第二章 房地产投资分析的基础

1、 第二章第二章 房地产投资分析的基础房地产投资分析的基础 掌握掌握现金流量表现金流量表的基本结构、资金时间的基本结构、资金时间价值的含义及计算方法、掌握内部收益价值的含义及计算方法、掌握内部收益率和净现值的含义及计算。率和净现值的含义及计算。 熟悉资金时间价值的常用公式及系数、熟悉资金时间价值的常用公式及系数、常用的静态指标的含义及计算，在房地常用的静态指标的含义及计算，在房地产投资分析中产投资分析中ExcelExcel表格中的常用公式及表格中的常用公式及函数应用。函数应用。 了解现金流量分析、房地产投资项目经了解现金流量分析、房地产投资项目经济评价指标体系。济评价指标体系。学习目标学习目标:

2、 第一节第一节 现金流量与资金时间价值现金流量与资金时间价值 一、现金流量一、现金流量 （一）现金流量及现金流量表概述（一）现金流量及现金流量表概述 对某投资方案而言，各个时间点上实际发对某投资方案而言，各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫现金流量生的资金流出或流入叫现金流量( (CF.CashCF.Cash Flow)Flow) 1.1.现金流出现金流出：相对相对某个系统，指在某一时点上流出系某个系统，指在某一时点上流出系统的资金或货币量，如投资、成本费用等。统的资金或货币量，如投资、成本费用等。 用符号（用符号（CO）t表示表示2.2.现金流入现金流入：相对相对一个系统，指在某一时点上流

3、入系一个系统，指在某一时点上流入系统的资金或货币量，如销售收入等。统的资金或货币量，如销售收入等。 用符号（用符号（CI）t表示表示 3 3. .现现金流量金流量：指各：指各个时个时点上点上实际发实际发生的生的资资金流出金流出或或资资金流入（金流入（现现金流入、金流入、现现金流出及金流出及净现净现金流量金流量的的统称统称） 4.4.净现净现金流量金流量 = = 现现金流入金流入 - - 现现金流出金流出 用（用（CI- CO CI- CO ）t t表示表示现金流量的三要素：时点、大小、方向现金流量的三要素：时点、大小、方向 现金流量表是反映一家公司在一定时期现现金流量表是反映一家公司在一定时期

4、现金流入和现金流出动态状况的报表。金流入和现金流出动态状况的报表。 现金流量表现金流量表, , 反映反映经营活动经营活动、投资活动投资活动和和筹资活动筹资活动对企业现金流入流出的影响对企业现金流入流出的影响, , 对对于评价企业的实现利润、于评价企业的实现利润、财务状况财务状况及及财务财务管理管理, , 要比传统的损益表提供更好的基础。要比传统的损益表提供更好的基础。现金流量表现金流量表 1.1.现金流量表现金流量表：用表格的形式描述不同：用表格的形式描述不同时点时点上发上发生的各种现金流量的生的各种现金流量的大小大小和和方向方向。二、现金流量的表示方法现现金流量表金流量表样样表表 1、现金流

5、量及其结构分析 2、投资活动产生的现金流量分析。 3、筹资活动产生的现金流量分析。 4、现金流量构成分析。现金流量表的分析现金流量表的分析 （三）现金流量图的画法（三）现金流量图的画法0 1 2 3200150 现金流量图现金流量图. .现金流量图现金流量图现金流量图的几种简略画法现金流量图的几种简略画法0 1 2 3 4 5 6 时间（年）时间（年）200 200100200 200 200300现金流量图的作图要点现金流量图的作图要点：1、横坐标表示时间，时间的进程方向为正，单位为计息周、横坐标表示时间，时间的进程方向为正，单位为计息周期，通常是年，根据实际情况也可以是季、月或日等；期，通

