福建某公司房地产估价报告

1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产估价报告估价项目名称：福建省晋江市润达复合材料有限公司委估的位于晋江市青阳街道青莲小区的房地产价值评估委托方：福建省晋江市润达复合材料有限公司估价方：福建明达房地产评估有限公司估价人员：江同官 舒宏辉估价作业日期：二九年一月一日至一月四日估价报告编号：闽明达房评字2009第01003号目录一 致委托方函4二 估价师声明5三 估价的假设和限制条件6四 估价结果报告7（一） 委托方（二） 估价方（三） 估价对象（四） 估价目的（五） 估价时点（六） 价值定义（七） 估价依据（八） 估价原则（九） 估价方法（十） 估价结果（十一） 估价人员（十二） 估价作业日期（十三

2、） 估价报告应用的有效期五 估价技术报告11（一） 房地产状况分析（二） 市场背景分析（三） 最高最佳使用分析（四） 估价方法选用（五） 估价测算过程（六） 市场价值（未设立法定优先受偿权利）估价结果确定（七） 抵押价值确定（八） 变现能力分析六 附件（均为原件复印）20（一） 评估委托书（二） 估价对象图片（三） 与评估相关材料（四） 房屋所有权证及土地使用权证（五） 企业法人营业执照（评估机构）（六） 房地产价格评估机构资格证书（七） 估价人员资格证书一、致委托方函福建省晋江市润达复合材料有限公司：应贵公司的委托，我公司派遣房地产专业估价技术人员对位于晋江市青阳街道青莲小区房地产进行市场价

3、值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经实地查勘及产权人提供的资料，结合平时估价实践中积累的资料、经验，我公司房地产专业人员根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响估价对象房地产价值因素的基础上，对估价对象在二九年一月一日的客观合理价值进行估算和总判定，得出估价结果：委估房地产在公开市场条件下申请抵押贷款在估价时点上的估价值为RMB2208.65万元（金额大写：贰仟贰佰零捌万陆仟伍佰元整）。规格（性质）面积（）单价（元/）总价（万元）扣除法定优先受偿额房产钢混结构7655.911226.18938.7564.64万元土地使用权国有

4、土地2443.005947.441452.96118.42万元备注申请抵押贷款额=总价-扣除法定优先受偿额=2391.71-183.06=2208.65万元其中土地使用权价值含商业价值本估价报告应用有效期为一年，抵押当事人因贷款需要签约二年抵押期限，本机构给予认可，时间从报告签发之日起生效。随此函，附房地产估价报告三份。 福建明达房地产评估有限公司法定代表人：江同官二九年一月四日二、估价师声明我承诺，在我知识和能力的最佳范围内：1、 报告中对事实的陈述是真实的，准确的。2、 估价报告中的分析，意见和结论，是我公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、

5、我与估价报告中的估价对象没有利害关系；对与估价对象相关的各方当事人没有偏见，也没有个人利害关系。4、 我是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。5、 我已对估价对象进行了实地查勘。参加查勘人员：江同官 舒宏辉 6、没有人对估价报告提供了重要专业帮助。三、估价的假设和限制条件1、 估价对象占用的土地为实际状况下的土地使用权。2、 成本法中，估价对象的建设成本是在开发模式下的社会客观成本。3、 估价对象的评估价值是在取得国有土地使用权和房屋所有权下的价值。4、 估价对象房地产的面积、权益状况等，由委托方提供，如材料与实际有偏差，最终以房产管理部门

6、确定为准，估价结果须作相应调整。5、 估价对象的价值是公开市场价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对评估价值的影响。6、 房地产估价技术报告中有些参数是估价人员的经验所得，受到估价人员业务水平的限制。7、 本评估报告只限于为本次评估目的提供参考，不作他用。8、 本报告是在估价假设的限制条件下的房地产价值，如估价假设条件的限制条件发生变化，评估结果必须相应调整或重新评估。四、估价结果报告（一） 委托方：福建省晋江市润达复合材料有限公司（二） 估价方：福建明达房地产评估有限公司估价资格等级：房地产价格评估：丙级土 地 评 估：B级法人代表：江同官单位地址：晋江市崇源路农机公司四楼四室联

