商业模式及趋势

1、 商业目目 录录商场商场1商业街商业街3社区商业社区商业4第一章 商场1-1 商场-概况 商场指聚集在一起的各种商店组成的市 场，面积较大、商品比较齐全的大商店，另指商业界、经济界。1-2 商场-简介1.较大规模的商店。如:百货商场，自选商场。2.商业界、经济界。如:商场如战场。3.聚集在一个或相连的几个建筑物内的各种商店所组成的市场。4.面积较大、商品比较齐全的综合商店。5.提供多种经营模式,经营种类较多,能够聚集多种货物的大型销售店面。美国市场营销学专家菲利普科特勒认为：百货商店一般销售几条产品线的产品，尤其是服装、家具和家庭用品等。每一条产品线都作为一个独立的部门由专门采购员和营业员管理

2、。1-3商场-不同定义外国对百货商店的定义1德国的定义：百货商店是供应大量产品的零售商店，主要产品是服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品；销售方式有人员导购(如纺织品部)和自我服务(如食品部)，销售面积超过3000平方米。2法国的定义：百货商店是零售商业企业，拥有较大的销售面积，自由进入，在一个建筑物中提供几乎所有的消费品。一般实行柜台开架售货，提供附加服务，每一个商品部都可以成为一个专业商店。销售面积至少为2500平方米，至少有10个商品部。3荷兰的定义：销售面积至少有25000平方米，最少应有175名员工，营业额超过1000千万法国法郎，至少要有5个商品部，其中应有女装部。4英国的定义：设

3、有多个商品部，营业额的实现至少要覆盖5大类产品，至少雇用25人。5日本的定义：日本通产省对百货商店的规定是：从业人员超过 50人，销售面积至少为1500平方米(大城市要超过3000平方米)。中国的定义百货商店是指以经营日用工业品为主的零售商店。中国的百货商店依规模大小分为三类：(1)大型百货商。店营业面积5000平方米一10000平方米以上，职工500人一2000人以上，经营品种15万种一4万种左右；(2)中型百货商店。营业面积1000平方米一2000平方米，职工 200人一400人，经营品种1万种左右；(3)小型百货商店。营业面积200平方米左右，职工十几人至几十人，经营品种几百种至数千种。

4、1-4 商场-中心关键区位选择作为购物中心的吸引力之一，要求交通便利、引人注目，靠近其它互补性的场所。如在商场内的餐馆/主题餐厅、影院或其他消费场所附近建设室内娱乐项目，可以提升这些相关零售业的价值。 行销方式 零售商品的营销要具备多样性、主题化、质量好，才有诱惑力，室内娱乐中心可以与商场或其它娱乐休闲业合作共同行销。正确的产品定位和价格策略。零售商业正确的价格策略，正确的产品定位，可以给重复光顾的来宾提供一个重要的目标。娱乐中心合理的价格竞争，引进套票价格可以促进顾客更多消费，通过非高峰价格对设备容量进行调整。交叉行销计划和促销方式。室内娱乐中心应注重其娱乐性和体验性。定期引进新设备和刺激型

5、设备。组织营销宣传性活动与演出，让每一次游玩都有不同的新鲜体验。商场内应该具有完整合理的餐饮与零售服务，在室内娱乐中心或附近配备美食区和休息区。这种交叉促销方式，可以增加顾客休闲娱乐体验和保持新鲜感，延长驻留时间和重复体验，促进人均消费。经营管理室内娱乐中心应该创立一个友好的消费环境，合理的管理现金及代币；建立安全与应急程序，注意设备与机器最大程度的实用性；高水平的维护与客户服务，照顾每一位娱乐项目参与者，注重参与者之间的互动，制定执行标准。1-5 商场-模式 目前，百货商场的经营方式非常多样，但主流不外乎三种：自采(自营)、联营、租赁。通常，自采商场分布在三四线城市，联营方式比较传统也比较广