6、常是年，根据实际情况也可以是季、月或日等；2、纵坐标为资金，箭头长度按一定比例表示资金数量的大、纵坐标为资金，箭头长度按一定比例表示资金数量的大小，箭头向上的为现金流入，向下的为现金流出。小，箭头向上的为现金流入，向下的为现金流出。3、通常假设投资发生在年初，收入或年运行费发生在年末。、通常假设投资发生在年初，收入或年运行费发生在年末。4、投入物和产出物除当年借款利息外，均按年末发生和结、投入物和产出物除当年借款利息外，均按年末发生和结算。也即投资、年效益或算。也即投资、年效益或年费用均按发生在年年费用均按发生在年末计算。（四）两种两种表达达方式的应应用 1 1、现现金流量表：金流量表： 可以

7、明确表示可以明确表示该项该项目在不同目在不同时时点上所点上所发发生的相生的相应数应数额额的的现现金流入和金流入和现现金流出的情金流出的情况况，还还可以可以计计算出不算出不同同时时点上的点上的净现净现金流量和累金流量和累计净现计净现金流量，金流量，为为工程工程经济经济分析直接提供所需分析直接提供所需数数据。据。 2 2、现现金流量金流量图图： 简单简单、能直、能直观观明了的表示明了的表示项项目目寿寿命中不同命中不同时时点上点上发发生的生的现现金流量，但不能直接反金流量，但不能直接反应应工程工程经济经济分析直分析直接提供所需接提供所需数数据，一般据，一般与现与现金流量表金流量表结结合起合起来来用。

8、用。例例1 1：某人四年前存入：某人四年前存入10001000元元钱钱，前，前3 3年末取出年末取出当当年利息年利息，最后一年利利息本金一起取出。年利率，最后一年利利息本金一起取出。年利率1010。 对个对个人人：对银对银行行： 0 1 2 3 4 1000（年）（年） 1000 100 0 1 2 3 4 1000（年）（年） 1000 100 例例2 2、现现金流量金流量图图的三大要素包括（的三大要素包括（ ） A A、资资金金数额数额、方向、方向、资资金作用期金作用期间间 B B、资资金金数额数额、流入、流入、资资金作用期点金作用期点 C C、资资金大小、流向、金大小、流向、资资金金发发

9、生的生的时间时间点点 D D、大小、流出、大小、流出、时间时间点点 例例3 3、项项目在整目在整个计个计算期算期内内某某时时点所点所发发生的生的现现金流入金流入与现与现金流出之差成金流出之差成为为（ ） A A、现现金流量金流量 B B、净现净现金存量金存量 C C、现现金存量金存量 D D、净现净现金流量金流量 例例4 4、某工程、某工程项项目第一年初投目第一年初投资资100100万，第二年投万，第二年投资资5050万，第二年万，第二年获获利利为为3030万，第三年上半年万，第三年上半年获获利利5050万，第三年下半年万，第三年下半年获获利利100100万，万，哪个哪个正确正确课堂作业 1

10、1、某企、某企业计划业计划投投资资的一的一个项个项目，在第一年年目，在第一年年末需要投末需要投资资100100万元，第二年年末需要投万元，第二年年末需要投资资150150万，万，项项目能在以后三年目能在以后三年内内每年年末每年年末产产生生100100万的收入。万的收入。试画试画出出现现金流量金流量图图。参考答案 第第1 1题题0456789101 231001501002 2、某、某项项目第一、第二、第三年分目第一、第二、第三年分别别投投资资100100万、万、7070万、万、5050万；以后各年均收益万；以后各年均收益9090万，万，经营费经营费用均用均为为2020万，万，寿寿命期命期101

11、0年，期末年，期末残残值值4040万。万。试画试画出出现现金流量金流量图图。10010001234109090202070705050第第2 2题题 3 3、某建、某建设项设项目建目建设设期期为为一年，投一年，投资资10001000万万元，建成投元，建成投产产使用后每年收益使用后每年收益800800万元，万元，经经营费营费用用为为500500万元，使用期万元，使用期为为5 5年，年，试试用用现现金流量金流量图图表示出表示出来来。第3题年份年份0 01 12 23 34 45 5CICI800800800800800800800800800800COCO100010005005005005005

