借：投资性房地产 200200 贷：无形资产贷：无形资产 2002002022-4-2247第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 三、投资性房地产的后续计量三、投资性房地产的后续计量 企业可以从成本模式变更为公允价值

36、模式；但已采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式转换为成本模式。 （一）采用成本模式进行后续计量的（一）采用成本模式进行后续计量的 应按企业会计准则第4号固定资产或企业会计准则第6号无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销， 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧( (摊销摊销) ) 取得的租金收入， 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入2022-4-2248第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 投资性房地产存在减值迹象的，还应遵从企业会计准则第8号资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备， 借：

37、资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。2022-4-2249第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 例.红星公司的一栋办公楼出租给中信公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1,800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，中信公司每月支付红星公司租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1,200万元，此时办公楼的账面价值为1,500万元，以前未计提减值准备。 计提折旧时，

38、每月应计提的折旧：1,80020127.5（万元） 借：其他业务成本借：其他业务成本 75,00075,000 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 75,000 75,000 确认租金收入时， 借：银行存款借：银行存款( (或其他应收款或其他应收款) 80,000) 80,000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 80,00080,000 计提减值准备时， 借：资产减值损失借：资产减值损失 3,000,0003,000,000 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 3,000,0003,000,0002022-4-2250第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 （二）

39、（二）采用公允价值模式进行后续计量的采用公允价值模式进行后续计量的 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应同时满足下列条件： 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地指投资性房地产所在的城市。 能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2022-4-2251不计提折旧或摊销，以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额， 公允价值下跌时，做相反分录。借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 第二节第二节 投资性房地产投资性房地产2022-4-2252第二节第二节

40、 投资性房地产投资性房地产 例. 万科公司为从事房地产经营开发的企业。2012年6月，万科公司与美达公司签订租赁协议，约定将万科公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给美达公司使用，租赁期为10年。当年9月1日，该写字楼开发完成并开始出租，写字楼的造价为6,000万元。2012年12月31日，该写字楼的公允价值为6,200万元。万科公司采用公允价值计量模式。 2012年9月1日，万科公司开发完成写字楼并出租时， 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 60,000,00060,000,000 贷：生产成本贷：生产成本 60,000,00060,000,000 2012年12月31日，按

41、公允价值调整其账面价值时， 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 2,000,0002,000,000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2,000,0002,000,0002022-4-2253四、投资性房地产的转换四、投资性房地产的转换（一）非投资性房地产转换为投资性房地产（初始计量）（一）非投资性房地产转换为投资性房地产（初始计量） 1 1、作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产 2 2、自用的房地产转换为投资性房地产自用的房地产转换为投资性房地产（二）投资性房地产转换为非投资性房地产（后续计量）（二）投资性房地产转换为非投资性房

42、地产（后续计量） 1 1、投资性房地产转为存货投资性房地产转为存货 2 2、投资性房地产转为自用的房地产投资性房地产转为自用的房地产注意：注意：此转换是针对房地此转换是针对房地产用途发生改变而言，而产用途发生改变而言，而非计量模式的改变非计量模式的改变企业必须有确凿证据表明用途发生改变，才可作出相应的转换企业必须有确凿证据表明用途发生改变，才可作出相应的转换证据：证据：1 1、董事会就改变房地产用途的正式书面决议、董事会就改变房地产用途的正式书面决议 2 2、因用途改变而发生的实际状态上的改变、因用途改变而发生的实际状态上的改变第二节第二节 投资性房地产投资性房地产2022-4-2254第二节

43、第二节 投资性房地产投资性房地产 投资性房地产转换日的确定投资性房地产转换日的确定 转换日指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括： 投资性房地产开始自用，转换日是房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。 作为存货的房地产改为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日。租赁期开始日指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。2022-4-2255非投资性房地产与

44、投资性房地产（成本模式计量）互换非投资性房地产与投资性房地产（成本模式计量）互换第二节第二节 投资性房地产投资性房地产2022-4-2256“投资性房地产累计投资性房地产累计折旧（摊销）折旧（摊销）”账户账户“累计折旧累计折旧”或或“累计摊销累计摊销”账户账户“投资性房地产投资性房地产”账户账户“固定资产固定资产”或或“无形资产无形资产”、“开发产品开发产品”、“存货跌价准备存货跌价准备”“固定资产减值准固定资产减值准备备”或或“无形资产无形资产减值准备减值准备”账户账户“投资性房地产减投资性房地产减值准备值准备”账户账户第二节第二节 投资性房地产投资性房地产2022-4-2257第二节第二节

45、 投资性房地产投资性房地产非投资性房地产与投资性房地产（公允价值模式计量）非投资性房地产与投资性房地产（公允价值模式计量）互换互换2022-4-2258转换日：1、租赁期开始日 2、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期投资性房地产以成本模式计量投资性房地产以公允价值模式计量借：投资性房地产借：投资性房地产 存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发产品贷：开发产品借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 存货跌价准备存货跌价准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：开发产品贷：开发产品 资本公积资本公积其他资产公积其他资产公积作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产转换

46、日的公转换日的公允价值小于允价值小于账面价值账面价值转换日的公允价值转换日的公允价值大于账面价值大于账面价值该项资产处置时，因转该项资产处置时，因转换计入资本公积的部分换计入资本公积的部分应转入当期损益应转入当期损益第二节第二节 投资性房地产投资性房地产转换日：1、租赁期开始日 2、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期以成本模式计量以公允价值模式计量借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧累计折旧/ /累计摊销累计摊销 固定（无形）资产减值准备固定（无形）资产减值准备 贷：固定资产贷：固定资产/ /无形资产无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值

