南海里水商业项目营销方案

1、2015年5月1日2015年4月南海里水商业广场项目南海里水商业广场项目营销策划方案营销策划方案 2目录1项目背景篇2项目定位篇3业态建议篇4营销策略篇5招商执行篇63现 状危 机开业不到一年，大量商户撤场体量有限，难引进聚人气业态品牌稀少零散，规划难度较大未来竞争激烈，招商面临瓶颈4口碑人流业态营运商家信心不足，如何重拾商户信心商场人流不足，如何营造旺场人流商家零散稀少，如何合理规划业态商场现状严峻，如何通过营销盘活面临四大问题项目出路思考5蓄水养鱼，需要让利要复活一个商场，我们更需要让利以长远投资的眼光和方式，通过个性化错位发展项目，才是生存之道。出路6项目背景篇项目概况分析项目本体分析面

2、临问题PART17项目区位分析梦汇尚城新天地广场核心住宅区里水第一城项目位于里水商住区域内，临近里水镇政府、街心公园等，配套完善；周边分布有大量住宅群以及新建的大型商住社区，区域住宅环境成熟；周边商业以住宅底商为主，商业气氛较浓周边商业体发展迅速 ，未来商场招商竞争将加大。区位中心非重心竞争未来很严重核心住宅区住宅区8项目交通分析项目位于镇街主干道之一，新兴路与繁华的朝阳路交汇处，比邻里水大道北，沿江路等核心路径，车流频繁交通相对便捷；项目离核心商圈较近，商业基础较好，业态适合错位发展；梦汇尚城新天地广场里水大道北里水第一城朝阳路新兴路沿江路5分钟8分钟路网通达交通便利9项目四至分析幼儿园小学

3、里水第一城（住宅）梦汇尚城市政单位项目周边有“幼儿园”和“小学”，为项目规划教育培训业态提供人流基础；项目周边有不少市政单位，为商业，为餐饮娱乐业态提供了一定的需求；项目周边虽有不少临街商铺，但业态单一，档次不够，有待完善，市场空白为项目提供机会；临街铺临街铺商业氛围较浓业态有待完善10项目本体概况总建筑面积地上建筑面积：17776地下建筑面积：4279合计：22055总层数地上：12层地下：1层合计：13层项目为一栋文化产业和商用融合的综合物业，具有良好的昭示性和彰显性，但体量有限，且现有部分业态已错层进驻，规划难度较大。11项目本体分析么装服饰女装服饰广场电影院11/F12/F9/F10/

4、F7/F8/F5/F6/F3/F4/F1/F2/F中庭餐饮餐饮品牌专卖/便利店空店餐饮餐饮餐饮儿童娱乐空店空店空店眼镜/服饰空店空店空店电影院注：剖面示意图空店特色餐饮百货零售儿童娱乐儿童娱乐写字楼写字楼各层均有空铺，业态规划难度大百货业态过于零散稀少中庭及广场的昭示性尚未展现儿童业态过于单一，仅儿童游乐场首层无超市，且7/11位于商场主力店餐饮特色不明显，有待加强改造12项目思考如何通过快速招商实现利益最大化如何完善业态规划盘活整个商业体定位营销13项目定位篇项目概况分析项目本体分析面临问题PART214SWOT分析竞争优势竞争劣势项目位于里水核心商圈附近，商业氛围较浓；周边交通路网便利，项

5、目昭示性和彰显性较强；项目周边住宅林立，并已有电影院进驻；项目已开业，空置率高，易形成不良口碑；项目体量有限，业态规划难度加大；项目周边街铺商业业态单一，有待完善；发展机遇潜在威胁周边拥有市政单位和学校，为项目提供消费者；里水大力发展“三旧改造”，可争取更多扶持；周围其他商业体成型，业态适合错位发展；未来市场供应持续增大，里水第一城也拥有商业体；区域内人口相对较少，消费力有限；区域认可度不高，未能使消费人群尚集聚；15区位优势明显路网交通便利商业氛围较浓项目空置率高项目体量有限周边业态单一SWOT分析总结如何发挥自身优势，利用啄头增加人流重拾商家信心，争取更多扶持，完善业态规划，是招商的关键大

