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文档简介
1、 包租实战 6大问题解答 沦落成美 1 【采取包租行动之前应该注意哪些事项?】 答:包租和委托不同,两者各有特点,委托的最大特点就是不花成本,但是缺点也很明显控制力不强,随时面临我们找到租客前,房子就租出去的情况。而包租,则刚好相反,需要花一定的成本,但是,控制力很强。 相信很多拿到包租课件的学员已经知道,我们行动之前需要去当地的二手家具家电市场了解行情,作为我们升级房子的基础。当你对二手市场的行情了解以后,你就知道,给一个房子配一张床得多少钱,地板革得多少钱,电视,冰箱,空调,洗衣机需要多少钱。最好在手机里存下二手商店的电话,方便随时询问价格。 好,这个工作做好以后,加上你之前的委托经历,和
2、你对租房市场的了解,你可以开始尝试包租了,但是还有一点,需要你注意。 那就是聚焦。 你的上手程度,取决于你的聚焦程度。你可以聚焦一个片区,最好不要太大,一条街,甚至是一个小区。但是你要做到的是,只要你看到一个房子,有五十块钱的差价,你能感觉出来,那说明,你对市场已经了解了。 你会问:“五十元的差价,太困难了”。 其实,中国这么大,每个城市情况不同,我只是以我这里的情况来讲,因为我这里是三线城市,所以差价一般不会出现三五百的情况,所以我需要这样的眼光。 我只是想说明,你做之前,如果没有自信,请停止。 不管是多小的代价,我不希望你冒险,你没有自信,说明你的功课还没做到家,也就是作业没有很好的完成。
3、 我们是以投资者的身份来操作,如果想碰运气,那是投机者。 这里有一个方法,可以让你自信。 如果你认真跑市场,相信,你现在应该手中有100张左右的中介名片。 不要小看这些小纸片,那是你的宝藏。 因为除了你,当地没有人同时拥有这么多的中介联系方式,你是唯一一个。 这些名片是你辛辛苦苦跑市场拿回来的,你需要充分运用它们。 当你聚焦好了,发现了一套你认为不错的房子,热血沸腾,想马上去包下来的时候,请你先不要冲动,先冲个凉,冷静一下,相信我,这样的房子还会出现的,而你为了稳妥起见,最好先测试一下。 好,让我们来模拟一次吧,就当是上战场之前的演习。 先给中介打电话,让他帮你登记出租,区域内的中介都可以打,
4、然后是网上发布,然后是中介群,如果你认为有必要,也可以去贴广告,闹的满城风雨吧,最好让你的房子成为人们茶余饭后的话题,那说明,你的信息轰炸可以了。至于发布价格,可以给你一个公式, 【发布价格=你认为合理的价格50】.如果这个发布价格,比房东的价格低,可以值得测试一下,否则就PASS。 现在,不要在乎房子租出去没有,你需要在乎的是有多少人给你打电话。记住,尽量在发布过程中,把房子的配置描述清楚,不要为了省事,就来什么“全套”,这个是最没技术含量的词语,只有中介才会用“全套家具家电”之类的词语,因为他们的房源很多,不可能做到每套都详细说明,而我们是房产投资人,耐心点,把配置一个一个打出来,这是为了
5、你好。 然后你开始等。 如果真的是有价值的,三十分钟之内,会有人给你打电话的,相信我,这是保守估计。 我这个人喜欢简单,由于我聚焦了区域和房型,我也不需要测试很多,三部电话应该够了。 我不喜欢接电话,我把手机放在桌上,我心里清楚,每一个手机都是哪一套房源。然后我就把手机调成振动或者静音,然后我去睡觉,或者去干别的事情。 我一天之后,会看自己的手机电话记录,并详细写下来分析。 座机一般可能是中介打的,如果重复来电,那说明,很可能中介有客户要看房子。 手机的话,百分之七八十都是个人打过来的。 你通过查看电话记录,就可以知道你这个房子是否受人喜欢。 这是我的方法,如果,你喜欢接电话,也可以,我怕辐射
