X年维修工作总结归纳

1、精心整理2010年维修工作总结王佳松本人自 20102010 年 3 3 月 8 8 日由物业调入地产工程部负责售后维修工作，现将今年的维 修工作做一个总结汇报。、维修费用序号项目金额（元）备注1青馨家园一区481132青馨家园二区2086扣劲固公司维保款3青馨家园四区2408扣建设公司工程款 600 元 13-2-11 顶维 修4兴龙尚府13955其中扣新曙光 400 元维修款 15-1-102车库电机维修；其中扣海一公司 650 维 修10-2-201 墙体维修；扣海一 8-3-301 工程款 11000 元。1 15兴龙国际城856.91f J6御墅龙湾63431|_7、其他维修2755

2、.28维修费用合计/-f,1 /!忆133605.1含扣相关单位工程款 12650 元9地产支付维修 费120955.1、房屋质量问题赔偿1青馨家园一区20000 元14E 地产支付2兴龙尚府12000 元8-3-301 扣海一工程款3御墅龙湾1720 元8-3-102 扣建设工程款4、合计337205地产支付20000扣相关单位 13720 元精心整理维修费用总计：16732.1元（其中扣除相关单位26370元）精心整理三、维修项目统计1 1、今年维修项目有记录的总计 346346 项，电话联系由于当时已处理解决未做统计。其中青馨家园一区 5454 项，青馨家园二区 4545 项，青馨家园四

3、区 106106 项，兴龙尚府 2020 项, 北戴河御墅龙湾 8888 项，兴龙国际城 3333 项，维修赔偿 3 3 起。2、维修项目分类序号项目数量比例1、防水维修2墙体裂纹维修3墙体发霉维修4给排水维修5电力维修6j四、维修问题汇总我公司现在开发的住宅主要分为：普通住宅（多层、高层）公寓、别墅三大类。房屋质量出现的问题主要为：.I1 1、漏水的问题如：卫生间和屋面的防水、窗户漏水、别墅露台防水渗漏、地下 室渗水及管道漏水等等；2 2、墙体裂缝问题，如：施工洞口裂缝、砼墙与砌块墙连接处的裂缝及砌块墙裂 缝和抹灰层的裂缝、空鼓等；3 3、室内冬季窗口墙体、顶发霉及夏季地下室结露发霉问题等等

4、4 4、门窗质量问题：玻璃漏气破损、窗框胶开裂，入户门刮蹭损坏，下房门开焊等。精心整理(1)(1)、卫生间防水渗漏：主要是管根处渗漏。下水管线现多使用 PVCPVC 非水管材, 下水管与墙体接触，由于膨胀系数不同，有温度变化时，特别是遇冬季，塑料管与 墙体间会拉开缝隙，造成漏水。小区住宅第一年冬季多数住户不住不采暖，造成室 内温度较低，使墙体、地面产生温度裂缝直接造成卫生间防水层断裂产生缝隙，破 坏防水功能，这是卫生间漏水主要原因之一；另外，卫生间防水上卷250250 公分防止水超过防水层渗漏，同时建议卫生间门口做3 3 公分高防水挡水坝防止卫生间门口窜水。卫生间施工给水地暖管线后门口防水一定

5、要处理好，由于管线进出卫生间门口 防水未处理好的造成渗漏的现象也很多。在今后的施工中应注意上述问题。 I(2)(2)、屋面、露台渗漏：屋面、露台面层防水一定要注意坡度和施工前的基层清理。 外露台由于处在外界冬季温度很低造成防水层随着水泥地面因温度低产生的温度裂 缝断裂， 第二年装修时作闭水试验漏水现象较严重，所以根据上述现象一定要用弹j* I I.性较好的柔性防水材料。用造价较低的高分子防水层，或SBSSBS 改性沥青油毡防水层即可，不要做刚性防水。雨季防水渗漏问题：20102010 年三季度进入夏季雨水增多，尤其今年 7 7 月份下的几 场大雨。20102010 年 7 7 月 1919 日

6、大雨，雨后各小区防水渗漏维修单大增，青一区、御墅龙 湾小区最严重，经过现场勘察，发现大部分屋顶防水渗漏，墙面渗水造成。有的维 修多次仍未维修好。各小区窗户渗漏严重，四区窗户漏水最严重，如3-3-8033-3-803、3-4-4033-4-403、3-4-3033-4-303 因窗户质量问题漏水业主室内流进大量雨水损坏室内装修和物品。 业主提出索赔。分析原因有设计原因造成有施工原因造成也有业主装修不当照成，如北戴河一期联排别墅露台漏水，经现场维修后作闭水试验，不渗漏，但雨天露台 顶还是渗漏，进现场勘查找结症发现墙体为泡沫苯板保温，雨水顺着苯板内侧漏到 墙内流到防水层下边照成漏水。还有业主精心整理

