SOHO建筑在中国的现状与未来

1、精选优质文档-倾情为你奉上 SOHO建筑在中国的现状与未来 SOHO建筑在中国的现状与未来 一、SOHO的概念 SOHO是英文Small Office Home Office的头一个的拼写，就是单独办公、家里办公的意思。音译是苏活，SOHO是人对的另一种称谓，同时亦代表一种、而新型的工作方式。SOHO，一个的，一个全新的。SOHO曾是专指基于国际上的、能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受和制约的、不受发展空间限制的一族。更重要的是反映在能否按照自己的兴趣和爱好去自由的选择工作，反映在所选择的是否有着极大的发展空间。SOHO，它代表的是最先进的，代表的是最活跃的新。互联网是SOHO的根本

2、。一些优秀的SOHO族几乎都有自己的个人；每天在家中更新，是这类SOHO族的主要工作内容。这些优秀的个人网站逐渐引起IT公司的关注，于是，个人网站与大网络公司合作或被其收购的新闻在IT业界层出不穷，这些SOHO族们又开始了新的事业。也有不少人利用自己的一技之长开始了网上信息和咨询服务的尝试，成为信息服务这门行业的SOHO族。最常见的SOHO职业还有、产品销售员、制作、商务代理、做、网站等等。SOHO族这样自由而又浪漫的工作方式吸引了越来越多的中青年人加入这个行列，在这片天空里，他们的才华得到充分的展露。几年前，人们所说的SOHO一族还大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设

3、计人员、艺术家等。而近两年，随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及，SOHO成为越来越多的人可以尝试的一种工作方式，而它的内涵与形式也在发生变化。SOHO作为一种时尚、轻松、自由的生活方式和生活态度，即可以专注一职，也可以是兼职工作，于是，人们更愿意把SOHO叫成Super Office (and) Human Office,即超级的办公室、人性化的办公室。SOHO跟传统上班族最大的不同是可不拘地点，时间自由，收入高低由自己来决定。同样也正是因为它自由，所以它极有挑战性。特别适合SOHO的是一些基于信息的、类的工作，如、设计人员、网站设计、等工作者、财务工

4、作者、广告、等，因为他们的大部分工作或者主要的工作完全可以在家中独立完成或通过在网上与他人的协同工作来完成。SOHO对于人的素质要求会更高。最重要的是，也就是说你自己能否在时间上管理把握好你自己。其次，是由于SOHO后每个月没有一笔固定的，你的收入结构会改变，所以如何管理好你的钱袋是必须认真对待的问题。事实上，国际上这一群落的人数呈现出增加的趋势，、互联网的普及以及分工的细化将会导致为数众多的SOHO人的出现，SOHO族的生活方式与传统的生活方式有很大差别。他们免掉了因上下班交通拥挤而浪费时间，他们远离了办公室的人事纠纷，他们从事着自己所喜爱的工作，他们更有人自己做了。他们是当今时代的新新人类

5、。 二、SOHO建筑的产生 SOHO族与最大的不同是工作与生活不再明显的分割，办公与居家合而为一。 有资料表明：“美国已有1/5的人口属SOHO族（Small office & hone office ,即小或家庭办公靠个人电脑与网络在小写字间或家里工作）。1995年个人电脑进入约34%的美国家庭，同年全球个人电脑已达5757万台；比1994年销量增加24.7%，同时已有155个国家和地区的4000万用户进入互联网络。日本通产省的1997年通信现状报告介绍1996年网络购物的市场规模达285亿日元。图书馆的网络化也正迅速发展。美国约4000万人在万维网上购物。”在我国，1999年在北京、南京等

6、进行的“网络生存实验”也正昭示着网络时代的到来。网络时代将成为未来的生活模式。而今天，网络办公和购物已经成为很多人的习惯。 SOHO式缩小了办公室空间，甚至使办公回到了使用者的住地。完全消除了办公与住地的空间距离，克服了今 建外SOHO远景日交通的繁忙 、拥塞。同时能源的共用，降低了资源的消耗。城市的空气又重新变得清新、宜人，在灿烂阳光的照耀下，鲜花绽放，大地吐新，人类又回到了温暖的自然怀抱。SOHO式 良好解决了与日俱增的人口爆炸与用地稀少的难题。为了使SOHO式更加完善人类的生活，“多媒体实验室”更进行着人机间的情感互动实验。实验的结果将使人们摆脱SOHO式所带来的人机长时“静语”的对峙困

7、扰。SOHO式解决了工业化时代由于工作地点的不停变动，人们频繁迁徒造成的邻里关系冷漠，社会安全动荡之顽症。在工业化时代“工作社会化，大集体共同操作，与生活孤寂并存，每人是一张牌，在不断洗牌的陌生化社会中，总是孤独脆弱的小纸片。”SOHO的工作方式重新合工作生活为一，以往令人生厌的许多事务工作在家庭的温馨氛围中重新使人感到兴趣。工作不再是以往的烦躁而是生活的乐趣。因此，在中国最近的房地产市场中，出现了越来越多的“另类产品”。它们有的是像写字楼的住宅，有的是像住宅的写字楼，从北京的SOHO现代城到建外SOHO，还有北京一大批新兴的商住公寓，如阁厦工作家，数码01等等，都是住宅产权的写字楼物业，或者