6、,同时也是怕那些人问长问短,挺麻烦,因为我也不是很了解这个房子,呵呵。特别是中介,会问的很烦,而我只需要知道有多少人对房子感兴趣就足够了,我是在测试,不需要多讲话,所以我选择不讲话。 这是演习,同时也是你上战场的最后一课,如果一套房子一天之内有十几个,甚至是几十个电话,那我需要恭喜你了。从概率上来讲,你有百分之九十九的可能在三五天之内出手。 如果只有不到五个,甚至是一两个,甚至是没有,那我也要恭喜你幸亏你没有包下它。 方法很简单吧,呵呵,为了让你免受中介和租客的质问之苦,我都让你不用接电话,所以,你没有任何借口不去试一下了,要知道,当你打开手机,看到有几十个未接电话的那种感觉,是有多爽。那说明
7、,你离赚钱,只有一步了。 当你测试了很多套以后,恭喜你,可以上路了,那时候,那些“未接电话”会让你非常自信的去包房子。总之,完全靠你自己去测试,相信你不是机器,按照指令照办,你有自己的思维,或许,你还可以测试更多的事情。 在操作房产的时候,送你一句心得有问题,找中介。 2 【包租过程中,房源何处来?】 答:在包租过程中,跟委托比起来有一个最大的好处,那就是,我们可以跟中介合作,当然,委托也可以,只不过,操作起来,没有包租这么直接的,能和中介达成一致。 委托的过程中,其实我们的角色更像中介,但是我们比中介做了更多的工作,所以我们应该比中介挣的多。 包租来讲,除了委托的那些房源获取方法,我们还有一
8、个很大的来源渠道,那就是中介发布的消息。 但是呢,这个来讲也不一定的,有的地方,中介费很高,需要一个月的房租,这样来讲,就需要和中介多沟通,大家互惠互利,来日方长,当你和中介比较熟悉了之后,中介费其实可以少出一点,同时,我们如果有房源了,也可以交给中介,让她们帮我们租,对吧,都可以互相给对方提供房源,这样一来的话,有什么不能合作,不能商量的呢? 我们这里,中介费是50%60%(月租金的)。不算多,也不算少。 如果你经常去中介,会发现,她们有很多的好房源,没有在网上登出来。原因有二:第一:中介的房源,都是很多的,要天天在网上更新,换了你,也会很累的,所以,她们相信有很多人不上网,会直接去她们的店
9、铺找房子。第二:现在来讲,虽然有很多人上网,但是毕竟还是有很多人不是经常上网的,特别是对于一些年纪比较大的人 ,退一步讲,就算是上网,他也不一定就能浏览特定的网站,对吧,所以网上发布的房源,也是很小的一部分。 第三:总有些中介是很落后的,一张桌子,一个本子,一块牌子,就可以了,所以他们可能不会上网,甚至不知道可以上网发布,他们就是在方圆几个小区做,不像那些连锁中介一样很正规,走进去就是排排的电脑。 这样一来,中介的房源,那就是一笔很大的宝库。有条件的学员,可以经常去中介跑跑,同时,你有那么多名片,也可以直接打电话询问,效率很高的。 3 【包租的过程中,如何跟房东谈?】 答:这是一个技巧性的话题
10、,如果谈的好,房东会很快答应,如果谈的不好,话术不到位,房东也会非常反感。首先,我们要明白,包租是什么概念,那就好比是我们的一个朋友,由于一定的原因,有一套房子想出租,但是呢,他平时上班,没时间,或者是根本不在本地,所以,需要一个人来帮他打理这个房子,管理整个的房屋出租事宜。我们的角色,就是这样一个性质,只不过我们不一定是房东的好朋友,同时,我们收取一定的费用,仅此而已。确切的定义,应该算是房产管理者。 好了,当我们弄懂了这样一个概念之后,了解了符合自己的身份,就可以跟房东谈了:“房东你好,我叫*,这是我的身份证,你看看。是这样,我是一个房产投资人,我们有一个团队专门从事房屋出租这一块的业务,