6、宣传快招商解决方案优劣对比16项目定位思考定位电商大力冲击传统零售业，更多商家开始逐渐融入电商，利用电商平台，实施产品推广和分销。怎样定位有啄头又可行，还能盘活整个商业体17项目功能定位王石曾说：淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网。是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来，最终淘汰你的还是你的同行。商业地产的互联网改造，已不是做与不做的问题，而是未雨绸缪的未来必经之路。18定位思考网络电子商城现有的有淘宝、天猫、唯品、京东等品牌商城同时也有不少自主品牌的电子商城，如蘑菇街等手机APP商城现在所有的品牌电商拥有自己的手机APP软件，直接可在手机上进行商品销售，逐步占领手机用户市场这些不是我们

7、现阶段要的19定位思考好倬头、关注度，人流量，消费率，这些才是商户要的扫二维码加公众号项目图片多维度展示摇一摇抽红包活动项目动态信息发布公众投票调查功能公众照片集赞功能品牌分页栏推介商品团购微支付8大功能微信“公众号”平台功能很多，不是所有的我们都要一次性去实现，我们并需根据商户的具体需求，选择适合本阶段发展所需要的功能，避免盲目投入。20运营举措首先需要WIFI覆盖全商场如今“低头族”已成为普遍现象，首先实现此功能就是为了延长人流在商场停留的时间。21项目功能定位引领商业新模式营造消费新体验构筑品牌新平台区域优势明显商业氛围较浓路网通达便利里水里水云体验云体验一站式餐饮娱乐休闲购物广场一站式

8、餐饮娱乐休闲购物广场利用微信公众号推广商家利用微信公众号推广特价产品利用微信公众号组织线上线下活动特色餐饮风情街KTV和电影院相结合公共空间强化儿童娱乐设施22项目定位“云体验”一站式餐饮娱乐休闲购物广场关键字23亲子互动中心这里成为周末父母与孩子互动的乐园，平日里的压力暂且放下，来这里体会家庭的温暖，倾听孩子的笑声。关键词1：亲子体验项目定位24项目定位关键词2：微信购物智能购物中心以微信“公众号”平台为主体，打造智能推广、分销、管理的电子商户平台，让消费者体验掌上购物新乐趣。25餐饮休闲娱乐中心特色的建筑风格，鲜明的主题元素，增添购物中心可玩性，使本案商业成为都市人的时尚领域。项目定位关键

9、词3：美食娱乐26项目定位关键词4：时尚潮流品质购物中心不再为品牌的缺失而烦心，不再为购买不到的商品而失落，这里满足你一站式高品质的购物需求27消费群定位潜在客户重要客户核心客户居住里水城区的“本地年轻家庭”客户偏好：注重家庭消费，尤其是餐饮娱乐，常一家三口出行客户特点：白天上班，晚上或周末才逛商场居住里水城区的“外地年轻打工一族”客户偏好：注重时尚，娱乐，而且比较关心价格客户特征：只要是休息时间，就会到处找地方逛街周边区域的外地务工人员：产品偏好：注重时尚，新鲜，讲究餐饮娱乐客户特征：逗留时间较短，但对吃必须解决28消费群体定位分析以年轻家庭为核心的消费对象为周边社区中的消费人群，主力消费人

10、群是在半径5公里以内生活和工作的中档消费人群，并且将16岁-45岁的人群作为项目的主要客群。 在我国消费结构中所占比例越来越大，在未来将成为主流，迎合这种趋势，其丰富的业态非常适合一家人前来消费，同时以餐饮、娱乐、休闲开启了家庭消费这一崭新的商业消费模式。 力求每一个家庭的成员们都在商业广场中找到属于自己的休闲方式，在享受着丰富的业态的同时，商业广场还有着各式各样的“主题景观”，让人们在消费之余亦可进行各种休闲娱乐活动。29定价考虑因素摩的全天日很多夜晚摩的寥寥无几人流多与少，让熟悉本地情况的“摩的”说了算“摩的”较少，说明现阶段项目辐射力不够，只辐射周边人群；（停车场空位多）“摩的”仅夜晚出

11、现，说明项目人群多在夜晚在此消费；（部分商户很晚才开市）人流不足，业态不完善，如何定价才能快速招商30定价考虑因素新天地广场里水第一城星御广场和信广场流行天地人流主要活动区域车流较多行人较少梦汇尚城行政办公区域问题:人流如何吸引过来项目名称1小时人流和信广场204星御广场88流行天地143梦汇尚城63项目现时人流明显不足；项目尚未形成口碑，消费者不知道在本项目有何消费；项目周边没有形成“连锁商业氛围”；31定价考虑因素特卖场和街铺人流较多超市和灯光夜市人流较多商场内和屈臣氏人流稀少由于信和广场和新前线连为一体，人流共享，而星御广场虽属同一区域却人流稀少星御广场新前线广场信和广场32定价考虑因素

