物业管理培训-物业设备设施管理

1、物业设备设施管理物业设备设施管理学习辅导学习辅导主讲教师主讲教师 张娟张娟第二讲第二讲 物业建筑室内给水物业建筑室内给水第一节 建筑物业给水系统概述 建筑给水系统是将城镇给水管网（或自备水源，如蓄水池）中的水引入一幢建筑或一个建筑群体供人们生活、生产和消防之用，并满足各类用水对水质、水量和水压要求的冷水供应系统。一、室内给水系统的分类自建筑物的给水引入管至室内各用水及配水设施段，称为室内给水部分。按用途可分三类：l生活给水系统l生产给水系统l消防给水系统二、室内给水系统的组成引入管水表节点给水管道给水附件升压和储水设备室内消防设备三、室内给水系统的给水方式室内给水系统的给水方式必须根据用户对水

2、质、水压和水量的要求，室外管网所能提供的水质、水量和水压情况，卫生器具及消防设备等用水点在建筑物内的分布以及用户对供水安全要求等条件来确定。室内给水系统给水方式主要有如下几种：室内给水系统的方式：直接给水方式设置升压设备的给水方式当室外给水管网的水压低于或周期性低于建筑物内部给水管网所需水压，而建筑物内部用水量又很不均匀时，宜采用设置升压设备的给水方式。1.单设水箱给水方式室内给水系统的方式：单设水泵给水方式水泵-水箱联合给水方式分区供水的给水方式气压罐给水方式四、高层建筑的室内给水方式由于自重的作用，低层的静水压要比高处楼层的静水压大。对于高层建筑，底层的静水压就会很大，这显然是不科学的，同

3、时也是一种压力浪费，对供水管道自身的安全也不利。由于高层建筑层数多，因此其给水系统必须进行竖向分区。竖向分区的目的在于： 避免建筑物下层给水系统管道及设备承受过大的压力而损坏； 避免建筑物下层压力过高，管道内流速过大而引起的流水噪声、震动噪声、水锤及水锤噪声； 避免下层给水系统中水龙头流出水头过大而引起的水流喷溅。高层给水坚向分区的方式：分区减压给水方式：分区水箱减压和分区减压阀减压。分区并联给水方式。五、室内给水系统所需压力 H=10H1+H2+H3+H4 （kPa）式中：H室内给水系统所需的水压，kPa； H1最不利配水点与引入管起端之间的标高差，m； H2计算管路的水头损失（水在流动过程

4、中损失的能量），kPa； H3水表的水头损失（水经过水表时损失的能量），kPa； H4最不利配水点的流出水头，kPa。一般经验值：流出水头是为供水时克服水龙头内的摩擦、冲击、流速（大小、方向）变化等阻力所需的静水压力，一般取1520kPa。一般经验值：为了选择给水方式，可按建筑物的层数粗略估计自室外地面算起所需的最小保证压力值。一般地，单层建筑物为100kPa；二层建筑物为120kPa；三层或三层以上建筑物，每增加一层增加40kPa。对于引入管或室内管道较长或层高超过3.5m时，上述数值应适当增加。 第二节 室内给水系统常用设备一、给水常用管材、管件及其连接1.给水常用管材常用给水管材一般有钢

5、管、铜管、铸铁管和塑料管等。但必须注意：生活用水的给水管必须是无毒的。（1）钢管钢管有焊接钢管（常用）、无缝钢管两种。 室内给水管道通常用普通和加厚焊接钢管。用于生活给水管道要专门镀锌。规格以公称直径（也称公称口径、公称通径）表示，即用字母DN其后附加公称直径数值（内径）。例如DN40，则表示公称直径为40mm 。无缝钢管则以外径乘以壁厚来表示规格。 （2）铜管主要优点在于其具有很强的抗锈蚀能力，强度高，可塑性强，坚固耐用能抵受较高的外力负荷，热胀冷缩系数小，能抗高温环境，防火性能也较好使用寿命长，可完全被回收利用，不污染环境。其主要缺点是价格较高。 （3）铸铁管与钢管相比具有耐腐蚀性强、造价

6、低、耐久性好等优点，适合于埋地敷设。缺点是质脆、重量大、单管长度小等。（4）塑料管优点是化学性能稳定、耐腐蚀、重量轻，管内壁光滑、加工安装方便等。常用的塑料管材有：硬聚氯乙烯塑料（UPVC）管材、聚乙烯（PE）管材、三型聚丙烯（PP.R）管材。（5）复合管材钢塑复合（SP）管材铝塑复合（PAP）管材。除具有塑料管的优点外，还有耐压强度好、耐热、可曲挠和美观等优点。2.管材的选择 新建、改建、扩建城市供水管道（400mm以下）和住宅小区室外给水管道应使用硬聚氯乙烯、聚乙烯塑料管；大口径城市供水管道可选用钢塑复合管。 新建、改建住宅室内给水管道、热水管道和供暖管道优先选用铝塑复合管、交联聚乙烯管等