7、在装修中破坏窗口胶造成雨水渗漏，如业 主镶窗台将窗框胶铲掉等使窗框密封不严。(3)(3)、地下室：再维修中经常会遇到地下室渗水问题，建议施工过程中控制地下 室用水，防止雨水入浸。所以施工中地下室予留孔洞做好封堵，地下室顶板楼梯间 和楼板孔洞作好临时遮雨，防止雨水大量流入，使用干燥土回填禁止用湿土回填。 上述问题都是造成地下室潮湿的主要问题。 业主在使用过程中应注意 6969 月份室内外湿度变化大，地下室温度低于室外温度且室外空气湿度大含水量高如果地下室与 外界空气接触后很快会在地下室内产生揭露现象，造成地下室墙体发霉等。如 2010-6-222010-6-22 对北戴河御墅龙湾小区别墅地下室业

8、主反映的发霉结露现象进行现场勘察后，进行原因分析，业主认为是地下室防水渗漏造成，地面墙面有结露 JI积水现象，7-2-1027-2-102 最严重地面积水约 0.50.5 公分高，水顺墙体流下来，业主认为是 墙体渗漏引起地面积水。经现场勘察后刘工决定做防水实验， 采用泡沫苯板对结露 发霉户严重的7-2-1027-2-102、8-2-1028-2-102 两户做保温防水实验。2010-6-232010-6-23 日进行实验，j* I I.一周后 2010-6-302010-6-30 对上述两户实验进行观察，现场情况是做保温的地面干燥无积 水，证明地下室防水不渗漏。未做保温的地面有水珠，有明水现象

9、。通过实验证明 别墅地下室发霉结露并不是地下室防水渗漏造成。所以建议物业应告知业主夏季尽 量不要开地下室窗户通风，室外湿度大时应关闭门窗，防止潮湿空气进入地下室，产一 _P天气晴朗室内比较潮湿时，应打开门窗，排除地下室潮气，建议业主购置除湿设备，夏季经常除湿。这样经过二、三年使用后会走向正常。同时在施工中要重视地下室 地面墙体防水防潮层的施工。对下房防潮结露是有好处的。(4)(4)、窗漏水：主要原因是施工过程中窗框与墙体结合处防水处理不到位是造 成防水精心整理渗漏的主要原因，窗的下口要作裁口，不得返坡，外窗台应有向外不小于 1.51.5 2.0%2.0%的坡度，缝隙大的要加泡沫条或打泡沫胶再用

10、密封胶封闭。窗框与洞口间缝隙 连接与密封、作业质量好坏是保证窗缝不透气、不漏水的关键。所以一定要处理好 窗口的施工(5)(5) 、地暖分水器漏水、北戴河地下主管网跑水、热熔管接头处漏水原因分析: 维修中经常遇到物业报修业主家中地暖漏水经现场查看分水器多数为冻裂造成，也 存施工造成。地下管网漏水由于施工时接口为直接焊接未加管箍， 材料质量不过关 及回填土下沉挤压管材是造成接口爆裂的主要原因。建议在今后的施工中对暗埋管 件施工时采用质量好的管件，施工完工后注意成品保护。同时保证在施工中严格控 制热熔时间，注意施工工艺。室内给水管件渗漏主要原因是施工时接口没熔好和冬 季管内存水冻裂，施工时注意施工质

11、量，冬季及时吹水保证管件不冻坏，物业及时 提醒业主冬季不入住及时吹水。 I(6)(6) 、国际城、青馨家园四区地下室线管漏水问题原因分析：国际成小区由于地下管线井穿线管未做圭寸堵防水措施，造成雨水顺着 管线套管漏到地下一层配电室、信息间地面再漏到地下二层业主家下房内，给业主j* I I.造成损失。青馨家园四区线管漏水原因是网通公司穿线将物业密封好的线管通开后 未做封堵。造成漏水。措施：建议施工时穿好线的线管井内穿线管头做好防水封堵。再次施工后线管穿好线重做防水封堵。确保雨水不会顺着管线漏到地下室。在今后 的施工中注意该处施工防水处理工作。严一 _ (:-(7)(7) 、墙体裂缝：施工洞裂缝，在

