XX园物业管理专业技术方案

1、熙园物业管理方案一、小区情况描述熙园位于深圳市福田区香蜜湖路,东临香蜜湖度假旅游风景区，西与植物园隔路相望，北为莲花西路。开发单位：深圳市鸿荣源房地产开发有限公司 建筑设计单位：会所与联排别墅为柏涛建筑设计有限公司，其它为深圳市立方建筑设 计有限公司环境设计：贝尔高林（香港）有限公司总占地面积为127962 m2，总建筑面积201353 m2；其中，住宅建筑面积为138408nt架空层花园建筑面积为7870 m2,地下车库总建筑面积为47318 m2、会所建筑面积为2470 m2、幼儿园建筑面积为2400 m2、商场建筑面积为3383 m2;总停车位1050个，建筑 覆盖率23%、绿化率58%

2、、容积率1.32。小区共有681户，其中TOWNHOUSE排共53户、花园洋房2座共36户、多层2座共40户、小高层3座共80户、板式高层4座共308户、点式高层5座共164户。二、管理目标在熙园全面接管一年内创建“安全文明标兵小区”，第二年取得“市优”、“省 优”，至“国优”称号。管理设想是：1、建设专业技术管理队伍，训练并储备金地物业管理专业人员；2、利用熙园规划建设以环境取胜的特点，营造独特的高品味社区环境文化；3、在物业管理基本职能方面（包括：安全管理、环境管理、工程维护管理、行政事务 管理、财务管理、物料管理等）全面导入ISO9002质量管理体系，“职能管理标准化”， 并结合熙园物业

3、实况和溶入金地特色，落实“国优”物业量化管理标准；4、推行以业户为中心的酒店管理服务模式，主动了解业户的服务需求（包括潜在的、 特别的），在物业管理范畴内实施金地物业倡导的“以人为本”全方位个性化的业户服 务，并维持良好的沟通，共同营造“温馨家园”。三、管理处工作职能规划设计建议： 从物业管理各项标准服务所需硬件条件的角度，系统提出对规划设计的建议。销售配合： 做好销售大堂、样板房和销售涉及施工现场部分的保洁、绿化和保安工作，并提出便于日 后管理的各项合理化建议并跟踪落实。管理方案： 在入伙前拟订新接管工程的管理方案（管理服务的类型、方式、品质标准、人员编制和收 支预算）管理方案的年度修订与评

4、审接管验收入伙与装修： 接管前的各项准备工作 工程技术资料、交接验收资料的建档、管理工作 验收发现问题的整改办理入伙手续业主收房安排及发现问题的整改协调 装修管理工作日常管理：安全管理房屋及设施设备的运行和维护保养绿化 保洁 车辆进出与停放管理 入户维修 家政服务 社区文化活动 业主走访与投诉受理 业委会组建与定期沟通 开发商及政府部门工作关系 协助安排对岗培训及参观 管理费的计收与催缴 客户资料及工作档案管理 员工计划考核管理与培训 操作层员工宿舍管理 员工食堂管理四、管理人员的配备、培训和管理（一）熙园管理处管理架构（见图示）：（二）熙园管理处人员设置（见图示）熙园物业管理人员设置表序号工

5、程数量 （人）到岗时间备注1管理处主任16月15日2工程主管1已到岗区域主管3安全主管16月20日：4客服主管17月1日5环境督导1已到岗6财务内勤27月20日7文员1已到岗8保洁班长1已到岗9绿化班长18月1日10维修班长1已到岗由现有维修工代理11前台接待37月10日12楼宇管家57月10日13安全分队长3已到岗14安全管理员636月20日（33人）已到岗30人15绿化人员:159月15日5000平方M/人16保洁人员407月15日（20人）17厨师32人（6月30日）已到岗1人18综合维修员77月10日19机电值班员36月25日合计153丿k五、安全管理服务小区封闭情况:1）熙园小区将采

6、取全封闭式管理，小区共有8个门，其中2个消防门平常处于关闭状态；其余6个均为车辆、人行出入口，分别为423、424、425、426、427、428、429、岗。小区大门、大堂（除别墅）车库进入楼层门都采用门禁系统，凭密码进入，中控室位于会 所侧门。2）小区安防设施情况：熙园监控系统共有个探头，其中地面个，地下车库46个；花园地下车库、各设备房主要采用温感监控，烟感主要用于楼层及架空层，总共有个感应探头；中控室总共有5台电脑操作系统，分别为：3）设备运行状况：均在安装、调试。*目前小区治安难点、技防盲点及防范措施外围墙高度不够无带刺措施，容易攀爬，且地下车库为生态车库与外界直接相1、3会所正门3

