济宁市住宅小区物业服务等级评定标准

1、济宁市住宅小区物业服务等级评定标准一 级基本要求小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积5的物业管理服务和经营用房；绿化率35%以上（包括水面）；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车位每3户至少1个；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施，获得国家或省物业管理示范（优秀）项目称号或制定并实施相关的争创计划。服务内容服务标准房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、检修和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修、属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划

2、和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定组织维修。3、每三日1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开关灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎，五金配件完好。每年3次以上（雨季前须安排一次）对屋面排水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前一个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划。4、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。5、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及

3、公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓红灯按规定设置，整齐有序。6、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

4、公共设施设备维修养护1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场。4、不定期对泵房、管道进行除锈、油漆；每年保养一次水泵；泵房基本整洁；每年2次清洗水箱、蓄水池；水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养；水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，保

5、证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。5、保证电梯24小时运行，电梯轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证；有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的，两小时内专业维修人员到现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶，或由业主要求专人驾驶的电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行（突发事件或维修保养除外）。6、消防泵每月启动一次并作记录

6、，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱内各种配件完好；每天检查火警功能、报警功能是否正常；每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次实效模拟实验，每2年对探测器进行清洗，及时更换失效的器件；每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月检查一次灭火机，如失效立即更新或充压；消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、不定期巡查路面、侧石、井盖、休闲椅、凉亭、水景等，健身设施、儿童乐园随时检查；发现损坏的，一周内修复。保持道路和路面平整无破损、无积水，侧石平直无缺损；保持景观原貌，保证室外器械、设施的安全使用（需更换除外）。每

7、周1次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9、路灯、楼道灯完好率不低于98%。损坏的应在24小时内修复。10、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。11、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。公共秩序维护1、门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。保持出入口环境整洁、有序，道路畅通；对大型物件搬出实行记录。2、

8、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。3、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨 子、花、草、树木等。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。保洁服务1、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯抚手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁

9、1次；天台、屋顶每月清扫1次，无垃圾堆积。2、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。4、电梯轿厢保持表面光亮、无污迹，轿厢壁无浮灰。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每天清洁2次，无异味。7、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。8、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。9、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害

10、虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。绿化养护管理1、花草树木生长良好、无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并适时补种。2、草坪生长整齐，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。4、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。7、园林建筑和辅助

11、设施完好，整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。综合管理服务1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保

12、存完好。7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达到85%，并对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度。每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金。二 级基本要求小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3的物业管理服务用房

13、；绿化率30%以上（包括水面）；固定活动馆所200平方米以上；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；体育活动场地不少于一项设施。获得市级物业管理示范（优秀）项目称号或制定并实施相应的争创计划。服务内容服务标准房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、检修和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修、属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口

14、设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。4、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。5、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓红灯按规定设置，整齐有序。6、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录，告知装修人有关

15、装饰装修的禁止行为和注意事项；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。公共设施设备维修养护1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，由设备运行记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场。4、不定期对泵房、

16、管道进行除锈、油漆；每年保养一次水泵；泵房基本整洁；每年2次清洗水箱、蓄水池；水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养；水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。5、按合同约定保证电梯正常运行。定期进行安全检测并持有有效的安全使用许可证。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须到现场应急处理。6、消防泵每两个月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完整，每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；按需配备灭火器，

17、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道畅通。7、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。8、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。9、雨水井、化粪井每季度检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。10、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。公共秩序维护1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火

18、警或治安隐患、事故及时报告有关部门。设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。3、有火、水、警应急预案，入遇险情及时报告有关部门，并协助采取相应措施。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨 篦子、花、草、树木等。保洁服务1、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。2、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1

19、次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。按楼栋口收集垃圾，每天2次。4、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。5、垃圾设施每天清洁1次，无异味。6、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。7、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。8、电梯桥厢内保持干净，无污迹。9、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。绿化养护管理1、花草树木生长正常，绿化效果良好，有较好的观赏效果。无枯死、无树挂，

20、树木不歪斜。发现死树应在半月内消除，并适时补种。2、草坪生长整齐，保持修剪。草坪及时消除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。3、绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物。无枯死杆株，无明显秃裸。4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。5、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。综合管理服务1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定较完善的物业管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服

21、务费标准。3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。4、管理人员70%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、建立比较完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。6、设置“服务中心”，公示服务联系电话，白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。7、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。8、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率80%以上，对薄弱

22、环节进行改进。9、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。10、建立共用部位设施设备维修基金台账、账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金。三 级基本要求小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率20%以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。服务内容服务标准房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修、属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定

23、，组织维修。3、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。4、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃，定期维修养护。5、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置、整齐有序。6、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告业主委员会和有关主管部门。7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意

24、事项；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡果记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。公共设施设备维修养护1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修一小进内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场。4、按合同约定保证电梯正常运行。5、消防设施设备完好，保持消防器材能随时有

25、效合用消防通道畅通。6、设备房保持整洁、通风，无跑，冒、滴、漏和鼠害现象。7、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。8、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上，按规定时间定时开关。9、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。10、雨水井、化粪井每半年检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。11、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。公共秩序维护1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间巡逻，对小区

26、重点部位至少每3小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。4、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、花、草、树木等。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。保洁服务1、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。2、共内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每

27、季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。3、根据小共实际情况合同设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。按楼栋口收集垃圾，每天1次。4、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。5、垃圾设施每周清洁2次，无异味。6、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。绿化养护管理1、布局合理，符合规划要求。植物生长一般，无枯枝、死树，无树挂。发现死树应在半月内清除，并适时补种。2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。5、根据气候善和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病害引起

28、村枝死亡现象。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。综合管理服务1、建立物业管理制度，制定管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员佩戴标志、语言规范、文明服务。4、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专来部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机进行简单的日常办公管理。6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、公示服务联系电话，每周5天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公

29、共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率80%以上。8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、开展回访工作，对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账、账目清楚、明确事规使用共用部位设施设备维修基金。四 级基本要求小区基本封闭：有固定管理服务用房；有简单的绿地、树木、植物。服务内容服务标准房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修、属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常