7、新型管材，淘汰镀锌钢管。3.给水常用管件4.给水管道的连接给水管道的连接方法有螺纹连接（又称丝扣连接）、焊接、法兰连接和承插连接等。二、给水管道附件给水管道附件是安装在管道及设备上的启闭和调节装置的总称。一般分为配水附件和控制附件两类。 1.配水附件2.控制附件三、水表水表是一种计量用户累计用水量的仪表。目前室内给水系统中广泛采用流速式水表。管径一定时，通过水表的水流速度与流量成正比的原理来测量 .流速式水表按翼轮构造不同分为旋翼式和螺翼式，DN大于50mm时，应采用螺翼式水表。四、水泵一般采用离心式水泵 离心式水泵装置形式，按进水方式有水泵直接从室外给水管网抽水和水泵从储水池抽水两种。泵直接

8、从管网抽水会使室外管网压力降低（甚至出现负压），影响对周围其他用户的正常供水。因此，许多城市都对直接从管网抽水加以限制。 水泵房应有良好的通风、采光、防冻和排水措施。在要求防震、安静的房间周围不要设置水泵。布置要满足维护要求。 水泵机组应设高度不小于0.1m的独立基础，不得与建筑物基础相连。 为减小噪声，在水泵及其吸、压水管上均应设隔震装置 五、水箱建筑给水系统中，在需要增压、稳压、减压或者需要储存一定的水量时，均可设置水箱。 玻璃钢水箱重量轻，强度高，耐腐蚀，安装维修方便，大容积水箱可现场组装，目前应用越来越多。出水管管口下缘应高出水箱底50100mm，以防污物流入配水管网。对生活与消防共用

9、水箱，出水管口应设在消防储水量对应的水位之上。 水箱构造如图：水箱的调节水量：调节水量应根据用水量和流入水量的变化曲线确定，实际上这些资料很难获得单设水箱时，对日用水量不大的建筑物，生活储备水量可取日用水量的50100；对日用水量较大的建筑物，可取日用水量的2530。 给水系统为水泵水箱联合工作时 ，生活储水量不小于建筑物最高日用水量的5；当水泵为人工启动时，不小于最高日用水量的12。 水箱的消防储水量消防储水量按保证室内10min的消防设计流量考虑。水箱的安装高度与建筑物高度、配水管道长度、管径及设计流量有关。水箱的设置高度应使其最低水位的标高满足建筑物内最不利配水点所需的流出水头，并经管道

10、的水力计算确定。 六、气压给水设备第三节 室内给水管道的布置与敷设一、管路布置1.引入管的布置从配水平衡和供水可靠考虑，宜从建筑物用水量最大处和不允许断水处引入。当建筑物内卫生用具布置比较均匀时，应在建筑物中部引入，以缩短管网向最不利点的输水长度，减少管网的水头损失。 引入管一般设置一条，当建筑物不允许间断供水或室内消火栓总数在10个以上时，需要设置两条 。由城市管网的不同侧引入。也可由同侧引入。但间距不小于10M。生活给水引入管与污水排出管管外壁的水平距离不得小于1.0m。 引入管穿过承重墙或基础时，管顶上部预留净空不得小于建筑物的沉降量，一般不小于0.15m，并做好防水的技术处理。2.室内

11、给水管道的布置室内给水管道的布置与建筑物性质，建筑物外形、结构状况，卫生用具和生产设备布置情况以及所采用的给水方式等有关，并应充分利用室外给水管网的压力。 应力求长度最短，尽可能呈直线走向，与墙、梁、柱平行敷设，兼顾美观，并要考虑施工检修方便。 2.室内给水管道的布置室内给水管道不允许敷设在排水沟、烟道和风道内，不允许穿过大小便槽、橱窗、壁柜，应尽量避免穿过建筑物的沉降缝。如果必须穿过时要采取相应的措施。二、室内给水的管路敷设1明装：即管道在室内沿墙、梁、柱、天花板下、地板旁暴露敷设。明装管道造价低，施工安装、维护修理均较方便。 缺点是由于管道表面积灰、产生凝水等影响环境卫生，有碍房屋美观。

12、二、室内给水的管路敷设2暗装 ：即管道敷设在地下室天花板下或吊顶中，或在管井、管槽、管沟中隐蔽敷设。卫生条件好，房间美观。暗装的缺点是造价高，施工、维护均不便。 第四节 给水系统的管理与维护给水设备的状况直接影响给水系统的正常运行，关系到业主（使用人）切身利益和物业管理公司以后的管理工作的正常开展。物业管理公司一定要严格验收接管制度，并从管理制度制定与完善着手，及时对发生的故障进行维修，切实落实对物业设备设施的维护，确保高效的物业管理。 给水系统的管理与维护，一般 包括以下几个方面：一、把好设备设施的基础关，从严格验收接管制度开始二、完善给水系统的管理制度，确保科学管理的实施三、给水系统常见故障的处理 四、强化给水管理工作的执行标准 水箱清洁操作制度 根据环境和卫生部门要求，为确保水箱水质符合标准，必须定期（三个月）对水箱清洗。通常操作要求如下：（1）准备阶段 清洗水箱操作人员须有卫生防疫部门核发的体检合格证。 通知租、用户以免发生不必要的误会。 关闭双联水箱进水阀门，安排临时排风设施、临时水泵、橡皮管，打开水箱进口盖。（2）清洗工作阶段 当双联水箱内水位降低到一半或13时，将待洗水箱出水阀门关闭，打开底部排污阀，同时打开另一联进水阀以确保正常供水。不允许一只水箱排空清洗，另一只满水箱工作。这样会因受荷不均，造