商业地产开发可行性研究报告（62p)

1、通辽市欧格德房地产开发有限公司通辽市欧格德房地产开发有限公司库伦旗库伦镇露天市场项目库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告可行性研究报告通辽市正孚企业咨询服务有限公司2010 年 12 月通辽市欧格德房地产开发有限公司通辽市欧格德房地产开发有限公司库伦旗库伦镇露天市场项目库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告可行性研究报告编制单位：通辽市正孚企业咨询服务有限公司资质类型：甲级证书编号：总经理：苏华编制人员：苏 华 投资咨询师、注册策划师李甲平 高级工程师杨念民 会计师王惠武 高级工程师苏晓东 工程师库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告1目 录第第 1 1 章章 总论总论.41.1 项目基本情

2、况.41.2 编制依据：.51.3 可行性研究的主要范围.61.4 建设单位基本情况.61.5 项目基本情况.71.6 主要技术经济指标.81.7 结论与建议.9第第 2 2 章章 项目建设必要性和可行性项目建设必要性和可行性.112.1 项目背景.112.2 项目建设的必要性.142.3 项目建设的可行性.14第第 3 3 章章 项目市场分析与价格定位项目市场分析与价格定位.163.1 项目优势分析.163.2 市场供需分析.163.3 市场前景分析.193.4 价格定位.19第第 4 4 章章 建设条件建设条件.214.1 工程地质、水文地质情况.214.2 区域规划情况.214.3 交通

3、情况.224.4 社会环境条件.224.5 公共设施条件.224.6 施工条件.22第第 5 5 章章 项目规划设计项目规划设计.235.1 规划依据.235.2 建设地址.235.3 项目规模.235.4 总体规划设计理念.235.5 总体规划构思.245.6 规划详表.26第第 6 6 章章 建筑设计方案建筑设计方案.276.1 设计依据.276.2 项目构成范围.27库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告26.3 蔬菜商贸市场建设标准.276.4 其他建设标准.286.6 主要质量参数.29第第 7 7 章章 节能与节水节能与节水.307.1 节能节水措施.307.2 节水措施.30第第

4、 8 8 章章 环境影响评价环境影响评价.328.1 分析依据.328.2 项目建设对环境的影响.328.3 环境保护措施.33第第 9 9 章章 组织机构和人员配置组织机构和人员配置.349.1 组织机构.349.2 人员配置.34第第 1010 章章 项目实施进度安排项目实施进度安排.35第第 1111 章章 投资分析投资分析.3611.1 估算依据.3611.2 征地费用.3711.3 前期费用.3711.4 基础设施建设项目各项费用.3811.5 建筑安装工程.3911.6 开发期税费.3911.7 其他费用.4011.8 项目经营资金.4111.9 项目总投资.4111.10 资金来

5、源.42第第 1212 章章 财务分析财务分析.4312.1 基础数据说明.4312.2 楼盘销售计划.4312.3 销售税金及附加.4412.4 利润.4512.5 财务指标.4512.6 不确定性分析.46第第 1313 章章 政策影响评价政策影响评价.48总投资估算表.50主要材料价格表.51营业资金运用表.52销售收入与经营税金及附加估算表.53利润表.54现金流量表.55库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告3财务计划现金流量表.56资产负债表.57其他图表.58库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告4第第 1 1 章章 总论总论1.11.1 项目基本情况项目基本情况1项 目 名称：

6、库伦旗库伦镇露天市场及配套项目 2项目承办单 位：通辽市欧格德房地产开发有限公司3项目负责人：冯宏彬4项目所在地区、地点：库伦镇二中北侧，后府街南侧5建设内容：建设蔬菜和商贸市场 14996，停车场1104，及其附属道路，给排水、供热、绿化、硬化等。6投资规模：项目总投资 2930.33 万元。7资金构成：项目全部总投资 2930.33 万元，其中开发建设投资 2830.33 万元，经营资金投入 100 万元。8资金筹措：项目总投资 2930.33 万元，建设单位全部自筹。9经济效益：项目全部完成后，可实现销售收入4283.83 万元，利润总额 911.39 万元，净利润 683.54 万元，

7、经营税金及附加 235.61 万元，土地增值税 306.49 万元。10项目期：三年。其中建设期一年。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告511可行性研究编制单位：通辽市正孚企业咨询服务有限公司1.21.2 编制依据编制依据：1 原国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 （第二版） 。2 通辽市人民政府关于加快工业化、城镇化发展进程的实施意见 ，2001 年 10 月。3 国务院关于西部大开发若干政策措施的实施意见,2002 年。4 内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要,2003 年。5 通辽市人民政府西部大开发工程实施规划纲要 ，2003 年。6 住建部关于落实新建住房结构比例

