土地基准地价应用技术手册学习教案

1、土地基准地价应用技术土地基准地价应用技术(jsh)手册手册第一页，共14页。土地级别IIIIIIIVVVIVIIVIIIIXX商业用地450032452230185015601270950755510430住宅用地31202120169013251160970740530435工业用地185014801060725525415360215第1页/共14页第二页，共14页。定年期的土地使用权价格。（三） 宗地级别的界定及评估1、沿主要街道跨级别的宗地评估时：商业按高级别基准地价操作；住宅、工业按其所在级别面积权重加权得出宗地的价格（面积量算按实地测量与在级别图上按比例尺量取相结合得出）。2、沿一

2、般街道跨级别的宗地评估时：商业、住宅、工业均按其所在级别面积权重加权得出宗地的价格（面积量算按实地测量与在级别图上按比例尺量取相结合得出）。3、级别边缘的宗地评估时，适当进行加（减）价修正。其中，靠近低级别的应减价修正，减价修正系数不得大于6%；靠近高级别的应加价修正，加价修正系数不得大于8%。4、评价区级别外的宗地评估，参照邻近级别并适当进行区位减价修正。第2页/共14页第三页，共14页。因素好较好一般较差差距市级商服中心距离(米)商服中心内200200-400400-600600商服集聚程度集聚程度高集聚程度较高集聚程度一般集聚程度较低集聚程度低临路适宜程度与业态高度适宜与业态适宜与业态较

3、适宜与业态较不适宜与业态不适宜500米内站点数86-7543最近公交站点距离(米)100100-200200-300300-400400交通限制人车无限制人无限制，车受限明显阻隔停车方便程度停车方便停车较方便仅高峰时停车受限停车较不方便很难停车宗地宽深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6出入方便程度三面以上临街，出入方便两面临街，出入较方便一面临街局部临街，出入不方便局部临街，出入困难面积与形状便于土地利用对土地利用略有影响对土地利用有一定影响对土地利用影响较严重对土地利用影响严重第3页/共14页第四页，共14页。因素好较好一般较差差距市级商服中心距离(米)800800-1

4、2001200-18001800-25002500距区级商服中心距离(米)100100-300300-500500-10001000商服集聚程度集聚程度高集聚程度较高集聚程度一般集聚程度较低集聚程度低临路适宜程度与业态高度适宜与业态适宜与业态较适宜与业态较不适宜与业态不适宜500米内站点数86-7543最近公交站点距离(米)100100-200200-300300-400400交通限制人车无限制人无限制，车受限明显阻隔停车方便程度停车方便停车较方便仅高峰时停车受限停车较不方便很难停车人流量人流量大人流量较大人流量一般人流量较小人流量小宗地宽深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80

5、.6出入方便程度三面以上临街，出入方便两面临街，出入较方便一面临街局部临街，出入不方便局部临街，出入困难面积与形状便于土地利用对土地利用略有影响对土地利用有一定影响对土地利用影响较严重对土地利用影响严重第4页/共14页第五页，共14页。因素好较好一般较差差距市级商服中心距离(米)800800-12001200-18001800-25002500距区级商服中心距离(米)100100-400400-600600-900900商服集聚程度集聚程度高集聚程度较高集聚程度一般集聚程度较低集聚程度低临路适宜程度与业态高度适宜与业态适宜与业态较适宜与业态较不适宜与业态不适宜500米内站点数86-7543最近

6、公交站点距离(米)100100-200200-300300-400400交通限制人车无限制人无限制，车受限明显阻隔停车方便程度停车方便停车较方便仅高峰时停车受限停车较不方便很难停车人流量人流量大人流量较大人流量一般人流量较小人流量小宗地宽深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6出入方便程度三面以上临街，出入方便两面临街，出入较方便一面临街局部临街，出入不方便局部临街，出入困难面积与形状便于土地利用对土地利用略有影响对土地利用有一定影响对土地利用影响较严重对土地利用影响严重第5页/共14页第六页，共14页。因素好较好一般较差差商服集聚程度集聚程度高集聚程度较高集聚程度一般集聚程

