湖北孝感旧城改造项目物业发展建议提案

1、中宇置业中宇置业城市印象1湖北孝感旧城改造项目物业发展建议湖北孝感旧城改造项目物业发展建议 深圳市卓尔房地产代理有限公司深圳市卓尔房地产代理有限公司中宇置业中宇置业城市印象2目 录一、旧城改造与城市升级发展之间的关系二、旧城改造的特性研究三、都市综合体的产生和特性研究四、项目规划设计建议五、项目营销推广建议中宇置业中宇置业城市印象3一、旧城改造与城市升级发展之间的关系一、旧城改造与城市升级发展之间的关系中宇置业中宇置业城市印象4旧城改造是城市升级的必要过程旧城改造是城市升级的必要过程城市化进程扩大城市规模：城市化进程扩大城市规模：在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，

2、即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72，英国87，联邦德国79，荷兰86，加拿大77，澳大利亚83。 1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。城市升级要求旧城改造城市升级要求旧城改造 中宇置业中宇置业城市印象5二、旧城改造的特性研究二、旧城改造的特性研究中宇置业中宇置业城市印象6旧城改造中的分类旧城改造中的分类旧工业区改造旧工业区改造旅游度假区改造旅游度假

3、区改造历史文化保护区改造历史文化保护区改造城中村改造城中村改造旧城旧城改造改造港口、码头改造港口、码头改造旧城商业区重建与改造旧城商业区重建与改造旧城居住区改造旧城居住区改造中心区改造中心区改造本项目属于旧城居住区的改造，奖面临着巨大的机遇和调整，本项目属于旧城居住区的改造，奖面临着巨大的机遇和调整，对于我们提出了更高的要求。对于我们提出了更高的要求。中宇置业中宇置业城市印象7旧城改造研究思路旧城改造研究思路改造评价改造评价如何判断改造是否成功如何判断改造是否成功改造模式改造模式如何改造如何改造改造主体改造主体谁来改造谁来改造改造影响改造影响改造会造成什么影响改造会造成什么影响改造目标改造目标

4、改造成什么改造成什么改造条件改造条件为什么能改造为什么能改造改造原因改造原因为什么要改造为什么要改造旧城改造研究体系旧城改造研究体系旧城改造要解决的问题旧城改造要解决的问题中宇置业中宇置业城市印象8旧城改造根本原因旧城改造根本原因土地资源短缺土地资源短缺优化土地存量优化土地存量土地资源浪费土地资源浪费旧城改旧城改造造城市更新城市更新旧城改造实质：旧城改造实质：如何合理利用已开发土地如何合理利用已开发土地中宇置业中宇置业城市印象9旧城改造目标旧城改造目标 提升城市形象，完成城市升级提升城市形象，完成城市升级 完善城市功能，成熟城市配套完善城市功能，成熟城市配套 城市结构合理，产业布局得当城市结构

5、合理，产业布局得当 集约利用城市土地，提高土地利用效益集约利用城市土地，提高土地利用效益改造改造目标目标中宇置业中宇置业城市印象10发达国家的旧城改造经验发达国家的旧城改造经验（一）（一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容 例如,德国在城市(乡镇) 规划和城市建设中,十分重视处理好人和自然的关系,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占20 % -30 % ,高的达到40 % - 50 % ,人均占有量达100 平方米左右。（二）（二）把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来

6、, ,对重要文物、古迹及古建筑对重要文物、古迹及古建筑物重点保护物重点保护 例如在旧城改造的过程中,法国共有12600 处古迹和21300 座历史性建筑物均受到法律保护,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962 年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。中宇置业中宇置业城市印象11三、都市综合体的产生和特性研究三、都市综合体的产生和特性研究中宇置业中宇置业城市印象12特征特征1 1地价与租金提升地价与租金提升经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化 。特征特征2 2最高的交通可

