房开建筑预交增值税的区别

1、建筑企业跨县（市）提供建筑服务、房地产开发企业销售自 行开发的房地产项目均要求预缴增值税，但两者设计存在较 大区别，在抵减应交增值税时间上，不宜混同。一、建筑企业、房地产开发企业预缴增值税设计比较 具体见下表：表：建筑企业、房地产开发企业预缴增值税比较建筑企业房地产开发企业公告2016年第17号国家 项税务总局关于发布纳税人 目跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告第四条纳税人跨县（市、区） 提供建筑服务，按照以下规 定预缴税款：预（一）一般纳税人跨县（市、 缴区）提供建筑服务，适用一 规般计税方法计税的，以取得 范的全部价款和价外费用扣 除支付的分包款后的余额， 按照2%的预

2、征率计算应公告2016年第18号国家税务总 局关于发布房地产开发企业销 售自行开发的房地产项目增值税 征收管理暂行办法的公告第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目， 应在收到预收款时按照 3%的预 征率预缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款+ （1+适用税率或征收率）X3%适用一般计税方法计税的，按照区别点1、预缴目 的不同： 建筑企业 是为了空 间上的平 衡（即平衡 住所地、建 筑服务发 生地税负）预缴税款。11%的适用税率计算；适用简易房地产开（） 般纳税人跨县（市、计税方法计税的，按照 5%的征发企业是区）提供建筑服务，选择适收率计算。时间上的

3、用简易计税方法计税的， 以第十一条般纳税人应在取得预平衡，保证取得的全部价款和价外费收款的次月纳税申报期向主管国开发期税用扣除支付的分包款后的税机关预缴税款。款均衡入余额，按照3%的征收率计第十一条般纳税人应在取得预库，避免在算应预缴税款。收款的次月纳税申报期向主管国项目开发（三）小规模纳税人跨县税机关预缴税款。期税负不（市、区）提供建筑服务，第十九条房地产开发企业中的小均；以取得的全部价款和价外规模纳税人（以下简称小规模纳2、预缴公费用扣除支付的分包款后税人）采取预收款方式销售自行式有所区的余额，按照3%的征收率开发的房地产项目，应在收到预别计算应预缴税款。收款时按照3%的预征率预缴增3、预

4、缴地第五条纳税人跨县（市、区）值税。不同：建筑提供建筑服务，按照以下公第二十条应预缴税款按照以下公企业明确式计算应预缴税款：式计算：预缴地在（）适用般计税方法计应预缴税款=预收款+ （1+5% ）建筑服务税的，应预缴税款=（全部X3%发生地；价款和价外费用-支付的分第二十条小规模纳税人应在取包款)+(1+11%)x 2%得预收款的次月纳税申报期或主房地产开（二）适用简易计税方法计管国税机关核定的纳税期限向主发企业为主管国税机关抵减时间 不同，建筑 服务因预 缴与纳税 申报系同 一期间，故 预缴可以 在当期应 纳税额中 抵减； 房地产开税的，应预缴税款=（全部 管国税机关预缴税款。价款和价外费用

5、-支付的分包款）+（1+3%） X 3%纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方第八条纳税人跨县（市、区）法计税的，应按照营业税改征 抵提供建筑服务，向建筑服务增值税试点实施办法（财税 减发生地主管国税机关预缴201636号文件印发，以下时的增值税税款，可以在当期 简称试点实施办法）第四十 间增值税应纳税额中抵减， 抵五条规定的纳税义务发生时间， 规减不完的，结转下期继续抵 以当期销售额和11%的适用税 范减。率计算当期应纳税额，抵减已

6、预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条一般纳税人销售自行开 发的房地产项目适用简易计税方 法计税的，应按照试点实施办 法第四十五条规定的纳税义务 发生时间，以当期销售额和 5% 的征收率计算当期应纳税额，抵 减已预缴税款后，向主管国税机 关申报纳税。未抵减完的预缴税 款可以结转下期继续抵减。第二十二条小规模纳税人销售自 行开发的房地产项目，应按照试 点实施办法第四十五条规定的 纳税义务发生时间，以当期销售 额和5%的征收率计算当期应纳 税额，抵减已预缴税款后，向主 管国税机关申报纳税。未抵减完 的预缴税款可以结转下期继续抵 减。发企业，预缴与纳税

