华星宁波戚隘桥1#商业地块定位报告

1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879戚隘桥1#商业地块定位报告宁波华星咨询宁波华星咨询 20102010年年4 4月月 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三大战略目标三大战略目标1 1、小产品创造大市场，营造全新的生活方式、小产品创造大市场，营造全新的生活方式2 2、通过创新运营，让三盛成为新锐地产典范通过创新运营，让三盛成为新锐地产典范3 3、实现快速销售，实现项目品牌与利润共赢、实现快速销售，实现项目品牌与利润共

2、赢 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791 1、如何借势东部新城概念炒作，发挥项目的先天优势？、如何借势东部新城概念炒作，发挥项目的先天优势？2 2、如何通过市场占位，满足市场的基础上再创造市场？、如何通过市场占位，满足市场的基础上再创造市场？3 3、如何摆脱公寓扎堆供应同时产品同质化严重的市场？、如何摆脱公寓扎堆供应同时产品同质化严重的市场？4 4、如何定位使项目的价格超越价值、如何定位使项目的价格超越价值, ,实现利润最大化实现利润最大化 ？四大核心问题四大核心问题 房商网房商网海量房地产资料下载！海量

3、房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879研究思路研究思路 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879解读区域：东部新城东部新城概况东部新城概况西起世纪大道，南至铁路，北至通途路，东至东外环，总用地面积约15.85平方公里。东部新城是以宁波未来商务、行政为核心的综合性城市新区，东部新城是以宁波未来商务、行政为核心的综合性城市新区，是宁波市实现跨越式发展的基点，将与

4、三江口双相辉映，共同是宁波市实现跨越式发展的基点，将与三江口双相辉映，共同承担未来城市中心功能。承担未来城市中心功能。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879解读区位：紧邻东部新城本案本案东部新城功能版块图东部新城功能版块图项目位于世纪大道与通途路交界口，紧邻建设中的东部新城核项目位于世纪大道与通途路交界口，紧邻建设中的东部新城核心区心区未来宁波的新城心，目前以及未来的区位优势明显。未来宁波的新城心，目前以及未来的区位优势明显。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房

5、地产营销策划大全，QQ：1053527879解读交通：核心枢纽世纪大道世纪大道北接镇海329国道、可通往镇海、慈溪，南连宁波东高速出口。通途路通途路西至宁波三江口区域，东往北仑方向，目前正在进行扩建。本案本案通途路立交通途路立交项目紧邻城市的重要主干道，分别起着连接城市东西、南北的项目紧邻城市的重要主干道，分别起着连接城市东西、南北的的作用，交通地位不言而喻，但存在一定的噪音污染。的作用，交通地位不言而喻，但存在一定的噪音污染。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879解读交通：双线轻轨本案本案项目周边项目周边

6、500500米内设有双线轻轨站点，米内设有双线轻轨站点，1 1号线、号线、6 6号线站点近在咫号线站点近在咫尺，交通条件进一步得到提升，项目未来的升值前景向好。尺，交通条件进一步得到提升，项目未来的升值前景向好。1号线号线2014年正式通车，沿途的世纪大道站距离项目较近。6号线号线目前方案仍处在审批阶段，沿途的沧海路站离项目较近 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879解读配套：不断成熟完善1公里2公里3公里世纪东方商业广场世纪东方商业广场中信泰富广场中信泰富广场本案福明家园生活区福明家园生活区东部新城东部新城

7、项目项目2 2公里距离内，初级生活配套以及大型商业配套应有尽有，公里距离内，初级生活配套以及大型商业配套应有尽有，更有东部新城未来强大的配套支撑。更有东部新城未来强大的配套支撑。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879解读环境：未来趋好项目目前为农田状态，周边基本以农田和空地，整体处于待启项目目前为农田状态，周边基本以农田和空地，整体处于待启动阶段，全部项目落成后的环境将得到彻底改善。动阶段，全部项目落成后的环境将得到彻底改善。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房

8、地产营销策划大全，QQ：1053527879解读地块：精致社区戚隘桥戚隘桥1#1#商业地块控制指标商业地块控制指标用地性质用地性质商业金融用地用地面积用地面积15100建筑密度建筑密度40%容积率容积率2.6绿地率绿地率20%建筑高度建筑高度80M项目地块东西呈长条形，用地规模较小，容积率高，未来可规项目地块东西呈长条形，用地规模较小，容积率高，未来可规划成高层建筑为主的精致社区。划成高层建筑为主的精致社区。地块主出入口受限于2#地块以及安置房用地，同时沿世纪大道侧无法规划商业，造成地块整体的商业价值较低，无法大体量利用。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销