7、达性最高的交通可达性特征特征3 3城市功能聚集中心城市功能聚集中心旧城改造与都市综合体的共性特征：旧城改造与都市综合体的共性特征：地价、租金提升地价、租金提升/ /交通高度发达交通高度发达/ /城市功能聚集城市功能聚集/ /城市更新城市更新 交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次是火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能 。根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题 进行调整，使得规划更合理。特征特征4 4城市更新城市更新旧城改造催生都市综合体旧

8、城改造催生都市综合体中宇置业中宇置业城市印象13都市综合体定义都市综合体定义多种功能空间有机组合多种功能空间有机组合与城市交通协调与城市交通协调各不同功能空间依存、价值互补各不同功能空间依存、价值互补一个位置上的一组建筑一个位置上的一组建筑中宇置业中宇置业城市印象14CBDCBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系 CBDCBD都市副中心内都市副中心内CBDCBD和副中心之外的优越区位和副中心之外的优越区位都市综合体都市综合体可以存在于可以存在于中宇置业中宇置业城市印象15CBDCBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系图、都市副中心区与都市综合

9、体之间的相互关系图 中宇置业中宇置业城市印象16都市综合体开发与运作管理都市综合体开发与运作管理都市综合体的定位依据消费者分析方法内容都市综合体的整体规划主要物业体量的分析交通组织空间布局环境景观设计资源整合整体定位商业业态研究开发中宇置业中宇置业城市印象17面对都市综合体，我们还需思考的问题面对都市综合体，我们还需思考的问题地块价值的研判与分析地块价值的研判与分析都市综合体与旧改拆迁间的协调都市综合体与旧改拆迁间的协调都市综合体现金流的问题都市综合体现金流的问题中宇置业中宇置业城市印象18都市综合体的发展趋势都市综合体的发展趋势 对区域经济具有标识性对区域经济具有标识性对城市中心具有强化作用

10、对城市中心具有强化作用有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象功能上具有多样性功能上具有多样性信息交流快捷信息交流快捷未来都市综合体的特点未来都市综合体的特点中宇置业中宇置业城市印象19对都市综合体的操作理念对都市综合体的操作理念充分考虑都市综合体与城市规划、城市环境、城市经济的发展性关系充分考虑都市综合体与城市规划、城市环境、城市经济的发展性关系需要庞大的资金规模需要庞大的资金规模充分挖掘都市综合体的社会价值与政府及社会各界广泛的参与度充分挖掘都市综合体的社会价值与政府及社会各界广泛的参与度需要科学的综合管理能力需要科学的综合管理能力中宇置

11、业中宇置业城市印象20四、项目规划设计建议四、项目规划设计建议中宇置业中宇置业城市印象21现行城市建设存在的问题现行城市建设存在的问题（一） 过分强调片区功能划分，忽视了人们需求的多样性，以及过分强调片区功能划分，忽视了人们需求的多样性，以及 获取城市资源的效率低下；获取城市资源的效率低下；（二）（二） 片面强调人造环境，造成了自然生态资源的缺失；片面强调人造环境，造成了自然生态资源的缺失；（三）（三） 过分依赖现代交通系统，造成了步行邻里空间的失落；过分依赖现代交通系统，造成了步行邻里空间的失落；（四）（四） 规划、设计和建设的粗制滥造，使城市失去个性和美感。规划、设计和建设的粗制滥造，使城

12、市失去个性和美感。中宇置业中宇置业城市印象22香港的城市建设经验香港的城市建设经验 规划合理；规划合理； 功能空间的有机复合；功能空间的有机复合； 良好的管理良好的管理 效率、繁荣效率、繁荣中宇置业中宇置业城市印象23新加坡的城市建设经验新加坡的城市建设经验强调自然环境与人工环境的和谐；强调自然环境与人工环境的和谐；社区空间规划、设计以人为本，强调生活的舒适性和便利性；社区空间规划、设计以人为本，强调生活的舒适性和便利性； 美丽、怡人美丽、怡人注重社会公平，强调注重社会公平，强调“居者有其屋居者有其屋”中宇置业中宇置业城市印象24一、裙楼功能定位及空间利用建议一、裙楼功能定位及空间利用建议 充