12、00500500500500500净现金流量净现金流量-1000-1000300300300300300300300300300300累计现金流量累计现金流量-1000-1000-700-700-400-400-100-100200200500500 4 4、某、某个项个项目投目投资总额为资总额为10001000万元，万元，3 3年后年后开开始投始投产产，有效期限，有效期限为为5 5年，投年，投产开产开始始时垫时垫付流付流动资动资金金200200万元，万元，结结束束时时收回，投收回，投产产后后每年每年产产生生300300万元的收益。万元的收益。试画试画出出现现金流量金流量图图。 第第4 4题题

13、0456789101231000300200200二、资金时间价值二、资金时间价值 资金的时间价值资金的时间价值是指资金在扩大再生产及其循环是指资金在扩大再生产及其循环周转过程中，随着时间的推移而增值。周转过程中，随着时间的推移而增值。 资金在生产和流通的过程中通过劳动可以不断地资金在生产和流通的过程中通过劳动可以不断地创造出新的价值，也即是资金在参与经济活动的创造出新的价值，也即是资金在参与经济活动的过程中随着时间发生的增值。过程中随着时间发生的增值。 。资金随时间推移出现增值，其比率常用。资金随时间推移出现增值，其比率常用“i”i”表表示，称之为贴现率或折现率。一般情况下贴现率示，称之为贴

14、现率或折现率。一般情况下贴现率按银行的年利率计算。按银行的年利率计算。增殖的原因：增殖的原因：货币是固定充当一般等价物的特殊商品。在流通中，实行等价交换，不会发生增殖发生增殖劳动力成为商品货币转化为资本劳动力在生产过程中会创造剩余价值剩余价值是资金时间价值的内涵剩余价值是资金时间价值的内涵。产产生生时间时间价价值值的原因的原因 通通货货膨膨胀胀 风险风险 货币货币增增值值资资金金时间时间价价值值的含的含义义（1 1）资资金用于生金用于生产产、构构成生成生产产要素、生要素、生产产的的产产品除了弥品除了弥补补生生产产中物化中物化劳动与劳动与活活劳动劳动外有剩余外有剩余。（2 2）货币货币一旦用于投

15、一旦用于投资资，就不可，就不可现现期消期消费费，资资金使用者金使用者应应有所有所补偿补偿。从从借出者的角度看，借出者的角度看，“ “利息是利息是将货币从将货币从消消费转费转移到移到长长期投期投资资所需的所需的货币补偿货币补偿” ”； 从从借入者的角度借入者的角度讲讲，“ “利息是利息是资资本使用的成本本使用的成本” ”； 从现实从现实上看，上看，它它又是又是资资金在不同的金在不同的时间时间上的增上的增值额值额。 从经济学从经济学的角度的角度来来看，利息是衡量看，利息是衡量资资金金随时间变随时间变化化的尺度。的尺度。利息是指占用利息是指占用资资金所付出的代价（或放弃金所付出的代价（或放弃资资金使

16、金使用用权权所得的所得的补偿补偿） 利息利息= =目前目前总总金金额额- -本金本金 利率是一利率是一个计个计息周期息周期内内所得的利息所得的利息额与额与本金的本金的比比值值 利率利率= =单单位位时间内时间内所得利息所得利息额额/ /本金本金资金时间价值在经济计算中的作用资金时间价值在经济计算中的作用考察一笔资金的价值时考察一笔资金的价值时考虑资金时间价值考虑资金时间价值？静态的计算方法NOYES动态的计算方法数量？ 时间？ 单单利是指不利是指不论计论计息周期有多息周期有多长长，只，只对对本金本金计计算利息。其算利息。其计计算公式算公式为为： I In n= =PinPin n n个计个计息