7、人商场侧门3人图解:别墅（43门A、岗）6人5C1、0?），33岗2A32人3、23,安全 别墅 为一蓝黄地面巡逻分为六个 区（431岗），4人、区B2出、口:装修工人012：0I管理员共63人,个区域（433岗），厝场巡逻岗在装修期兼负责三班制，早班为4：0蓝区巡逻3人绿区8巡逻3人红卜区域红-个区域（ 卜区域口5A、1会所2出为口亍为一2C、0冲班为5B、5C、5D、5E为一1（434岗）和外围巡逻岗432岗），0020：00个区域区C、43、（巡4逻3人通，同时围墙内绿色植物较多，存在很严重的安全隐患。措施：每一个地库架空层均有云台式 镜头监控（技防）；白天可由外围各门岗和巡逻岗监控，晚

8、间在商场转角处设固定岗商场到2D外围。2、别墅与3栋无架空层，住房窗户与落地玻璃直接到地面，小偷容易到业主家中，存在严重安全隐患。措施：1）建议业主家中装红外自动报警系统；2）把3栋和别墅周围的镜头定为重号镜头随时注意周围人员的动向；（技防）3）加大3栋与别墅区的巡逻力度。（人防）3、小区商场、会所、幼儿园人员复杂，给对外来员控制带来压力。防范措施：1）禁止外来人员在小区内闲逛（温馨提示、巡逻员控制）4、南区商场转角处多、绿化多、商场窗户可直通小区，成为小区一治安难点和技防 盲点。措施；1）经常转动镜头，2）设巡逻签到点，3）晚间设固定岗位。5、小区各楼层天台人员进入后，容易攀爬到顶层住户家。

9、措施：1）天台门设感应刷卡进入。2）建议业主安装防盗网。3）设置栅栏或倒刺于天台台阶上。6、别墅T2与T3之间无监控镜头，此处有人员休闲场所。措施：该区设签到点。*安全服务规范1.0目的本文件规定安全管理、服务的组织结构以及标准，用于规范和评价安全管理和服务2.0范围适用于熙园小区的封闭式安全管理和服务。3.0服务提要安全管理和服务包括小区的公共秩序、停车场管理和消防管理等服务内容。门岗（18人）地面巡逻（18人）收费岗（9人）中控室（3人）车场巡逻（12人）晚班20:00次日4:00。4.2岗位描述序 号岗位岗位职责1管理处主任1）负责审批安全管理方案。2）负责检查、监督、指导安全管理工作。

10、3）负责对安全管理员辞退及辞职的审批。4）负责对重大安全事故的处理或报告。2安全主 管1）负责制定安全管理方案并组织实施。2）负责编制安全管理队伍的培训计划并组织实施。3）负责安全管理队员的月度考核工作。4）负责安全管理队的内务管理及宿舍物品的配置、检查。5）负责安全管理队员的思想教育。6）负责监督、检查、指导分队长、安全管理员的工作。7）负责制定每月安全巡逻路线。8）负责每月第一周内会同工程主管对安全系统设备进行一次全面检测。9）协助管理处主任处理突发事件。10）负责编制消防演练、演习方案并组织实施。11）负责与派出所、街道办、综治办等政府部门的沟通工作。12）处理安全管理类投诉并协助客户服

11、务人员对业户进行回访等工作。13）完成上级交派的其他任务。3分队长1）值班期间全面负责本分队人员及小区的日常安全管理工作。2）值班期间做好本分队的监督、检查、指导工作。3）负责做好新入职队员的岗位培训、生活安排等工作。4）根据公司的要求作好本分队队员的工作、生活的管理。5）负责监督、指导本分队队员落实公司及管理处的要求。6）协助主管作好小区消防、治安、车辆管理等各项安全防范工作。7）协助主管作好各项培训工作。8）处理本分队队员上报的事务，如不能处理及时上报。9）负责做好交接班工作，接班前检查队员仪容仪表，交接班时检查物品的状况。10）负责对本分队工作进行讲评。11）负责公司、管理处安排的其他工

