包租实战问题解答

1、 包租实战 6大问题解答 沦落成美 1 【采取包租行动之前应该注意哪些事项？】 答：包租和委托不同，两者各有特点，委托的最大特点就是不花成本，但是缺点也很明显控制力不强，随时面临我们找到租客前，房子就租出去的情况。而包租，则刚好相反，需要花一定的成本，但是，控制力很强。 相信很多拿到包租课件的学员已经知道，我们行动之前需要去当地的二手家具家电市场了解行情，作为我们升级房子的基础。当你对二手市场的行情了解以后，你就知道，给一个房子配一张床得多少钱，地板革得多少钱，电视，冰箱，空调，洗衣机需要多少钱。最好在手机里存下二手商店的电话，方便随时询问价格。 好，这个工作做好以后，加上你之前的委托经历，和

2、你对租房市场的了解，你可以开始尝试包租了，但是还有一点，需要你注意。 那就是聚焦。 你的上手程度，取决于你的聚焦程度。你可以聚焦一个片区，最好不要太大，一条街，甚至是一个小区。但是你要做到的是，只要你看到一个房子，有五十块钱的差价，你能感觉出来，那说明，你对市场已经了解了。 你会问：“五十元的差价，太困难了”。 其实，中国这么大，每个城市情况不同，我只是以我这里的情况来讲，因为我这里是三线城市，所以差价一般不会出现三五百的情况，所以我需要这样的眼光。 我只是想说明，你做之前，如果没有自信，请停止。 不管是多小的代价，我不希望你冒险，你没有自信，说明你的功课还没做到家，也就是作业没有很好的完成。

3、 我们是以投资者的身份来操作，如果想碰运气，那是投机者。 这里有一个方法，可以让你自信。 如果你认真跑市场，相信，你现在应该手中有100张左右的中介名片。 不要小看这些小纸片，那是你的宝藏。 因为除了你，当地没有人同时拥有这么多的中介联系方式，你是唯一一个。 这些名片是你辛辛苦苦跑市场拿回来的，你需要充分运用它们。 当你聚焦好了，发现了一套你认为不错的房子，热血沸腾，想马上去包下来的时候，请你先不要冲动，先冲个凉，冷静一下，相信我，这样的房子还会出现的，而你为了稳妥起见，最好先测试一下。 好，让我们来模拟一次吧，就当是上战场之前的演习。 先给中介打电话，让他帮你登记出租，区域内的中介都可以打，

4、然后是网上发布，然后是中介群，如果你认为有必要，也可以去贴广告，闹的满城风雨吧，最好让你的房子成为人们茶余饭后的话题，那说明，你的信息轰炸可以了。至于发布价格，可以给你一个公式， 【发布价格=你认为合理的价格50】.如果这个发布价格，比房东的价格低，可以值得测试一下，否则就PASS。 现在，不要在乎房子租出去没有，你需要在乎的是有多少人给你打电话。记住，尽量在发布过程中，把房子的配置描述清楚，不要为了省事，就来什么“全套”，这个是最没技术含量的词语，只有中介才会用“全套家具家电”之类的词语，因为他们的房源很多，不可能做到每套都详细说明，而我们是房产投资人，耐心点，把配置一个一个打出来，这是为了

5、你好。 然后你开始等。 如果真的是有价值的，三十分钟之内，会有人给你打电话的，相信我，这是保守估计。 我这个人喜欢简单，由于我聚焦了区域和房型，我也不需要测试很多，三部电话应该够了。 我不喜欢接电话，我把手机放在桌上，我心里清楚，每一个手机都是哪一套房源。然后我就把手机调成振动或者静音，然后我去睡觉，或者去干别的事情。 我一天之后，会看自己的手机电话记录，并详细写下来分析。 座机一般可能是中介打的，如果重复来电，那说明，很可能中介有客户要看房子。 手机的话，百分之七八十都是个人打过来的。 你通过查看电话记录，就可以知道你这个房子是否受人喜欢。 这是我的方法，如果，你喜欢接电话，也可以，我怕辐射