9、策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879有配套、有前景的小规模地块有配套、有前景的小规模地块紧邻建设中的东部新城紧邻建设中的东部新城交通枢纽，双线轻轨预期交通枢纽，双线轻轨预期配套齐全，且在不断完善配套齐全，且在不断完善环境有利有弊，未来趋好环境有利有弊，未来趋好地块规模较小，商业受限地块规模较小，商业受限地块总结地块总结 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879宏观市场预判宏观市场预判微观市场剖析微观市场剖析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营

10、销策划大全，QQ：1053527879宏观市场预判宏观市场预判微观市场剖析微观市场剖析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879宏观政策：频繁出台4 4月月1111日银监会：银行不得对投机投资购房贷款日银监会：银行不得对投机投资购房贷款4 4月月1313日住建部：加快保障房建设，遏制房价过快上涨日住建部：加快保障房建设，遏制房价过快上涨4 4月月1515日国务院常务会议：贷款买二套房首付不得低于日国务院常务会议：贷款买二套房首付不得低于50%50%4 4月月1717日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷（新

11、国十条）日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷（新国十条）4 4月月2020日住建部：未获预售许可，开发商不得收取定金日住建部：未获预售许可，开发商不得收取定金 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一线城市反应：北京新房打折促销，二手房连跌三天 清水湾和海棠湾这两个集公寓、花园洋房和联排别墅的综合项目销售均清水湾和海棠湾这两个集公寓、花园洋房和联排别墅的综合项目销售均价在价在2400024000元元-25000-25000元元/ /平方米。平方米。调控后，调控后，各户型房源的优惠幅度各户型房源的优惠幅度

12、：总价总价少少则则1212万元，多则超过万元，多则超过6060万元。万元。 望京：大户型下跌望京：大户型下跌10-15% 10-15% ，每平米单价下跌，每平米单价下跌800-1000800-1000元，小户型下降元，小户型下降5 5% % 。成交量下降。成交量下降50%50%，购房客户信息有所下降。，购房客户信息有所下降。 通州：业主主动便宜通州：业主主动便宜1010万、万、2020万出售。一个店一天接不到两三个客户。万出售。一个店一天接不到两三个客户。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一线城市反应：

13、广州郊区房价松动，退房现象激增在位于全市楼盘成交前十的番禺富豪山庄，成交均价从在位于全市楼盘成交前十的番禺富豪山庄，成交均价从4 4月月1717日的日的98849884元元/ /平方米跌至平方米跌至4 4月月1919日的日的92019201元元/ /平方米，三天内直降近平方米，三天内直降近700700元元/ /平方米。平方米。4 4月月1515日日-21-21日，全市十区两县级市一手住房网上签约退房共日，全市十区两县级市一手住房网上签约退房共4040套，退房现套，退房现象比新政出台前有所增加，目前有退房记录的楼盘多数均位于郊区。象比新政出台前有所增加，目前有退房记录的楼盘多数均位于郊区。 房商

14、网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879宁波楼市反应：新房开盘遇冷，案场来人量骤减 长岛花园：来人、来电量减少，客户对于政策有所疑虑，投资置业者长岛花园：来人、来电量减少，客户对于政策有所疑虑，投资置业者心态不稳。心态不稳。 钱湖天地：来人减少，来电没有；客户咨询政策居多，心态不稳，担钱湖天地：来人减少，来电没有；客户咨询政策居多，心态不稳，担心政策影响商业市场。心政策影响商业市场。 红巨大厦：来人、来电量骤减，客户开始出现观望情绪。红巨大厦：来人、来电量骤减，客户开始出现观望情绪。 4 4月月2323日，维科水岸

15、枫情最后一批日，维科水岸枫情最后一批200200套洋房开盘，当天仅销售套洋房开盘，当天仅销售20%20%，与，与新政出台前的火爆截然不同。新政出台前的火爆截然不同。 4 4月月2626日，江北万达广场二期日，江北万达广场二期800800多套公寓开盘，打出多套公寓开盘，打出8585折的大力度折折的大力度折扣优惠，价格远低于预期，当天成交扣优惠，价格远低于预期，当天成交60%60%左右。左右。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791、本轮调控的重点是住宅市场，并未涉及商业市场；2、调控的主要方向是打压炒房现象，

16、遏制房价上涨；3、政策对首置型和改善型的购房客户仍持鼓励态度。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879宏观市场预判：2010年楼市展望市场回归理性平稳，今后市场需求将以自住为主！市场回归理性平稳，今后市场需求将以自住为主！ 本轮政策调控对投资客的大力打击将暂时性杜绝大规模的炒房现象，遏制房价的上涨，保障市场健康运行，今后的购房将更加趋于理性。 政策对首置型和改善型购房仍是鼓励姿态，促进居民自住需求。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105