12、作。4.3服务工程和标准序 号项目频次标准日周月季年1公共秩序人员出入 管理随 时1登记有效证件不超过60秒/人次；2值班员熟悉本责任区内业户的基本情况，3.掌握本岗位职责和工作规程；外来人员进入小区 需管理处或业户认可后放行；2物品搬迁 管理随 时物品（大件、贵重物品）放行，凭管理处放行条放 行。序 号项曰频次标准日周月季年3安全巡逻随 时1.每月重新制定一次巡逻路线。2.巡逻人员（不包括车场巡逻人员）按规定路线每2小时巡逻1次并签到。3.对可疑人员进行监控。4其它突发 事件或异 常情况处 理随时1.发现盗窃、斗殴、匪警情况的处理；2.对精神病人、醉汉的处理；触电事故的应急处 理；突发性水浸

13、事故处理；3.台风袭击前、吹强烈大风的预防措施；台风来临 后的措施；4.爆炸的处理；失物处理；电梯故障（困人）应变 处理；管道石油气泄漏的处理；5安 全防 范 红外系统 报警处理随 时接到报警信号后巡逻岗安全管理员在20秒内赶到现场。6室内报警处理随 时业户室内报警，巡逻岗安全管理员在3分钟内到达现场7闭路监 控系统 显示问题的处 理随 时1.熟练掌握操作技能。2.保存一周内录像资料。3.显示画面出现异常情况，中控岗安全管理员应在30秒内做出反应。8电梯系 统随 时出现异常情况中控冈安全官理员应在30秒内通知相关人员。9标识系 统随 时设置必备的安全标识。10消 防安 全公共部位随 时无占用消

14、防通道，无堆放杂物11消防栓1次1.熟练掌握使用方法。2.无破损、无霉潮，带柜完好12消防门1次消防门保持关闭。13灭火器具1次无缺失、无过期，表面清洁，100%完好14温感、烟 感、喷淋1次无缺失，外观完好。15地下车库 卷帘门1次能正常开启、关闭。16演习不少于1次1.制定演习方案。2.按演习方案组织实施。3.对演习进行效果评估。17消防宣传1次每季度不少于1次开展消防知识宣传.序 号项目频次标准日周月季年18车辆管理随 时1.正确区分、辨认业户车辆。2.车辆管理员对进场车辆外观进行检查。3.车场入口岗登记、开启车挡器不超过20秒/次。4.车场出口岗收费、登记、开启车挡器不超过90秒/次。

15、5车场巡逻人员按规定路线每30分钟巡逻1次并签到。6.对外来车辆进行询问，经管理处或业户许可后进 入。7.无乱停乱放车辆，无交通堵塞现象。8.发现异常情况，车场巡逻岗安全管理员在30秒内赶到现场。19仪容仪表随 时1.安全管理员上岗、执勤、操练及参加会议，按规 定穿统一配发的制服，系统一样式武装带、领带， 挂精神带，上衣配肩牌，左胸上衣袋叶佩带工作 证。2.上班着制服干净、整齐、无异味，钮扣全部扣 好，领带系正、武装带系紧。3.制服外衣衣袖、衣领、制服衬衣领口处，无显露 个人衣物，制服外无显露个人物品，如笔、纸张、 手机、锁匙扣等，服装衣袋不装过大、过厚物品。4.上下班途中着装整齐，戴帽子或将

16、帽子拿在手 上。5.男员工头发长度不超过1.5cm,女员工长头发应用发网扎成发髻，不涂指甲油、不染发、不留长指甲，化淡妆。20人员管理及应 知应会随 时1.熟练运用标准规范用语：您好、谢谢、对不 起、请、再见。2.熟悉小区基本情况。3.熟悉本岗位职责及工作规程。4.熟记常用电话号码。5.熟练掌握安全设备（施）的使用方法。6.掌握必备的岗位操作与军事技能。21工作环境随 时1.冈位责任人姓名、照片、许可证等有关证件，悬 挂在出入口明显位置。2.工作台上不摆放与工作无关的资料和物品。3.工作间整齐、清洁，资料摆放整齐、有序。4.不放长椅和床，岗亭外不摆放凳椅。22内务管理随 时1.宿舍用品配备齐全

17、，无丢失。2.内务整理整齐。3.宿舍保持清洁卫生。序 号项目频次标准日周月季年23培训随 时1.制定培训计划。2.按培训计划组织实施。3.培训合格率100%24资料管理1.日常记录-岗位值班记录表、分队长值班记录表、 巡逻签到表、来人来访登记表、设备运 行记录表、车辆出入登记表、物品放行 条（不定）、培训记录表2.月度记录培训计划表、安全管理员考核表、消防 器材检查记录3.季度记录军事体能考核表4.年度记录设备台账、消防演习方案、紧急集合检 查记录表、灭火的相关记录（会议记录、应急行 动记录）5.要求a.内容完整有效b.质量记录应标准化c.质量记录应实用，符合质量管理需要d.质量记录的真实性和

