房地产市场营销第三章

1、精选pptl第一节 房地产市场营销信息系统 l第二节 房地产市场调查l第三节 房地产市场预测精选pptl了解房地产营销信息系统的重要性l掌握房地产市场调查的概念、原则和方法l熟悉房地产市场预测的相关内容l掌握房地产市场信息的概念精选pptl一、房地产市场信息的概念与作用l二、房地产市场营销信息系统精选pptl（一）房地产市场信息的概念l（二）房地产市场信息的特征l（三）房地产市场信息的作用精选pptl房地产市场信息是指在一定时间和条件下,反映房地产市场及其发展变化规律和状况的知识、消息、情报和资料的总称。l具体包括：房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易

2、信息、房地产市场反馈信息。精选pptl1.社会性l2.多渠道、多层次性l3.具灵敏性、时效性、流动性精选pptl1.是房地产企业经营决策的重要依据l2.是沟通房地产供需联系的桥梁和工具l3.是房地产企业经营活动的直接动力和获得经济效益的重要源泉精选pptl房地产市场营销信息系统就是指房地产市场营销信息联系的渠道,并且能形成组织管理系统。l房地产营销信息系统的重要性？l房地产营销信息系统的构成？精选pptl是充分实现房地产市场营销信息价值的必要条件l是实现信息共享的保证l是各种信息的载体精选pptl四个子系统：l1.内部报告系统 l2.市场营销情报系统l3.市场营销调研系统 l4.市场营销分析系

3、统精选pptl房地产企业的内部报告系统是最基本的信息系统,是企业营销决策者最初使用的信息系统。l内部报告系统是以内部会计系统为主,该系统的主要工作任务是向管理人员提供有关销售、存量、成本、现金流程、应收账营状况的信息。l通过分析这种信息,管理人员可以发现重要的机会和问题。 精选pptl内部报告系统提供正在发生的数据,是实际资料，而市场营销情报系统提供的却是偶发事件资料。l所谓市场营销情报系统，是指房地产营销管理人员用以了解有关外部环境发展趋势的信息的来源与程序。l借助该系统,将环境新发展的信息传递给有关管理人员。l房地产业一般比较重视普查资料、各房地产企业的统计资料及房地产市场研究这三个面。精

4、选pptl在房地产企业市场营销活动中,除了内部报告系统市场营销情报系统外,还需要对特定问题和机会作重要研究。l这就需要进行房产市场调查、产品偏好测试、销售预测或广告效果研究等等。l房地产市场调研统的主要任务就是系统设计、收集、分析和提出数据资料以及提出与房地产企面临特定的营销状况有关的调研结果。 精选pptl其主要任务是从改善经营或取得最佳经济效益的目的出发,通过分析各种模型,帮助房地产市场营销管理人员分析复杂的市场营销问题。l它包括一些先进的统计程序和模型,借助这些程序和模型,可以从信息中发掘出更精确的调研结果。精选pptl一、房地产市场调查的概念 l二、房地产市场调查的内容l三、房地产市场

5、调查的程序l四、房地产市场调查的方法l五、房地产市场调查问卷设计 精选pptl1.房地产市场调查的概念l2.房地产市场调查的原则精选pptl房地产市场调查是指以房地产市场为对象,运用科学的方法,有针对性地、系统地收集、整理、分析和研究与房地产项目相关的市场信息,为企业组织策划合理的房地产营销方案提供客观依据的过程。精选pptl企业投资决策的基础l是项目成功销售的保证l是企业科学管理的工具精选pptl真实性原则l全面性原则l时效性原则l经济性原则l创造性原则精选pptl（一）一般内容l1.房地产市场营销环境调查l2.房地产市场需求调查l3.房地产市场供给调查l4.房地产市场竞争项目调查精选ppt

6、l（一）一般内容l2.房地产市场需求调查l需求状况l影响因素l消费者的购买能力l消费者的购买动机精选pptl（一）一般内容l3.房地产市场供给调查l供给状况l竞争对手的现状l关联行业的发展精选pptl（一）一般内容l4.房地产市场竞争项目调查l产品特征l价格策略l营销渠道l促销方式精选pptl（二）不同营销阶段的调查内容l1.项目定位阶段l2.销售准备阶段l3.销售阶段精选pptl（二）不同营销阶段的调查内容l1.项目定位阶段l地块现状调查、通状况调查、周边景观调查、商务圈和商圈调查、区域基本信息调查、客户产品需求调查精选pptl（二）不同营销阶段的调查内容l2.销售准备阶段l竞争项目基本信息

