大千百汇：乐山清江项目规划及物业发展建议 最终

1、大千百汇国际时装中心规划及物业发展建议本案战略意义乐山力作公司品牌形象提升城西首席城市综合体城市新坐标全新特色商业中心 乐山时尚生活领地项目土地价值的实现四重维度，审视土地价值站在这样的高度我们来看看本案257亩乐山规模大盘但地块被分割A地块B地块道路 项目占地面积约257亩，分为A/B两个地块，A地块占地面积114亩，B地块占地面积143亩；周边交通发达，临街面较宽；A地块前面已出让地块非本案用地，影响商业价值。主干道次干道地块概况有利因素不利因素257亩规模优势位于规划重点区域被规划道路两分区域内发展不成熟政策调控压力不减p如何排布，可以使两个块地更整体，体现规模优势？p怎样规划，使得项目

2、地块价值最大化？p商业部分如何排布才能实现最大产出？p什么样的产品，可以实现价值与去化双赢？核心问题项目规划要点抓住城市发展契机 打造国际级时装中心刚需客户为主流打造刚需精品住宅报告核心思路乐山城市解读/清江新区解读项目定位思考/总平布局研究商业建议/住宅建议/风格建议报告提纲报告提纲乐山城市解读/清江新区解读项目定位思考/总平布局研究商业建议/住宅建议/风格建议乐山城市解读三江之上的西南明珠 乐山，古称嘉州，又称海棠香国，历史上属古蜀国。乐山坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交汇处，位于四川省西南部，是国家历史文化名城、国家首批对外开放城市、全国绿化模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、世界

3、双遗产城市、2008奥运火炬传递城市之一。2000年6月，乐山正式成为联合国城市管理中心在中国唯一的合作城市。 乐山城市解读“双遗产”光环下的国际旅游城市2011年峨眉山乐山大佛景区被评选为“中国最令人向往的地方”。2012年乐山评选为中国城市旅游投资竞争力50强城市，拥有8k城市绿心公园，与荷兰鹿特丹同时被誉为“森林在城市中，城市在山水中。” 乐山风光秀丽，物产富庶，是世界著名的生态和文化旅游胜地、中国旅游版图的重镇、中国最佳旅游目的地和中国世界自然与文化遗产城市之一。有国家级5A级景区2处、4A级景区1处，国家级风景名胜区2处、自然保护区2处、森林公园2处、地质公园1处乐山城市解读成渝经济

4、区“桥头堡” 成渝经济区区域规划总体布局中，乐山跨越沿江发展带和成绵乐发展带两带，两大城市群，处于重要节点位置。乐山城市定位： 成渝经济区区域性中心城市，清洁能源、新材料、冶金建材产业基地，生态和文化旅游城市，重要的交通节点和港口城市。 乐山城市解读功能完备的西部交通次枢纽 乐山市有着便利的交通，在十二五提出实施“千亿交通工程”，其中包括：“两航（岷江航电综合开发和乐山机场）、五铁（成绵乐城际铁路、成贵铁路、成昆铁路复线、乐雅铁路、乐自泸铁路）、十高速（乐宜、乐雅、乐峨、乐自、乐汉、成乐西、绕城、成乐复线、仁沐、金会）、一枢纽（乐山港综合交通枢纽）”，构建功能完备的综合交通次枢纽城市。乐山城市

5、解读发展中的乐山经济增长 乐山GDP连续12年保持两位数增长，2012年实现GDP 1037.75亿元，增速全省第三。2012年，全市完成全社会投资651.38亿元，同比增长20.8%，全市完成社会消费品零售总额340.1亿元，同比增长16%，全市累计接待国内外游客2674万人次，实现旅游综合收入268.7亿元，分别增长26.2%和35%，旅游人数和收入全省第二。 工业发展乐山位于成渝经济区成绵乐发展带南部，是四川的清洁能源、新材料和建材生产基地。乐山工业长期居四川工业第一方阵。努力把乐山建设成为四川新型工业化的示范窗口、高新技术产业集聚中心和工业经济重要增长极。 农业发展乐山是四川省农副产品