7、系电话：0595-（三） 估价对象：估价对象系福建省晋江市润达复合材料有限公司所属的房地产，位于晋江市青阳镇青莲小区。估价对象土地使用权面积为2443.00，批准用途为住宅，使用权类型为国有出让,终止日期为2050-12-03。估价对象建筑物含两幢，1幢为六层钢混结构，建筑面积为3105.06,设计用途为厂房，现状为KTV，共57间。建筑物外墙中高档装修，室内精品装修成KTV包房，天棚吊顶并饰灯具，瓷砖铺地。2幢为四层钢混结构的房屋，建筑面积为4550.85，现状：一层部分为车库，其他为办公、厂房。装修情况：外墙瓷砖贴面，铝合金窗；车库部分：内墙及天棚刷白，水泥地面；厂房部分：内墙、天棚普通刷

8、白，石板材及地板砖地面；办公部分：涂料粉刷内墙，木吊顶天棚，抛光砖地面；楼梯：石板材踏步，不锈钢栏杆、扶手；水、电、卫齐全。估价对象周边环境良好，所在区域市政基础配套设施完善，交通便利，适宜居住和娱乐。（四）估价目的：估价对象市场价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）估价时点：二九年一月一日（六）价值定义：房地产抵押价值：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去法定优先受偿款。（七）估价依据： 1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

9、暂行条例4、城市房地产转让管理规定5、房地产估价规范（GB/T50291-1999）6、国家及地方其他相关法律、法规。7、产权人提供的有关资料8、估价方法平时积累的经验、资料（八）估价原则：1、 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。2、最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。3、替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求

10、范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈中指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。4、估价时点原则求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价时点是评估房地产价格的时间界定。5、公平原则要求房地产估价人员应站在中立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。（九）估价方法估价人员细致地分析了估价对象的特点和实际状况，在实地勘察和调研的基础上认为，该估价对象在本地的最佳用途为保持现状。由于估价对象所在区域环境好，房屋存在潜在的收益（出租），且政府部门对土地取得成本和建筑造价成本有明确的费用标准，故此次

11、评估宜选用收益法和成本法来确定估价对象的公开市场价值。（十）估价结果：依照估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序, 选用适宜的估价方法，经过对估价对象和房地产市场行情的测算和分析,确定本项目估价对象申请抵押贷款在估价时点上的估价值为RMB2208.65万元（金额大写：贰仟贰佰零捌万陆仟伍佰元整）。其中：房产总价：874.11万元 土地总价：1334.54万元(十一)估价人员:姓名 房地产估价师证书号码 土地估价师证书号码 签名江同官 舒宏辉 (十二)估价作业日期:二九年一月一日至一月四日(十三)估价报告应用的有效期:本估价报告应用有效期为一年，抵押当事人因贷款需要签约二年抵押期限，本机构给予

12、认可，时间从报告签发之日起生效。福建明达房地产评估有限公司法定代表人：江同官二九年一月四日五、评估技术报告(一)房地产状况分析:房地产状况包括区位状况、权益状况和实物状况。1、 区位状况分析:估价对象周边环境良好，所在区域市政基础配套设施完善，交通便捷、通畅，是居住和娱乐的较好场所。2、权益状况分析:估价对象房地产为按规划建设,已取得中华人民共和国房屋所有权证（晋房权证青阳字第01-001号）及中华人民共和国国有土地使用证（晋国用（2001）字第00015号）。3、实物状况分析:估价对象系福建省晋江市润达复合材料有限公司所属的房地产，位于晋江市青阳镇青莲小区。估价对象土地使用权面积为2443.