13、分完善街区功能定位，需要强化街区的康体娱乐和文化展充分完善街区功能定位，需要强化街区的康体娱乐和文化展示功能；同时从提升品质，需要安排一定的文化及休闲娱乐场地。示功能；同时从提升品质，需要安排一定的文化及休闲娱乐场地。因此建议将底层裙楼的第三层，用作以下两种用途。因此建议将底层裙楼的第三层，用作以下两种用途。 中宇置业中宇置业城市印象25（二）设立（二）设立“健康中心健康中心” 为业主及周边客户提供健身、运动、美容美姿、休闲娱乐服务。为业主及周边客户提供健身、运动、美容美姿、休闲娱乐服务。（一） 设立设立 “ “城市都会文化馆城市都会文化馆” 因此开辟因此开辟“健康中心健康中心”和和“城市都会

14、文化馆城市都会文化馆”，将不仅丰富裙楼，将不仅丰富裙楼的使用功能，提高裙楼的利用率，而且会提升项目的品味和价值。的使用功能，提高裙楼的利用率，而且会提升项目的品味和价值。中宇置业中宇置业城市印象26二、明晰建筑风格二、明晰建筑风格 （一）鲜明的建筑风格可以提升项目形象和品味（一）鲜明的建筑风格可以提升项目形象和品味 这一点，最典型的案例莫过于本街区的上海宾馆。上海宾馆这一点，最典型的案例莫过于本街区的上海宾馆。上海宾馆的名气之所以如此响亮，除了地段因素之外，与其独特的建筑造的名气之所以如此响亮，除了地段因素之外，与其独特的建筑造型和鲜明的欧式建筑风格密不可分。型和鲜明的欧式建筑风格密不可分。

15、中宇置业中宇置业城市印象27（二）项目建筑风格建议（二）项目建筑风格建议 以国际化、时尚性为建筑特色，因此可以采用清新明快的现代建筑以国际化、时尚性为建筑特色，因此可以采用清新明快的现代建筑风格风格, , 立面以轻快明朗的色彩（如银灰色、白色）为主，体现强烈的现立面以轻快明朗的色彩（如银灰色、白色）为主，体现强烈的现代气息。代气息。 中宇置业中宇置业城市印象281 1、屋顶造型上作些变化，增强建筑的轮廓感和每栋建筑的可识别性。屋顶造型上作些变化，增强建筑的轮廓感和每栋建筑的可识别性。中宇置业中宇置业城市印象292 2、在建筑立面上增加一些现代建筑符号，打破立面线条的单调感，、在建筑立面上增加一

16、些现代建筑符号，打破立面线条的单调感，丰富立面层次丰富立面层次3 3、通过局部色彩的变化，使建筑立面层次丰富多彩、通过局部色彩的变化，使建筑立面层次丰富多彩中宇置业中宇置业城市印象30（一）设计原则：（一）设计原则： 精致、典雅，让人体验到一种精致、典雅，让人体验到一种“文化文化”和和“品味品味”三、三、园林设计建议园林设计建议中宇置业中宇置业城市印象31建筑与园林相互融合，增大了空间尺度感建筑与园林相互融合，增大了空间尺度感（二）园林效果参考（二）园林效果参考 中宇置业中宇置业城市印象32怡人的空间尺度怡人的空间尺度 悦目的视觉效果悦目的视觉效果中宇置业中宇置业城市印象33亲近自然、强调质感

17、的环境小品亲近自然、强调质感的环境小品中宇置业中宇置业城市印象34五、项目营销推广建议五、项目营销推广建议中宇置业中宇置业城市印象35城市印象之案名解析：中宇：突出企业品牌，利用企业树立形象。城市：突出项目的规模和档次，突出项目在市场中的目标，我们 是在一座城市的理想。印 象：对于城市的意象化，给予更多的想象空间。加强客户对项 目的无限期待和关注。 中宇置业城市印象城市印象 孝感未来都市综合体孝感未来都市综合体中宇置业中宇置业城市印象36改造规划成一个合理、密度适中、功能丰富、交通便捷、改造规划成一个合理、密度适中、功能丰富、交通便捷、运作高效、生活舒适的现代都市人居环境运作高效、生活舒适的现