6、泛，租赁模式情况特殊，多出现在摩尔、以超市为主体兼做百货的商超、小产权商铺等1-6 商场-自采模式 自采商场，多从四线城市起家，徘徊在三四线城市之间，目标客户非常明晰，就是中低端消费群体;市场取胜的砝码是渠道，通过缩短渠道并扁平化，成本大为降低，价格优势便体现出来;一般管理人员就是股东，收益直接取决于自身的经营能力，要在经营中获利，促动管理人员全身心的投入，对市场的理解和认知、对消费者消费行为和心理研究得更为透彻，也能够更好地服务于所属市场。 随着时间的推移，自采商场的部分忠实顾客消费需求、审美需求及品质要求都在提高，自采商场必须随之成长。由此，自采商场的自采内容也发生了变化，由一味的采购散货

7、和仓底货，发展为加盟个别知名品牌，以维持市场占有率，也适应自身的发展需要 自采看的是眼光，是对市场的前期预判。渠道竞争日益激烈，透明度也越来越高，自采商场在货品上的绝对优势在慢慢淡化，如果要坚持高标准服务，那么成本投入增长不言而喻。况且，自采鞋服的价格优势一定程度上也限制了生产厂家的产品质量，由此也会加大自采商场自身的美誉度和成本投入。 这时，如何进行关系营销，维系并把握和生产厂商的战略关系，获得最大限度的支持，是目前自采商场最需要解决的问题。自采商场不可能如同优衣库那样，实行“匠工程”，把熟练技工派驻上游厂家各个环节，更没有绝对的市场优势来稀释上游合作商的成本，所以目前来看，这很难实现。1-

8、7 商场-租赁模式 实际上，现在及以后，自采商场的操作模式都不会成为百货市场的主流模式。随着城市综合体的兴盛，投资者对摩尔的热衷，更因为国家对经济的刺激措施、对货币和资本市场的宽松政策，让更多的资本流入零售业，航母型商业地产运营商开始霸道地圈地，他们对于品牌的品质和品牌本身的市场影响力有了更高的要求。 城市综合体整体面积可能达几十万的体量，战略伙伴多达几十家，前期就需要根据商圈特点认真考量，选择合适的主力店和次主力店。城市综合体的商业项目多是租赁模式，除了住宅、写字楼和公寓等项目能完全或部分出售，纯商业项目以租赁形式回笼资金，等待物业增值之后，再进行二次融资。 大体量的城市综合体是城市商圈的核

9、心，对于品牌运营商或者连锁百货商场的拓展都极具诱惑力，抢先圈地是他们的选择，也基于此，大体量的商业地产投资成了资本大鳄的投资热衷，更受到地方政府的支持。1-8 商场-联营模式 传统百货商场的同质化，不是简简单单的指品牌同质化，更是指经营模式、楼层布局、装修风格甚至毛利空间的同质化。现在，很多商场依靠的是实力掠取战略位置和控制品牌，有的甚至携带资本介入地产行业，除了强占位置更为了对物业的长远控制力，而知名品牌也将商场作为自己销售的战略渠道之一。在实力的相互角力的过程中，如何进行市场定位仿佛不是问题，或许局域性存在市场份额的不均等现象，但这类商场实力已经达到动态平衡。 总体来说，连锁性商场克隆门店

10、的吸金能力十分均等，在这种状况下，实际上预留出大量的市场空间。雷同的商场环境和运营模式，造成了市场的重复堆砌，也在考量消费者隐忍的底线，这时外来个性商场的介入，会爆发出很多机会，也会激发市场需求。 另外，目前百货比较依赖的购物卡发售，也面临了很大挑战。购物卡不但可以提前锁定目标客户，而且大规模的漂卡也为企业带来了大量的无息资金，用于资金周转和二次投资。但现在，中行推出了银通卡，这种“银行系”预付卡避免了只能在指定商户和指定区域消费的局限性，只要有银联标识的商户都可以通用，可以开具发票，卡片一般不记名、不挂失、不设密码，并且规定在一定有效期内使用。如果这种卡得到有效的推广，会对百货商场的购物卡产