8、要求的若干意见 ，2006 年。7 中华人民共和国城市规划法8 城市居住区规划设计规范 ，GB50180-939 内蒙古城市规划管理技术导则10库伦旗城镇总体规划设计方案11国家现行的财会、税收政策。12国家有关技术标准及规范。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告613建设单位提供的其它有关资料。1.31.3 可行性研究的主要范围可行性研究的主要范围受项目承办单位的委托，我公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在企业已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项目经济评价方法与参数 、 可行性研究与项目评价 、 投资项目可行性研究指南以及国家和行业的有关

9、规定，编制了本项目的可行性研究报告。本可研报告编制范围包括：1项目建设的可行性与必要性2项目市场分析及价格定位3建设条件4项目规划设计5建筑设计方案6节能与节水7环境影响评价8组织机构与人员配置9项目实施进度10. 投资分析11财务分析12政策影响评价库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告71.41.4 建设单位基本情况建设单位基本情况通辽市欧格德房地产开发有限公司成立于 2010 年 12月，注册资金人民币 1000 万元，注册地址为通辽市科尔沁和平路 575 号。由旅居海外多年的冯宏彬先生，融合国外各类先进管理经验，用沉稳的眼光审视中国房地产市场，揉入个人对社会的回报心理，发起创建的。公司

10、下设工程部、办公室、财务部、销售部，现有工程技术人员 10 人，其中有中、初级职称技术人员 8 人，对开发建设房地产项目具有雄厚的技术力量和资金实力。 1.51.5 项目基本情况项目基本情况1项目位置本工程建于库伦旗二中北侧，养畜牧路东侧，后府街南侧，规划占地面积 10406。 本项目位库伦镇北山老城区，是库伦旗新建设的住宅居住区域，区域内市政设施配套齐全，交通便利，基础设施条件和煤、电、水资源条件能够满足项目要求。附近有吉祥家园、阿利坦小区，在建的棚户区拆迁小区等，预计三年内总人口数量将达到 2 万人，是未来两年内库伦旗最大的住宅区集中区域。2.区域基础条件供电：项目区内电力资源丰富，供电设

11、施齐全，年用库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告8电负荷达到 45900KVA，年供电量为 18443 万千瓦时。供水：市政供水网络齐全。小区内将设有自来水升压站，能够完成保证小区的用水。采暖：由库伦旗供热公司集中供给。水温可达 6080，室内温度不低于 18，采暖期 6 个月。项目新增采暖面积 14996。通讯：项目区拥有中国移动、中国联通、中国电信等较大通讯网络，通讯设施齐备，信息渠道方便快捷，能够满足入驻单位对各种信息的需要，可提供国内、国际电话服务、移动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。3规划情况蔬菜和商贸市场 14996。容积率为 1.44，建筑密度为 72%。1.61.6

12、主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目单位数值 1占地面积占地面积104062建筑数据建筑数据149962.1蔬菜和商贸市场149962.2容积率1.442.3建筑密度%723商铺及摊位数量商铺及摊位数量个2853.1市场一二楼连体商铺个473.2市场一楼精品间个673.3市场二楼精品间个743.4市场一楼内部摊位个974总投资总投资万元2930.334.1建设投资万元2830.33库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告94.2经营资金万元1005经营指标经营指标5.1销售收入万元4283.835.2经营税金及附加万元235.615.3土地增值税万元306.495.4利润总额万元911.39

13、5.5所得税万元227.855.6净利润万元683.545.7销售利润率%15.96%5.8投资利润率%23.33%5.9 财务内部收益率（所得税前）%33.46%5.10财务内部收益率（所得税后）%24.38%5.11财务净现值（所得税前）万元511.96 5.12财务净现值（所得税后）万元323.15投资回收期（所得税前）年2.251.71.7 结论与建议结论与建议本项目是库伦镇城市功能发展需要，是库伦镇功能打造的一个支撑性项目。本项目的主要目的是进一步强化库伦镇的社会功能，通过社会功能的完善，加快城市的发展步伐，推进库伦镇的快速城市建设。本项目建设总投资 2930.33 万元。项目建设期

14、 1 年，销售期 3 年。项目采用边建设边销售的方式，从 2011 年开始，可实现总销售收入 4283.83 万元人民币，利润总额911.39 万元，净利润 683.54 万元，投资利润率 23.33%，销售利润率 15.96%。财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率为库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告1024.38%（税后） ，财务净现值 323.15 万元(ic=10%)。综上所述，本项目各项指标相对偏低，大约为其他房地产开发项目的 50%左右。但由于本项目是为完善库伦旗社会功能，打造库伦旗经济和社会形象的项目，由此，在综合评价上（包含社会评价）具有很强的可行性。各项评价指标及经济