12、汇总项目名称配套人气口碑餐饮区位交通合计信和广场超市204人/小时最便利完善KFCM记核心中心位置有公交和停车场30星御广场国美、屈臣氏88人/小时电器日化品披萨客万岁烤尚宫与核心位置相连离公交站有距离22流行天地乐购特卖场143人/小时服装鞋皮具街边餐饮和小吃核心中心位置离公交站很近24梦汇尚城电影院63人/小时看电影仙踪林核心边缘位置有公交和停车场18本案分析本项目可聚人气，但有时间限制项目人气不足，且小朋友居多项目可消费地方不多，且之前口碑不足项目可聚人气的餐饮业态不足，有待完善项目的区位位于核心非中心，需要引导人流项目交通便利，但无摩的位于门口星御广场对本项目参考价值大于“信和广场”和

13、“新天地”33竞品项目租金明细项目名称1楼租金价格2楼租金价格其他费用信和广场230元/170元/无其他费用收取新天地-60元/2押一租，水电押金1个月，进场费1个月星御广场130元/50元/免租2-3个月，针对经营不景气商家，再租金打折周边街铺65元/-转让费用3万-8万1.如何引导消费者过来本区域消费，除了业态定位，还有租金定价决定招商速度；2.里水消费不高，本地商户的租金承受力一般，每个经营者均考虑自身经营成本；3.里水在营商业项目租金价格是调整后价格，部分商家无法承担，开始转让铺位；备注：以上价格含空调管理费用，且为建面价格34定价思考我们的最终目的：在有限的时间内，实现利益最大化我们

14、的首要问题：如何实现快速招商，填满商场我们的想要的：是长远稳定的持续收益有和无，多和少是两个概念商场持续收益总比长期空置强35项目租金定价楼层租金均价解析1楼100元/该价格吻合市场价，以及符合周边商户里水商家接受度2楼70元/该价格以周边项目2楼价格做参考，且我们的区位不及其他项目3楼50元/里水在营商业项目，均无三楼，三楼租金不建议过高4楼35/由于4楼主打KTV或餐饮，该价格由商家反应得出，KTV或更低36收益核算楼层租金（含有管理空调）面积1年收益1楼100元/273032760002楼70元/240720218803楼50元/240714442004楼35/1567658140合计9

15、11174002201-4层年收益为： 7400220（含有空调管理费）这个收益只是暂时37业态建议篇项目概况分析项目本体分析面临问题PART338项目业态重点就是在“餐饮”和“娱乐”39我们的大力士和电影院人流不少，其他项目的KFC 、M记、必胜客人流也不少思考40为什么麦当劳，KFC，大力士餐饮人流这么，万岁，烤尚宫却人流稀少？由于里水主要消费人群是：年轻家庭消费，而且还有相当一部分外来打工一族，家庭消费注重小孩子的饮食健康，而打工一族注重餐饮价格高低，所以我们在选择餐饮业态，应该适当选择一些新鲜，且价格适合大众家庭消费的“主食餐饮”。思考411F业态规划建议特色餐饮区需要重新打造，重点放

16、在餐饮种类选择和露天餐饮区的展示利用。零售百货尽可能选择一些适合当地年轻家庭，且价格适中的2线品牌或自主品牌。把中庭位置座位“可变性特卖专场”，平时用于活动展示，定期组织特卖专场，场地可暂时免费或提点收费。餐饮风情街可变性特卖专场精品、皮具、男女服饰休闲餐饮42可变性特卖专场三大升级前期可免费试用第一步：通过免费特卖场让商家汇聚人流，做旺商场别推广商场微信“公众平台”二维码第二步：针对周边消费人群的喜好及季节变化，开展“各类主题”卖场活动，并协助商家推广，此时开始收费第三步：保留有实力商家，为商家提供主题性开放式商铺，提升特卖场综合竞争力。43电影院展示电影院展示覆盖面可至一楼或楼梯间44风情

