调研内容及调研目标

1、1、市场研究篇（本阶段工作目标：通过市场研究、项目本体分析、开发目标分析、消费者调查研究和商家访谈的结果，综合对比分析，推导项目运营过程中的难点问题。以多期讨论，分期汇报，最终形成报告的形式递交甲方。 ）（1）商业市场研究篇（市场部主导）2-3天i. 项目商业基础市场分析a) 消费特点b) 商圈布点c) 商圈特征分析d) 项目周边商业市场专项分析（零售及服务业态分布特征、商业经营状况、档次和商铺租售情况）ii. 项目区域商圈调研a) 区域消费特征b) 消费年龄、人群类型结构c) 业态分布情况d) 典型项目分析e) 人车流量统计及分析f) 本项目四至情况g) 本项目地块周边现有商业的情况h) 本

2、项目交通条件iii. 集中商业调查a) 主力商业经营面积b) 主力店 / 代表商家统计分析c) 商业建筑装修标准（外立面、装修、直梯、扶梯等）d) 经营模式iv. 商业街调查a) 业态构成b) 主力街铺面积c) 主力商家 / 代表商家d) 租金水平v. 可参考类似案例调查（国内可参考案例）a) 商业面积 / 单层面积b) 主力店 / 代表商家c) 楼层业态布局d) 租售模式e) 租金、售价水平f) 销售情况g) 招商情况h) 商业运作情况（2） 商家深度访谈，消费者调研分析（市场部 +策划部 +招商部）1-2天i. 第一轮次访谈：符合本项目定位方向的汉邦合作商家初步访谈，形成商业定位方案的数据

3、支撑；ii. 第二轮次访谈根据项目初规方案进行品牌商家深度访谈，针对入驻意向、建筑要求、租赁面积、租金承受力等因素进行全覆盖的的提炼性数据摸底；iii. 根据两个轮次的访谈和摸底，收集和整理有效的商业反馈信息，并根据区域商业特性形成分析报告，以及商业定位报告，为项目规划设计提供依据。iv. 消费者问卷调研：根据区域商圈的消费特征，结合本项目的商业定位，设计本项目的消费者调查问卷，问卷发放数量在800 份左右，有效问卷达到500 份以上。（3）市场研究总结及项目操作指向性结论。沟通会议安排：调研第三、第四天在市场研究周期内， 汉邦会安排 1-2 次的与开发公司、 运营公司的沟通会议， 沟通调研结

4、果，丰满调研内容。2、项目商业定位及规划改良建议策划部主导（本阶段工作目标：梳理项目运营过程中的问题，寻找本项目发展过程中的规律，提出项目的核心发展理念和初步策划建议，形成发展定位体系。并进行经济测算。）（ 1）项目发展核心问题梳理i. 市场模式研究ii. 可类比案例研究iii. 项目问题解决出路分析（ 2） 项目发展理念及发展主题（整体及各类型物业）（ 3） 项目市场定位与目标客群定位（ 4） 项目产品定位i. 产品篇（根据项目的发展理念、定位体系及产品组合原则，在规划设计方面体现概念性构思）ii. 企业收益（盈利模式分析）（结合企业目标和市场情况以及产品定位，分析与企业目标之间的冲突问题，

5、提出项目盈利模式）iii. 产品组合原则（通过定量分析和定性分析以及借鉴相关案例，确定物业类型在项目盈利模式下的主次原则，合理规划各种物业类型的位置及体量）iv. 项目产品组合规律分析v. 确定各种物业类型的位置、体量以下部分放在前期策划报告中，双方合同签订后提交。（ 5）项目招商、销售策略及运营思路i. 专案招商定位ii. 招商、销售执行计划iii. 目标客戶 ( 购买者及承租者 )iv. 项目商业分割，业态組合规划建议- 平面规划 - 业态规划v. 功能区域分割vi. 租赁及销售价格预判vii. 招商策略viii. 销售策略ix. 项目整体运营管理策略（ 6）项目包装及推广建议i. 项目市

6、场定位及形象述求ii. 推广策划建议iii. 卖场布置iv. 媒体策略v. 活动策划vi. 客户策略出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏

7、，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