11、生巨大的冲击，而购物卡是商超获取流动资金的重要途径之一。 此时此刻，商场需要提升自身的核心竞争力。但实际上，目前商场对于提高竞争力的首选还是扩张和圈地。规模制胜的手法短期内确实有效，有利于从资本市场吸金，有利于促进对物业的建设和控制。但这种规模拓展方式，是否能让商场长久地保持发展力，或者使现有商场的经营数据持续走红，还有待观察。 1-9 商场-未来趋势 受电子商务发展的影响，国内众多百货商场的销售有所下降，据统计了解，不少商场开始从生产自有品牌、实行多业态合作、提供更完善服务等方面进行转型升级。对此，业内人士表示，在电子商务的冲击下，传统百货迎来转型期，开始从拓宽盈利点、改善促销技巧、配套服务

12、等方面进行升级改革，这将是商场未来的发展方向。1-9 商场-业态图片第二章 商业街2-1 商业街-定义 商业街是人流聚集的一个主要场所。采用东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面多采用塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街英文名称为 Business Street or Commercial Street商业街以平面形式按照街的形式

13、布置的单层或多层商业房地产形式2-2 商业街-分类 按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材、汽车配件、酒吧、休闲娱乐等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。 宏观上讲，北京王府井商业街、上海南京路、深圳华强北、重庆朝天门都属于商业街，但事实上，它们都是由多个规模不同的购物中心、百货大楼、体育用品商店、娱乐、餐饮等各类商业房地产组成；微观上讲，常见的商业街有建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述

14、以某类商品为经营内容的商业街，起步早的，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的难度比较大，除非像北京王府井大街，它经过长期的发展，已经成为中国人普遍了解、认同的商业概念，其成功才可以实现。 按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建筑的商业街。 另外也可以按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。2-3 商业街-特点 规模 商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大

15、的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。 设计 沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。 名称 专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，例如北京三里屯酒吧街，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。2-4 商业

16、街-发展趋势 现代商业街已经从传统的单纯以购物为主发展成为一个城市弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体，成为展示经济发展、彰显社会文明的标志区域，成为浓缩历史文化、体现地域特征的集中亮点，成为反映城市风貌、凸现城市精神的综合象征。与此同时，商业街对拉动区域经济的发展也正在发挥着越来越重要的作用。以著名的品牌商业街为核心，往往会带动整个区域成为一个城市的商业中心、商务中心、商贸中心、形象中心、展示中心和社会活动中心。目前在我国商业街的快速发展过程中，已经开始出现大型化、盲目化、形象化、同质化的“四化”形象这也成为制约我国商业街健康发展的重要原因，应引起政府、主管部门和开发商的高度重视。2-5 商

17、业街-发展趋势商业街的开发建设要符合商业街发展的客观规律，衡量一条商业街开发、改造是否成功要考虑以下几个因素： 1、要考虑城市商业发展的规划，开发规模要适当，业态布局要合理、体现城市中的作用和地位。 2、要突出鲜明的经营特色，主要是从建筑特色、经营特色两个方面表现。 3、要更多融合当地文化传统、旅游资源，使商业街更具魅力。 另外，就是要重视管理，好街往往是管出来的。还有，商业街也有室内商业街和室外商业街之分。室内商业街与室外商业街相比，更容易创造环境和气氛，没有气候与季节之分。但室内商业街开放性不足，在宣传推广和经营管理上的要求更高。室内业态规划要更多考虑现代消费特点，不要大而全和以购物为主。

18、要更多照顾休闲、餐饮、娱乐等消费需求。2-5 商业街-业态图片第三章 社区商业3-1社区商业-介绍 社区商业是一种以社区范围内居民委服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务是具有综合性和便利性的特点，但不一定是廉价的。因此，社区商业是具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。3-2社区商业-定位 社区商业定位策略 在进行社区商业定位之初，对社区商业的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提。其中外部环境因素包括：经济环

