第7章不确定性分析与风险分析

1、第7章 不确定性分析与风险分析主讲：主讲：莫贤发（副教授）莫贤发（副教授） 201 2016 6. .3 3.30.30如果你或者你的家人要投资房地产，而要投资的房如果你或者你的家人要投资房地产，而要投资的房地产不仅要考虑居住需要，而且要考虑以后的收益，地产不仅要考虑居住需要，而且要考虑以后的收益，是否会毫不犹豫的进入房地产市场呢？如果不是，主是否会毫不犹豫的进入房地产市场呢？如果不是，主要的困难在哪里？要的困难在哪里？如果你是一个房地产开发商，你拿项目进行开发建如果你是一个房地产开发商，你拿项目进行开发建设的顾虑是什么？设的顾虑是什么？假设假设 房地产项目的不确定性分析，就是考察建设房地产项

2、目的不确定性分析，就是考察建设投资、经营成本、项目售价、销售量等因素变化时，投资、经营成本、项目售价、销售量等因素变化时，对项目经济评价指标产生的影响。对项目经济评价指标产生的影响。 不确定分析是房地产开发项目和置业项目经不确定分析是房地产开发项目和置业项目经济评价的重要组成部分，对项目投资决策的成败有济评价的重要组成部分，对项目投资决策的成败有着重要的影响。着重要的影响。7.17.1 房地产项目的不确定因素房地产项目的不确定因素7.1.1 7.1.1 土地费用土地费用 7.1.27.1.2 建安工程费用建安工程费用 7.1.3 7.1.3 销销售价格售价格 7.1.4 7.1.4 开发期与开

3、发期与销销售期售期 7.1.5 7.1.5 容积率及有关设计参数容积率及有关设计参数 7.1.6 7.1.6 贷款利率贷款利率 房地产开发投资主要的不确定性因素房地产开发投资主要的不确定性因素项目不确项目不确定性因素定性因素贷款利率贷款利率销售价格销售价格土地费用土地费用开发周期开发周期建安工程费建安工程费融资成本融资成本容积率及有容积率及有关设计参数关设计参数房地产置业投资主要的不确定性因素房地产置业投资主要的不确定性因素购买价格购买价格权益投资比率权益投资比率出租率或空置率出租率或空置率运营费用运营费用置业投资不置业投资不确定性因素确定性因素7.2 7.2 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 房地产

4、开发项目不确定性分析包括房地产开发项目不确定性分析包括 盈亏平衡分析盈亏平衡分析和和敏感性分析敏感性分析。 盈亏平衡分析是在项目达到设计生产能力的条件盈亏平衡分析是在项目达到设计生产能力的条件下，通过下，通过盈亏平衡点盈亏平衡点（Break Even PointBreak Even Point，BEP（Q）分析）分析项目成本项目成本与与收益收益的平衡关系。在这一的平衡关系。在这一点上，销售收入等于总成本费用，正好盈亏平衡。点上，销售收入等于总成本费用，正好盈亏平衡。 产销量产销量QBEP(Q)成本收入成本收入亏损亏损盈利盈利总成本总成本C销售收入销售收入SCFC CV V可变成本可变成本7.2

5、.1 7.2.1 线性盈亏平衡分析的数学模型线性盈亏平衡分析的数学模型BpQ-CVQ-CF-tQ利润利润= =销售价格销售量销售价格销售量- -可变成本可变成本销售销售 - -固定成本固定成本- -销售量税率销售量税率B：利润；p：销售价格；Q：销售量；CV：可变成本；CF：固定成本；t：营业税金及附加。 7.2.2 7.2.2 线性盈亏平衡分析方法线性盈亏平衡分析方法1.线性盈亏平衡分析的前提条件线性盈亏平衡分析的前提条件产量等于销售量；生产量变化，单位可成本不变，从而使总生产成本成为生产量的线性函数；生产量变化，销售单价不变，从而使销售收入成为销售量的线性函数；只生产单一产品，或生产多种产

6、品，但可以换算为单一产品计算。 2.2.盈亏平衡点盈亏平衡点房地产投资项目的盈亏平衡点Break-even Point，BEP（Q）是项目恰好不亏损也不盈利的点。 线性盈亏平衡分析图线性盈亏平衡分析图产销量产销量QBEP(Q)成本收入成本收入亏损亏损盈利盈利总成本总成本C=CF+CVQ销售收入销售收入S=PQCFC CV V可变成本可变成本（1 1）项目安全率）项目安全率f fQ Q ( )100%QQBEP QfQ表表7.1 7.1 项目安全率与风险状况项目安全率与风险状况 项目安全率项目安全率f fQ Q 越小越小，项目的风险程度越大。，项目的风险程度越大。 3. .用销量表示的盈亏平衡点

7、用销量表示的盈亏平衡点BEP（Q）( )FVCBEP QpCt练习题：练习题： 某开发商拟在一块土地上进行住宅开发，该项目规划某开发商拟在一块土地上进行住宅开发，该项目规划总建筑面积总建筑面积2000020000m m2 2，土地投入等固定成本为，土地投入等固定成本为35003500万元，万元，可变成本可变成本为为15001500元元/m/m2 2。项目销售价格为。项目销售价格为42004200元元/ /m m2 2，销，销售税率为售税率为5%5%。试计算该项目的盈亏平衡点？当开发量为试计算该项目的盈亏平衡点？当开发量为100000m100000m2 2时，时，判断项目的风险程度判断项目的风险

