利率变化对房地产价格的作用机制分析

1、利率变化对房地产价格的作用机制分析摘要：房屋买卖在我国自古以来就存在，而真正形成一个产业是在建国前30年，一直到1991年都处在摸索的道路上；次年房地产市场开始实施，从早期的混乱到10年后成为国民经济支柱产业的平稳较快发展。但2003年以后，房地产投机需求不断扩大，一些银行盲目扩大信贷额度，房屋价格虚高，房地产市场价格严重的偏离，也导致了一系列的民生问题。为了解决这些问题，我国已经采取了一系列的调整方法，例如，房产税，限购令等以防止房地产市场不正常运作，从而解决关系到的民生问题。在许多宏观政策中，利率政策是政府调控房地产价格的主要手段，作为货币政策的三大法宝之一，利率政策是最常用的方法。其影响

2、双方的供应和需求。本文从利率和房地产价格的基本理论入手到我国房地产市场现状分析，基于此来分析利率变化对房地产价格的作用机制。关键词：利率 房地产 价格一、利率和房地产价格基本理论（一）利率决定理论概述利率是金融学的一个重要范畴，简称利息率，是借款期限的利息额与贷款金额的比例1。利率具有二重性，即作为货币基金的价格和货币政策工具两种属性。根据资本市场供给和需求货币基金价格，利率，区分各类金融资产的质量，并进行不同的资本定价。利率决定理论流派众多，五花八门，总结出来大致经历了三个阶段和三点争论，分别是：古典学派，凯恩斯学派的时期及新古典学派的时期。三个要点是：储蓄和投资决定利率，货币供应和需求决定

3、利率，商品市场和货币市场共同决定利率。在凯恩斯之前，传统理论局限在现货市场的利率分析上，凯恩斯把利率放在货币市场调研，均衡利率理论由此形成。新古典综合派把两者结合起来，提出了可借贷利率决策理论，然后再加入国民收入，货币市场和商品市场，提出了著名的IS-LM曲线分析模型，形成理论一般均衡利率。从利率决定理论的三个发展阶段和三个角度来看，无论哪个学派哪种思想，不管储蓄投资决策，或货币供求，以及两个决策理论的利率，利息汇率形成机制一直没有离开这个主线，“利率市场由市场的供求关系来确定”。（二）房地产在国民经济中的作用房地产行业是城市的生存和发展的基础，是城市经济的载体，是国民经济尤其是作为城市经济的

4、支持系统和前提。城市经济作为一个有机的生命体，房地产行业经济是这个生命体的骨骼系统或支持系统，任何活的生命体，如果没有支持系统和骨骼系统将无法站立起来。房地产是城市经济活动的载体，是城市乃至整个社会的经济，政治，军事，文化等现代人类的一切活动的前提，包括物质文明和精神文明的现代化建设和人类的繁殖，这与房地产必要的物质前提和环境是分不开的2。一般情况下，房地产对国民经济有三个方面的作用：（1）房地产行业的发展对国民经济具有巨大的推动作用和连锁反应。（2）房地产行业的发展会促进整个国民经济结构高级化。（3）房地产行业的蓬勃发展，有利于培育和完善社会主义市场体系及其功能。二、我国利率政策概述我国政府

5、所执行的货币政策具有多样性，具有直接影响的就是调息。中国的基准利率由央行设定，是基于国民经济的现状，从利率范围和评价两个方面着手，通过商业银行为载体，进入资本市场，促进宏观经济的健康发展。时下比较常用的利率政策是调整存款准备金率和贷款利率。存款储备是用来调整商业银行信贷结构和抵御风险的基金，它是实施货币政策的三大手段之一3。存款准备金率的刺激是非常激烈的，当提高存款准备金率，实际上等于降低了银行资产的情况下，货币供应量下降，伴随着银行放贷能力的下降；相反，当准备金率降低，就会导致货币供应量扩大，从而增加贷款的能力。自1984年以来，存款准备金至今共有45次调整。我国存款准备金制度始于1984年

6、，最初是由货币当局负责，根据用途的不同分为三种主要类型；1985年，统一标准是10；自那时以来一直保持13的水平。1998年，为了匹配我国的特殊国情，在存款准备金制度的一般存款上进行了重新分类，并调整比例至8。由于基本每年进行一次调整，在2007年的基本每月都会变化，与此同时，也出现了建国以来的最高水平。自2008年以来，根据金融机构的存款准备金率和融资能力规模进行分类，以迅速从金融危机中复苏，准备金率降低四次，拓宽了银行的信贷能力，刺激投资和消费。在2010年国内金融的“冬天”已过去，准备金率上调12次，以降低商业银行的存款创造能力，以防止经济过热发展；于2011年12月5日，所有金融机构存

7、款准备金率下降0.5，反方向体现了投资结构的国家调控。在2012年内，央行两次下调存款准备金率，主要的原因是，银行有限的融资能力，企业和个人贷款额度少。该调整反映银行流动性紧张的现实，也反映了国家对当前金融市场的监管。存贷款利率是指将个人和公司与商业银行之间的借贷资金，其中，存款根据时间长短税率分为七类，不同的类别执行不同的收入水平。贷款利率资金的使用可分为住房贷款利率，汽车贷款利率，综合消费贷款利率等。我国目前是以人民银行发布的贷款和存款利率的整体经济指标作为指引和规定的，所有金融机构根据需要适当上下浮动。商业银行的目标是为求利润的，他们所购买和销售的主营业务产品就是金钱，为了赚取更高的回报

