福建省上半房地产估价师《理论与方法》：估价报告含义模拟试题

1、福建省 2022 年上半年房地产估价师 ?理论与方法?：估价报告含义模拟试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意1、张某以 40 万元购置了一处商业店铺用于出租经营， 其购置投资的局部资金来 自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元， 各项本钱费用为万元， 其中支付银行利息万元。 那么张某的这项投资在第 4 年的利 息备付率是。A：B：C：D：E:借款合同2、某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2,当价格为1

2、000元 /m2时，需求量为90万m2，那么需求价格弹性为 _。A10B9CD3、非公物拍卖，收取佣金的比例按照的原那么确定。A:同拍卖成交价成正比B:同拍卖成交价成反比C:同拍卖报价成反比D:同拍卖保存价成反比E:执行层的组织协调4、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。A :房地产开发企业自有资金周转的速度B:估价对象房地产变为现金的速度C:估价对象房地产带来净收益的速度D:房地产开发企业流动资金周转的速度E:工业用地的监测点评估价格5、2022 年 4 月，王某将其住宅出租，月租金收入为 2000 元，其当月应缴纳的 房产税为 _元。A80B160C200D2406、估价时需了解某地块

3、单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界 址边长等，可查阅 _而得到这些资料。A 详细规划图B. 分丘图C. 分幅图D. 宗地图7、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的局部，通常称为 _。A .超额利润B. 投资回报C. 内部收益D. 风险报酬8、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年 限为 50 年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净 收益 8 万元；该宗房地产的报酬率为 8.5%。那么该宗房地产的收益价格为万 元。A.B.C.D.9、 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50 年，预计未来第一年的净

4、收益为 50 万元，此后每年的净收益会在上一年的根底 上增加 2%，该类房地产的报酬率为 6%，该宗房地产的价格为 _万元。A. 833B. 2500C. 1250D. 106710、以下权利中属于用益物权的是。A:抵押权B:典权C:建筑物区分所有权D:质权E:执行层的组织协调11、房地产的实物通常是指房地产中看得见、 摸得着的局部，具体包括有形的实 体、该实体的质量以及. 【2004年考题】A:相应配套的根底设施B: 土地的形状C:组合完成的功能D:立体空间E:工业用地的监测点评估价格12、有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7%，土地资本化率为 6%， 建筑物资本化率为 8%

5、，那么该宗房地产的土地价格为万元收益可视为无限 年。A. 30B. 40C. 50D. 6013、_，又称目标市场，是公司决定追求的那局部合格的有效市场。A 商品市场B. 生产要素市场C. 效劳市场D. 潜在市场14、限差公式中， 002+00006S，S 为。A:测量房产数量B:测量工具数量C:房产体积D:房产面积E:执行层的组织协调15、土地使用权出让合同约定的使用年限为 70年，原土地使用者使用 28 年后转 让，受让人的使用年限只有年。A: 20B: 42C: 50D: 70E:执行层的组织协调16、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。 2022年试题 A :拖欠的建筑工

6、程材料费B:拖欠的建筑工人工资C:抵押担保债权D:出租房屋租金E:执行层的组织协调17、以下费用中，不属于土地费用的是 _。A 土地使用权出让金B 城市建设配套费C 拆迁安置补偿费D 根底设施建设费18、在某商业临街深度30.48m即100英尺、临街宽度20m的矩形土地，总价 为1 200万元根据“四三二一法测，计算其相邻临街深度为45,72 m即150 英尺、临街宽度 20m 的矩形土地的总价为。A: 1204 万元B: 1374万元C: 1404万元D: 1536 万元E:工业用地的监测点评估价格19、在互斥的投资选择中， 选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益， 在经济学上叫做。

7、A :经济本钱B:时机本钱C:会计本钱D:补偿本钱E:工业用地的监测点评估价格20、以下收益乘数法中， 考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率， 但未 考虑运营费用差异的是。A:毛租金乘数法B:潜在毛收入乘数法C:有效毛收入乘数法D:净收益乘数法E:工业用地的监测点评估价格21、吸纳量是指报告期内销售房屋和 _的数量组合。A 建设房屋B 维修房屋C 出租房屋D 维护房屋22、 某建筑物的建筑面积为200川，有效经过年数为12年，重置价格为800元 /卅，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%,那么运用直线法计算该建筑物的 现值为【2004年考题】A: 10 2 万元B: 110万元C: 11

8、3 万元D: 115 万元E:工业用地的监测点评估价格23、某市去年住宅的实际销售量为 500X 104m2,预测销售量为450X 104m2,平 滑指数为，那么利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是 _X 104m2oA475B600C450D49024、以下关于保险的职能说法有误的一项为哪一项。A :分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险 视同必然性危险， 在危险发生之前就聚集资金， 危险发生后将这笔资金用于遭受 损失的经济单位和个人，使损失分散给众人B :融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业 务的缺乏或亏损， 为采取较低的保险费征收标