17、周期后的本利和息周期后的本利和为为：F Fn n=P(1+in)=P(1+in) 2、复复利法（Compound method） 是计算利息的另一种方法。它与单利法的不计算利息的另一种方法。它与单利法的不同点是上一期的利息要加入到下一期本金同点是上一期的利息要加入到下一期本金中去，按本利和的总额计算下期利息。中去，按本利和的总额计算下期利息。 复利法的计算公式为 F FP P（1 1i i）n n1 1（1 1i i）P P（1 1i i）n n以上计息周期n通常以年为单位例 某开发项目贷款1000万元，年利率6，合同规定四年后偿还，问四年末应还贷款本利和为多少？计息方式计息周期数期初欠款（万

18、元）当期利息（万元）期末本利和（万元）单利计息1100010006%6010602106010006%6011203112010006%6011804118010006%601240复利计息1100010006%=6010602106010606%=63.61123.631123.61123.66%=67.41191.041191.01191.06%=71.51262.5 从上表可知，复利计息较单利计息增加利息从上表可知，复利计息较单利计息增加利息1262.1262.5 51240=22.51240=22.5万元，增加率为万元，增加率为22.5 22.5 2402409.4%9.4%结论：结论

19、： 1. 单利法仅计算本金的利息，不考虑利息再产生利息，未能充分考虑资金时间价值。 2. 复利法不仅本金计息，而且先期累计利息也逐期计息，充分反映了资金的时间价值。 因此，复利计息比单利计息能够充分反映资金的时间价值，更加符合经济运行规律。 采用复利计息，可使人们增强时间观念，重视时间效用，节约和合理使用资金，降低开发成本。今后计算如不加以特殊声明，均是采用复利计息。3名义利率与实际利率（3 3）实际实际利率利率i i与与名名义义利率利率r r的的关关系系 (1)1nrin=+-(1） 当计息周期为一年时,名义利率和实际利率是相等的;计息周期短于一年时,实际利率大于名义利率(2) 计息期越短,

20、计息次数越多,实际利率越高;(3) 名义利率无法完全反映资金的时间价值,实际利率才真实反映资金的时间价值 （三）资金时间价值的常用公式及系数（三）资金时间价值的常用公式及系数 计算公式符号说明：P 现值（Present Value），亦称本金，现值P是指相对 于基准点的资金值；F 终值（Future Value，即本利和，是指从基准点起第 n个计息周期末的资金值；A 等额年值（Annual Value），是指一段时间的每个计 息周期末的一系列等额数值，也称为年等值；G 等差系列的相邻级差值（Gradient Value）；i 计息周期折现率或利率（Interest Rate），常以 计；n 计

21、息周期数（Number of Period），无特别说明，通 常以年数计。利率是与计息周期相对应并配套使用的。利率是与计息周期相对应并配套使用的。 按照现金流量序列的特点，我们可以将资金等值计算的公式分为： 1、一次支付； 2、等额多次支付； 3、等差系列。1一次支付终值终值 现值现值又称为资金现在的瞬时价值。一般现又称为资金现在的瞬时价值。一般现值称为贴现值值称为贴现值，是，是资资金等金等值计值计算中的一算中的一个个重要重要概概念。在此可念。在此可认为现值认为现值相相对对于于将来将来某某一一时时刻以前任何刻以前任何时时刻的刻的货币货币价价值值。 资资金的金的将来值将来值就是指就是指随随着着时

22、间时间的推移，的推移，经经过过一段一段时间时间后所形成的后所形成的货币货币价价值值，又，又称为称为终值终值。 1一次支付终值公式一次支付终值公式第1年末， F1 PP i P（1i）第2年末， F2 F1F1 iP(1i)(1i)P(1i)2第n年末， FnP（1i）n1（1i）P（1i）n已知本金现值 P，求 n 年后的终值 F。这个问题相当于银行的“整存整取”储蓄方式。()()1/, ,nFPiPFP i n=+=(1i)n 称为一次支付复利因子（Single Payment Compound Amount Factor），常以符号（FP，i，n）表示。该公式的经济意义是：已知支出资金 P