11、我们有很多的优质租客,他们大都是正规单位上班的,或是学生家长,我们觉得你的房子非常符合租客要求的条件,所以我们希望能与你合作。” 当然了,如果房东不愿意听你的下文,那是没办法的事情,有的房东比较死脑筋,只要不是租客,他都认为是中介,然后就一概否决,遇上这样的房东,如果他不愿意听,态度很强硬,我们直接PASS,不必过多的纠缠,如果房东愿意听你的下文,听你解释的话,房东会问:“如何合作?” 这个时候,你再问他:“其实很简单,我们这边有很多客户和朋友,想在附近租房子,所以我们希望把你的房子包下来,租给我们的客户,不知道你是否愿意长租?” 接下来,你需要注意房东的反应,如果他有兴趣的话,会问你更加详细
12、的东西:“具体怎么个弄法?包下来是什么意思?” 这时候,说明房东对这个感兴趣了,你可以继续跟他解释。但是切忌不能说的太复杂,因为我们这个操作流程本来就不复杂,如果你说的不够简洁到位,房东会感觉非常麻烦,进而不敢合作。我们只需要简洁明了的阐述:“简单来讲,就是我们把你的房子包下来,咱们签合同,我们定期把租金给你,省去你的麻烦,然后我们再负责去找租客,把房子租出去,当然,这中间会有一些差价,那也就是我们的佣金,我们只收租客的佣金,不收你的费用,同时帮你打理你的房子,定期管理客户,维护房子。从此以后,你只需要定期收房租就行了,其他的事情我们来管,如果你愿意的话,我现在就可以给你定金。” 当然,这是我
13、喜欢用的话术,可能你的总结比我好,但是总归就是一条,那就是简洁,坦诚。 请接受我的忠告,不要自作聪明,打擦边球,冒充租客租房子,然后背着房东转租。如果你打算这么做的话,请不要看下文,因为你迟早会吃到苦头,我就是一个血的教训,我吃过亏,弄的自己很狼狈,所以不希望后来的学员重蹈覆辙,记住,在整个过程中,特别是面对房东,要尽可能的坦诚,如果你忽悠房东,那在关键时刻,房东就会忽悠你! 我们赚的是合法的钱,堂堂正正的钱,我们靠的是自己的经验,对房产市场的了解来赚取差价,有的人觉得,我们什么都没干,就这样赚钱,是不是不道德。大错特错,如果你这样认为的话,中介的人,就要跳黄浦江了,他们也只是带人看看房子而已
14、,凭什么几百甚至上千的中介费?! 你忘记了自己辛辛苦苦的去跑市场了吗?忘记了辛辛苦苦的去搜集名片,熟悉街道和环境了吗?你忘了自己整个的学习过程了吗? 现在问问自己,我赚的是不道德的钱?我没有怎么努力? 好了,说这些,只是给一些没有自信的学员纠正思维。 当然,如果以上的话术,房东都同意,那只需要按部就班的往下执行,按照教练的课件去做就可以了。 这里还要给大家讲一下,我们一定要让房东和我们签订委托书,那是非常关键的一步,如果没有这个委托书,只是签租房合同,那我们是没有权利去租给别人的,即使房东口头同意,一旦出现了什么问题(比方说房子着火了,造成损失了)那时候,我们将被追究责任。 所以,委托书是一个
15、可以保护我们免受损失的“保护伞”,不管房东如何认识,我们一定要知道它的重要性,我们的委托书,是经过详细推敲的,足以保护你的安全。 如果房东推脱,不肯签,我们需要跟房东讲清楚:“房东,既然你知道我们是干啥的,就应该了解,如果我们拿着你这个房子,租给别人,别人凭什么相信我呢?万一我拿着钱跑了怎么办?对吧,房产证上又不是我的名字,别人怀疑我,是很正常的,所以,既然你让我们来管理你的房子,就应该授权给我们,如果没有这个委托书,那我们算什么呢?别人肯定不相信啊,对吧,有了这个委托书,那说明,我们是经过房东同意的,授权给我们,让我们来管理房子,到时候,如果租客不老实,或者不爱护房子,我们就有权利去管理他,