17、餐饮街外街道改造强化一楼餐饮区外街利用45中庭展示强化强化一楼大堂卖场促销、活动展示462F业态规划建议主要以时尚女装为主，重点注重开放式铺位的展示面装修;餐饮和童装夹在时尚女装中间，主要目的是为了使带动整层形成“环岛人流动线”;二层精品内衣处，主要是该内商户承受租金能力低，且为刚需产品，适合该处位置；二楼空置公共空间较多，尽可能做成铺位；餐饮餐饮百货百货零售百货百货47商场特色摆设商场内摆设特色的座椅48场内公共设置建议品牌展示品牌展示公共座椅公共座椅公共座椅电梯装饰中庭LED屏中庭吊顶装饰广场内部合理利用公共空间及走道，增加了个性化情侣装饰座椅及主力品牌商品在公共区域的展示，既美化了环境，

18、又达到品牌推广。场内空间设计如出一辙，突出消费愉悦性、休憩性493F业态规划建议根据现有的儿童娱乐和餐饮业态，尽可能将儿童业态最大化；由于周边有“学校”和“幼儿园”，根据市场需求，可以引进培训机构和儿童早教；由于镇街商业三楼租金较低，可生存业态有限，可增设母婴用品、玩具、儿童体验等业态；餐饮餐饮儿童娱乐儿童百货 儿童手创馆培训机构50儿童公共设施包装514F业态规划建议四楼楼上便是电影院，可以引进量版式KTV，增强娱乐业态，为整个商场聚集人流如果在无KTV进驻的情况下，可通过将整层打造层特色美食街，同样带动整个商场人流。业态建议依据：餐饮或娱乐业态与电影院相结合，可扩大人流，实现快速招商。餐饮

19、、娱乐餐饮餐饮娱乐524楼天台规划建议四楼天台可以进驻清吧、轻餐饮等53商场户外广告54贴心服务体系商场一楼客户服务中心，提供咨询、寻人寻物、急救处理、礼品包装等贴心服务商场部分楼层有阳台或走道的公共空间，可以设置为休闲购物休息场所和吸烟区三楼儿童业态，可强化会员制，会员每天可获赠婴儿纸片一张，非会员可获赠婴儿专用湿巾商场2楼是服装，可为顾客提供方便快捷的裁改服务开放会员免费停车服务55营销策略篇项目概况分析项目本体分析面临问题PART456赢信强势三拳租金及免租让利搭建云体验公众平台快狠通过众投重筹招商准57招商优惠政策签正式合同时间免租期招租率30%以内现有免租期100%执行招租率70%以

20、内现有免租期70%执行招租率100%以内现有免租期50%执行超长免租期：对进驻经营的商家享有长达6-12个月的免租期；免租期”倒计时”：为促进项目招商，可根据招商率来制定 免租期长短；免租期“一铺一议”：针对大面积商户或重要业态商家，可实行免租再议；免租期“分期免租”：可实行“逐月交租逐月免租”的免租思路方针；免租期不等于装修期，租金略低于市场价格最大优惠吸引商家58招商优惠方案一预交租金免铺租：装修期不等于免租期，给租商户装修时期；收取两按和水电押金，一次性交三个月租金，免半年租金；大面积餐饮或娱乐业态，如有特别要求，可“一铺一议”，再有所增加；该优惠需要根据租金重新定价的方案进行执行；每年

21、只能免2个月，使用时间由商户自行决定；业态交1个月免2个月交2个月免4个月交3个月免半年商场内部餐饮-商场外部餐饮-儿童/娱乐业态-零售百货业态-59招商优惠方案二租金打折租铺：装修期不等于免租期，给租商户装修时期；收取两按一租和水电押金，没有免租期间；大面积餐饮或娱乐业态，如有特别要求，可“一铺一议”，再有所增加；该优惠需要根据现有租金进行折扣调整租金折扣；业态第1个月第2-5个月第6-9个月第10-12个月商场内部餐饮租金已交3折6折8折商场外部餐饮3折-儿童/娱乐业态3折6折-零售百货业态3折-60招商优惠方案三免租让利不是不赚钱，是要把商户先“圈”进来，再通过“协助商家推广”，增加租金

22、和收取推广服务费用业态免租方案1免租方案2备注商场内部餐饮3-6月6-12月作为核心业态，免租期可相对延长，针对特种餐饮可“一铺一议”商场外部餐饮1-2个月3个月该区域铺位面积较小，免租可以不长，押金可以收取较高一点儿童/娱乐业态3-6月6-12月这里主指KTV和儿童娱乐，该类业态同样需要较长免租零售百货业态1-3月3月该类业态为后期招商，商场做旺，自然可以适当减少免租直接免租优惠：核心业态免租期完全宽松，对商吸引力足够，为能保证开发商的效益，可以适当拉升一点租金；且在招商期间，这里重点优惠是将优惠给予餐饮和娱乐业态，而其他只按常规免租走，我们针对免租可以“逐月收取逐月免租”的形式进行免租。（