15、效益较可行，社会效益显著,对库伦旗的经济发展有很大的推动作用，在财务上虽然各项指标偏低，但也是可行的。建议采取措施，尽快实施。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告11第第 2 2 章章 项目项目建设必要性和可行性建设必要性和可行性2.12.1 项目背景项目背景1.库伦旗概况本项目位于库伦旗库伦镇，库伦镇位于库伦旗的中部。属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼之间，高程一般在 210-460m 之间，地形呈微波状起伏，高差 3-6m。地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十分发育。最深陡坎可达百余米。项目区地表水资源较为丰富，养畜牧河、铁牛河、厚的河、查干河等四条较大河流

16、从旗境内流过。河流总长 217公里，流域面积 2549 平方公里，平均流径深 94.5mm，年径流量 2.538 亿立方米。地下水受地形、地貌、地质结构和岩性的控制，其形成、分布、埋藏均有明显差异。养畜牧河以北的坨沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达 1010.4 吨-4806 吨；厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中；低山、黄土丘陵地带的碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。库伦境内交通极为便利，现有公路总里程 1382 公里，库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告12其中：等级公路 570 公里（油路 210 公里、砂石路 360 公里）省级干线

17、 1 条 54.6 公里，县级公路 4 条 273.9 公里，乡级公路 17 条 367 公里，村级路 690 公里。 乡乡通油路、村村通公路情况：6 个苏木（苏木）镇，1 个农牧林场，2008 年末实现乡乡通油路；全旗 186 个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。 目前，库甘铁路已经建设完成，2011 年能够实现通车，改变了库伦旗无火车的历史。库甘一级公路也将于 2011 年开工建设，届时，库伦旗的交通情况也将大为改观。2.2.库伦旗的经济条件库伦旗的经济条件2009 年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成 42.25 亿元，同比增长 36.9%。其中一、二、三次产业分别完

18、成 11.85 亿元、17.7 亿元和 12.7 亿元，同比分别增长 21%、59.9%和 27%。三次产业比达到28：42：30。财政收入完成 2.7 亿元，同比增长 35%。城镇居民人均可支配收入达到 10510 元，农牧民人均纯收入达到 4418 元，分别较上年增加 802 元和 92 元。社会消费品零售总额 8 亿元，增长 29.2%。面对金融危机的重大挑战，采取保企业、抓招商、上项目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。全年工业企业完成增加值12.1 亿元，同比增长 32%；实现销售收入 37.8 亿元，同比库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告13

19、增长 37.1%；上缴税金 18402 万元，同比增长 167.9%。工业经济对财政的贡献率达到 66%，较上年提高了 32 个百分点。对重点工业企业，在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了 3520 万元救企资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值 8 亿元，实现销售收入 25.9 亿元，上缴税金 18322 万元，分别占独立核算工业企业的 70 %、68.6 %和 99.6%。工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。全年完成工业固定资产投资 6.39 亿元，实施续建项目 3 个，新开工建设项目 7 个，是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年。新开工的 7 个项目总

20、投资超过 13 亿元，其中东蒙水泥三期工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程、库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等 4 个项目投资都在 1 亿元以上，并且有 3 个是两头在外的非资源型项目。国电风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探开发、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。2010 年，全旗地区生产总值预计达到 50 亿元。其中：一、二、三产业预计分别达到 12.6 亿元、22 亿元和 15.4亿元。财政收入预计完成 3.3 亿元。全社会固定投资预计达到 15 亿元。社会零消费品零售总额预计达到 9 亿元。

21、农牧民人均纯收入预计达到 4800 元。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告142.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性为加快城镇化的进程，库伦旗按照“统一规划、合理布局、配套建设”的原则，强力推进房地产开发建设，使人居环境明显改善，城镇面貌焕然一新，城镇经济迅猛发展。以旧城区改造为基础，镇内三横两纵的主街路基本实现了楼房化，新增商品房 3.5 万 m2，有效地促进了商贸流通企业的发展；通过合理规划，成片开发，新建居民楼 16万余平方米，涌现出了一批精品住宅小区。居民住宅楼的开发节约了建设用地，使土地得到了合理利用，便于集中供热、统一管理，改善了镇区环境；房地产开发建设拉动了建筑产业和