6、，同时也是怕那些人问长问短，挺麻烦，因为我也不是很了解这个房子，呵呵。特别是中介，会问的很烦，而我只需要知道有多少人对房子感兴趣就足够了，我是在测试，不需要多讲话，所以我选择不讲话。 这是演习，同时也是你上战场的最后一课，如果一套房子一天之内有十几个，甚至是几十个电话，那我需要恭喜你了。从概率上来讲，你有百分之九十九的可能在三五天之内出手。 如果只有不到五个，甚至是一两个，甚至是没有，那我也要恭喜你幸亏你没有包下它。 方法很简单吧，呵呵，为了让你免受中介和租客的质问之苦，我都让你不用接电话，所以，你没有任何借口不去试一下了，要知道，当你打开手机，看到有几十个未接电话的那种感觉，是有多爽。那说明

7、，你离赚钱，只有一步了。 当你测试了很多套以后，恭喜你，可以上路了，那时候，那些“未接电话”会让你非常自信的去包房子。总之，完全靠你自己去测试，相信你不是机器，按照指令照办，你有自己的思维，或许，你还可以测试更多的事情。 在操作房产的时候，送你一句心得有问题，找中介。 2 【包租过程中，房源何处来？】 答：在包租过程中，跟委托比起来有一个最大的好处，那就是，我们可以跟中介合作，当然，委托也可以，只不过，操作起来，没有包租这么直接的，能和中介达成一致。 委托的过程中，其实我们的角色更像中介，但是我们比中介做了更多的工作，所以我们应该比中介挣的多。 包租来讲，除了委托的那些房源获取方法，我们还有一

8、个很大的来源渠道，那就是中介发布的消息。 但是呢，这个来讲也不一定的，有的地方，中介费很高，需要一个月的房租，这样来讲，就需要和中介多沟通，大家互惠互利，来日方长，当你和中介比较熟悉了之后，中介费其实可以少出一点，同时，我们如果有房源了，也可以交给中介，让她们帮我们租，对吧，都可以互相给对方提供房源，这样一来的话，有什么不能合作，不能商量的呢？ 我们这里，中介费是50%60%（月租金的）。不算多，也不算少。 如果你经常去中介，会发现，她们有很多的好房源，没有在网上登出来。原因有二：第一：中介的房源，都是很多的，要天天在网上更新，换了你，也会很累的，所以，她们相信有很多人不上网，会直接去她们的店

9、铺找房子。第二：现在来讲，虽然有很多人上网，但是毕竟还是有很多人不是经常上网的，特别是对于一些年纪比较大的人 ，退一步讲，就算是上网，他也不一定就能浏览特定的网站，对吧，所以网上发布的房源，也是很小的一部分。 第三：总有些中介是很落后的，一张桌子，一个本子，一块牌子，就可以了，所以他们可能不会上网，甚至不知道可以上网发布，他们就是在方圆几个小区做，不像那些连锁中介一样很正规，走进去就是排排的电脑。 这样一来，中介的房源，那就是一笔很大的宝库。有条件的学员，可以经常去中介跑跑，同时，你有那么多名片，也可以直接打电话询问，效率很高的。 3 【包租的过程中，如何跟房东谈？】 答：这是一个技巧性的话题

10、，如果谈的好，房东会很快答应，如果谈的不好，话术不到位，房东也会非常反感。首先，我们要明白，包租是什么概念，那就好比是我们的一个朋友，由于一定的原因，有一套房子想出租，但是呢，他平时上班，没时间，或者是根本不在本地，所以，需要一个人来帮他打理这个房子，管理整个的房屋出租事宜。我们的角色，就是这样一个性质，只不过我们不一定是房东的好朋友，同时，我们收取一定的费用，仅此而已。确切的定义，应该算是房产管理者。 好了，当我们弄懂了这样一个概念之后，了解了符合自己的身份，就可以跟房东谈了：“房东你好，我叫*，这是我的身份证，你看看。是这样，我是一个房产投资人，我们有一个团队专门从事房屋出租这一块的业务，