18、代都市人居环境, , 是我们在新世是我们在新世纪的城市建设指导思想纪的城市建设指导思想, ,即即城市印象城市印象之城市宣言之城市宣言 城市印象城市印象之之城市宣言中宇置业中宇置业城市印象37城市印象之城市宣言的理论基础城市印象之城市宣言的理论基础（一）（一） 简简. .雅各布斯：城市多样性理论雅各布斯：城市多样性理论 （二）（二） 马斯洛人的需求层次理论马斯洛人的需求层次理论（三）（三） 生态经济学与生态建筑理论生态经济学与生态建筑理论 中宇置业中宇置业城市印象38保持较高的居住密度，从而产生复杂的需求;增加沿街的商业（商铺），从而丰富街道的活动;缩小街区面积，以增加街道数量，从而增加人们相互

19、接触交往的机会;特殊地段保留部分有特殊老房子，从而增强城市的历史价值与地标。（一）简（一）简. .雅各布斯雅各布斯“城市多样性理论城市多样性理论”中宇置业中宇置业城市印象39（二）马斯洛（二）马斯洛“人的需求层次理论人的需求层次理论”1、人具有多层次的复杂需求,它们的满足过程遵循着一种依次递 进和交互提升的关系。2、人类需求的五个层次: 基本的生理需求基本的生理需求; ; 安全需要安全需要; ; 情感归属感情感归属感; ; 尊重感尊重感; ; 自我实现感自我实现感中宇置业中宇置业城市印象40（三）生态经济学与生态建筑理论（三）生态经济学与生态建筑理论生态资源是一种宝贵财富，其在人类的生存发展过

20、程中，具有不可替代的重要作用;生态建筑是一种最适于人的生产和生活的人居环境中宇置业中宇置业城市印象41二、城市印象之城市宣言的主要内容二、城市印象之城市宣言的主要内容城市是一个可以满足人们多种需求的复杂人居空间环境;城市街区的价值，取决于其满足人们需求的功能复合程度以及人们满足自身需求的效率;都市生活社区的价值，取决于其所拥有的城市资源丰富程度，获取资源的偏利程度、自然生态度以及三者之间的相互关系.中宇置业中宇置业城市印象42三、城市印象的未来都市综合体三、城市印象的未来都市综合体“新城市新城市”特征2 2、便捷的交通系统、便捷的交通系统对外交通网络四通八达;街区内部步行系统非常完善,所有的功

21、能与生活设施,均可以步行到达. 1 1、 复杂多样的功能结构复杂多样的功能结构: :居住区、写字楼、酒店、学校、影院娱乐、零售商业、餐馆、休闲中宇置业中宇置业城市印象43城城 市市 运运 营营 商商四、四、城市印象城市印象城市宣言城市宣言 要求发展商的社会角色定位要求发展商的社会角色定位中宇置业中宇置业城市印象44五、五、城市印象城市印象城市宣言城市宣言的城市开发理念的城市开发理念 追求效率、和谐与繁荣追求效率、和谐与繁荣符合人性的人居环境符合人性的人居环境中宇置业中宇置业城市印象45六、城市印象城市宣言六、城市印象城市宣言的生活理念的生活理念 追求繁华与便利追求繁华与便利; ;追求人与建筑、