16、不行的话,我们还可以把他赶出去。但是,如果你不签这个合同,我们一点权力都没有,对吧,也不是说我们不相信你,万一,到时候,我们把租客找来了,你又毁约,跑去和别人签合同,那我们不是白跑了么?所以,大家都应该彼此信任,这个委托书,你也看了,对大家都有约束,合理公平,如果你信任我们,就签合同,如果不行,我们确实也不敢接手,因为我们也是规范操作,按照合同办事。” 总而言之,把利害关系跟他说清楚,如果这样,房东还不同意,直接走人,好房子多得是,不能为了做成一套包租而去冒风险,再说,我们的要求合情合理,如果这样都不同意,那说明房东有问题,隐患存在。4【选择包租的房子的时候,需要什么特别的条件吗?】 答:我的
17、答案依然是要看当地的行情! 首先,你必须清楚,当地人的消费水平。因为这涉及到两种概念,那就是高端房产和低端房产。 如果你当地都消费水平可以的话,可以考虑高端房产。具体说来,高端房产有几个很好的特点:1 价格高,利润大。2 各种条件设施比较好,租客很难找到可挑剔的地方。3 一般都是家具家电齐全的,什么都有,而且小区物管也很正规,如果价格可以接受,租客一般很干脆。4 高端的房子,一般都比较新,电路,水管这些都是很好的,硬件也是牌子货,所以,无疑,在以后的维护过程中,会非常省心,你几乎就不用管,因为没什么可修的,租客一般素质也比较高,便于管理。 同时,高端房产也有一些缺点:1 由于价格高,我们所投入
18、都资金就比较多,相对的,风险比较高。2 既然是给高端人士住的话,万一,包租过来,家具,或者是家电不全的话,出手相对困难些,因为高端人士怎么能忍受没有空调?或者没有冰箱?或者没有液晶电视呢?。所以,一旦有什么问题,你在看房的过程中没有注意的话,比如你没有注意到这个房子没有空调,以为包租过来,也一样能出手,其实不一定的,如果到时候比较难搞,你还得出钱把家具家电配齐,无疑,是更多的成本投入,因为我包租过高档的电梯公寓,为对这个还是比较有感触的。 另外的,就是低端一些的房产了。也是要看你当地的消费水平。我当时凭着自己的感觉去包房子,所以一开始就去选那些很漂亮的房子,以为那多省心,房子无可挑剔。但是后来
19、发现,成本比较高,而且这样的房子,房东也是很有文化的人,也会在网上发布房源,同时也会货比三家,因为是都是电梯公寓,对吧,户型,小区,地段,物业,都是一样的,凭什么别人租一千,我就租800?房东一比较,很快就会了解自己的房租是否太低了,大概知道自己的房子应该值什么价,这样就意味着,一般情况下,这样的高档电梯公寓,我们包下来,利润不会很高。当然了,这是我们这里的行情,也许你那个地方不一样,也要自己总结,我只是提供一个参考的理念。 稍为低端一些的房子,我一开始没注意,但是后来慢慢发现,其实,我们这里的消费水平还没有那么高,能租得起电梯公寓,名牌小区的人,也不是很多。但是一般的房子,也是比较好租的。因
20、为租金比较低,进而投入比较少,风险降低,同时,这样的房东,一般也不是文化特别高,经常上网的那种,这样的话,价格方面,我们比较有优势,利润还要比电梯公寓高一些,同样的成本,能操作更多的房子,何乐而不为呢? 当然,这样的房产,可能条件就不是那么好,所以维护方面,租客素质方面,大家操作过程中也要把好关,特别是在验房的时候,要非常小心。 同时,包租房子的时候,我们不仅要看房子本身,我们还要看房东的为人,是不是好说话,如果是那种斤斤计较的房东,你就要注意了,当然,住得比较近的房东更是要小心。最理想的房东就是比较忙,甚至不住在本地的人,这样的话,他来回跑,比较麻烦,所以会倾向于和我们合作。 5 【包租下来