18、准确性六、客户服务中心1.0目的本文件规定客服管理、服务特性和验收标准，用于规范和评价客服管理和服务2.0适用范围适用于熙园客户服务中心。服务提要客户服务包括客户投诉及处理等服务内容。 内容客户服务中心组织结构图3.04.01管理处 主任1） 责审核年度社区文化方案，审批客户服务工作方案。2）负责检查、监督、指导客户服务工作。3）负责对客户服务人员辞退及辞职的审批。4）及时处理或向公司反映业主重大的投诉意见。5）合理调配人员，协调各岗位的分工与协作。2客户服 务主管1）负责制定客户服务工作方案。2）负责编制年度社区文化方案，并组织实施及做好相关的活动记录。3）负责参观单位、企业人员的接待工作。

19、4）协助管理处主任对各项便民服务的选定和策划。5）负责组织头施业户回访、走访工作。6）负责组织收集业户意见，并对业户的意见进行汇总分析、任务分配、监督、跟踪、 回访。7）负责处理突发事件以及顾客投诉。8）负责岗位人员工作及业务能力的培训。9）负责对下属工作人员的考评工作。10）制定、贯彻、落实本部门岗位责任制。11）协助管理处主任协调与政府相关部门的关系。12）确保质量记录的完整、准确有效，并做好相应的归档工作。13）完成管理处主任交办的其他工作。3前台接 待1） 负责对业主办理收楼、装修、出租登记、过户登记等各种手续，及时更新业户资料， 并第一时间传达各楼宇管家。2） 负责接听服务电话，及时

20、反映给予相关部门。3） 负责前台的内务整理。4） 控制外来人员进入办公区域。5） 负责管理处的客服接待、办公接待及其他一些会务接待。4楼宇管 家1） 熟悉了解业主（租户）的基本信息。2） 收集住户意见及时反馈。3） 对住户服务需求进行传递。4） 协助做好费用催缴工作。5） 对住户进行回访工作。6） 控制负责区域物品出入。7） 及时处理和上报业主投诉及突发事件。8） 负责责任区内的环境卫生及公共物品的完好。9） 责任区域内的装修巡视，发现任何违规装修及时上报工程主管并协助处理。10）协助前台接待处理所负责区域内业户各类冋题。11）协助开展各类社区文化活动。4.3服务工程和标准序 号工程频次标准日

21、I I月季年1出入放行随 时1）确认业主身份。2）指导业户填写物品放行条，完整、清晰；交值班 主任签字确认并盖章。3）登记有效证件不超过60秒/人次；4）非业主进入责任区须经业户认可后放行；序 号工程频次标准日周月季年2巡视随 时1）客户主管每日查阅值班记录，并签字确认。2）主任每月不定期对值班记录抽查不少于20%,并签字确认。3便民服务随 时1）收到业户服务请求，做好详细记录，并于业户约定上 门服务时间。2）有偿服务按收费标准收费。4投诉处理随 时1）听好、问好、记录好、跟踪好、回访好。2）记录完整清晰，跟踪及时。3） 24小时值班制度。4）不能当场处理的有效投诉，2小时内回复业户，并约定下

22、次回复时间。5）确认无效投诉后，值班人员在2小时内回复业户。6）有效投诉回访率为100%5走访、回访随 时1）走访业主每月不低于总户数的7%2）便民服务回访时间不超过服务完成后的2个工作日。3）每年6月、12月前发放问卷调查，发放率是入住率 的100%4）发放后15个工作日收回问卷调查，回收率不少于发 放率的60%6仪容仪表随 时1）上班着工作服，佩戴工作证、领带、领花。2）男员工头发长度不超过1.5cm，女员工应化淡化，头发打上摩丝或发油等，保证没有乱发、碎发，长发应 统一扎于脑后，前额不留头发。3）上班人员应坐姿大方，站姿端庄。4）不当众打理衣服、化妆、剪指甲。5）接触业主时应运用礼貌语言