47、准备投资性房地产减值准备借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 累计折旧累计折旧/ /累计摊销累计摊销 固定（无形）资产减值准备固定（无形）资产减值准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：固定资产贷：固定资产/ /无形资产无形资产 资本公积资本公积其他资产公积其他资产公积作为自用的房地产转换为投资性房地产作为自用的房地产转换为投资性房地产转换日转换日的公允的公允价值小价值小于账面于账面价值价值转换日的公允价转换日的公允价值大于账面价值值大于账面价值该项资产处置时，因该项资产处置时，因转换计入资本公积的转换计入资本公积的部分应转入当期损益部分应转入当期损益第二节第二节 投资性房地产投资性房

48、地产 2008年6月1日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为7月1日，租期5年。写字楼原价5,000万元，已计提折旧1,000万元。该写字楼的公允价值为4,800元。请作出该开发公司将出租的写字楼分别按成本模式计量和公允价值计量模式计量的账务处理。1、以成本模式计量 2、以公允价值模式计量借：投资性房地产借：投资性房地产 5,000 5,000 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 4,8004,800 累计折旧累计折旧 1,000 1,000 累计折旧累计折旧 1,0001,000 贷：固定资产贷：固定资产 5,000 5,000

49、 贷：固定资产贷：固定资产 5,0005,000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 1,000 1,000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 800800第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 例例转换日：租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售以成本模式计量的投资性房地产的转换以公允价值模式计量的投资性房地产的转换借：开发产品借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产借：开发产品借：开发产品 或投资性房地产或投资性房地产公允价值变动公允价

50、值变动 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 借或贷：公允价值变动损益借或贷：公允价值变动损益投资性房地产转换为存货投资性房地产转换为存货转换日，该项资产的公允转换日，该项资产的公允价值和账面价值的差额价值和账面价值的差额第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 例例 甲地产经营开发企业将其开发的的部分写字楼用于对外经营租赁。208年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5,800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量,原账面价值为5,600万元,其中,成

51、本为5,000万元,公允价值变动为增值600万元。假设不考虑税费。借：开发产品借：开发产品 58 58, ,000000, ,000000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 50 50, ,000000, ,000000 公允价值变动公允价值变动 6 6, ,000000, ,000000 公允价值变动损益公允价值变动损益 2 2, ,000000, ,000000第二节第二节 投资性房地产投资性房地产转换日：房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期以成本模式计量的投资性房地产的转换以公允价值模式计量的投资性房地产的转换借：固定资产/无形资产 投资性

52、房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定（无形）资产减值准备借：固定资产/无形资产 或投资性房地产公允价值变动 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 借或贷：公允价值变动损益投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产转换日，该项资产的公允转换日，该项资产的公允价值和账面价值的差额价值和账面价值的差额第二节第二节 投资性房地产投资性房地产2022-4-2264第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 例. 甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3,765万元，其中原价5,000万元，累计已提折旧1,235

53、万元。假设甲企业采用成本计量模式。 借：固定资产借：固定资产 50,000,00050,000,000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 12,350,00012,350,000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 50,000,00050,000,000 累计折旧累计折旧 12,350,00012,350,000 例例 2008年6月1日，某房地产开发公司将其出租的写字楼一幢收回，作为办公用房。写字楼按公允价值计量模式计量，收回日写字楼的公允价值为4,800万元，预计尚有使用年限6年，无残值。写字楼原账面价值为4,500万元，其中，成本为4,000万元，公允价值变动为增值500万元。假

54、设不考虑税费。借：固定资产借：固定资产 4,8004,800 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 4,0004,000 公允价值变动公允价值变动 500500公允价值变动损益公允价值变动损益 300300第二节第二节 投资性房地产投资性房地产2022-4-2266第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 五、投资性房地产的处置五、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应终止确认该项投资性房地产。 处置方式：对外出售或转让；由于使用而不断磨损直到最终报废，或由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损；因非货币性交易等而减少投资性房地产。 账务处

55、理：出售、转让、报废投资性房地产或发生投资性房地产毁损应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。以成本模式计量的处置以公允价值模式计量的处置1、取得收入：借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入1、取得收入2、计算税金 同左2、计算税金：借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税3、结转成本：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本（或借）投资性房地产（或借）投资性房地产公允价值变动公允价值变动3、结转成本：借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折

56、旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产4、结转公允价值变动损益借或贷：公允价值变动损益借或贷：公允价值变动损益 贷或借：其他业务成本贷或借：其他业务成本5、转出资本公积借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 贷：其他业务成本贷：其他业务成本第二节第二节 投资性房地产投资性房地产2022-4-2268第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 例. A公司将其出租的办公楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，A公司将该栋办公楼出售给B公司，合同价款为8,000万元，B公司已用银行存款付清。出售时，该栋办公楼的成本为5,000万元

57、，已计提折旧2,000万元。 借：银行存款借：银行存款 80,000,00080,000,000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 80,000,00080,000,000 借：其他业务成本借：其他业务成本 30,000,00030,000,000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 20,000,00020,000,000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 50,000,00050,000,0002022-4-2269第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 例. 甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁到郊区。2009年3月，管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整后，持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为3,000万元，已计提