23、，当利率为 i 时，在复利计算的条件下，求 n 期期末所取得的本利和。 这个公式是资金等值计算公式中最基本的一个，所有其他这个公式是资金等值计算公式中最基本的一个，所有其他公式都可以由此公式推导得到。公式都可以由此公式推导得到。 于是，可以得到一次支付终值公式：【例例】 因工程需要向银行贷款 1000 万元，年利率为 7，5年后还清，试问到期应偿还本利共多少？解：已知 P1000 万元，i0.07，n5 年，由公式得：因此，5年后的本利和是 1402.55 万元。例P25()()510001 0.07 1402.55 ()1nFPi+= +=万元 例某房地产企业开发贷款例某房地产企业开发贷款1

24、0001000万元，年利率万元，年利率8 8，五年末一次还本付息，计算第五年末应还，五年末一次还本付息，计算第五年末应还的本利总额是多少？的本利总额是多少？P26P26 解：本问题可表示为：解：本问题可表示为： 10001000（F/PF/P，8 8，5 5） 终值系数终值系数CACA（F/PF/P，8 8，5 5）1.4691.469 F F 100010001.4691.46914691469（万元）（万元） 某企业第五年末应还的本利总额为某企业第五年末应还的本利总额为14691469万元万元。2一次支付现值公式一次支付现值公式该公式的经济意义是：如果想在未来的第 n 期期末一次收入F 数

25、额的现金，在利率为 i 的复利计算条件下，求现在应一次支出本金 P 为多少。即已知 n 年后的终值，反求现值 P。从现值的经济意义可知，一次支付现值公式是一次支付终值公式的逆运算，故有：1(/, , )(1)npFPF P F i ni=+计算公式或表示为 例某个人例某个人1010年前购买一套房产，现在年前购买一套房产，现在把该房产以把该房产以100100万元卖出去，若现在的年利万元卖出去，若现在的年利率为率为1010，问此，问此100100万元，相当万元，相当1010年前多年前多少钱？少钱？ 解：解：P PF F（P/FP/F，1010，1010） 1001000.38560.385638.

26、5638.56（万元）（万元） 此房产卖出去所得的此房产卖出去所得的100100万元，相当于万元，相当于1 10 0年前花了年前花了38.5638.56万元购买。万元购买。例例 某人 10 年后需款 20 万元买房，若按 6 的年利率（复利）存款于银行，问现在应存钱多少才能得到这笔款数？解：已知 F20万元，i0.06，n10年，由公式得:即：年利率为 6 时，现在应存款 11.168 万元，10 年后的本利和才能达到 20 万元。()()10201 0.0611.168 ()1 nPFi+=+=万元3.等额多次支付类型等额多次支付类型现实中，遇到系列收入或支出是等额时用现实中，遇到系列收入或

27、支出是等额时用A A表示其等额的资表示其等额的资金，这种等额的资金称为年金。意思是在连续一段时期内，金，这种等额的资金称为年金。意思是在连续一段时期内，期末的现金收入或支出是等额的，可在年利率期末的现金收入或支出是等额的，可在年利率i i的情况下计的情况下计算算p p或或f f。需要注意的是，P 发生在第 1 年初（即 0 点），F 发生在第 n 年年末，而 A 发生在每一年的年末。1 1等额系列终值公式等额系列终值公式 该公式的经济意义是：对 n 期期末等额支付的现金流量 A，在利率为 i 的复利计算条件下，求第 n 期期末的终值（本利和）F，也就是已知 A、i、n 求 F。这个问题相当于银