22、环境及自然之间的和谐追求人与建筑、环境及自然之间的和谐; ;爱精彩生活、爱都市文化爱精彩生活、爱都市文化 中宇置业中宇置业城市印象46七、七、城市印象城市印象城市宣言城市宣言的生活模式的生活模式 构筑步行街区的生活邻里空间构筑步行街区的生活邻里空间; ; 拥有丰富多彩的城市资源拥有丰富多彩的城市资源; ; 与自然和谐共存与自然和谐共存中宇置业中宇置业城市印象47 中宇中宇城市印象市场推广策略城市印象市场推广策略中宇置业中宇置业城市印象48一、确立项目推广主题一、确立项目推广主题 在一个市场发育充分、产品竟争激烈的房地产市场，房地产产品（住宅）必须具有饱满的物业形象，具有明确的市场推广主题。只有

23、这样, 产品在推广过程中，才会形成自己的差异化优势，从而在产品林立的楼市中, 增加自身的可识别性。 中宇置业中宇置业城市印象49二、本二、本项目推广主题项目推广主题 国际的、时尚的、都市名邸国际的、时尚的、都市名邸 通过各种方式，将项目的这种特定住宅特征,全面而充分地在社会公众（特定人群）中展现出来。中宇置业中宇置业城市印象50三、本项目所体现的三、本项目所体现的生活模式生活模式 不同种类的住宅，本质上体现着不同人群的居住模式和生活方式。在本项目推广中，我们宣传、演绎出一种全新的生活方式“国际都会名邸”生活方式，并激起特定人群对该种生活方式的憧憬和向往。从房地产产品升级和营销的演变历史来看，人

24、们对住宅的认识经历了从卖建筑本身，到卖环境（园林、景观），再到卖生活方式、文化品味和社会氛围的过程。因此，在本项目推广过程中，我们不能拘泥于卖产品本身，就楼卖楼，而应创建出一种新的生活方式和价值观念。中宇置业中宇置业城市印象51 以街区价值带动项目居住价值以街区价值带动项目居住价值 四、四、项目推广策略项目推广策略（一）推广策略之一（一）推广策略之一 在市场推广中，应充分整合街区及商圈的街区价值，从而顺理成章地带出中宇城市印象的独特居住价值。本项目所依托的街区价值, 可从下面三个层次进行挖掘。中宇置业中宇置业城市印象52 整合街区资源时整合街区资源时, , 应围绕项目市场推广的主题来进行，而应

25、围绕项目市场推广的主题来进行，而不能杂乱无章地拼凑。不能杂乱无章地拼凑。1、整合街区的商务资源、生活资源和地标资源；2、整合商圈的商务资源、生活资源； 3、整合周边地区的各类城市资源（中心公园的生态资源、周边学校教育、医疗卫生、文化科技、行政办公等公共配套资源和生活资源）中宇置业中宇置业城市印象53（二）推广策略之二（二）推广策略之二 以文化价值提升居住价值以文化价值提升居住价值 产品（住宅）竞争的最高境界, 是街区(社区)文化和建筑文化的竞争。因此优质的居住区, 都是以文化做为有力支持。 在关于孝感的未来发展定位中，融入并充分贯穿政府提出的城市发展理念, 充分反映了政府和社会对城市质量与居住

26、质量的一种全新认识。通过营造文化氛围打造高素质社区，使其成为人们的共识。 中宇置业中宇置业城市印象54 要达到提高售价的目的，必须建构出项目的核心价值，即文化价值。构建文化价值的具体措施, 可从如下三个方面入手。 1 1、明晰项目的建筑风格，丰富建筑本身的文化内涵、明晰项目的建筑风格，丰富建筑本身的文化内涵 建筑风格是一种文化的积淀和体现，是一个地区、一个民族在长期发展过程中，在建筑领域所创造出的一种文化成果。 另一方面, 任何建筑(包括园林)，又都是根植于一定文化土壤的产物。因此, 把握建筑风格的精髓，将其运用到具体的建筑项目之中，可以大大提高项目的品质和价值。 中宇置业中宇置业城市印象552 2、规划预留出足够的文化硬件设施、规划预留出足够的文化硬件设施 如将裙楼的设为”都会文化馆”, 开创国内”都会文化”收