6、生产基地。以岷江东岸为重点，以乐井路为中轴线，多个乡镇的都市农业示范带。 对外开放乐山是全国首批对外开放城市。已与86个国家和地区建立了友好交往及贸易合作关系。有外商投资企业61家， 幸福乐山乐山城镇化率明显提高，工业的发展带动了大量农村劳动力向二、三产业转移，截至2011年末，全市第二、三产业的从业人员达128万余人。到2015年，乐山城镇化率将达到50%，。区域现状 清江新区位于乐山市主城区西北部，成乐高速以东，棉竹路以南，长青路和蟠龙路以北，总用地面积约2.5平方公里。 清江新区解读总体定位 根据乐山双百大城市的功能定位，突出市级商业金融中心、大型交通枢纽功能。提升城市品味，塑造城市景观

7、、浓缩城市文化。 清江新区解读功能定位 通过整合乐山青江区域的资源禀赋，融入创新元素与生态网络，突出地域文化底蕴，打造服务乐山、辐射周边的城市游憩商业区。 强调旅游产业的领航作用，注重都市型商业中心的塑造及低碳生态型办公园区的发展。以多元的商贸业态，创新的产业服务，立体化的交通转化方式，高品质的居住环境，营造一个富有魅力和活力的城市商圈与标志性地段。 清江新区解读规划结构一心五区、双轴双环 一心为以特色街区为主导的站前功能核心，该区以商业、旅游、休闲为主要功能。设计通过具有乐山传统文化标识的建筑语汇创造具有现代气息与地方特色的城市门户空间。 五区为五个主要功能组团，其中瑞云路西侧主要为交通及市

8、政设施组团，同时兼顾未来功能拓展的可能；瑞云路南侧功能区块则以商为核心，倡导混合发展模式，形成商贸、商娱、商办、商住四大主题发展区域。 双轴为沿进站大道及瑞云路形成的两条空间发展轴线。双环则为瑞云路西侧的自然山水环及瑞云路南侧的城市人文环。 清江新区解读道路交通立体复合：为降低站场交通对周边开发的影响，规划将通过进站大道进出高铁站点的社会车辆及出租车引入地下，除进站大道方向出入口外，地下停车场于瑞云路另设两对出入口无缝换乘：长途客运、公交站场分置于站前广场南北两侧，通过地下通道与高铁站房直接相连。 区域规划提出立体复合、无缝换乘的交通发展理念。同时通过增加城市支路的方式合理组织高铁站周边各类交

9、通设施的车辆出入流线。 清江新区解读报告提纲乐山城市解读/清江新区解读项目定位思考/总平布局研究商业建议/住宅建议/风格建议乐山乐山城市缺乏特色集中型商业成渝经济区发展重要区域清江新区规划打造重点区域借力助势补位如何做好补位、助势、和借力呢？项目定位思考【补缺城西中心的城市综合精品物业】项目功能定位 城市物业：p具有典型的城市属性，用足城市资源（交通、城市规划、市政建设、人口、文化等）。p吻合热点板块具有前瞻性及未来区域的发展。p与区域中心形成既有补充、又有差异。综合物业：p涵盖以住宅、商务、商业的综合物业。p满足居住、办公、休闲、娱乐功能。p丰富的建筑形态。精品物业：p塑造以“精致+特色”的

10、核心价值。p通过户型功能空间的创新，创新性的建筑形态。项目定位思考住宅打造城西精品住区 商业打造特色集中式商业城市地标 强调入户的尊贵感景观的特色性建筑的独特性智能化社区投资型小户型创意创业园潮流会展中心集商务会议、酒店、餐饮等功能一体 国际时装中心时尚创业基地【补缺城西中心的城市综合精品物业】城市生活中心国际服装设计发布、展示、交易平台 百货、超市、餐饮、休闲娱乐 项目功能定位 项目定位思考大千百汇国际时装中心精品住宅城市生活中心潮流会展中心国际时装中心以国际时装中心为价值提升力，辅以精品住宅的中心生活聚合体！项目形象定位项目定位思考改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值企业影响力

11、弱强市场实现能力弱强领导者机会主义者跟随者挑战者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者市场不认可成本不支持缺乏影响力市场补缺机会把握风险较小做国际服饰业的产、供、销基地规划指标局限市场认知度高建立快速影响力市场领导影响较大投入较高缺乏资源支撑项目竞争策略经济指标建议：项目布局思考占地面积容积率建筑密度地上总建面建筑基底总面积114亩355%22800041800经济指标建议：占地面积容积率建筑密度地上总建面建筑基底总面积114亩4055%47667038134项目布局思考超高层双子星+围合式布局+超大景观广