21、以后,如何出手,有什么原则?】答:包租下来以后,把你所有都信息渠道都用上,特别是发布在网上的信息,要及时刷新,顶上去。中介这边,不要吝啬,大胆的把钥匙交给他们,周围的中介,发个四五家就足够了,然后你还可以在房子周围贴小广告,都行。特别是在网站上这一块,是很重要的一方面,你把消息发到中介,他不一定就是说租的很快,因为中介也是看钱吃饭,我们这边,对行情了解的中介都想做买卖房,因为那样提成更高,做一套,顶的上做二十套租房。因为收的中介费,只有几十块,最多一百多块,是归中介个人的,其他的都是交上去了。所以,往往有的时候,都是一些年轻人,没什么经验,刚上班的那种,才会被安排去做租房,而他们往往不知道怎么
22、发布信息,包装信息,这样一来的话,效率很低,我们这边,中介租的,一般都没有我快,有的时候,我经常都是去放了钥匙,过了好几天,中介那边也没有消息,然后我这边都租出去了,他们也没消息,很多时候,我去取钥匙,都会调侃他们:怎么搞的,我都租出去了,还给你们放了钥匙,都租得这么慢。 这是事实,既然是讲如何出手的问题,我们就需要更加理性的去考虑我们的收益,这是我接下来要给大家讲的包租中最重要的一个思想。有一次,我包了一个房子,加了一百块钱,好多人看了,都不是特别有意向,我也在苦恼,就请教继明教练,他让我降五十。我当时挺不理解的,只赚50块钱,太寒酸了,那有什么意思。但是后来我懂了,继明教练让我把付款条件改
23、为年付(之前我登的是半年付)。这样一来的话,我们可以算一下这笔账。如果我用自己的方法租,那我也就是赚600,(因为我也是跟房东交的半年)。如果我用继明教练的方法,年付的话,那我赚的,也是600(12*50),同时,我有了租客多交的半年的租金,那是白花花的银子啊,(房租是750,那就是750*6=4500)。然后,我还多收了500的押金(房东收我1500,我收租客2000),这样一来,相比第一种方法,我手中顿时多出来 4500+500=5000元。 这个可是一笔没有利息的钱,你用它可以再操作一套房子了,并且,我告诉你,随着以后你的多余套出来的租金越多,你可以用他们操作更多的东西,特别是当你手中有
24、几十套,甚至上百套的房子的时候,你的手中就会有几十万上百万的资金,你觉得那是一种什么概念?就算你什么都不做,把这笔钱放到银行等半年,利息也是纯赚的吧,懂了吗?这就是一种资本运作。 6 【包租下来,如何与租客谈?】 答:之前,我已经给大家讲过了,我们现在知道自己是什么身份了,我们是以投资人的身份,把房子包下来,租给其他人,赚取利润。既然如此,什么二房东之类的,就是无稽之谈了,什么是房东,就是拥有这个房子此刻管理权的人,这就是房东,而不是房产证上的那个人,房产证上的叫做户主。我们不需要当户主,因为我们当房东就可以赚钱。所以,现在,我们就是房东,知道吗? 既然我们是房东,那就是你的房子,别说租客,就
25、算现在户主带着人过来,我们照样有权利让他出去,为什么,这就是管理权,这就是委托书的威力!在包租期限内,不管是谁,说了都不算,只有我们,才有房子的出租权力,懂吗? 所以,现在你还害怕吗?拿出自己房东的样子,和租客谈的时候,也需要一定的聚焦,不要一次带一个人,还在那儿砍价格,好像求着他租一样。记住,你现在是房东,不是搞服务业的中介,我们只要不卑不亢的和租客交谈就行了,没必要低三下四的。一次约上几个,甚至十几个去看,不行就换,很简单,不搞价格,表现 出急于和下一个租客见面的样子,给看房的租客施加压力。 好,现在,比方说,租客看上了,也接受价格和付款方式了,那就尽量快速交易,如果不能马上交易的,一定要收定金,越多越好
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