9、准， 吸引更多的保险费收入创造条 件C:在各种保险中，政策保险最能表达分配职能D:保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力E:执行层的组织协调25、某写字楼预计持有两年后出售， 持有期的净收益每年 216万元， 出售时的价 格为5616万元，资本化率为8%，那么该写字楼目前的收益价格为。A: 4858 万元B: 5200 万元C: 2700万元D: 6264 万元E:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题共 25题，每题 2分，每题的备选项中，有 2个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分 1、某市房产税按房产原值减除幅度为

10、30%，某企业拥有一房产原值为 3800 万元， 那么年征收房产税为 _万元。A114BCD2、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都根本一样。甲地块土地单价为506 元/卅，容积率为1. 5, 土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/卅， 容积率为 24，土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投 资价值时，假设土地报酬率为 8，那么以下表述中正确的有。A :乙地块比甲地块贵B:甲地块的70年使用权楼面地价低于341. 67元/卅C:甲地块与乙地块的楼面地价相等D:甲地块比乙地块贵E:乙地块的70年使用权楼面价高于340元/卅3、在运用本钱法时，其中最主要的是要注意。A

11、 :应采用实际本钱而不是客观本钱B:应采用客观本钱而不是实际本钱C:应在客观本钱的根底上结合选址、规划设计等的分析进行调整D:应在实际本钱的根底上结合供求分析进行调整E:应在客观本钱的根底上结合供求分析进行调整4、 从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。2022年试题A :土地B:劳动力C:资本D:经验E:环境5、对投资工程或投资方向提出建议，是 _阶段的主要任务。A .投资时机研究B. 初步可行性研究C. 详细可行性研究D. 工程的评估和决策6、建筑物的耐久年限划分为、 1 5年以下等五个等级。A: 100 年以上B: 50100年C: 4050年D: 540 年E: 1540 年

12、7、申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括 _。A .书面租赁合同B. ?房屋所有权证书?C. 当事人的合法身份证复印件D. 市、县人民政府规定的其他文件E. 当事人的合法身份证件8、某居民楼总建筑面积为5000m2,房地总价值为1000万元，其中土地总价值 为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅， 建筑面积为150m2,房地总 价值为 35万元。假设按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为 _。A3%B3.5%C7%D4%9、以下关于企业利润和收入的表述中，正确的选项是 _。A 企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B. 经营收入=销售收入+出租收入C. 销售收入

13、=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D. 可分配利润=税后利润-未分配利润10、按照规定，租赁合同的，房屋租赁当事人应当到市、县人民政府房产管理部 门办理登记备案手续。A :签订B:变更C:终止D:执行E:遵守11、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上 竖立柱子，以支承建筑骨架的根底被称为 _。A .条形根底B. 独立根底C. 整体式筏式根底D .箱形根底12、以下情形中，属于房地产有偿转让的有。A :房地产买卖B:房地产入股C:房地产继承D:房地产抵债E:房地产典当13、房地产企业债务融资的主要资金来源有。A :上市B:增发新股C:发行企业债券D:住

14、房抵押贷款E :信用贷款14、 以下关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。2022年试题A:差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B :差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时 的折现率C:差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D :差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E:采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排 序并依次两两比选，从中确定优选方案15、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。 估价资料归档主要作用不包括 _。A 有助于估价机构和估价人员不

15、断提高估价水平B 有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D 有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核16、 按房地产用途可将房地产市场细分为假设干子市场，这是因为不同用途的房 地产在等方面存在差异。A :投资决策B:规划设计C:工程建设D:地域范围E:产品功能17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是 3500元/m2和4800 元/m2,采用平均开展速度法预测2022年的价格最接近于元/m20A4800B5124C5800D712418、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产时，便为最高最 正确使用0A :与外部环境

16、最协调B:到达规模递增C:内部构成要素的组合最适当D:外部环境与内部因素相关联E:外部环境要素为最适当的组合19、 以下关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的选项是_0A 职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B. 上年结转的按结息日挂牌公告的 6个月整存整取存款利率计算C 职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D 每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日20、建立房地产中介效劳行业信用档案的意义 _0A 是标准房地产市场行为、维护消费者合法权益的客观需要B 为社会公众查询企业和个人信用信息提供效劳C 为社会公众对房地产中介效劳领域违法违规行为提供投诉途径的管理系统D 是促进住宅与房地产业健康开展的需要E. 是拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要21、在测算资本金融资本钱时，其资金占用费是按 _计算的0A 综合利率B 贷款利率C. 折现率D. 时机本钱22、确定路线价时，选取标准宗地应符合 _等要求。A .一面临街B. 两面临街C. 土