7、义务时间 不同，故只 能在规定 的纳税义 务时间内 抵减法第十二条纳税人跨县（市、第二十八条房地产开发企业销售律 区）提供建筑服务，按照本自行开发的房地产项目，未按本均需预缴，如果房地产开发企责办法应向建筑服务发生地办法规定预缴或缴纳税款的，由任主管国税机关预缴税款而主管国税机关按照中华人民共业将未完自应当预缴之月起超过 6和国税收征收管理法及相关规工项目预个月没有预缴税款的，由机 定进行处理.缴资金抵构所在地主管国税机关按减当期应照中华人民共和国税收征交增值税，收管理法及相关规定进行实质为未处理。预缴或完全履行预缴责任房地产开企业预缴税款与建筑服务、纳税人销售不动产（不 含房地产开发，下同）

8、目的不同，是为了平衡项目开发期各 期的纳税义务、所设计的特殊政策。如果未至项目纳税义务 时间，将预缴增值税即用于抵减当期应交增值税，显然，不 可能达到平衡税负的目的，有违预缴设计初衷。二、房地产预缴税款设计，避免了与房地产营业税纳税义务 时间不同所形成的重大影响营业税暂行条例实施细则规定，销售不动产收到预收款 的纳税义务发生时间为收到预收款的当天；而根据营业税 改征增值税试点实施办法第四十五条规定，只有建筑企业 和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天， 收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务 发生时间，政策发生了重大变化。保留预缴增值税政策，既考虑了营改增后的抵扣政策上

9、的差异，又避免了与营业税纳税义务时间不同所致的项目不同期间的税负差异。参考如下部分省市国税局的解释：财政部和国家税务总局之所以这样规定，是因为房地产开 发企业采取预售制度，在收到预收款时，大部分进项税额尚 未取得，如果规定收到预收款就要全额按照11%计提销项营改增，可能会发生进项和销项不匹配的错配”可题，导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款，另一方面大量的留 抵税额得不到抵扣。为了解决这个问题，营业税改征增值税试点实施办法将销售不动产的纳税义务发生时间后移， 收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。 同时，为了保证财政收入的均衡入库，又规定了对预收款按 照3%预征税款的配套政策。

10、”因此，房地产开发企业保留预售预缴增值税政策，是一项特 殊政策，可以保证房地产开发企业在项目开发期的税款均衡 入库，避免了时间上的错位；同时将预缴征收率设为3% ,也较营改增之前的5%降低了 2个百分点，让房地产开发企 业部分税款推迟了纳税义务时间。这也是营改增政策给房地 产开发企业所带来的红利。如果将项目尚未完工、预售所缴的增值税，用于抵减其他完 工项目应缴的增值税，从效果上等同于未实施或未完全施行 预缴增值税政策，房地产开发企业的流转税政策实质产生巨 大变化，这与营改增设计初衷并不一致；也易促使房地产开 发企业做出推迟交房、推迟纳税义务时间的逆向选择。三、增值税纳税申报表 预缴税额”填报说

11、明存在区别【文件依据】国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告（国家税务总局公告2016年第13号）（四十二）第28栏分次预缴税额”：填写纳税人本期已 缴纳的准予在本期增值税应纳税额中抵减的税额。营业税改征增值税的纳税人，分以下几种情况填写：1. 服务、不动产和无形资产按规定汇总计算缴纳增值税的总 机构，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的分支机构已缴 纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结 转下期继续抵减。2. 销售建筑服务并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本 期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵 减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。3. 销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期 增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减 数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。（注：销售不动产与建筑服务相同，预缴仍是平衡不动产所 在地和纳税人住所地税负）4. 出租不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期 增值税应纳税额