23、，做到微笑服务，吐字清 楚，严禁与业主顶撞、争执。6）主动服务意识，包括主动向业主打招呼、问好、道 谢、道别，帮助需要帮忙的业主（包括开门、召唤电 梯、帮助提拿物品等）。7人员管理及 应知应会随 时1）熟练运用标准规范用语：您好、请、谢谢、对 不起、再见。2）熟悉责任区基本情况。3）熟悉本冈位职责及工作规程。4）熟记常用电话号码。5）工作台上不摆放与工作无关的资料和物品。6）工作间整齐、清洁，资料摆放整齐、有序。7）不迟到、早退；无特殊事件一律不准请假或叫人顶 岗，顶岗时间不超过4小时。8）上班不打瞌睡、不睡觉。9）上班时间不接打私人电话。10）工作时间内不得与他人交谈工作以外的事情，不得抱

24、业户的小孩。11）上班时间不看书、看报等与工作无关事情。序 号工程频次标准日周月季年8社区文化6次1）每年12月制定次年的社区文化方案。2）按社区文化方案或经确认后的改进方案组织实施。3）费用需业主委员会确认。4）有效果评估。9培训1次1）每月制定培训计划。2）按培训计划组织实施。3）每月对培训讲师进行评估。4）培训合格率100%10资料管理1.日常记录物品放行条、施工人员登记本、装 修延期申请表、 单元装修增加工程申请表、动火许可证 、施工许可证、有线电视开 通情况一览表、CPN用户返单表、 清洁 服务委托单、 家居服务登记表 、维修 单 、 上门维修服务情况记录表 、 维修回访 表 、承诺

25、书（走楼梯申请）消防梯使用申请表、值班记录表、管理员巡查记录表、业户访问记录、值 班主任巡查记录表、维修单、留言条、 大堂值班记录表、来人来访登记表客户 访问记录、顾客投诉处理记录表、收费价 格一览表、接受服务业户名单、特别事件 报告2.月度记录培训计划表、部门客户投诉工作月报3.年度记录冋卷结果统计表、年度社区文化活动计划表4.要求a.内容完整有效b.质量记录应标准化c.质量记录应实用，符合质量管理需要d.质量记录的真实性和准确性七、保洁服务1.0目的本文件规定保洁管理、服务特性和标准，用于规范和评价保洁管理和服务。2.0范围适用于熙园管理处的保洁管理和服务。3.0服务提要保洁管理和服务指住

26、宅的清洁卫生和区容等服务内容。4.0内容4.1保洁队伍组织结构图图解：1、 保洁员共37人，其中外围区域包括水景处理;2、垃圾处理集中在22：30以后进行。保洁岗位人员配置表工程班次时间岗位名称人数主要负责区域备注早班7：00-11:0014：00-18:00中午值班11：0014:00会所3人整个会所日常保洁会所招商后视情 况取消南区外围1人5栋、4栋园林中心、会所正门道路和绿化 带及设施设备北区外围1人商场、2栋、3栋、1栋道路和绿化带及设施 设备2栋不包括D座别墅区外 围2人别墅区域、2栋D道路和绿化带及设施设备水景处理2人负责13个水池、5条小溪杂物清理、池边线 清洗及中午值班蓝区车库

27、1人车库、车库楼梯日常清洁红黄绿区1层1人车库、车库楼梯日常清洁红黄绿区 负1层1人车库、车库楼梯、管理处及2栋车库旁绿化带日常清洁楼层12人16栋30个单兀楼层、大堂、架空层、公共 区域设施、设备的日常保洁机动7人水景清洗、玻璃、道路冲洗、家政服务 等中班16：0024:00会所2人整个会所日常保洁会所招商后视情 况取消外围3人早班下班后的巡视保洁及楼层垃圾收集 处理楼层巡视1人合计37人4.1岗位描述序 号岗位岗位职责1管理处主任1）责审批保洁管理方案。2）负责检查、监督、指导清洁管理工作。3）负责对保洁员辞退及辞职的审批。2环境主管1）负责清洁管理工作，拟定清洁的工作计划和有关的工作制度

28、。2）负责检查辖区清洁卫生状况。3）负责制疋保洁培训计划并组织头施。4）负责对保洁员进行月度考核。5）完成领导安排的其它任务。3保洁班长1）负责带领保洁员完成清洁工作。2）负责检查、监督、指导清洁管理工作。4外围保洁员负责小区外围的公共设施，设备，路面的清洁5 :楼层保洁员负责楼层的公共设施，设备，楼梯，楼道，大堂的清洁6机动保洁员负责小区内玻璃幕墙，溪道，水景及咼空作业7地库保洁员负责地库公共设施，设备，岗亭的日常清洁4.3服务工程和标准序 号服务工程频次标准日周月1喷泉 水池、 水景喷泉水池随时捞取漂浮物刷洗一次水 池、换水一 次、清抹塑像二次无漂浮物、水池无青苔、塑像无明 显灰尘、水质清