22、建筑市场的急剧升温，扩大了市场销售需求，刺激了居民消费，同时促进了运输业和劳务产业的发展，增加了大量就业岗位，吸引了人口聚集，有力地推进了城镇化进程。目前南山的菜市场已经远不能满足库伦镇人民生活的需要。一是由于城市重心的北移，南山菜市场位置相对偏远，给居民造成了很大的不便；二是交通不便，造成了功能作用不大的局面；三是环境卫生条件太差，不能适应库伦镇城市发展的需要。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告152.32.3 项目建设的可行性项目建设的可行性城镇经济快速发展，为房地业发展提供了良好的经济基础；从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人中的进入使得城区人口快速增长，为房地产市场提供了较大的

23、需求空间；产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会；人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房地产消费提供了强大的支撑；房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。十五期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长 43.82%，说明宏观调控并未严重影响库伦房地产市场。预测未来库伦旗三至五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告16第第 3 3 章章 项目市场分析与价格定位项目市场分析与价格定位3.13.1 项目优势分析项目优势分析本项目位于库伦镇体育场南侧，

24、是城市的政治、经济、文化中心。地域价值无可取代。周边的实验学校、医院等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络。成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使综合楼占尽天时地利，成为现代社区的典范。往北是库伦旗的体育广场和老城开发区，是集政治、经济、文化、教育为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本项目让生活与购物在商业综合楼的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。3.23.2 市场供需分析市场供需分析（一）随着库伦镇社会经济逐步发展，近年来库伦镇加大了城市建设和房地产开发力

25、度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，城镇中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇商户的经营条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告17市场价格普遍上涨过快大环境的影响，库伦镇城区的房价也逐年上升。（二）2000 年以前，商业用房价格保持相对稳定。均价在 1600 元/m2以下，以后几年价格涨幅不断加大。据旗主管部门统计（均价） ，2000 年为 1850 元/m2，2005 年为2200 元/m2，2006 年为 2480 元/m2，2007 年为 2780 元/m2，2008 年为 3800 元/m2，2009

26、年上半年为 4500 元/m2，下半年达到 4800 元/m2；2010 年达到 5000 元/m2以上，部分“黄金”地段的均价达到了 10000 元/m2。（三） 市场需求拉动开发面积稳步增长“十五”期间库伦旗商品房销售面积累计 51.6 万 m2，商品房开工面积累计 47.58 万 m2，商品房竣工面积累计39.5 万平方米。从审批建筑面积来看，20052010 年审批建筑面积分别为 8.3、8.96、8.73、11.9、12.9 万 m2，2007年稍有下降，降幅为 2.0%，20072010 年审批建筑面积逐年增加。2007 年审批建筑面积下降的原因是因为 2007 年是国家土地政策宏

27、观调控年，各级政府清理整顿土地市场。（四）需求分析建设商业综合楼，逐步使库伦旗发展成为通辽市西南地区的中心城市，是今后一段时间该地区经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着城镇建成面积的扩展，2010 年初步形成 17.55 万人口规模的文明卫生城镇，给库伦旗房地库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告18产业的发展带来了巨大的发展空间。从现在起到 2015 年的四、五年中，库伦旗城区商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。“十一五”期间，库伦旗城区商品房价格年涨幅在 10%左右。到“十

28、二五”未即 2015 年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下：第一城市化的进程也直接拉动房地产开发。库伦旗2005 年的城市化水平仅为 21.12%，2010 年达到了 38%。这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进一步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第二是经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步增强。第三市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。

29、因此，库伦旗城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告19有住房所有权的居民，还是能够从中直接受益。3.33.3 市场前景分析市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前库伦的部分客户已经在心理上逐步的接受，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动。购买店铺的客户心态；一部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营；一部分为经商成功人士，他们还要不断增加财富；还有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购

30、买店铺是一种较稳妥的投资方式。在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺（如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有 12 间自己的店铺） 。这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。目前库伦镇核心地段商业店铺脱销，本项目位于体育广场为库伦镇老区建设的核心地段。因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，提供价格合理的优质物业库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告20管理，本项目的市场前景较好。3.43.4 价格定位价格定位由于本项目地处库伦镇正在着力发展的居民住宅区，目前的供求热度极高

31、，已成为了库伦镇发展的新热点。由此，根据旺盛的市场形势，并通过实地调研，参照库伦镇内商业用房和住宅价格，我们对整个小区的价格进行了科学定位。一二楼连体营业房：4500 元/m2；一楼精品间：3300 元/m2；二楼精品间：3000 元/m2一楼内部摊位：2300 元/m2；库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告21第第 4 4 章章 建设条件建设条件4.14.1 工程地质、水文地质情况工程地质、水文地质情况1.工程地质本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。上部为淡黄色亚砂土、粉砂、胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度 57m；下部为粗砂烁石层，烁石占 60%，烁径 46 厘 m、厚68m，可作为城市