12、封堵施工洞时在洞口的接缝用网格布在抹灰 之前粘一道，刮腻子之前再粘一道，效果会好些。现浇混您土与砌块连接处严格 按照规范的植筋做法施工。砌块自身的变形而产生的裂缝。陶粒砖出厂必须有足 够养护期，要保证强度达到标号要求。陶粒砖砌块砌筑后不能马上抹灰，要停留不 小于 2121 天，保证收缩变形完结。再补砌梁精心整理下的斜放填充砖墙，抹灰时在梁与砖构件 连接处加钢丝网片。抹灰层的裂缝。一般控制好砂浆的配比就可避免。严格的施 工流程及质量控制是减少裂纹的必要条件（8 8） 、由于门窗安装后经常会出现窗户开启扇变形倾斜、玻璃漏气损坏等，入 户门变形刮伤等。建议施工时注意成品保护，严格按照施工规范施工。在

13、施工中必 免不了穿插作业做好成品保护是非常重要的。（9 9） 、室内墙体结露发霉问题，该现象多反映在多层6 6 楼，原因是顶层保温层 薄（雨水沟处）室内冬季窗口产生冷桥现象。在适宜的温度湿度下空气结露在窗四 周墙体上产生结露发霉。冬季室内尽量不要晾晒衣物，保持室内适宜的干湿度。施 工时注意房顶保温厚度。五、维修赔偿问题I各小区普遍存在因工程质量问题造成的公司经济赔偿，现今业主的维权意识在 不断增强，出现工程质量问题是，业主第一要求是维修，造成的损失要求经济赔偿，装修入住的要装修恢复费用，外加精神补偿；没有装修的要耽误入住时间的补偿等。j* I I.通过这些业主的赔偿要求可以看出，如果我们的工程

14、质量出现问题，将会给公司带 来一系列经济损失。这就要求我们在施工质量控制上要加强质量控制，同时在售后 维修上要及时处理质量问题，物业公司做好业主的安抚工作也必不可少。地产、物 业、施工单位相互配合是必不可少的。疔一 _ （/上述情况是维修工作中出现的主要问题。六、维修工作中的主要矛盾1 1、房屋质量问题的责任界定；在维修中经常会遇见维修事项责任方的界定工作 无法确定责任主体，施工方在问题面前相互推诿，不承担责任。如室内窗户渗水在 联系相关施工方到场后窗户厂家说是土建问题，土建说是窗户问题。双方互相推卸 不承担责任。致使维修工作无法精心整理进行，严重影响业主的正常装修入住，给业主和地 产东造成损

15、失。同时影响公司声誉。2 2、房屋质量问题物业公司上报后经地产公司联系相关维修方时大部分能够到场 维修，但也存在维修质量和维修时限较差，尤其是门窗维修问题，如新曙光门窗公 司维修质量较差维修人员态度不好，致使业主和物业公司意见较大，多次与该公司 维修经理沟通但效果不好，保修期内的质量问题多次维修没有维修好， 过了保修期 再找， 新曙光公司以过保修期为由不再维修，经电话与该公司维修经理沟通，该公 司经理强词夺理说保修期早就过了，因为关系好才给你维修的。对于这种公司的保 修行为已经严重地损害了兴龙的声誉，建议不再使用该公司的产品。这种维修时效 性差，维修问题联系施工方后施工单位不能及时到场维修，拖

16、拉现象严重，影响业，/I主的正常生活，同时也使公司声誉受到影响，业主买房出现质量问题直接对房地产 公司，维修不及时业主只能认为地产公司的行为，责任要地产公司来承担，不会去 直接与施工单位联系。所以及时维修是非常重要的，在保修期内的不予维修，保修/ I I.期过后再找以已过保修期为由不再负责维修，这样的施工单位建议不再使用，自家 的施工单位建议进行相应处罚当事人，维护兴龙品牌。兴龙的发展是我们大家的辛 勤努力创造来得，在今后的发展中还要以社会为主，为了更好的展示兴龙的魅力，创造良好的公司形象，建议公司在选用承包方式优先选用信誉好的分包方。保证工广、h (/程交工后保修工作跟得上，让客户相信兴龙的品牌。使兴龙在地区市场上站稳脚。七、维修工作建议1 1、建议公司成立售后维修队伍，配置相关维修工人，对房屋质量问题能够及时 处理维修，避免因施工方维修不及时带来的负面影响。 在规定的时限内不到场维修 的在公司下发维修通知单后不来的，由地产公司维修，费用双倍扣除。同时维修部 门接一些工程施工工作，以维修和精心整理工程施工保证维修工人开支，这样可以减少公司 费用支出。2 2、工程质量建