国际企划提案

1、1 1 / / 2929在空间质量方面，高档楼盘在布局方面都较为合理，大厅大多方便通风、采光，且动静分明；在主、次卧房的设计上除了考虑具体的布局和朝向外，更考虑到了该层次业主的生活适应和需求。此次调查楼盘中，房型大多集中在二房二厅、三房二厅和四房二厅三个房型， 从下图能够看出，三房两厅所占比例最高，其次为二房二厅和四房两厅。其中有两个楼盘由于定位于小户型公寓，因而户型较小，分不是“国际金融家”，面积在 5050 平方米；另一个是徐汇的“巴黎时韵”面积从 2424 5757 平方米不等 . .2 2 / / 2929多层小高层高层10%30%60%毛坯全装修毛坯与全装修27%67%6%从上图能够

2、看出，在建筑规划上，今年开盘的物业3 3 / / 2929楼盘，即使小高层也只占到3030 的份额。分析缘故，要紧是由于大部分高档楼盘地处市中心，受到土地、 环境、建筑面积等多方面的制约，因而只能以高层建 筑来提高建筑面积和房型套数。在上海目前高档物业 市场中，高层占据绝对地位。在此次调查的楼盘中，装修房的推量也占到绝大多 数（见下图） ，共1010 个，占楼盘总数的67%67%，毛坯房占 27%27% 。由此可见，随着上海在20052005 年全部推行全装修房，高档住宅的装修房推出率也必将会领先于其他 中低档物业。大多以高层为主，占到了6060 。远远超过采纳多层的4 4 / / 2929外

3、籍人士港澳台人士本地人士外地人士10%15%46.5%28.5%投资客户其他客户35%65%从上图不难发觉，在购买沪上高档物业的客户群体中，本地人士占据了46.5%46.5%的比例，其中本区域人士占 18.55%18.55%。其次是外地人士，占28.5%28.5%。在客户群体中，还有一定数量的外籍人士，约占10%10%的比例。在许多楼盘在统计中，也把外地人士和外籍人士归为一 类，即外域群体，他们成为了此类物业客户群的中坚力量，占到了购买总量53.5%53.5%，超过一半。可见，每平方米 80008000 元以上住宅的消费主体显然以外来人士为主，上海本地消费者的购买力相对不足差不多阻碍 到高档住

4、宅市场的正常消费。同时，调查也表明此类楼盘由于价格不菲，因此购买人群绝大多数依旧以自5 5 / / 2929用为主，将购买目换定位于投资的仅占到总客户群的35%35%左右。上表显示的是1515 个调查楼盘的售价情况，从表中6 6 / / 2929能够发觉，每平方米售价在10000-1500010000-15000 元之间是此类物业的主流价位。其中，每平方米超过位的只有位于虹桥的 “古北中央花园” ，每平方米售价 在 15000-1700015000-17000元之间。 1515 个楼盘中 “巴黎时韵” 、“仁 恒滨江园” 、“国际金融家” 、“临潼苑” 、“香梅花园” “上海壹街区”等售价均在

5、每平方米1200012000 元和每平 方米 1300013000 元左右， 由此可见， 每平方米 10000-1500010000-15000元是上海目前高档楼盘价格的主流区间。1500015000 元价7 7 / / 2929开发商治理国内物业治理公司境外物业治理公司25%15%60%高档住宅均强调提供舒适的、具有星级标准的治理 服务，专门多进展商邀请国内外的名家做物业治理，在为业主解决日常生活后顾之忧的同时，也在“面子 上”和“附加功能”等方面做足文章。此次调查的楼 盘中，毫无例外地都采纳了智能化建设，推出了一系 列的服务项目：如水、电、煤、物业治理等费用的自 动计量及电子支付系统，防火

6、灾、防煤气泄漏的自动 报警系统，网络服务的应用，监视报警系统等。许多 楼盘还推出了保姆服务，如尊园就有代订报刊杂志、预定叫车接送服务、空置公寓治理、洗烫衣物服务等8 8 / / 2929从上表能够看出，此次调查的十五个楼盘中，物业由开发商自管的约占总数的23%23%，如“证大水木清华公寓” 、“仁恒滨江园”等楼盘。托付治理的楼盘则占 到了总数的77%77%，其中，选择境外知名物业公司治理的楼盘约占总量的62%62%，如“国际金融家”邀请香港戴德梁行物业公司治理、 “尊园” 邀请第一太平戴维斯 进行治理等；选择国内物业治理公司治理的楼盘仅占 总量的 15%15%，如“临潼苑”邀请新外滩物业治理公司、 “景福苑”邀请万顷物业治理公司进行 治理等，值得一提的是，在由国内物管公司治理的楼 盘中， 新外滩治理过 “新外滩豪庭” ，有高档盘的治理 经验，而“景福苑”则是增邀了第一太平戴维斯进行 物业顾问。由此能够看出，国内物业治理公司不管在 内功依旧外功上都还未达到高