32、建设用地。基地内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。根据国家质量技术监督局发布，2001 年 8 月 1 日实施的国家标准中国地震动参数区划图 （GB18306-2001） ，商业综合楼地震动峰值加速度0.05（相当于原地震裂度小于六度） ，本项目可不考虑抗震设防。2.水文地质地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶洞及软地层等不良地质现象。4.24.2 区域规划情况区域规划情况本项目建设性质和建设内容符合库伦旗总体规划的用库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告22地要求。在项目建设过程中将

33、按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。4.34.3 交通情况交通情况本项目体育场南侧，二中北侧，北临后府街，是库伦镇关键发展的区域，交通十分便捷。4.44.4 社会环境条件社会环境条件本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源、军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。4.54.5 公共设施条件公共设施条件已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。4.64.6 施工条件施工条件本项目场址地势较平坦，水电可就近接入；工程建设的砖、烁石、沙等材料可

34、就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告23第第 5 5 章章 项目规划设计项目规划设计5.15.1 规划依据规划依据1中华人民共和国规划法2城市居住区规划设计规范3城市规划管理技术导则4.民用建筑设计防火规范5.25.2 建设地址建设地址本项目位于库伦区北山，南接库伦二中，西北临后府街。是库伦旗的居住集中发展区。5.35.3 项目规模项目规模本项目规划总用地面积为 10406，总建筑面积14996。蔬菜和商贸市场建筑面积 14996。5.45.4 总体规划设计理念总体规划设计理念1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续

35、性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的购物和居住环境；库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告242、适应人们的生活需求，创造切合二十一世纪购物和生活模式，创造优雅、方便的购物和生活环境；3、利用科学的环境规划方法，为库伦旗的建设发展创造良好的典范。5.55.5 总体规划构思总体规划构思本项目参照发达地区的相同产业精萃，吸取各地域业界的优点，结合本地区实际情况，邀请知名设计单位倾力打造，对市场布局、建筑外立面、户型设计、楼宇间距、停车场位等合理规划，精心设计。1、 规划结构本项目地块为长方形，东西长 197m，南北宽 53m，拟在西部建设蔬菜商贸市场，东部建设市场停车场。（1）蔬菜

36、商贸市场西侧建筑蔬菜商贸市场，东西长 163m，南北宽 46m。南距离二中北墙 6m，西距德隆煤场 6m，北距后府等北边线13m。总占地面积为 7498。二层框架结构，顶部挑空穹顶。北侧两个主门，东西南侧各留三个次门，每个门的宽度为 6m。设三处步行楼梯，楼梯单向宽度为 3m，每个楼梯位置宽度为 6m。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告25每层设两个公共卫生间，每个卫生间的面积都为48m2，共计 192m2。北部与东部外围为一二楼连体临街门市房，每间门市房的跨度为 4m，进深为 12m。一二层内部四周设精品间，其中一楼为 67 间，二楼为74 间。宽度为 4m，进深为 12m。一二层精品间

37、临精品间设环形 2.6m 宽通道。一楼通道内部设置为蔬菜摊位，每个摊位的面积为 6，共计 97 个。二楼环形通道内侧设置为一二楼露天天井。规划数据说明表项目面积摊位或店铺数量一楼总面积一楼总面积7498.00 入口（以占用外围临街房和内部精品间计算）576.00 楼梯（占用一二楼精品间位置）216.00 临街商铺2148.00 47精品间3192.00 67内部通道685.36 内部摊位584.64 97公共卫生间96.00二楼总面积二楼总面积7498.00楼梯（占用二楼精品间）216.00精品间3552.0074 与一楼连体临街商铺2364.00二楼内部通道685.36 公共卫生间96.00

38、挑空天井584.64 （2）停车场库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告26位于蔬菜商贸东侧，东西宽 24m，南北长 46m，总面积为 1104m2。西部临蔬菜商贸市场西门和东部临拟建住宅小区各留 4m 宽道路。实际停车场面积为 736。本项目全部按停车场进行计算。（3）道路位于蔬菜商贸市场与停车场的南北侧及蔬菜商贸市场北侧，总长度为 440m，宽度为 6m，总面积为 2640m2，以便车辆通行和作为防火通道。5.65.6 规划详表规划详表项目面积数量蔬菜商贸市场蔬菜商贸市场一楼总面积一楼总面积7498.00 入口（以占用外围临街房和内部精品间计算）576.00 5楼梯（以占用一二楼精品间计算

39、）216.00 3临街门面房2148.00 47精品间3192.00 67内部通道685.36 1内部摊位584.64 97公共卫生间96.00 2二楼总面积二楼总面积7498.00楼梯（以占用二楼精品间计算）216.003二楼精品间3552.0074 与一楼连体临街门面房2364.000二楼内部通道685.36 1公共卫生间96.00 2挑空天井584.64 1停车场停车场停车场1104.001规划指标表容积率1.44库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告27建筑密度（%）72库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告28第第 6 6 章章 建筑设计方案建筑设计方案6.16.1 设计依据设计依据