8、是可以作为写字楼使用的住宅物业。这一切，都使我们不难看到一种趋势，那就是，家庭的办公化，或者说住宅的办公化。SOHO建筑由此已经在中国产生了！它们已经出现在了我们身边。 三、SOHO建筑与人们生活、工作方式之间的互动影响SOHO建筑的产生，与其社会需求和建筑本身的特点是契合的。当我们不知不觉步入21世纪这个信息时代的时候，我们的居住观念和办公观念，在全球信息化的大背景下，已经发生了一些非常深层的变化。正是由于这种深层的变化，才导致了目前这种家庭办公化和办公家庭化的趋势。建筑与人们生活、工作方式之间的互动影响也越来越强烈。先说家庭的办公化。早在20世纪的80年代初，信息革命宛如清晨一抹淡淡的朝阳

9、，刚刚露出它的一点端倪。而世界最著名的未来学家之一阿尔温托夫勒，就在他的未来学巨著第三次浪潮中指出，未来的主导产业将是信息产业。而信息产业的模式，并不要求人们一定要到办公室里办公，而完全可以在自己的家中，通过电脑和网络，来达到信息制作和发售的目的。托夫勒形象地指出，21世纪的网络工作者，他一天的工作很可能是这样开始的。那就是，清晨在家中打开电脑，首先从网络上购买自己所需要的信息，然后再在网络上出售自己所制作的信息。这种自由自在的工作模式，简直如同一个读书人梦想的天堂。然而，当信息时代真正来临时，我们又不得不佩服预言家的睿智与远见。的确，由于网络的存在，使得信息的生产者（这是广义上的信息生产者，

10、包括作家、记者、设计师等等，所有以信息成果，作为最终生产成果的人）不必再依靠面对面的讨论与交流来获得信息，一切的交流都可以通过网络进行。于是，既处于他们工作环境的需要，也处于降低成本的考虑，这一类个体信息生产者，绝大多数都变成了居家办公一族，也就是我们所说的SOHO一族。如果我们仔细观察，会发现SOHO一族也分为两类，即永久的SOHO族和阶段性的SOHO族。这两者虽然选择居家办公的形式类似，但是深层原因却有着本质的不同。对于后者而言，多表现为一类尚未长大的小公司，他们不是不需要排场一点的办公场所，但是，由于在他们的公司初创时，规模有限，经济实力有限，所以他们就不得不选择一些，价格相对较低的商住

11、类物业，作为其公司的暂时容身之处。而一旦当他们长大了，他们都无一例外地，要搬出这狭小的SOHO空间，去寻求一个真正意义上的写字楼物业。对于他们而言，商住类的居家办公空间，客观上起到了类似“孵化器”的作用这是人们所说的阶段性SOHO一族，或者叫做相对SOHO一族。与之相对的，是人们所说的永久SOHO一族，或者叫绝对SOHO一族。这类SOHO族，又分为两种情况。一类是真正的自由职业者，他们从业的永远是个体劳动，当然也就永远不会搬进写字楼，而永远会留在家里办公；但也有一类，本身就是以公司形态存在的SOHO一族，即使他们的公司做大了，他们也愿意继续留在住宅物业里进行办公，而不会将自己的公司搬进正式的写

12、字楼。这类的公司，多数是一些“智业公司”，或者叫做头脑产业公司。如广告创意公司、建筑设计事物所、图片社等等。究其原因，还是一种利益的驱动。所谓利益驱动，是指这类公司的老板或者经营者，很清楚公司的生产效率，完全依赖于员工的创意水平，而员工的创意水平又在很大情况上，依赖于公司的气氛。公司气氛越和谐越放松，员工也就更容易在相互的亲情碰撞中，激发出灵感。而且，相对而言，也容易协调公司的人际关系，形成更为和谐的公司文化氛围。这一切，除了依赖于公司的内部管理外，也依赖于公司创作活动的一个亲情舞台在家中办公，显然比在办公室里办公，更容易塑造出一种温暖亲情的大家庭气氛，也就是我们所说的“公司部落感”。于是，正

13、是激于这种“舞台与演员互动”的考虑，这类公司的老板，一直选择将公司置于一个居家办公的环境气氛中，他们也就成了我们所谓的永久SOHO一族。可见，SOHO现象的产生和SOHO客户群的产生，不仅仅是一个经济上的考虑，更重要的是有着其公司经营文化和公司管理文化上的深层背景。特别是步入21世纪以来，与20世纪工商文明相匹配的，以X管理体系为主的硬性管理，已经逐渐被与信息文化相匹配的，以Y管理为主的弹性管理所取代。公司的管理者，特别是IT产业类的公司管理者，更乐于通过营造一种看不见的制度，也就是企业文化，来达到公司凝聚力的目的。于是，作为这种管理理念的物化，这类智业公司的办公场所，也就变得家庭化了。如果这