7、度较低集聚程度低宗地宽深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6面积与形状便于土地利用对土地利用略有影响对土地利用有一定影响对土地利用影响较严重对土地利用影响严重因素好较好一般较差差距市级商服中心距离(米)400400-600600-10001000-15001500距区级商服中心距离(米)200200-500500-800800-12001200商服集聚程度集聚程度高集聚程度较高集聚程度一般集聚程度较低集聚程度低临路适宜程度与业态高度适宜与业态适宜与业态较适宜与业态较不适宜与业态不适宜500米内站点数86-7543最近公交站点距离(米)100100-200200-300300

8、-400400交通限制人车无限制人无限制，车受限明显阻隔停车方便程度停车方便停车较方便仅高峰时停车受限停车较不方便很难停车人流量人流量大人流量较大人流量一般人流量较小人流量小宗地宽深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6出入方便程度三面以上临街，出入方便两面临街，出入较方便一面临街局部临街，出入不方便局部临街，出入困难面积与形状便于土地利用对土地利用略有影响对土地利用有一定影响对土地利用影响较严重对土地利用影响严重表1-67 济南市城区商业(shngy)用地II-4区片基准地价修正体系因素说明表第6页/共14页第七页，共14页。因素好较好一般较差差商服集聚程度集聚程度高集聚程

9、度较高集聚程度一般集聚程度较低集聚程度低临路适宜程度与业态高度适宜与业态适宜与业态较适宜与业态较不适宜与业态不适宜500米内站点数86-7543最近公交站点距离(米)100100-200200-300300-400400停车方便程度停车方便停车较方便仅高峰时停车受限停车较不方便很难停车人流量人流量大人流量较大人流量一般人流量较小人流量小宗地宽深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6出入方便程度三面以上临街，出入方便两面临街，出入较方便一面临街局部临街，出入不方便局部临街，出入困难面积与形状便于土地利用对土地利用略有影响对土地利用有一定影响对土地利用影响较严重对土地利用影响严重

10、第7页/共14页第八页，共14页。因素好较好一般较差差距市级商服中心距离(米)200200-500500-800800-12001200距区级商服中心距离(米)100100-300300-500500-800800商服集聚程度集聚程度高集聚程度较高集聚程度一般集聚程度较低集聚程度低临路适宜程度与业态高度适宜与业态适宜与业态较适宜与业态较不适宜与业态不适宜500米内站点数86-7543最近公交站点距离(米)100100-200200-300300-400400交通限制人车无限制人无限制，车受限明显阻隔停车方便程度停车方便停车较方便仅高峰时停车受限停车较不方便很难停车人流量人流量大人流量较大人流量

11、一般人流量较小人流量小宗地宽深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6出入方便程度三面以上临街，出入方便两面临街，出入较方便一面临街局部临街，出入不方便局部临街，出入困难面积与形状便于土地利用对土地利用略有影响对土地利用有一定影响对土地利用影响较严重对土地利用影响严重第8页/共14页第九页，共14页。因素好较好一般较差差距市级商服中心距离(米)200200-500500-800800-12001200距区级商服中心距离(米)100100-300300-500500-800800商服集聚程度集聚程度高集聚程度较高集聚程度一般集聚程度较低集聚程度低临路适宜程度与业态高度适宜与业态适

12、宜与业态较适宜与业态较不适宜与业态不适宜500米内站点数86-7543最近公交站点距离(米)100100-200200-300300-400400交通限制人车无限制人无限制，车受限明显阻隔停车方便程度停车方便停车较方便仅高峰时停车受限停车较不方便很难停车人流量人流量大人流量较大人流量一般人流量较小人流量小宗地宽深比1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.80.6出入方便程度三面以上临街，出入方便两面临街，出入较方便一面临街局部临街，出入不方便局部临街，出入困难面积与形状便于土地利用对土地利用略有影响对土地利用有一定影响对土地利用影响较严重对土地利用影响严重第9页/共14页第十页，共14页。