29、、无异味2标识rF.rrt牌标识牌、不 锈钢标识牌每日清抹一次、抹不锈 钢保养剂一次无污迹、无水印、无尘、无锈迹塑料标识牌每日清抹一次无污迹、无水印、无灰尘钛金标识牌每日清抹一次、抹不锈 钢保养剂一次无污迹、无水印、无灰尘铁制喷漆标 识牌每日清抹一次、抹不锈 钢保养剂一次无污迹、无水印、无灰尘3保安 监控 系统监控镜头清抹一次:无尘、无渍、无蜘蛛网红外对射探 头清抹二次无尘4消防 及报 警系统室外消防栓清抹一次无明显灰尘、无渍室内消防箱清抹一次无尘、无渍、无贴迹灭火器清抹一次无尘、无渍水泵结合器扫尘一次清抹一次无明显灰尘、无渍烟感、温感 探头扫尘一次清抹一次无尘广播设备清抹一次无尘、无渍5地下

30、 停车 场照明灯具扫尘一次清抹一次无尘、无渍、无蜘蛛网标识牌清抹一次:无尘、无渍排污泵扫尘一次清抹一次无明显灰尘序 号服务工程频次标准日周月防撞杆清抹一次无尘、无污渍车位标线擦拭二次尢油迹、尢污渍，尢明显灰尘地面清抹一次冲洗一次无明显灰尘、无杂物、无油迹和香 口胶墙面扫尘一次无明显灰尘、无画迹、无脚印、无 贴迹天花扫尘一次 无蜘蛛网、无积尘排水沟清扫一次巡回保洁 清扫杂物、即时 排除积水无积水、无杂物、无蚊蝇孳生闸阀、管道清擦一次基本无灰尘、无污迹通风系统排风口百叶窗 擦拭一次管道清擦 一次无明显灰尘、无污渍车辆进出口 木架清抹一次无尘、无渍车辆进出口 控制系统清抹二次上不锈钢保养 剂一次无尘

31、、无锈迹、无污渍倒车镜清抹二次用玻璃清 洁剂擦拭 一次无尘、无污渍、无水渍人行进出口清扫地面二次、擦拭扶手二次地面无杂物、污迹、无香口胶、扶 手无尘6排污 水系 统雨水井盖清扫二次1.无明显污垢、破损、无污渍、蜘 蛛网；2.每50平方M内烟头、纸屑平均不 超过2个；3.排水畅通，无外溢。雨水井清扫一次污水井盖清扫一次管道表面扫尘一次清抹一次7围墙小区铁栅栏表面扫尘一次清抹二次无明显灰尘、无渍墙体巡视清洁无画迹、无贴迹8单 车、摩托 车棚单车棚清扫一次墙面扫尘一次冲洗一次1.地面无明显灰、无杂物、墙面无 污迹、无蜘蛛网、灯罩内无死虫、 无四害；2.每个车棚烟头、纸屑不超过3个。摩托车棚清扫地面一

32、次、玻璃清抹一次玻璃用玻璃清 洁剂清刮一 次、灯具清抹 一次、墙角扫 尘一次冲洗一次9岗亭玻璃窗玻璃清抹一次、窗台擦拭一次玻璃用玻璃清 洁剂清刮一次1.无杂物、纸屑、油污。2门窗玻璃无灰尘。3.岗亭顶棚无垃圾、蜘蛛网，无积 水、无泥沙。桌面清抹一次亭身扫尘一次清抹一次灯具扫尘一次清抹一次10公用 水龙 头公用水龙头擦拭一次无尘、无渍周围地面随时清扫杂物刷洗二次无杂物、无青苔、无积水序 号服务工程频次标准日周月11背景 音乐音箱干抹一次无尘、无渍12绿化 带公 共设施宣传栏清抹一次上不锈钢保养 剂一次、玻璃 清刮一次1.玻璃光洁、明亮、不锈钢无尘、 无渍、无锈迹；2.无乱张贴。果皮箱清抹二次、及

33、时倒掉烟 头无尘、无渍、垃圾不溢出、无异 味、无蚊蝇飞舞儿童游乐设 施擦拭二次、巡视保洁1.地面无垃圾、纸屑，设施无污 迹。2.沙坑外无明显沙石。木制休闲 桌、椅清抹三次石制休闲桌 椅清抹三次凉亭2M以下立柱扫尘一次2M以上扫尘 一次、2M以 下清抹一次垃圾箱清擦二次，及时清运垃圾垃圾不过满、无异味、无蚊蝇飞 舞；箱盖完整、无尘、无污渍；底 座无杂物、无污渍。垃圾中转站1.周围无明显污垢，水沟无积污 水，无散落垃圾，墙面、门无粘附物，排水畅通。2.离站2M无臭味，清运率100%草地、绿 篱、花坛及 其它巡回拾取杂物1.无明显大片树叶、 纸屑、 垃圾胶 袋等杂物；2.地上无3CM以上的石子；3.