40、1 民用建筑设计通则2.民用建筑设计防火规范6.26.2 项目构成范围项目构成范围本项目新建设计蔬菜商贸市场 14996，停车场1104m2。其他基础设施包括：道路、给排水管线、供热管网、安防消防设施、公共卫生设施等。6.36.3 蔬菜商贸市场建设标准蔬菜商贸市场建设标准本项目建设封闭蔬菜商贸市场一处，整体建筑檐头高度 8.5m，脊高 9.2m。全部采用框架结构，一层层高为 4.5m，二层层高为4m。结构：采用混凝土桩基，柱梁框架支撑结构。墙体：采用陶粒砌块填充墙体。地面：全部采用水磨石防滑地面。内部墙面：采用水泥砂浆底层，防瓷白色涂料表层。门窗：全部采用塑钢窗双层真空玻璃；各入口为不锈库伦旗

41、库伦镇露天市场项目可行性研究报告29钢伸缩门，店铺采用不锈钢对开门。卫生间：大厅内设四处卫生间。每个临街商铺设置独立卫生间，内部精品间不设卫生间。不锈钢单侧开门，马赛克地面，墙面为白色瓷砖。大厅卫生间外设洗手间，内部分设男女卫生间。一层排水：地下管槽式排水，表面罩不锈钢网。穹顶：钢网架结构，顶部为玻璃透光顶。内部摊位：全部为砖混结构，外墙磁砖。供电：临街商铺和精品间全部设墙壁开关，独立电表供电。大厅内为顶部穿管布线，每处分设单相接入开关。大厅照明采用顶部直射节能灯具。供水：大厅内不设供水装置，每个商铺和精品间设独立供水装置。消防：大厅内每隔 30m 墙壁处设一处消防栓。每个商铺设独立消防栓，精

42、品间不设。楼梯：大厅内设三处上下楼梯，上下总宽度为 6m，水磨石防滑踏步，不锈钢扶手。 6.46.4 其他建设标准其他建设标准停车场：停车场为 C20 混凝土 15cm 厚表层，20cm 山皮石垫层。道路：采用公路三级路面标准建设。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告30绿化：绿化区域位于蔬菜商贸市场北部道路以北。龙柏、桧柏进行绿化。给排水：供水加压站利用本项目以外的住宅小区内的加压站，设计供水能力为 1500 吨/小时。供水管道采用DN150UPVC 管线接入。排水系统由 PVC 管道接入主排水管，主排水管道与开发区内的排污管线相连。消防：全部区域设 4 处消防井。与供水加压站直接相连。消

43、防用水量按 30L/s。消防用水的供水方案由加压泵站保证连续、不间断供水。安防：市场根据不同位置设有监控设施。供热。小区由北山供热管网统一供热，主接入管道为300mm 的无缝钢管，楼内采用 50mm 主供热管道。供电。整个项目内供电线路全部采用地埋式。外墙保温：建筑外部以 10cm 苯板进行外墙保温。6.66.6 主要质量参数主要质量参数主要质量参数序号质量项目质量标准1屋面防水保用五年2墙面、卫生间地面渗漏保用三年3墙面、顶棚抹灰脱落保用二年4地面空鼓开裂、大面积起砂保用二年5门窗翘裂、五金件损坏保用二年6管道堵塞保用二年7供热系统和设备两个采暖期8电器管线保用十年9给、排水管道安装保用十年

44、库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告3110地基基础、主体结构正常合理使用寿命内11抗震7 级库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告32第第 7 7 章章 节能与节水节能与节水7.17.1 节能节水措施节能节水措施1.采用节能型新技术、新工艺机电设备，不选用已公布淘汰的机电产品。2.能源供电、供热、供水部门尽量靠近负荷中心，减少输距离，减少能耗。3.选用节能光源及灯具。4.楼梯、楼道灯采用人体感应节能开关。7.27.2 节水措施节水措施1.采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效水泵。2.选用质量高、密闭性能好的阀门、管材、以减少水资源的流失。3.选用节水型卫生器具，提高水资源的

45、利用率，降低水资源无效损耗。4.供水系统采用防渗、防漏措施，杜绝水量流失。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告335.加压设备采用节能的自动化程度高的设备。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告34第第 8 8 章章 环境影响评价环境影响评价8.18.1 分析依据分析依据1.中华人民共和国环境保护法19892.建设项目环境保护管理条例19983.中华人民共和国水土资源保护法4.污水综合排放标准5.环境空气质量标准6.城市区域环境噪声标准8.28.2 项目建设对环境的影响项目建设对环境的影响项目建设建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系统采用雨污分流，无生产型污水，不会对水资源造成。本项