23、免租2选一）61收益及保障1.由于优惠较大，建议前期收取水电押金2.增加广告牌位，增加商场持续收益3.合同标明商户老板需参与本商场会议，会议内容“商家推广”，从而做好“联合推广”的准备4.未来根据招商率和餐饮进驻情况，挺高租金增幅或租金价格实现目标：前期商户被“低租金”吸引过来，后期商户被我们的“推广服务”吸引留下62招商平台搭建商家推广平台商家分销平台商家管理平台云体验微信“公众”平台利用平台推广项目（针对开发商）利用品台推广商家品牌（针对商户）利用平台推广活动信息（针对消费者和商户）利用品台进行“特价商品”推广利用品台进行“库存商品”推广利用平台进行“套餐商品”推广代理商除了打造平台外，还

24、将通过组织线上线下活动，为商场凝聚人气，协助商家快速实现获利。指导商家如何推广产品指导商家加盟同类品牌指导商家如何经营产品打造平台构造梦想63商家推广品台开展各类活动协助商家推广64商家分销平台商家分销平台：以“微信公众号”为基础，打造“商家分销平台“，实行商家统一促销。1.提供各类商家的品牌推广信心；2.提供商家各类促销产品手机支付3.提供商家活动信息发布；65运营管理平台“商户创富”成长基地：以庞大专业的运营团队为基础，打造“商户创富成长基地“，实行大数据分析管理。1.提供各类商业研究性报告，协助商家解各种决经营疑问；2.提供品牌加盟，采购渠道，咨询及协作操作等增值服务；3.提供品牌推广、

25、策划活动、物料设计等推广建议服务；4.建立商户会员制和消费者会员制，组织更重线上线下利民活动；66众筹众投策略通过“众筹”或“众投”形式招商消化部分难以出租的商铺位置该模式的重点：控制好:“众筹”或“众投”的业态规划，业态可由运营方定控制好:“众筹”或“众投”业态所需商铺的位置，位置可由运用方定控制好:“众筹”或“众投”的人数，股份比例，金额比例，并指导投资者通过运营指导，最终到达扩大宣传，实现满租的最终目的67众筹众投特色样板铺可将空铺做成特色样板铺强化客户视觉效果亮瞎他们的双眼68注意事项商家消费者完善平台的基础是我们需要大量的会员，虽然不是中央收银，但当有足够消费者会员和商户会员，我们可

26、以做什么？会员卡很多商场都有只针对消费者，又有多少商场愿意组建商户会员制？双会员制度推广“吸粉”69核心推广策略 加强宣传“里水里水云体验云体验一站式餐饮娱乐休闲购物广场一站式餐饮娱乐休闲购物广场”的引导 形成项目在消费者心目中“核心商圈”的印象 强调项目片区“价值特性”和“创新特性”。 引导和加强对消费者进行“创富”分析 在推广内容、表现设计、现场包装、宣传物料上注重引发口碑效应，注重利用品牌，与通常商业项目区分开。70整体营销思路“云体验”一站式休闲娱乐购物广场前期准备作为一个已经开业的商场，要想重新做大做好，必须充分做好准备工作。宣传推广广告物料微信电商公众平台商场宣传空间包装71项目楼

27、书包装龙湖.晶郦馆 时尚生活新轴心 重庆龙湖地产是重庆乃至全国都盛享声誉之 地产品牌 2005年销售收入达23亿元，为中国西南地区 第一名 晶郦馆为其最新之商业项目 位于渝北区高档生活区 由龙湖商业经营管理分公司及华夏柏欣（北京） 经营管理顾问有限公司联合策划 1、楼书包装2、电子楼书包装72项目灯光包装1、商场灯光包装2、街铺射灯包装3、街铺LOGO包装4、街铺柱灯包装73整体营销思路如何引爆市场，如何重新打造形象？让消费者和商家们看到希望重建口碑。强力造势，创意包装，全新概念才能重新“引爆”市场走出第一步很关键74推广形式1请100-150个兼职持续7-10T天的派单举牌轰动全城75活动推