34、每100平方M烟头纸屑平均不超 过3个以内。化粪池冲洗井口及周 围地面一次半年抽吸 粪便一次、及时 冲洗井口 周边地面 及井里边 沿污物、喷洒空气 清新剂无杂物、无污迹、无异味13水、电、气管线室内2M以下清抹一次2M以上清抹一次无灰尘、无渍室外2M以下清抹 一次无灰尘、无渍14大堂大理石地面拖洗二次、定时巡视抛光一次每季度打 蜡一次1.地板无脚印、无污渍、无烟蒂、 无痰迹、无垃圾；2.大堂内的其它部位如柱面、墙玻璃幕墙擦拭一次清刮一次序 号服务工程频次标准面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯 座等保持光亮、整洁无灰尘；3.玻璃大门干净、光亮、无手印、 无刮痕。日周月空调空调口擦拭一 次信报箱清抹一

35、次上不锈钢保养 剂两次墙面扫尘一次擦拭二次壁画扫尘一次清抹一次防火门清抹一次服务台清抹三次15大面隔热层清扫一次无杂物、无积水、无青苔水池半年刷 洗、消毒 一次无青苔、无杂物、无红虫闸阀、管道扫尘一次拖洗一次无灰尘玻璃门清抹一次清刮一次无明显灰尘、无渍、亮洁照明系统清抹一次无明显灰尘、无蜘蛛网16卫生 间天花、灯 饰、风口每周抹擦一次1.地面无痰迹、杂物，墙面无污 渍、天花、灯具无灰尘。2.卫生洁具清洁，无水迹、无 头发、无异味。3.镜子明净，无灰尘、无手 印、无水迹、无刮痕。4.金属器具光亮、无浮灰、无 水迹、无锈斑。5.卫生用品齐全，无破损。6.卫生间内空气清新。隔板、烘干 机、纸盒、 不

36、锈钢设施每天擦拭二次以上镜面、台 面、洗手盆每天清洁三次以上，每 半小时巡视一次水池、小便 池、厕位每天清洁三次以上墙面每月擦拭 一次地面每天清洁三次磁砖墙壁清抹二次手纸箩随时巡回清倒门窗常规保洁一次玻璃清刮一次:17电楸卅间垃圾桶、篓每天倒垃圾三次以上垃圾不超过三分之二、无虫子、无 异味、垃圾桶无污渍电梯门、轿 厢每小时保洁一次、每周上三次不 锈钢水1.电梯轿箱清洁、光亮、无污 迹、无水迹、无手印、无刮 痕。2.电梯间地面光洁、明亮。墙面、按钮每天擦拭二次以上无灰尘、无污迹、无手印序 号服务工程频次标准日周月地面、轨道每天清洁三次以上，每月对电 梯槽进行清洁无灰尘、无污迹、无垃圾、18办公室

37、地面、台、 桌子、椅子擦拭一次1.窗、窗台、窗框干净、整 洁，无破损。2.墙面、天花板整洁、完好， 无污渍、无浮尘、无破损、无 蜘蛛网。3.地面地毯整洁、完好，无垃 圾、无污渍、无破洞。4.家具光洁、无灰尘，放置整 齐。5.灯具整洁、完好、无破损。6.空调出风口干净、整洁，无 积灰、无霉斑。7.艺术装饰挂件挂放端正、清 洁无损。8.茶水间地面保持清洁、整齐、无 污水。19会议 室地面、台、 桌子、椅子日擦拭二次20公共 照明 灯具路灯、草地 灯、射灯、开关每日清洁一次无尘、无渍、灯罩内无死虫、杂物21雕塑 品雕像（石 膏） 每日清洁一次（用中性 清洁剂擦拭）无浮尘、无渍塑像（复合 塑料）每日清