17、3527879宏观市场预判宏观市场预判微观市场剖析微观市场剖析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879单身公寓市场竞争格局单身公寓市场竞争格局 海尚国际海尚国际东外滩花园东外滩花园威斯汀中威斯汀中心心联盛广场联盛广场明天广场明天广场百合公寓百合公寓壹爵壹爵奥林奥林8080富嘉天下富嘉天下英郡英郡世纪东苑世纪东苑江南一品江南一品2 2期期立方寓立方寓外滩风景外滩风景海顿公馆海顿公馆钻石广场钻石广场时代金茂时代金茂宁波大公馆宁波大公馆欢乐高层欢乐高层今天今天. .朝阳荟朝阳荟商会商会国贸国贸东寅商座东寅商座东湖熙

18、岸东湖熙岸新星龙湾新星龙湾名汇东方名汇东方金湖世家金湖世家天合二期天合二期SOHOSOHO嘉盛银座嘉盛银座在售项目在售项目未售项目未售项目招宝广场招宝广场SOHOSOHO郁金香中心郁金香中心中心城区目前在售公寓主要分布在鄞州新城区、三江口片区和泛东部片区中心城区目前在售公寓主要分布在鄞州新城区、三江口片区和泛东部片区等成熟地段，本案所在的泛东部片区目前在售项目不多，但未来供应量集等成熟地段，本案所在的泛东部片区目前在售项目不多，但未来供应量集中，整体竞争环境激烈。中，整体竞争环境激烈。北岸公馆北岸公馆物流信息港物流信息港鼓楼广场鼓楼广场海尚国际海尚国际2121号码头号码头洛兹广场品阁洛兹广场品

19、阁新海蓝钻新海蓝钻南邦名座南邦名座新城名苑新城名苑康城阳光康城阳光凤凰水岸凤凰水岸钱湖天地钱湖天地慈城新天地慈城新天地恒元项目恒元项目富嘉天下富嘉天下利时项目利时项目皇冠花园三期皇冠花园三期华翔项目华翔项目翡翠湾翡翠湾 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787909年公寓市场：量价齐升，需求透支09年公寓市场整体呈现“量价齐升”的形势，相较07、08两年的供求量，均大幅度增长，成交量更是首次超过供应量，且大于前两年的成交总和，侧面反映需求被大量透支。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房

20、地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879楼盘名称楼盘名称区域区域套数套数户型面积户型面积装修情况装修情况产品产品产权产权金湖世家鄞州区47933-40精装修平层40年钱湖天地鄞州区60030-50精装修平层40年康城阳光鄞州区19650-70精装修平层、复式40年新城名苑鄞州区45750-60精装修平层、复式40年金达利21码头海曙区116030-50白坯平层、复式40年新海蓝钻海曙区82040-65精装修平层40年宁波大公馆海曙区42238-45精装修复式40年万达广场二期江北区80040-70白坯平层40年天合家园二期SOH江北区29040-60精装修平层40年雷迪森

21、江东区111145精装修平层、复式40年恒元东部新城项目江东区30040-45精装修平层、复式40年金东岸项目江东区54040-60精装修复式40年翡翠湾江东区80040-50白坯、精装修复式40年奥丽赛凤凰水岸江东区45040精装修平层、复式40年江南一品江东区60030-60精装修平层、复式40年和美城江东区50030-40精装修平层40年名汇东方江东区23640-80精装修平层40年合计合计9761976110年公寓市场：放量激增，竞争严峻10年公寓市场放量激增，供应量接近09年的两倍，大量公寓的入市将加剧市场的激烈竞争，同时给后期销售带来压力。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地

22、产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879楼盘名称楼盘名称区域区域套数套数户型面积户型面积装修情况装修情况产品产品产权产权雷迪森江东区111145精装修平层、复式40年恒元东部新城项目江东区30040-45精装修平层、复式40年翡翠湾江东区80040-50白坯、精装修复式40年金东岸项目江东区54040-60精装修复式40年奥丽赛凤凰水岸江东区45040精装修平层、复式40年江南一品江东区60030-60精装修平层、复式40年和美城江东区50030-40精装修平层40年名汇东方江东区23640-80精装修平层40年合计合计45374537泛东部片区市场

23、：东部新城和高新区占主导泛东部片区的公寓供应量接近总量的一半左右，主要集中在东部新城和高新区两大板块，同时各个项目的位置比较接近，无形中加剧了竞争的惨烈程度。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879泛东部片区市场：复式精装产品引导主流楼盘名称楼盘名称区域区域套数套数户型面积户型面积装修情况装修情况产品产品产权产权雷迪森江东区111145精装修平层、复式40年恒元东部新城项目江东区30040-45精装修平层、复式40年翡翠湾江东区80040-50白坯、精装修复式40年金东岸项目江东区54040-60精装修复式4