13、00，批准用途为住宅，使用权类型为国有出让,终止日期为2050-12-03。估价对象建筑物含两幢，1幢为六层钢混结构，建筑面积为3105.06,设计用途为厂房，现状为KTV，共57间。建筑物外墙中高档装修，室内精品装修成KTV包房，天棚吊顶并饰灯具，瓷砖铺地，水、电、卫齐全。2幢为四层钢混结构的房屋，建筑面积为4550.85，现状：一层部分为车库，其他为办公、厂房。装修情况：外墙瓷砖贴面，铝合金窗；车库部分：内墙及天棚刷白，水泥地面；厂房部分：内墙、天棚普通刷白，石板材及地板砖地面；办公部分：涂料粉刷内墙，木吊顶天棚，抛光砖地面；楼梯：石板材踏步，不锈钢栏杆、扶手；水、电、卫齐全。（二）市场背

14、景分析: 晋江市历史悠久，源远流长，山川毓秀，人文荟萃，素有“声华文物，雄称海内”、“泉南佛国”、“海滨邹鲁”之美誉。南音、掌中木偶和高甲戏等民间文艺蜚声海内外。名胜古迹和自然景观众多，安海与南安水头间横跨鸿江的宁建安平桥（五里桥）为当时世界最长的梁式石桥。安海龙山寺为台湾400多座龙山寺的祖寺，是木雕艺术的宝库。罗山万石峰（华表山）下草庵寺内有我国现存惟一的摩尼教石刻佛像。深沪湾有海底古森林遗址。改革开放以来，晋江人民弘扬“诚信、谦恭、团结、拼搏”的晋精神，解放思想，锐意进取，创造了以市场经济、外向型经济和股份合作制为主，多种经济成分并存，共同发展的“晋江模式”、“晋江速度”和“晋江效益”。

15、综合经济实力跃居全国县市前列、福建之首。基础设施日臻完善，形成陆、海、空立体交通网络和发达的通迅网络。社会事业全面进步，先后荣获“全国科技工作先进县（市）”、“全国科技实力百强县（市）”、“全国质量兴市先进县（市）”、“中国鞋都”、“全国食品工业强县（市）”、“全国双拥模范城市”、“省级文明城市”、“省级卫生城市”等称号。综上原因，近年来晋江市的房地产行情看好，价值升值潜力较大。(三)最高最佳使用分析:在比较保持现状、转换用途、装修改造、拆除重新利用或上述方式的某种组合中,选择保持现状为估价对象最高最佳使用.(四)估价方法选用:估价人员细致地分析了估价对象的特点和实际状况，在实地勘察和调研的基

16、础上认为，该估价对象在本地的最佳用途为保持现状。由于估价对象所在区域商业环境好，酒店存在潜在的收益（出租），且政府部门对土地取得成本和建筑造价成本有明确的费用标准，故此次评估宜选用收益法和成本法来确定估价对象的公开市场价值。收益法：运用某种适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法：是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与待估房地产可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用。也应当是待估房地产价值的衡量标准，即是一种以建筑房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除

17、相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。（五）测算过程:A:房地产价值侧算：收益法本次估价的评估人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘察和对邻近地区的市场调查之后，根据委估物业的特点及其目前利用的实际状况，本次评估宜采用收益法对该房地产进行评估，即通过测算该房地产未来所能产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值，求取委评房地产的评估现值。（注：一年按360天计）1、 求取年纯收益：1幢KTV：共57间，日均每间消费取400元，使用率取45%，纯收益率取55%。5740045%36055%/10000=203.15万元2幢厂房、办公、车库：可做房屋出租，可出租面积为4550.85，估价

18、人员通过对周边同类房地产出租情况：月租金取10元/。根据有关规定，各种费率确定如下：出租率为95%，房产税为租金的12%，营业税及其附加取6%，管理费、修缮费及保险费等取4%。4550.85101295%（1-12%-6%-4%）/10000=40.47万元2、 年纯收益I=+=203.15+40.47=243.62万元3、 确定还原利率近期内房地产市场较活跃的状况还将持续一段时间，但由于房地产价格居高，投资的风险仍较大，而回报率有所下降，故综合考虑目前的安全利率、各类贷款利率、投资风险和回报率及同类物业的平均收益水平，确定房地产综合还原利率为10%。4、收益年限的确定估价对象所占用土地有效使

19、用年期为42年，结合建筑物耐用年限，确定本次评估收益年限为42年。5、 估价对象的正常市场价格按以下公式计算：P=I/r1-1/(1+r)n式中：P估价对象的正常市值；I年纯收益；r综合还原利率；n收益年限P=243.62/10%1-1/(1+10%)42=2391.71万元B：建筑物价值侧算：成本法（1）重置单价建筑安装成本:根据估价对象所在区域的目前建筑工程造价行情及估价对象具体情况，确定评估对象平均建筑安装单价为900元/。专业费用：指用于总体规划设计、项目可行性研究、水文、地质勘察、概预算编审及前期工程等费用，根据建筑费用有关资料和石狮市建筑市场调查资料分析，目前本市此类房屋专业费用为