19、境、 区域城市发展规划、行业政策、市场环境、市场容量等要素；在此基础上明确社区商业所要面对的服务人群，对其人口规模、消费能力、消费需求及消费习惯的准确把握，也就有针对性地锁定了目标、客户；社区商业的规划布局、业态组合，经营档次也要与目标客户的需求相适应同时再结合社区商业所在商圈的市场供应情况，与周边现有潜在的竞争对手进行竞争分析，以确定社区商业是采取强强联合。优势互补还是差异化经营的竞争策略。 社区商业功能定位 明确了目标客户的消费需求和竞争策略后，社区商业的功能属性也随之明晰起来，是外向型还是社区服务型或是二者兼而有之的中间模式，社区商业的形态是集中式、商业街还是底商，从而找出社区商业地产项

20、目在整个商圈中的准确定位，并结合项目自身拥有的资源条件营造独具特色的商业主题。3-3社区商业-表现形式以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。值得注意的是社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。3-4社区商业-表现形式一一、社区底商所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。 社区底商的本质特征区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施

21、的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分。3-5社区商业-表现形式二、社区商业街社区商业街是指位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。社区商业街的产生主要是基于小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要而起到必要的补充作用，因而在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏区域的社区商业街的开发体量都比较大。结合全国各地的开发状况，组成社区商业街的建筑形态主要表现为13层商业楼或住宅建筑底层商铺。 社区商业街的形态按照不同的标准可以分为不同的类型： 空间布局分：沿街式；裙组式；会

22、所式。 按规模和辐射范围分：内向服务型（服务对象仅限社区内居民）；外向型（服务范围可延伸至社区外部消费人群）。3-6社区商业-表现形式三、社区商业中心社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，是各类社区商业网点的集合体，在目前众多大型社区中，社区商业中心也被称为社区商业广场。社区商业中心是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区商业中心是社区商业的最高组织形式，一般社区商业中心都由社区底商、社区商业街及其他高级配套，如酒店、医院、大型购物中心等共同组成。社区商业中心设在居住区内

23、人流集中地区，单位服务人口为3 万至4 万人，商业服务网点数在20个以上，包括超市、菜市场、便利店、餐饮店、药店等，具备购物、餐饮、修理、理发、洗衣、家政、再生资源回收等功能。已建成的住宅区一般选择在已经具备一定商业基础的地区，通过改造和业态调整，形成“沿街式”的社区商业中心，而新建住宅区一般以购物中心的业态形式为主，规划建设社区商业中心。3-7社区商业-发展前景1.社区商业是以一定居住地域为载体，以便民利民为宗旨，以不断提升居民生活质量为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。随着城市的不断发展，新型的社区大量涌现，面对新的需求，应有定位准确、层次分明、功能完

24、善的社区商业，这对促进地区经济增长，适应消费观念的变化和扩大内需，应对国际商业集团的挑战具有十分重要的意义。2.社区商业是综合消费的有效载体。近年来，北京商业以前所未有的速度发展着，在流通规模、设施建设、经营管理和效益水平等方面取得了显著的进步和提高，对保持经济持续、快速发展具有重要的促进作用。城市住宅建设的快速发展所需求的配套面积增加和以城乡居民收入稳定提高为基础的多元化消费结构逐步升级。商业的发展要跟着需求走。消费的革新，需要新的商业形式来承接，而兼容了先进的商业业态、完善的商业组合、优美的购物环境和周到细致的服务的社区商业，恰好迎合了城市居民这种需要。3.据有关资料显示，在未来的10年中

25、，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的13。2002年上半年以来，全国社区商业的迅速发展引起了业界的普遍关注。仅上海市社区商业的零售额就达到了600亿元，占全社会零售额的30；在北京，2002年上半年就有17家营业面积在500平方米的商业企业走进社区。我市居民的消费方式已越来越倾向于方便、快捷，“就近便利”成为消费者的首选。现在北京销售增长率最高的商场不再是那些闹市区的巨无霸型商场，而是一批社区型商场。社区商业已经成为服务业中新的经济增长点。从经济发展的角度看，需要大力推进社区商业发展。4.社区商业是现代人购物的重要场所。社区商业是城区经济发展的重要组成部分。伴随现代商业经济和房地产的高速发展，社区商业已被提到一个重要的议事日程上来。社区商业既是现代城市格局的重要组成部分，又与