28、行的“零存整取”储蓄方式。公式推导如下:由一次支付终值公式可知： ()11niFAi+-=利用等比级数求和公式，可得：()()11/, ,niFAAFA i ni轾+-犏=犏犏臌 称为等额系列复利因子（Uniform Series Compound Amount Factor），常以符号（FA，i，n）表示。 ()11nii+- 例每年年末投资一笔资金10000元，年利率为8，投资期五年，试计算五年后该项投资共有多少资金（本利和）？ 解：F1000（F/A，8，5） 100005.866558665（元） 五年后该项投资共有多少资金58665元。【例例3】 某防洪工程建设期为 6 年，假设每年

29、年末向银行贷款 3000 万元作为投资，年利率 i7 时，到第 6 年末欠银行本利和为多少？解：已知 A3000万元，i0.07，n6 年，求 F。由公式得:()()61 0.0713000 21460.0 ()0.0711niFAi+-=轾+-犏=犏犏臌万元因此，到第6年末欠款总额为21460万元；其中，利息总额为：21460300063460 万元（利息为贷款资金的 19.2） 4 4、偿债偿债基金系基金系数数 可见，基金存储公式是等额系列终值公式的逆运算，因此可由该公式直接导出，基金存储公式为：它它又又称为称为资资金金储储存因存因数数, ,基金存基金存储储公式的公式的经济经济意意义义是：

30、是：当当利率利率为为 i i 时时，在，在复复利利计计算的算的条条件下，件下，如果需在如果需在 n n 期期末能一次收入期期末能一次收入F F 数额数额的的现现金，金，那那么么在在这这 n n 期期内连续内连续每期期末需等每期期末需等额额支付支付 A A 为为多少，也就是已知多少，也就是已知 F F、i i、n n 求求 A A。 称为基金存储因子（Sinking Fund Deposit Factor）或偿债基金因子，常以符号（AF，i，n）表示。 ()11nii+-()()/, ,11niAFFA F i ni轾犏=犏+-犏臌 例需要在4年后一次偿还银行贷款本息共计10000万元，现在每年

31、需等额储存多少资金（年利率按10计算）？ 解：已知10000万人民币，10，4，求。应按积累基金公式计算。A 10000（A/F，10，4） 100000.215472154.7（万人民币） 每年必须储存2154.7万人民币，4年后才能积累10000万人民币用于归还银行贷款本息 5、投资回收系数、投资回收系数 它又称等额支付资金回收系数，是资本回收公式中常用的系数。 已知投入一笔资金P，i和n，求A。可表示为： （A/P,i，n）计算公式为： (1)(/, , )(1)1nniiAPP P A i ni+=+- 例现在投资3000万元，预计年收益为10%，10年内收回全部投资。试计算每年应等额

32、回收多少资金？ 解：已知：A，i，n，求A。可用资本等额回收公式计算。 A3000（A/P，10，10） 30000.162745488.24（万元） 每年应回收等额投资488.24万元。6.6.等额系列现值公式等额系列现值公式 由等额系列终值公式 和一次支付终值公式 联立消去 F，于是得到： 它又称等额支付资金回收系数它又称等额支付资金回收系数.等额系列现值公式的经济意义是：在利率为 i，复利计息的条件下，求 n 期内每期期末发生的等额支付现金 A 的现值P，即已知 A、i、n 求 P。()11niFAi轾+-犏=犏犏臌()1nFPi=+ 称为等额系列现值因子（Uniform SeriesP

33、resent Worth Factor），常用符号（PA，i，n）表示。 ()()()11/, ,1nniPAAP A i nii轾+-犏=犏+犏臌()()111nniii+-+ 称为等额系列现值因子（Uniform SeriesPresent Worth Factor），常用符号（PA，i，n）表示。 ()()111nniii+-+()()()11/, ,1nniPAAP A i nii轾+-犏=犏+犏臌表2-2：资金时间价值的六个基本公式1、表2-2中的公式并不需要全部死记,只要记住其中的复利终值问题和年金终值问题求解方法就可以推导出其他任何一个问题的计算公式。六个公式的联立记忆：(1)1