11、我们有很多的优质租客，他们大都是正规单位上班的，或是学生家长，我们觉得你的房子非常符合租客要求的条件，所以我们希望能与你合作。” 当然了，如果房东不愿意听你的下文，那是没办法的事情，有的房东比较死脑筋，只要不是租客，他都认为是中介，然后就一概否决，遇上这样的房东，如果他不愿意听，态度很强硬，我们直接PASS，不必过多的纠缠，如果房东愿意听你的下文，听你解释的话，房东会问：“如何合作？” 这个时候，你再问他：“其实很简单，我们这边有很多客户和朋友，想在附近租房子，所以我们希望把你的房子包下来，租给我们的客户，不知道你是否愿意长租？” 接下来，你需要注意房东的反应，如果他有兴趣的话，会问你更加详细

12、的东西：“具体怎么个弄法？包下来是什么意思？” 这时候，说明房东对这个感兴趣了，你可以继续跟他解释。但是切忌不能说的太复杂，因为我们这个操作流程本来就不复杂，如果你说的不够简洁到位，房东会感觉非常麻烦，进而不敢合作。我们只需要简洁明了的阐述：“简单来讲，就是我们把你的房子包下来，咱们签合同，我们定期把租金给你，省去你的麻烦，然后我们再负责去找租客，把房子租出去，当然，这中间会有一些差价，那也就是我们的佣金，我们只收租客的佣金，不收你的费用，同时帮你打理你的房子，定期管理客户，维护房子。从此以后，你只需要定期收房租就行了，其他的事情我们来管，如果你愿意的话，我现在就可以给你定金。” 当然，这是我

13、喜欢用的话术，可能你的总结比我好，但是总归就是一条，那就是简洁，坦诚。 请接受我的忠告，不要自作聪明，打擦边球，冒充租客租房子，然后背着房东转租。如果你打算这么做的话，请不要看下文，因为你迟早会吃到苦头，我就是一个血的教训，我吃过亏，弄的自己很狼狈，所以不希望后来的学员重蹈覆辙，记住，在整个过程中，特别是面对房东，要尽可能的坦诚，如果你忽悠房东，那在关键时刻，房东就会忽悠你！ 我们赚的是合法的钱，堂堂正正的钱，我们靠的是自己的经验，对房产市场的了解来赚取差价，有的人觉得，我们什么都没干，就这样赚钱，是不是不道德。大错特错，如果你这样认为的话，中介的人，就要跳黄浦江了，他们也只是带人看看房子而已

14、，凭什么几百甚至上千的中介费？！ 你忘记了自己辛辛苦苦的去跑市场了吗？忘记了辛辛苦苦的去搜集名片，熟悉街道和环境了吗？你忘了自己整个的学习过程了吗？ 现在问问自己，我赚的是不道德的钱？我没有怎么努力？ 好了，说这些，只是给一些没有自信的学员纠正思维。 当然，如果以上的话术，房东都同意，那只需要按部就班的往下执行，按照教练的课件去做就可以了。 这里还要给大家讲一下，我们一定要让房东和我们签订委托书，那是非常关键的一步，如果没有这个委托书，只是签租房合同，那我们是没有权利去租给别人的，即使房东口头同意，一旦出现了什么问题（比方说房子着火了，造成损失了）那时候，我们将被追究责任。 所以，委托书是一个

15、可以保护我们免受损失的“保护伞”，不管房东如何认识，我们一定要知道它的重要性，我们的委托书，是经过详细推敲的，足以保护你的安全。 如果房东推脱，不肯签，我们需要跟房东讲清楚：“房东，既然你知道我们是干啥的，就应该了解，如果我们拿着你这个房子，租给别人，别人凭什么相信我呢？万一我拿着钱跑了怎么办？对吧，房产证上又不是我的名字，别人怀疑我，是很正常的，所以，既然你让我们来管理你的房子，就应该授权给我们，如果没有这个委托书，那我们算什么呢？别人肯定不相信啊，对吧，有了这个委托书，那说明，我们是经过房东同意的，授权给我们，让我们来管理房子，到时候，如果租客不老实，或者不爱护房子，我们就有权利去管理他，