46、目建设，对建设地点不存在水土破坏，开挖地基后的余土可用于回填，建后裸露土地进行硬化。施工期对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大气影响主要是粉尘污染（主要产生于灰土搅拌和施工材料运输入土方运输） ；噪声主要来源于施工机械作业产生的噪声。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告358.38.3 环境保护措施环境保护措施1. 现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应

47、限速行驶。2.施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。3.地块周围树立高于 2m 的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边办公楼宇及居民生活的影响。4.施工中不产生超标准的空气污染。5.建筑垃圾及时清理，文明施工。6.尽量使用低噪声的施工设备，少用或避免使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工，采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间噪声影响。7.推广使用散装水泥和商品混凝土。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告36第第 9 9 章

48、章 组织机构和人员配置组织机构和人员配置9.19.1 组织机构组织机构本项目的筹备和建设工作由通辽欧格德房地产开发有限公司组织实施。具体事宜由公司专设的筹建指挥部承担。项目建成投入运营后，公司组建专门管理机构，下设综合办公室、售楼部、物业部和招商联系服务部等部门。9.29.2 人员配置人员配置人员配置根据实际情况和少而精的原则，工程技术部门配备 8 人，办公室配 3 人，销售联络服务部 9 人。鉴于公司在销售方面实行统一管理，由此，本项目销售工作由公司负责，并视具体情况统筹调整。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告37第第 1010 章章 项目实施进度安排项目实施进度安排该项目 2011 年

49、 2 月底前进行前期准备，确定建立方案、上报批复立项及其他前期工作、地质勘探、施工图设计、建筑施工、组织销售等工作。2011 年 4 月份开工建设。2011 年 10 月份全部竣工。2013 年 12 月份全部销售资金回笼。总进度计划表ID任务名称开始时间完成2011年2012年2013年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41234562011/01/082011/01/03确定建立方案2011/01/252011/01/10上报批复立项及其他前期工作2011/03/052011/02/25地质勘查2011/03/312011/03/05施工图低设计2011/10/312011/0

50、4/20建筑施工2013/12/312011/05/02组织销售库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告38第第 1111 章章 投资分析投资分析说明，本项目建设期为 1 年，运营销售期（含建设期）为 3 年，总计算时长为 3 年。11.111.1 估算依据估算依据 1建设单位提供的相关资料2投资估算按照内蒙古自治区现行工程造价及目前的物价水平进行分析，以内蒙古自治区建设工程造价和自治区其它相关造价规定为依据，建筑工程按某县近期同类建筑工程造价估算。3.设备及形成固定资产的物品以目前市场售价、产品生产厂家的报价作为估算依据。4.其它费用、预备费按现行有关规定和要求进行估算，勘察设计费按工程勘察设

51、计收费标准 （2002 年修订本）计算，并根据项目建设性质对相关参数进行相应调整。5.建设项目经济评价方法与参数 （第三版）6库伦当地建筑开发税费标准及优惠政策。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告3911.211.2 征地费用征地费用1土地费用：由政府协调，不收取其他额外土地费用，只收取新增建设用地使用费，每平方米 10 元，土地费用共计 10.406万元。2拆迁补偿费：有平房两户，共计 375m2，按 2600 元/m2进行拆迁，计97.5 万元。项目区其他建筑都属于国有建筑，由于本项目属于社会公共事业项目，由此，不进行拆迁费补偿。本项目共需拆迁补偿费用为 97.5 万元。3拆除清理费：

52、项目区内所有建筑拆除按 15 万元估算。本项目取得土地全部费用总额为 122.906 万元。序号项目名称金额估算说明1新增建设用地管理费10.4062二户平房拆迁97.53拆除清理费15合计122.90611.311.3 前期费用前期费用项目前期各项费用包括：规划设计可性研究费用 39.3 万元；库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告40水文、地质勘查费 5.9 万元；土地平整费 4 万元；其他各项前期费用按 60 万元估算。序号项目名称金额估算说明1规划、设计、可研费39.32水文、地质勘查费5.93土地平整费44其他各项前期费60合计109.2各项前期费用合计为 109.2 万元。11.4

53、11.4 基础设施建设项目各项费用基础设施建设项目各项费用供电工程为室外地埋式电缆和施工费用及各类开关柜等：15 万元。供水工程：供水加压站，室外供水管线、地沟、检查井、阀门井等：8 万元。排污工程：室外排污管网，检查井等：7 万元。道路工程：道路总面积为 2640m2，按 120 元/ m2估算：31.68 万元。路灯工程：所有室外路灯、停车场广场灯等：3 万元。环卫工程：包括垃圾收集箱等各类环卫设施：2 万元。停车场：总面积为 1104 m2，按 100 元/ m2 估算：11.04 万元。安防：包括摄像头、报警器、监控室：9 万元。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告41消防：室外消防