12、场乐山地标项目布局思考中庭广场国际时装中心潮流会展中心商业裙楼国际时装中心潮流会展中心商业裙楼中庭广场报告提纲乐山城市解读/清江新区解读项目定位思考/总平布局研究商业建议/住宅建议/风格建议大千百汇国际时装中心建议世界六大时装中心法国巴黎意大利米兰英国伦敦日本东京美国纽约德国世界六大时装中心常熟服装城时装中心 常熟服装城时装中心是目前中国最大的时装交易中心，位于服装城繁华地段，占地3.5万平方米，建筑面积达15.6万平方米，工程总投资近5亿元。 一座多功能、现代化，集经营、商贸、旅游、会展、休闲、餐饮、停车、有完善网络营销体系和批零兼营为一体的大型国际化集散中心。规模较大、中高档次、主要定位为

13、服装营销，功能不够完善杭州四季青服装批发市场 杭州四季青服装批发市场是中国最具影响力的服装一级批发与流通市场之一，创办于1989年10月环境市场建筑面积50000平方米，拥有营业房3000间，配套有物流中心、大型电子屏幕信息发布中心、银行等商务机构，及餐厅、医疗站、图书室等服务机构。主要从事服装批发，档次较低。上海新七浦服装市场 上海新七浦服装市场是由上海新七浦投资发展有限公司斥资3亿元精心打造，由上海新七浦服装市场有限公司提供专业管理，以国内领先的批发市场管理理念，汇聚国内外众多知名服装品牌的大型、专业服装批发市场。市场于2001年9月开业，位于时尚之都大上海的传统服装批发名街七浦路东端，翘

14、首朝阳，呈海纳百川之势。定位服装零售和批发，功能不够完备大千百汇国际时装城建议形象定位：中国时尚之都比肩巴黎、米兰的国际级时装产业基地 汇集时装设计、发布、展示、交易、总部基地、会议中心、物流配送中心等多功能为一体的国际级时装综合服务区。大千百汇国际时装城建议功能定位：总层高为33层1-6层为配套型商业7-16层为服装展示销售区17-18层为服装发布中心18-19层为服装设计中心20层以上为配套功能区。大千百汇国际时装城建议物业建议：服装销售区女装展示中心汇集国际、国内知名女装品牌的集中销售区域大千百汇国际时装城建议服装销售区男装展示区域汇集国际、国内知名男装品牌的集中销售区域大千百汇国际时装

15、城建议服装销售区童装童装区域品牌童装集中销售区域大千百汇国际时装城建议服装销售区特色服装区专业、特色、特殊服装销售集中区大千百汇国际时装城建议服装设计和展示平台国际、国内知名品牌时装设计及展示平台大千百汇国际时装城建议服装发布中心 大型时装发布中心，品牌时装发布、著名设计师作品发布基地大千百汇国际时装城建议潮流会展中心建议打造潮流会展中心物业建议：总层高为33层：1-6楼作为配套型商业；7-10层作为会议中心；11-18楼为时尚创业中心；19楼以上为高档酒店。多功能会议厅、多功能四维服装展示区、高档中西餐厅、舒适酒店、星级服务在满足乐山本地商旅消费的同时，为国际时装中心提供配套支撑。潮流会展中

16、心建议物业定位：打造西南第一的服饰创意、创业乐园；产品定位：投资型产品，瞄准投资及创意、创业产业。 SOHO公寓，时装创业、创意基地，实现真正意义上的居家办公。为广大中小服饰业者，提供优质的、360度软硬件配套。时尚创业园建议城市生活中心建议城市生活中心：集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的集中型商业中心。AB地块之间利用临街商业打造欧洲特色风情步行街商业步行街建议住宅发展建议精品景观6m挑高入户大堂智能化小区优质物管服务半地下停车场设计安防系统品牌电梯智能电梯准入系统多重输入智能锁Q如何打造精品住区？精品户型设计社区配套 建筑风格建筑风格建议介于古典与现代之间，融合了立体派、构成主义包括机械美学，具有现代主义的简约而不是简单，又有古典主义的精致而不繁复琐碎。折衷与融合简化与细节将古典的符号去掉琐碎得到了高度浓缩，变的更立体，简约变形。重视几何块体、重复线条，以及曲折线的表现形式。基于线条形式的强烈的装饰性，在原则上灵活运用重复、对称、渐变等美学法则使几何造型充满诗意和富于装饰性。这种创造方式就是赋予形体“意味”的过程，也是将自己的观念