8、程度？1 1. .盈盈亏亏平平衡衡点点：5 58 83 33 33 3. .3 33 3m m2 22.项项目目安安全全率率f fQ Q ：4 41 1. .7 7%30%7.3 7.3 敏感性分析敏感性分析7.3.1 7.3.1 敏感性分析的步骤与方法敏感性分析的步骤与方法 （1）确定的经济评价指标( (投资回收期、净现值、投资回收期、净现值、内部收益率）内部收益率）。 （2）选择的不确定性因素( (敏感性因素敏感性因素) )。 （3）确定不确定性因素的变动幅度（10%、20%）。（4）通过评价指标的变动情况作敏感性分析 例：某投资项目基础数据如表所示，所采用的数据例：某投资项目基础数据如表

9、所示，所采用的数据是根据对未来最可能出现的情况预测估算的是根据对未来最可能出现的情况预测估算的( (期末资期末资产残值为产残值为0)0)。 通过对未来影响经营情况的某些因素的预测，通过对未来影响经营情况的某些因素的预测，估计估计投资额投资额K K、经营成本、经营成本C C、产品价格、产品价格P P均有可能在均有可能在 20%20%的范围内变动。假设产品价格变动与纯收入的的范围内变动。假设产品价格变动与纯收入的变动百分比相同，已知基准折现率为变动百分比相同，已知基准折现率为10%10%，不考虑所，不考虑所得税。试分别就得税。试分别就K K、C C 、P P三个不确定性因素对项目三个不确定性因素对

10、项目净现值作单因素敏感性分析。净现值作单因素敏感性分析。 根据表中数据，可计算出确定性分析结果为：NPV=-K+(B -C)(P/A,10%,10)(P/F,10%,1) =-200+606.1440.9091=135.13(万元)基础数据表基础数据表 单位：万元解下面在确定性分析的基础上分别就K、C、P三个不确定因素作单因素敏感性分析对不确定因素作单因素敏感性分析对不确定因素作单因素敏感性分析设K、C、P 变动百分比分别为K、C、P，则分析K、C、P分别变动对NPV影响的计算式为NPV=-K(1+ K)+(B-C) (P/A,10%,10)(P/F,10%,1)NPV=-K+B(1+ P)-

11、C (P/A,10%,10)(P/F,10%,1)假设各变化因素均按假设各变化因素均按-20%、-10%、0 、10%、20%变动变动,计算结果如下表所示。计算结果如下表所示。NPV=-K+B-C (1+ C) (P/A,10%,10)(P/F,10%,1) 敏感性分析计算表敏感性分析计算表 (NPV,10%,万元)根据表中数据绘出敏感性分析图,如下图所示。敏感性分析图敏感性分析图NPV(万元) -20 -10 0 10 20 不确定因素变动幅度(%) 经营成本投资额产品价格由上表和上图可以看出，在同样变化率下，对项目NPV的影响由大到小的顺序为P、C、K。7.3.2 7.3.2 单因素敏感性

12、分析图单因素敏感性分析图变化幅度基准折现率销售单价建设投资经营成本内部收益率单因素敏感性分析图单因素敏感性分析图7.3.3 7.3.3 三项预测值敏感性分析（多三项预测值敏感性分析（多因素敏感因素敏感性分析）性分析） 根据房地产开发项目中所涉及的三个变动因素的预测值，相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。最乐观预测值（O）最可能预测值（M）最悲观预测值（P） 7.4 7.4 房地产风险分析房地产风险分析7.4.1 7.4.1 房地产投资风险概述房地产投资风险概述1. 房地产投资房地产投资风险的定义风险的定义 是指在房地产开发过程中出现的，可能导致投资损失的各种因素发生的可能性，以及风险因

13、素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失程度。2.房地产投资风险的特点房地产投资风险的特点（1）多样性（2）变现差（3）补偿性3.3.风险对房地产投资的影响风险对房地产投资的影响 7.4.2 7.4.2 房地产投资风险因素分析房地产投资风险因素分析 投资者不可控的系统风险（市场风险）系统风险（市场风险） 投资者可控制的个别风险个别风险。 1.系统风险系统风险（1）通货膨胀风险 （2）市场供求风险（3）变现风险（5）政策风险（6）政治风险 （7）或然损失风险 （3）利率风险（1 1）通货膨胀风险通货膨胀风险 货币贬值和物价上涨给投资者带来的风险。 （2 2）市场供求风险市场供求风险 是指投

14、资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 （3 3）变现风险变现风险 投资者由于偿债将房地产兑换为现金时，就有可能使投资者蒙受折价损失。 （4）利率风险利率风险 加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率升高可以抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。 （5 5）政策风险政策风险 政府有关的土地政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策等，均对房地产投资者收益目标带来风险。 （6）自然灾害）自然灾害风险风险 是火灾、台风等的自然灾害引起的损失。2.个别风险个别风险 来自于企业内部，主要包括融资风险、项目策划风险、管理运营风险、合同纠纷风险、建筑技术风险等。 房地产开

15、发项目风险的规律性特征：在住宅、写字楼、商业用房和工业厂房之间的比较中，风险是风险是呈现一种递增趋势。其中的不确定性越强，风险变呈现一种递增趋势。其中的不确定性越强，风险变越大。一般住宅项目的风险较低。越大。一般住宅项目的风险较低。 7.4.3 7.4.3 房地产投资风险的防范与控制房地产投资风险的防范与控制1.风险辨识（辨明在项目建设与销售过程中（辨明在项目建设与销售过程中可能可能引起的因素引起的因素) )2.风险防范（1）风险预控（房地产市场调查）（房地产市场调查）（2）风险回避（选择风险小的投资项目）（选择风险小的投资项目）（3）风险转移（购买工程保险）（购买工程保险） （4）风险组合（投资多个的项目，使利益最大化）（投资多个的项目，使利益最大