20、建安价的5%。即：9005%=45元/。投资利息：合理建设工期以1年计，假设项目资金均匀投入，则取中间时点计算利息，即计算周期为0.5年，根据中国人民银行公布的利率，贷款年利率为5.31%，即I=5.31%。期数为N=0.5。则投资利息为：（900+45）（1+5.31%）0.5 1=24.77元/管理费用及不可预见费用：根据建筑费用有关资料和石狮市建筑市场调查资料分析，目前本市开发该类项目的管理费和不可预见费为项目投资的6%，即：（900+45）6%=56.70元/开发利润，由于市场竞争日趋激烈，综合考虑房地产业的社会平均赢利水平和本估价目的的变现情况，按-之和为基数，确定开发利润率按30%

21、计：即为（900+45）30% =283.50元/平方米有关税费：根据目前建筑市场行情，有关税费为项目总造价的5.55%，其中包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等）即：（900+45）5.55%=52.45元/以上六项合计重置单价为：900+45+24.77+56.70+283.50+52.45=1362.42元/（2）成新率：据现场勘察,用成新折旧法结合直线法确定成新率为90%。（3）评估值：1362.42(3105.06+4550.85)90%=938.75万元C:土地价值=房地产价值-建筑物价值=2391.71-938.75=1452.96万元（六）市场价值估价结果确定：委估房地产在

22、公开市场条件下评估价值为RMB2391.71万元。其中：房产总价：938.75万元 土地总价：1452.96万元。（七）抵押价值的确定未设立法定优先受偿权利下的市场价值委估房地产在未设立法定优先受偿权利下的市场价值：房产价值为938.75万元，土地价值为1452.96万元。法定优先受偿款A、土地部分：公开市场估价值原值单位：人民币元序号名称税率计税依据计算过程计算结果备注交易手续费0.60%估价值估价值税率87178营业税5%估价值估价值5%城市维护建设税7%税率50854教育费附加3%税率21794地方教育费附加1%税率7265印花税0.05%估价值估价值税率0转让土地不计征土地增值税2%估

23、价值估价值税率契税3%估价值估价值税率0买方承担个人所得税1.50%估价值估价值税率0企业不计征合计则估价对象土地部分抵押估价值=-=元，取整为1334.54万元(百元以下四舍五入)。B、房产部分公开市场估价金额原值单位：人民币元序号名称税率计税依据计算过程计算结果备注交易手续费厂房仓库3.5元/平方米建筑面积合计：7655.91建筑面积税率26796营业税5%估价金额估价金额5%城市维护建设税7%税率32856教育费附加3%税率14081地方教育费附加1%税率4694印花税0.05%估价金额估价金额税率4694土地增值税1%估价金额估价金额税率93875契税3%估价金额估价金额税率0买方承担

24、个人所得税1.50%估价金额估价金额税率0企业不计征合计则估价对象房产抵押估价值=-=元，取整为874.11万元(百元以下四舍五入)。综上所述，则委托方委估的房地产估价金额如下：房地产总估价=房产估价金额+土地估价金额 =874.11万元+1334.54万元 =2208.65万元依照估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序, 选用适宜的估价方法，经过对估价对象和房地产市场行情的测算和分析,确定本项目估价对象申请抵押贷款在估价时点上的估价值为RMB2208.65万元（金额大写：贰仟贰佰零捌万陆仟伍佰元整）。 (八)、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。估价对象的合法用途为住宅用途，使用性较强。假设处置房地产时，其变现的时间长短，以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销政策等因素有关。一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，其变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。根据资产品质、价值特性、潜在市场、变现时间等因素计算确定变现率，计算过程详见下表：变现系数取值测定表影 响 因 数权重系数变现取值范围（%）评估取值评定值（%）房地产品质1、好。资产成新系数在90%以上0.3590-1009031.502、尚好。具备使用功能。资产成新系数为80%-90%。75-903