7、调查l竞争项目销售信息调查l客户需求和接触媒体习惯调查精选pptl（二）不同营销阶段的调查内容l3.销售阶段l推广调查和测评l成交客户问卷调查l销售难点调查精选pptl1.准备阶段l2.实施阶段l3.总结阶段精选pptl1.准备阶段 l确定调查目标l初步收集信息l制定调查计划l参见，教材117-119精选pptl2.实施阶段l建立调研组织l收集已有信息l开展实地调研精选pptl3.总结阶段l整理分析资料l撰写调查报告精选pptl（一）按调查范围分l1.普遍调查 2.抽样调查l（二）按具体调查方法分l1.观察法 2.访问法 3.实验法l（三）现场踩盘精选pptl2.观察法l直接观察法l实际测量法

8、l行为记录法l3.实验法l1.访问法l面谈访问l电话访问l邮寄访问l留置访问l网络访问精选pptl1.问卷设计要求l2.问卷设计步骤l3.问卷的一般构成l4.问题设计技术精选pptl1.问卷设计要求l主题明确l重点突出l设问具体l可接受性l简明扼要l可分析性精选pptl2.问卷设计步骤l问题的设计与选择l确定问题的顺序l问卷的初步测试与修改精选pptl3.问卷的一般构成l目的说明l问卷主题部分l被调查者的基本情况精选pptl4.问题设计技术l设置问题的形式l.封闭式提问l两项选择法l多项选择法 l程度评定法 l语意差别法 l.开放式提问l自由式 l语句完成式l字眼联想式 l顺问式 l过滤法 精

9、选pptl4.问题设计技术 设计问题注意事项l避免提一般性的问题l避免用不确切的词l避免引导性的提问l问题要考虑时效性l避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题l问题的顺序答案要互斥、穷尽精选pptl一、房地产市场预测的概念l二、房地产市场预测种类l三、房地产市场预测的内容l四、房地产市场预测的程序l五、房地产市场预测的方法精选pptl房地产市场预测是房地产企业在市场调查的基础上,利用已获取的各种信息资料,运用科学的方法和手段,对影响房地产市场发展变化的各种因素进行综合分析,对各种条件下市场的发展趋势及其状态进行估计和判断,从而为房地产企业的经营决策提供依据。精选pptl减少由于市场的不确

10、定性而给房地产企业所带来的市场风险l是房地产企业进行决策的基础l可以提高房地产企业的经济效益,实现房地产经营管理的科学化精选pptl1.按预测对象的范围划分，分为宏观预测和微观预测l2.按预测对象的时间划分，分为长期预测、中期预测和短期预测l3.按预测对象的性质划分，分为定性预测和定量预测精选pptl房地产市场需求量预测l市场占有率的预测l技术发展预测l产品生命周期预测l销售前景预测l资源预测l市场价格预测l房地产市场竞争预测精选pptl1.确定预测对象和任务l2.选择预测方法l3.确定预测人员,拟定预测计划l4.收集和整理资料l5.建立预测模型,并进行分析评价l6.数据处理并估计误差l7.审

11、查预测结果并予以校正精选pptl1.定性预测方法l2.定量预测方法精选pptl1.定性预测方法l定性预测方法又称为经验判断法。它是根据已掌握的历史资料和现实材料,凭借个人的经验、知识和分析判断能力,对预测对象未来发展趋势作出性质和程度的判断。 l常用的定性预测方法有：经理人员意见法销售人员意见综合法(3)顾客意见法(4)特尔菲法精选pptl2.定量预测方法l（1）时间序列法l 移动平均法（简单、趋势）l 指数平滑法（一次、二次、三次）l（2）回归分析法 精选pptl某公司城市住宅商品房市场调查问卷l房地产市场调查报告案例l北京市居民住房与需求市场调查问卷l重庆市某住宅项目的全面市场调研报告 精选pptl一、名词解释：1.房地产市场信息 2.房地产市场调查 l二、简答题：1.房地产市场信息的特征和作用有哪些？l2.房地产市场营销信息系统由哪些方面的构成？l3.房地产市场调查的基本程序有哪些？l4.房地产市场调查的方法有哪些？l5.如何设计调查问卷？l三、论述题：1.试述房地产市场调查