28、广形式2建立项目微信公众号通过扫二维码进行推广二维码美女巡街二维码美女展示二维码兑换礼品覆盖边广，宣传效果大适合室内宣传，可做为搭配抽奖一起进行单一执行，智能作为品牌知名度推广76活动推广形式3通过开展儿童才艺表演用微信平台评比“吸粉”拉动儿童业态77活动推广形式4通过开展“大食会”比赛提升全城关注度拉动餐饮业态78造势营销微信可以通过扫二维码获取红包、抽奖、促使客户关注楼盘微信官网。微信可以介绍项目信息，微信看楼，还可关注楼盘活动动态。客户可以通过关注微信，再及赞，获取项目折扣和优惠，礼品赠送。开展亲子活动，儿童相片转发集赞换礼品，获取关注，再做相片评比公示发奖品。79造势营销项目以三房为主

29、，以亲子活动为主打，加强项目关注热度 。项目含有部分大三房和四房户型，可以老年活动，展示关爱及便利，营造回家方便。通过一些“舞动青春”吸引周边年轻人及学生关注，逐步渗透年轻人关注。项目地处商业繁华地段，可开展启动仪式及论坛，营造项目投资价值，吸引投资客。80招商执行篇项目概况分析项目本体分析面临问题PART581可提前使用倬头造声势商家顾客双向推广逐步开始吸收会员商家顾客双向推广针对商家推广清尾铺造声势完善业态持续造势定功能强推广推售执行818月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推广建议阶段划分工作筹备打造特卖专场打造餐饮风情街造声势树口碑招商收尾期微

30、信平台筹建单张手册制作餐饮喜好调查特卖场物料筹备完善餐饮街广告位筹备活动物料与商户协商会员制制定餐饮推广计划儿童主题装饰布置公共设施的完善儿童娱乐业态洽谈顾客会员制筹备本地消费服饰水品评估品牌喜欢调查公共设施完善和主题风格规范现有服饰为位置选出众筹及众投铺位包装部分剩余铺位会员持续收集运营推广计划及民意调查特卖2维码推广打造云体验理念升级优惠推广餐饮业态推广强推餐饮业态举办大食会美食节举办百人传单行微平台强势推广举办儿童才艺比拼微信招聘推广比赛制定儿童主店优惠调查里水儿童消费女人风情街的推广展示舞动青春活动的比赛微信推广宣传针对品牌可尝试重新定价众投众筹铺位的推广微信活动的持续推广商家推广细则

31、的制定成立商户创富中心快速消化面积铺位打造商场特色卖点盘活人气推广口碑 通过众筹众投方式制造热点清理尾铺强化商场消费功能，完善儿童业态，完善儿童业态，增加顾客选择功能引进儿百货服饰完善百货服饰完善童业态82前期调查工作82针对客户喜好餐饮品牌的的调查，餐饮是我们的重点，也是核心；针对周边百货商家对租金承受力和合同期限的统计，便于同区域竞争；针对本地消费者和商户对会员制的有何种需求的调查；针对商家对推广的需求调查；餐饮业态是本项目核心竞争力针对该类商户除了给予最大优惠我们也要注重类型选择83打造特卖专场831.需要制作好项目所有的VI和微信公众号平台2.首先要制作好二维码所有物料3.前期针对特卖

32、专场可尝试以“提点收费”和“免费的形式”带动商场人流4.要求在本商场做“特卖场”或“跳蚤市场”商户需穿带有本商场二维码的服饰5.针对周边消费人群的喜好及季节变化，开展“各类主题”卖场活动，并协助商家推广，此时开始收费6.保留有实力商家，为商家提供主题性开放式商铺，提升特卖场综合竞争力。重点一：84打造餐饮风情841.餐饮业态作为本项目的重点，应该给予最大免租及租金优惠2.场内的餐饮业态要比场外的餐饮业态更为重要，这个才是整个项目的核心3.在招商策略上，首先要把1-2楼场内餐饮招满，再逐步将餐饮往楼上推4.场外的餐饮可与场内同步进行，但注意优惠必须差异化5.所有餐饮业态的周围，必须强化公共配套，如：桌椅伞等，部分公共空间可以增加小型儿童主题设施，增加小孩商场的停留时间，保证人流在商场逗留时间增长，从而促进消费。6.餐饮业态完善或对整个项目才是真正开始，此时可根据商户现状，重新调整租金优惠。7.餐饮进驻后，大肆推广，一是有住于树立商家信心，二是借平台广泛吸引人流，重点二：85整体招商策略85根据招商时间段不同，租户策略分为三个阶段：主力店主力店 商业项