34、(1)niniFPiA+-=+=2、在直接套用表2-2的基本计算公式进行求解有关问题时，需要注意以下几点： (1)本年年末，就是下一年的年初; (2)现值P是在第一期的期初发生的; (3)终值F是在第n年年末发生的： (4)年金A是在考察期间的各年年末发生的。当问题包括P和A时，系列的第一个A是在P发生1年后的年末发生的；当问题包括F和A时，系列的最后一个A是和F同时发生的。一、经济评经济评价指价指标标体系体系概概述述表2-3 房地产投资项目财务分析指标体系 项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地 产开 发投 资投资利润率 财务内部收益率借款偿还期 投资利税率财务净现值还本付息比

35、率资本金利润率动态投资回收期资产负债率 静态投资回收期房地 产置 业投 资投资利润率财务内部收益率借款偿还期 资本金利润率财务净现值还本付息比率静态投资回收期动态投资回收期资产负债率 收益乘数流动比率资本化率速动比率股本化率现金回报率投资回报率投资利润率计算公式为：投资利润率 利润总额的计算，置业投资与开发投资有所不同。 （1）对于置业投资年利润总额年经营收入（含销售、出租、自营）经营成本运营费用经营税金 （2）对于开发投资 年利润总额年销售收入年总成本费用销售税金项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平主要有以下优点：（1）经

36、济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。 投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评价指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。 投资回收期一般以年表示，对于开发投资，从建设开始年算起，对于置业投资，从首次投入资金算起。其表达式为： 式中 为投资回收期；CI为现金流入量；CO为现金流出量； 为t年

37、的净现金流量。 投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为：tPtCOCI)(0()0tPttCICO=-=1tP轾轾犏犏=犏犏臌臌累计净现金流量开上年累计净现金流量的绝对值 当年净现金流量始出现正值的年份数投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。主要体现在三个方面：一是评价指标计算较为简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。正是由于投资回收期法具有以上优

38、点，所以对小投资项目评价时，经常采用该方法，即使在对大型项目评价时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有：（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评价。（3）投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。 1 1、收益乘、收益乘数数（Income MultiplierIncome Multiplier） 2 2、资资本化率（本化率（capitalization ratecapitalization rate） 3 3、股本化率（、股本化率（Equity-based r

39、ateEquity-based rate） 4 4、现现金回金回报报率（率（Cash rate of returnCash rate of return） 5 5、投、投资资回回报报率（率（mercantile rate of returnmercantile rate of return）1 1、净现值净现值净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收益率，折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。用净现值评价项目投资效益的方法，称为净现值法。其计算公式为：式中 NPV为净现值；n为开发项目投资活动有效期； 为贴现率或基准收益率。0() (1)nttctNPVC

40、ICOi-=-+ci在利用净现值评价项目时，若在利用净现值评价项目时，若NPVNPV0 0，表示开发项，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；若率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；若NPVNPV0 0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；若现率预定的投资收益水平；若NPVNPV0 0，则表示开，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。率所预定的投资收益水平。所

41、以，只有所以，只有NPVNPVO O时，该方案在经济上才是可取的时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。；反之则不可取。年份O12345甲方案净现金流量乙方案净现金流量10001000300100300200300300300400300500表2-4 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元试利用净现值法判断甲乙两方案的可行性，如果都可行，应该选择哪一个？ 解：甲方案的净现值为： 乙方案的净现值为：65.26（万元） 由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以接受。但甲方案的净现值大于乙方案的净现值，根据净现值法知甲方案优于乙方案，应该选择甲方案。100010%)(130010%)(130010%)(130010%)(130010%)(13005432甲NPV137.24（万元）100010%)(150010%)(140010%)(130010%)(120010%)(11005432乙NPV 净现值法主要具有以下优点： （1）净现值的计算考虑了资金的时间价值。 （2）净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利（或亏本）数额大小。正由于此，人们通常认为净现值法是投资评价方法中最好的一个，并被广泛使用。它也有不足之处： （1）净现值的计算依赖于贴现率数值