54、井、消防栓：3 万元。基础设施建设项目各项费用合计为 108.23 万元。序号项目名称建设费用估算说明1供电工程15.00 2供水工程8.00 3排污工程7.00 4道路工程31.68 5路灯工程3.00 6环卫工程2.00 7停车场11.04 8安防9.00 9消防3.00 合计89.72 11.511.5 建筑安装工程建筑安装工程蔬菜商贸市场按 1400 元/ m2造价估算：2099.44 万元。建筑安装工程总造价为 2099.44 万元。序号项目名称建筑面积单价(元/平方米)金额1菜市场1499614002099.44合计195592099.4411.611.6 开发期税费开发期税费所有

55、费用均按当地实际取费标准在优惠的基础上计算得出的，不详尽计入税费的，统一纳入其他税费。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告42人防费按 20 元/ m2计收：计 29.992 万元。城市基础设施配套费按 40 元/ m2计收：59.99 万元。社会保障费按建安工程造价的 3.5%计收：73.78 万元。供热接入费按 50 元/ m2计收：74.98 万元。土地测绘费按 4 元/ m2计收：计 4.16 万元。自来水接入费按 2 元/ m2计收：计 3 万元。其他税费按 25 元/ m2估算：计 37.49 万元。本项目预估建设期各项税费总额为 283.088 万元。序号项目名称金额估算说明1

56、人防费29.9922城市基础设施配套费59.9843社会保障费73.48044供热接入费74.985土地测绘费4.16246自来水接入费2.99927其他税费37.49合计283.08811.711.7 其他费用其他费用序号项目名称金额估算说明1监理费122招标管理费63质检费3合计21库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告43其他费用估算总额为 21 万元。建设期经营费用按建设安装费用的 2.5 计提，计 52.49万元，管理费用按建设安装费用的 2.5%计提，计 52.49 万元。项目开发投资总额为项目开发投资总额为 2830.332830.33 万元。万元。11.811.8 项目经营资金

57、项目经营资金项目经营资金设定为 100 万元。建设期销售期序号项 目合计1231经营资金3001001001002经营资金本年增加额100100003经营资金贷款额00004经营资金贷款利息000011.911.9 项目总投资项目总投资本项目总投资为 2930.33 万元。不向银行借款，不发生财务费用。序号项目名称投资额占总投资的%估算说明1开发建设投资2830.3396.59%1.1土地费用122.9064.19%1.2前期工程费109.23.73%1.3基础设施建设费89.723.06%1.4建筑安装工程费2099.4471.65%1.5管理费用52.491.79%1.6销售费用52.49

58、1.79%库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告441.7开发期税费283.0889.66%1.8其他费用210.72%2经营资金1003.41%3项目投入总资金2930.33 100.00%3.1开发产品成本2830.3396.59%3.3经营资金1003.41%11.1011.10 资金来源资金来源本项目总投资为 2930.33 万元，第一年全部投入，来源为全部自筹。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告45第第 1212 章章 财务分析财务分析12.112.1 基础数据说明基础数据说明财务折现率：10%；营业税率：5%；所得税率：25%；城建维护税率：7%；教育费附加费率：5%；一二楼连

59、体营业房：4500 元/m2；一楼精品间：3300 元/m2 ；二楼精品间：3000 元/m2一楼内部摊位：2300 元/m2；12.212.2 楼盘销售计划楼盘销售计划特别说明：特别说明：（1）所有销售价格中，蔬菜商贸市场部分都是不含公摊面积的净面积售价。（2）内部摊位暂不对外出售，但由于本项目属于公共事业项目，微利经营，作为财务补偿，进行销售测算时，视同销售计算收入。库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告46分年销售计划安排分年销售计划安排建设期销售期序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计1231一二楼连体临街房45124500100.00%30.00%40.00%30.00%2一楼内部

60、精品间31923300100.00%30.00%40.00%30.00%3二楼内部精品间35523000100.00%30.00%40.00%30.00%4一楼内部摊位584.642300100.00%30.00%40.00%30.00%全 部11840.6400000下表为分年销售收入，按当期销售全额回款计算建设期销售期序号项 目项目总面积售价(元)销售总额1231一二楼连体临街房451245002030.40 609.12 812.16 609.12 2一楼内部精品间319233001053.36 316.01 421.34 316.01 3二楼内部精品间355230001065.60 3