38、洁（用中性清洁 剂擦拭一次）无浮尘、无渍22道路 及广 场地面水泥路面清扫一次、清拖一次、每月冲洗 一次1.明显泥沙、污垢，每100平方M内烟头、纸屑平均不超过2个；2.无1厘M以上的石子或杂物；3.无明显灰尘、 无杂物、无油迹、无香口胶、无积水。砖路面清扫一次、冲洗一次，每月冲洗 一次广场砖地面清扫一次，刷洗一次，每月高压 水枪冲洗 一次路牙日清扫三次、月冲洗一 次23楼内高位玻璃、 墙面、设施每周清洁一次无蜘蛛网、无灰尘、无污迹、无指 印天花、风 口、灯饰每周清洁一次无蜘蛛网、无灰尘、无污迹、无指 印单元防盗门清抹一次擦拭一次无灰尘、无积渍、无贴迹楼梯台阶拖洗一次、至少巡视二 次擦拭一次无

39、尘、无杂物、无污渍、无水迹序 号服务工程频次标准日周月护栏扫尘一次清抹二次无明显灰尘扶手清抹一次无尘挡水线扫尘一次清抹一次无尘墙壁扫尘一次擦拭一次无尘、无渍、无张贴天花扫尘一次无尘、无蜘蛛网矮墙台擦拭一次无尘、无杂物消防管清抹一次无尘、无渍消防箱清抹一次无尘、无渍配电箱扫尘一次清擦一次 无尘、无渍分线盒扫尘一次清擦一次无尘、无渍楼道灯扫尘两 次、两个 月擦拭一次无明显灰尘、无蜘蛛网、罩内无死 虫业户防盗门擦拭一次无明显灰尘雨塔清扫二次无杂物、无积水、无青苔玻璃窗扫尘一次擦拭一次玻璃清刮 一次无明显灰尘、无明显污渍瓷砖地面拖洗一次、疋时巡视无明显灰尘、无杂物、无污迹瓷砖墙壁擦拭一次无尘消防通道清

40、扫一次拖冼一次无尘、无污渍、无杂物24整体美观1.墙面、柱、杆、树无涂、写、刻、划现象；2.无乱张贴标语广告、招牌和影响 区容观瞻的物品；25仪容仪表1.上班穿公司最新款工装。2.上班时间佩戴好工牌。3.保持头发洁净整齐、 勤洗、 勤 剪、 勤梳理。4.女员工要适当化淡妆，经常修剪 指甲，男员工发根不过衣领，不留 大鬓角，每天刮胡须。5站姿、坐姿、行姿保持端正。工 作中严禁双手叉腰或将手抱在胸 前，将手插在衣裤袋内。序 号服务工程频次标准日周月26人员管理及应知应 会随时1.熟练运用标准规范用语：您 好、谢谢、对不起、请、再 见。2.熟悉小区基本情况。3.熟悉本冈位职责及工作规程。4.熟记常用

41、电话号码。5.熟练掌握清洁、绿化用品的使用 方法。27培训随时1.制定培训计划。2.按培训计划组织实施。3.培训合格率100%28资料管理1.日常记录环境消杀记录、垃圾清运服 务质量记录表、 空置房清洁通 风记录表、 洗手间清洁检查记 录表 、违纪处 分执行 书 、培训计划表、培训记录 表、机器使用登记表2.月度记录培训计划表、月工作考核评 分表3.年度记录培训计划表4.要求a.内容完整有效b.质量记录应标准化c.质量记录应实用，符合质量管理需d.质量记录的真实性和准确性八、绿化保养目的本文件规定绿化管理、服务的组织结构以及标准，用于规范和评价绿化管理和服 务。范围适用熙园小区的绿化管理和服务

42、。服务提要绿化管理和服务包括小区的绿化和区容管理等服务内容。内容岗位描述序号岗位岗位职责及岗位要求1.02.03.04.04.11管理 处卜主 任1）负责绿化管理服务队伍建设。2）负责绿化养护管理工作质量的监控。3）负责绿化培训计划的审批。4）负责绿化带改造计划的审核。5）负责绿化管理员月度考核结果的审批。2环境主管1）负责绿化养护管理工作，拟定绿化、清洁的工作计划和有关的工作制度。2）负责编制绿化管理员培训计划及培训计划的实施。3）负责监督、检查绿化养护状况。4）负责绿化管理员内务管理和绿化库房管理。5）制定并监督实施绿化植物的日常养护计划及辖区的长期整改规划。6）负责对绿化管理员月度工作状况的考核。7）协助管理处主任完成领导安排