16、不行的话，我们还可以把他赶出去。但是，如果你不签这个合同，我们一点权力都没有，对吧，也不是说我们不相信你，万一，到时候，我们把租客找来了，你又毁约，跑去和别人签合同，那我们不是白跑了么？所以，大家都应该彼此信任，这个委托书，你也看了，对大家都有约束，合理公平，如果你信任我们，就签合同，如果不行，我们确实也不敢接手，因为我们也是规范操作，按照合同办事。” 总而言之，把利害关系跟他说清楚，如果这样，房东还不同意，直接走人，好房子多得是，不能为了做成一套包租而去冒风险，再说，我们的要求合情合理，如果这样都不同意，那说明房东有问题，隐患存在。4【选择包租的房子的时候，需要什么特别的条件吗？】 答：我的

17、答案依然是要看当地的行情！ 首先，你必须清楚，当地人的消费水平。因为这涉及到两种概念，那就是高端房产和低端房产。 如果你当地都消费水平可以的话，可以考虑高端房产。具体说来，高端房产有几个很好的特点：1 价格高，利润大。2 各种条件设施比较好，租客很难找到可挑剔的地方。3 一般都是家具家电齐全的，什么都有，而且小区物管也很正规，如果价格可以接受，租客一般很干脆。4 高端的房子，一般都比较新，电路，水管这些都是很好的，硬件也是牌子货，所以，无疑，在以后的维护过程中，会非常省心，你几乎就不用管，因为没什么可修的，租客一般素质也比较高，便于管理。 同时，高端房产也有一些缺点：1 由于价格高，我们所投入

18、都资金就比较多，相对的，风险比较高。2 既然是给高端人士住的话，万一，包租过来，家具，或者是家电不全的话，出手相对困难些，因为高端人士怎么能忍受没有空调？或者没有冰箱？或者没有液晶电视呢？。所以，一旦有什么问题，你在看房的过程中没有注意的话，比如你没有注意到这个房子没有空调，以为包租过来，也一样能出手，其实不一定的，如果到时候比较难搞，你还得出钱把家具家电配齐，无疑，是更多的成本投入，因为我包租过高档的电梯公寓，为对这个还是比较有感触的。 另外的，就是低端一些的房产了。也是要看你当地的消费水平。我当时凭着自己的感觉去包房子，所以一开始就去选那些很漂亮的房子，以为那多省心，房子无可挑剔。但是后来

19、发现，成本比较高，而且这样的房子，房东也是很有文化的人，也会在网上发布房源，同时也会货比三家，因为是都是电梯公寓，对吧，户型，小区，地段，物业，都是一样的，凭什么别人租一千，我就租800？房东一比较，很快就会了解自己的房租是否太低了，大概知道自己的房子应该值什么价，这样就意味着，一般情况下，这样的高档电梯公寓，我们包下来，利润不会很高。当然了，这是我们这里的行情，也许你那个地方不一样，也要自己总结，我只是提供一个参考的理念。 稍为低端一些的房子，我一开始没注意，但是后来慢慢发现，其实，我们这里的消费水平还没有那么高，能租得起电梯公寓，名牌小区的人，也不是很多。但是一般的房子，也是比较好租的。因

20、为租金比较低，进而投入比较少，风险降低，同时，这样的房东，一般也不是文化特别高，经常上网的那种，这样的话，价格方面，我们比较有优势，利润还要比电梯公寓高一些，同样的成本，能操作更多的房子，何乐而不为呢？ 当然，这样的房产，可能条件就不是那么好，所以维护方面，租客素质方面，大家操作过程中也要把好关，特别是在验房的时候，要非常小心。 同时，包租房子的时候，我们不仅要看房子本身，我们还要看房东的为人，是不是好说话，如果是那种斤斤计较的房东，你就要注意了，当然，住得比较近的房东更是要小心。最理想的房东就是比较忙，甚至不住在本地的人，这样的话，他来回跑，比较麻烦，所以会倾向于和我们合作。 5 【包租下来