24、0年奥丽赛凤凰水岸江东区45040精装修平层、复式40年江南一品江东区60030-60精装修平层、复式40年和美城江东区50030-40精装修平层40年名汇东方江东区23640-80精装修平层40年合计合计45374537泛东部片区的公寓主要以复式精装修产品为主，传统的平层产品逐渐被附加值、投资价值更高的复式产品所代替，复式产品已经成为公寓市场的主流产品。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879东部新城中央商务区，集写字楼、商务公寓、住宅、商业于一体的近20万方城市商务综合体，公寓部分主要为挑高4.5米的复式

25、精装产品，预计10年底开盘。竞争个案：雷迪森项目 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879竞争个案：均胜翡翠湾高新区中央商务区，由商务别墅、酒店式公寓、写字楼和商业街有机组合，其中公寓部分均挑高4.9米，1栋全精装修，1栋白坯，预计将于10年上半年推出。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791、10年公寓市场推量激增，竞争形势严峻；2、泛东部片区供应集中，区域竞争白热化；3、泛东部片区复式产品逐渐成为市场主流；4、公寓产品仍

26、以投资型为主，缺乏居住性。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879在地块自身在地块自身无不可复制的先天优势无不可复制的先天优势情况下，将其定位情况下，将其定位单身公寓，推向单身公寓，推向红海市场红海市场参与竞争，无疑增加后期的参与竞争，无疑增加后期的销售风险，我们不妨去住宅市场寻求地块的生存契机。销售风险，我们不妨去住宅市场寻求地块的生存契机。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787910年住宅市场：豪宅唱主角10年住宅市场堪

27、称豪宅元年，多个豪宅项目扎堆供应，产品主要以高层大宅和别墅为主，而低总价的中小户型较为稀缺，供需结构矛盾凸显。20102010年准豪宅项目年准豪宅项目区域区域项目名称项目名称产品产品海曙区新海景花园高层、联排鄞州区金色水岸三期高层鄞州区玺园高层、联排鄞州区雍城世家高层鄞州区荣安府高层江北区长岛花园高层、联排江北区水岸心境三期多层、高层东钱湖卡纳湖谷联排东钱湖香湖湾联排 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879泛东部住宅市场：中小户型短缺泛东部片区10年的住宅供应结构主要以大户型为主，而中小户型则相应出现短缺状态

28、，销售压力小，将成为市场上的稀缺性产品。楼盘名称楼盘名称区域区域体量（万方）体量（万方）开盘时间开盘时间户型面积户型面积荣安公馆江东区3.42010年90-350奥丽赛凤凰水岸江东区112010年5月90-160ART蓝庭（住宅）江东区42010年90合计合计 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879泛东部住宅市场：购买门槛高泛东部片区的住宅因为地段、品质等因素造成单价高，总价基本都在150万元以上，购买门槛高，普通购房者难以承受高额的总价。皇冠花园二期ART蓝海100万200万300万400万进入机会 房商网

29、房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791、10年住宅市场豪宅为主，低总价的中小户型稀缺；2、泛东部片区中小户型住宅产品稀缺，竞争压力小；3、泛东部片区的住宅总价普遍较高，购买的门槛高。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879公寓市场供应量大，竞争激烈复式产品成为主流投资为主，居住欠佳住宅市场豪宅产品扎堆供应中小户型短缺状态住宅购买的门槛高“类住宅类住宅”公寓公寓跳脱单身公寓市场，迎合住宅市场需要 房商网房商网海量房地产资料下载！海

30、量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879在界定项目的客户之前，我们先来看看区域类似项在界定项目的客户之前，我们先来看看区域类似项目的客户来源情况，提供一定的参考。目的客户来源情况，提供一定的参考。我们选取了我们选取了江南一品江南一品和和东寅商座东寅商座的单身公寓产品作的单身公寓产品作为项目的参考依据。为项目的参考依据。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787

31、9楼盘楼盘购买客户区域购买客户区域购房需求购房需求客户职业客户职业江南一品江南一品以江东区为主，其以江东区为主，其余为海曙等其他区余为海曙等其他区域域投资型需求为主，投资型需求为主，其次为新宁波人的其次为新宁波人的婚房需求，少量的婚房需求，少量的自住需求自住需求各类私营企业员工、以外贸、各类私营企业员工、以外贸、物流行业为主物流行业为主东寅商座东寅商座以江东区为主，其以江东区为主，其次为鄞州、海曙等次为鄞州、海曙等区域区域投资型需求为主，投资型需求为主，新宁波人的婚房需新宁波人的婚房需求等求等各类私企员工、专职炒房客各类私企员工、专职炒房客等等启示：新宁波人是我们重点引导的客户启示：新宁波人是我们重点引导的客户 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879参考类似项目的客户情况，结合项目主打参考类似项目的客户情况，结合项目主打“居住功能居住功能”的特点，的特点，我们认为项目的客户主要以自住型需求为主，投资型需求为辅，我们认为项目的客户主要以自住型需求为主，投资型需求为