地税局办公楼物业管理预案

1、1 / 35山东胶南地税局办公楼物业治理方案2 / 35青岛隆海集团物业治理有限公司一分公司第一部分 物业治理服务总体模式及配套措施一、项目调研 胶南市地税局办公楼位于胶南市中心地段，分为南楼和北楼，其 中北楼1562.69平米，南楼1260.86平米。为使治理服务工作更加贴 近地税局物业治理的实际情况，初步现场察看调研，了解的差不多情 况如下：1、该项目属集办公、 会务、餐饮比较集中的办公物业， 配套之设 备、设施完备，系统齐全，技术含量较高，对物业公司的技术保障、 运行治理均有较高的要求。2、该项目为综合性办公场所， 需要物业公司在治理和服务过程中， 把握好全面性、综合性的特点，有针对性地

2、开展工作，确保物业工作 人员具有较高的素养，提供一流的服务，树立良好的公众形象。3、关于各项费用的支出和计算， 不可预测的因素比较多。 市场变化 对物业治理费用的支出也将有着难以估摸的阻碍。这关于物业治理 来讲，有着一定的潜在风险。需要物业公司在治理过程中不断的创 新、拓展多种经营门类，来对风险进行规避，对可能因风险产生的损失进行填补。二、项目定位从所处的地理位置来看， 该项目位于胶南市中心地段， 具有先进 的配套设施，以人性化、智能化为建设目标的多层建筑。物业公司提 供的服务也要彰显该项目3 / 35的“旗帜”性作用。作为受到社会各界关注的焦点，物业公司要将该项目打造成一个 物管的典范和品牌

3、。基于对上述的考虑，物业公司将遵循“精心治理、精诚服务、精 品项目、精彩空间”的宗旨，以“建筑保值增值、隆海增光添彩、业 主中意舒心、树立隆海品牌”为目标，把全新的理念，全新模式注入 到该项目,倾力打造一流的精品项目， 提高物业治理水平， 推动隆海物 业在胶南的进展。三、该项目的治理模式1、 治理模式： 紧密围绕“社会效益”这一运作核心 提供“质优价廉”的服务产品 倡导“以客户为中心”的流程治理思想 建立以流程为基石的客户需求价值链 推广“全心全意，精益求精”的服务文化2、 实践该模式的思路： 强调“注重社会效益”的意识，将建立良好的社会效益放在 首要位置。 强调流程团队的有效运作和服务流程的

4、持续改进 强调公众服务的规范化与特约服务的个性化 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升 致力于培养职员的专业素养以及社区全员的参与意识 致力于办公功能的提升，塑造符合现代文明的办公环境六、运作体系在对该项目的治理运作过程中，将严格遵循相关的规章制度和拟 定的治理4 / 35模式。倡导流程化治理，创建有效的服务价值链。1整体运作流程图2、以“客户为中心”的服务流程5 / 353、创建地税局办公大楼有效的服务价值链服务价值链L_r服务价值供应差不多要 L内部中意度机制)L互动服务链日常治理职员档案*1与地税局*1-1职员培训LrL有效激励1JU与政府相关部门T中意度调查L_Jr自我评价11r与

5、行业主管部门1企业文化导入L产业余活动尸与宽敞业主社区文化建设严合理化建议r与对口治理部门-J4、隆海物业治理地税局大楼的目标(1)治理指标承诺及实施措施序号指标名称国标投标 指标测算依据要紧措施细致保洁1公共场所设施保洁98%安排、实施保洁的公共场所设施/公共场所、设施总计x100T、保洁员岗位明确，责任质量要求 严格；2、每日保洁、休息日、休息时刻为 重点区间6 / 35率3、治理人员随时引导使用人注意爱 境卫生逐渐培养良好情萝形成办公大 楼的重要特色之一护环2清 洁保 洁率99%100%一工作计算记录及监督抽杳合格率及纠正合格记录为依据1、保洁员责任区明确， 工作质量要体、严格，有考核、

6、有奖励2、保洁员上门收集垃圾， 以主动服示热爱环境卫生3、保洁监督机制健全。求具务提3绿 化完 好率95%98%完好绿地总绿化面积（100%1、绿化制度、 工作打算行之有效且行力度2、巡逻保安人员负责环境日常爱护3、主管人员及时发觉绿化问题4、绿化监管机制健全、有执4火 灾发 生率1 %0（年）0.5%。（年）发生火灾数大楼总户数100%1、多种途径宣传消防安全2、培训一批有较好素养和经验的巡 员，及时发觉火灾隐患63、治理到位，合理使用设施、设备4、分区分责任经常性检查消防安全 示注意防火杳人等，提5治 理区 域内 治安 案件 发生率1%00以辖区公安部门纪录为依据（除业户内部缘故造成外）实

7、行24小时保安巡查制度， 分快速 速及慢速及巡殻立24小时报警中心 洛实保安各岗位职责|确责任区域并 在重点部位调整闭路监控系统及红夕 报警装置，以确保业主人身财产安、中卜线全。6治 理人 员专 业岗 位合 格率90%100%培训合格人员培训员总计x100%1、治理人员公司制度和岗位职责培2、人员培训自学与培训相结合， 制打算落实3、培训考核制度与奖罚相结合， 强训结果。训度、化培7照明灯及疏散灯完好率95%99%完好照明灯疏散灯数量照明灯、疏散灯总数量x100%1、每日记录检查情况及时更换检修2、每月全面检杳检修一次3、保洁员保持照明设施洁净7 / 35停 车场 、单 车棚 完好 率消 防设

8、 施设 备完 好率95%99%1、 依规划使用停车场地2、 停车场审视设备正常运行，技术人员 施/停车场设施检修、确保安全有效63、停车场疏导有序，无占用消防通道， 无阻碍交通完好的设备设设备总计100%10大 型及 重要 机电 设备 完好率11维修工程质量合格率业主12有效投诉率处理率13维修服务回访率100%100%完好的消防设施设备治理处负责的消防设施设备总数x100%专人维护保养实行巡查制度建立文档 纪录,并由相关部门负责人监督执行，确保消防设施设备完好无损，正常/吏用100%2%o（年）95%95%99%100%1%。 以下（年）100%98%完好的大型及重要机电设备大型及重要机电设

9、备总计x100%1、建立严格的设备治理及日常运行操作 规程重要设备责任到人认真进行日运行记录和检查 每月进行一次二保每半年进行一次大保加强技术人员专业技能培训，减少安2、3、4、5、6、全隐患1、 建立合理有效的工作质量监督机制和 项次维修工程回访制度2、 拥有一批有较高技术水准的维修队伍维修合格工程项 次x100%有效投诉投诉总计x100%处理的有效投诉/有效投诉x100%维修回访次数维修服务次数x100%1、做好各项治理工作，创建优美、 的社区提高职员素养，强化服务意识发生问题，及时处理，为住户排忧解完善2、3、难4、做好解释工作，与回访制度落实1、 建立健全回访制度2、 做好维修、回访纪

10、录3、 加强维修队伍服务意识8 / 359 / 35第二部分 物业治理项目费用测算二、物业前期费用测算1、人员费用测算项目人数月标准社会保险费食宿补贴月费用年费用治理处经理11200311151118132会议室服务员1720311103112372保安员3900 x3311x3363343596保洁员、餐厅2720 x2311x2206224744合计78237988442、办公费用测算项目人数3月费用年费用1500备注500元/人年（保安员）3900300元/人年（基层操作人员合计20024003、保洁费用测算年1000元4、物业治理总费用测算项目人工费用月费用8237年费用98844物业