21、以后，如何出手，有什么原则？】答：包租下来以后，把你所有都信息渠道都用上，特别是发布在网上的信息，要及时刷新，顶上去。中介这边，不要吝啬，大胆的把钥匙交给他们，周围的中介，发个四五家就足够了，然后你还可以在房子周围贴小广告，都行。特别是在网站上这一块，是很重要的一方面，你把消息发到中介，他不一定就是说租的很快，因为中介也是看钱吃饭，我们这边，对行情了解的中介都想做买卖房，因为那样提成更高，做一套，顶的上做二十套租房。因为收的中介费，只有几十块，最多一百多块，是归中介个人的，其他的都是交上去了。所以，往往有的时候，都是一些年轻人，没什么经验，刚上班的那种，才会被安排去做租房，而他们往往不知道怎么

22、发布信息，包装信息，这样一来的话，效率很低，我们这边，中介租的，一般都没有我快，有的时候，我经常都是去放了钥匙，过了好几天，中介那边也没有消息，然后我这边都租出去了，他们也没消息，很多时候，我去取钥匙，都会调侃他们：怎么搞的，我都租出去了，还给你们放了钥匙，都租得这么慢。 这是事实，既然是讲如何出手的问题，我们就需要更加理性的去考虑我们的收益，这是我接下来要给大家讲的包租中最重要的一个思想。有一次，我包了一个房子，加了一百块钱，好多人看了，都不是特别有意向，我也在苦恼，就请教继明教练，他让我降五十。我当时挺不理解的，只赚50块钱，太寒酸了，那有什么意思。但是后来我懂了，继明教练让我把付款条件改

23、为年付（之前我登的是半年付）。这样一来的话，我们可以算一下这笔账。如果我用自己的方法租，那我也就是赚600，（因为我也是跟房东交的半年）。如果我用继明教练的方法，年付的话，那我赚的，也是600（12*50），同时，我有了租客多交的半年的租金，那是白花花的银子啊，（房租是750，那就是750*6=4500）。然后，我还多收了500的押金（房东收我1500，我收租客2000），这样一来，相比第一种方法，我手中顿时多出来 4500+500=5000元。 这个可是一笔没有利息的钱，你用它可以再操作一套房子了，并且，我告诉你，随着以后你的多余套出来的租金越多，你可以用他们操作更多的东西，特别是当你手中有

24、几十套，甚至上百套的房子的时候，你的手中就会有几十万上百万的资金，你觉得那是一种什么概念？就算你什么都不做，把这笔钱放到银行等半年，利息也是纯赚的吧，懂了吗？这就是一种资本运作。 6 【包租下来，如何与租客谈？】 答：之前，我已经给大家讲过了，我们现在知道自己是什么身份了，我们是以投资人的身份，把房子包下来，租给其他人，赚取利润。既然如此，什么二房东之类的，就是无稽之谈了，什么是房东，就是拥有这个房子此刻管理权的人，这就是房东，而不是房产证上的那个人，房产证上的叫做户主。我们不需要当户主，因为我们当房东就可以赚钱。所以，现在，我们就是房东，知道吗？ 既然我们是房东，那就是你的房子，别说租客，就

25、算现在户主带着人过来，我们照样有权利让他出去，为什么，这就是管理权，这就是委托书的威力！在包租期限内，不管是谁，说了都不算，只有我们，才有房子的出租权力，懂吗？ 所以，现在你还害怕吗？拿出自己房东的样子，和租客谈的时候，也需要一定的聚焦，不要一次带一个人，还在那儿砍价格，好像求着他租一样。记住，你现在是房东，不是搞服务业的中介，我们只要不卑不亢的和租客交谈就行了，没必要低三下四的。一次约上几个，甚至十几个去看，不行就换，很简单，不搞价格，表现 出急于和下一个租客见面的样子，给看房的租客施加压力。 好，现在，比方说，租客看上了，也接受价格和付款方式了，那就尽量快速交易，如果不能马上交易的，一定要收定金，越多越好