8、，扩大存贷款利率之间的差距是一个可行的方法，但借款成本将相应增加4。如果说银行的准备金规定了可用资金规模，存贷款基准利率则决定该银行利润的获得性。在上个世纪，由于市场经济刚刚成立，在摸索的阶段来调整基准利率，因此各项指标变化更加激烈。自2002年以来，基准利率走势趋于平缓。以2008年为线，2002-2008年，贷款和存款利率在中国处于不断上升的趋势；在2008至2012年，存贷款利率变化方向不明确。我国在2002至2008 年存贷款利率处在0.27的调整范围，在金融危机之后，调整范围降至0.25。2010年经济复苏后连续两次加息，2011年连续3次上调利率，2012年6月首次调低五年期利率0

9、.25个百分点。业内人士研究表明他们的意见，基本都认为降息是由外部环境和内部条件的影响下完成的，欧洲和美国等发达国家在金融危机中仍然无法迅速逃脱，政府借贷利率的手段，以避免通货紧缩，稳定物价水平。三、 我国房地产市场现状分析（一） 我国房地产市场发展历程我国房地产行业以上世纪八十年代住房改革为第一条分水岭，之前执行的是国家统一分房，1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房、调整租金，提倡个人建房买房”的设想，房屋产权开始进入人们的脑海5。直到1991年，中国的房地产市场进入了黑暗时期，在此期间，摸索是我国房地产行业的真实写照，香港模式成为开发商的导向。后来，在1998年，福利分房的取消，同年

10、，中国人民银行发布个人贷款管理办法，将住房全面推向市场，完全改变了住房公共产品的性质及市场成为决定置业的关键因素。从那时起，房地产市场已进入快速增长期，按每年投资规模不断增加，基金持续上升。由于市场经济本身的障碍，在缺乏及时有效的宏观调控时，房地产市场也呈现出无序的竞争，2001年投资投机狂潮出现，这年，温州的炒房团的出现，北京奥运会的成功申请，将房地产的价格推向了高潮，龙头开发商的房地产价格虚高，泡沫泛起。政府针对房地产市场的不规范，实施了一系列相关措施，在2004年人民银行上调存贷款利率，在2005年，颁布了“国八条”，“新八条”，随后一年期存贷款利率一直上涨，并颁发“国六条”，所有这些措

11、施都未能抑制房价上涨的趋势走高，直到2007年下半年，国家宏观调控的作用才得到发挥，买家停止购买脚步，等待更好的进入时机。但时间不长，在2008年持续的“寒冬”只过了一季，房地产市场又开始火了起来，随着国民经济的复苏，住房价格普遍上涨，新一轮的政府调控又要重新开始。2013年年初，政府有关部委出台房地产调控的“国五条”，对调控房市的原则再次予以强调，把房屋购买置于严格的政府监管之下，行政上建立相关领导责任制，经济上增加住房及土地供给，并限制投资房屋行为，多种手段同时发力，使房地产市场能得到长远、顺畅的运行6。（二）全国房地产市场开发投资状况在2012年，每年投资71803.79亿元，比上年同期

12、增长16.3，但增速下降了11.61。其中，完整的住宅开发投资49374.21亿元，同比增长11.43，增幅比上年同期下降了18.74；完整的建筑开发投资3366.61亿元人民币，同比增长32.36，增幅比上年同期下降8.43；完整的商业营业用房开发投资9312亿元人民币，同比增长26.35，增速比上年同期下降了5.29。尽管所有的开发投资水平超过上年同期，但增长的比例却显著降低，使我国的房地产开发投资逐步走向稳定发展。按照区域划分，从开发投资来看，东部沿海地区总量最大，可达到4.06万亿元，占全国投资的56.4，投资在中西部省份持平，达到1.6万亿元。从所有的增长点来看，都比上年同期有所增加

13、，西部省份的增长速度最快，达到了20，中部省份紧随其后，达到18 ，最慢的东部省份，也达到14。（三）全国房地产开发规模和开、竣工状态2012年，中国的商品房施工面积为57.34亿平方米，其中，住宅施工面积为42.89万平方米，增长10.7。房屋新开工面积17.7亿平方米，相对去年同期下降了6.73；其中，住宅新开工面积为13.07亿平方米，同比下降11.4。完整的建筑面积为9.94亿平方米，同比增长7.4；已竣工住宅面积7.9亿平方米，同比增长6.3。虽然新开工面积增速放缓，但始终保持正增长，过快的房地产市场有所缓和，房地产开发商开始了理性调整的决策。建筑面积的增长在2007年达到第一个高峰，在2008年，由于全球经济危机，房地产市场也受到重创，其增长率下降，但直到2010年，积极的财政政策和货币政策带来了一定的刺激，居民消费和储蓄开始复苏，建筑面积出现第二次高峰，在经济复苏的同时，房地产市场再次火爆，价格飞涨，政府开展更高的利率和更严格的信贷审批流程，发展的热情再次被按下。（四）全国商品房销售情况在2012年，我国商品房销售面积为11.13亿平方米，比去年同期增加了1.27，比去年同比增长率下降了4.1。其中，现房销售面积2