14、种趋势表现为一些小型公司，那么，就往往表现为前文我们所说的家庭办公化；反之，如果这种管理趋势的变化，表现在一些大公司身上，则体现为办公环境的家庭化。所谓办公家庭化，也可以称之为办公环境的柔化或软化。如果让我们对比20世纪工业文明时期的写字楼空间，以及21世纪信息文明时期的写字楼空间，我们就会发现，办公空间的“纪律性”在“倒退”在20世纪福特公司的写字楼中，你看到的是整齐化一的办公单元，配带着统一的胸牌的男女职员，着装整齐，表情严肃，一个个都在紧张地从事着手里的工作。而见到西装革履的老总时，他们无一例外地问一声：“总裁，您好！”多么有规矩的工作，多么气派的写字楼啊！它是一个公司实力与威严的象征，

15、是大工业文明的图腾。于是，那时候的写字楼也越盖越高，争相炫耀着工业文化所能达到的物质高度。再让我们将眼光投向21世纪微软公司或者甲骨文公司的写字楼，在这里，几乎找不出两张完全相同的写字台来，每个人的电脑和资料，都非常散漫地摆成了不同的风格。穿着各式服装的计算机高手们神情各异，有的在低头凝思，有的则在打闹嬉戏（或者说，他们在讨论创意！）。当身穿休闲装的比尔盖茨含笑走过时，有几个同事发现了他，抬抬眼皮说一声：“嗨，比尔！”这种态度真让人搞不懂，在这里谁是员工谁是上级。据说，这是一种最能激发创造力的环境。为了找到这种环境，微软和甲骨文公司，都搬到风景如画的城市郊区。他们的房子也不再是高耸如云的塔楼，

16、而变成了散布在风景中的一个个玻璃盒子。正像一片片晶莹剔透的电脑芯片，传达着信息文明所独有的流动感。这是多么不同的两类文化！但在这两种文化的背后，却是同一个驱动力追求公司利润的最大化。工业文明时期，公司的利润产生于车间，而不是写字楼。所以，作为辅助商场的写字楼，当然要严加管理，用以体现公司的实力与等级。而在信息文明时期，写字楼变成了智力生产的车间，公司的主要利润产生于这里，于是，善于驱动员工的管理者们，开始重新用管理车间的效率观，来重新塑造办公空间。这时，他们发现，气氛更和谐、景观更丰富、更具家庭化的写字楼空间，更有利于这些从事智力生产的员工，放松自己紧张的神经进行更有效率地创造、工作和交流。于

17、是，种种闻所未闻的新颖观念，被引入了写字楼空间的塑造办公景观化、流动空间、公司公园等等，越来越多本不属于写字楼空间的功能配置也被搬了进来，如休息酒吧、茶座，甚至游泳池、餐厅等等，因为这些设施，更有利于他们的员工放松神经，提高效率。结果，弄得我们现在的写字楼越来越像一个家庭，于是也就出现了我们所谓的办公家庭化。从上面的论述我们不难看出，无论是办公家庭化还是家庭办公化，都可以看作是信息文明时代网络的新技术的采用，为人们的工业生活模式带来的深层次的转变一另方 朝外SOHO样板间花园面，网络的产生使人们打破了时空概念，使远距离的交流成为可能。于是，就产生了家庭办公化。同时，信息本身的生产，也要求有一种

18、与之相适应的生产作业模式，这样，就诞生了办公室家庭化。而这两种变化，又是相辅相成的，它使得信息产业类公司的业态更为丰富， 更容易形成一个由大到小，从办公室里到家庭里的信息产业群落的形成。应该说，这两种趋势，在西方发达的资本主义国家，在阿尔温托夫勒的预言发出不久，就很快地变成了现实，与之相匹配的，还有约翰奈斯比特在大趋势一书中提到的小企业爆炸现象这种小企业数目的急剧增多，客观上也促使有更多的公司选择了居家办公的形式。而这种趋势，在我们国家则姗姗来迟。这一方面是由于我们国家信息产业的起步较晚，另一方面，由于被计划经济所束缚，人们即使有不同的办公及居住需求，也只能被简单地硬性地定格在“几室几厅”的某

19、个计划标准上，得不到个性化的满足。随着近几年国内房地产业的加速发展，人们才有可能向市场展示自己不同的个性化需要。这种个性化需要，一旦体现为市场需求，自然也就变成了一种开发商的潜在财源。于是，就有众多的开发商将自己的产品，分别描准这些不同的个性化需求。在这种大背景下，地产市场上就诞生了各种不同种类的个性化产品。在这些个性化产品中，家庭的办公化，或者说居住建筑中的工作与居住的混用，越来越多地体现在不同的房地产开发项目中这就是北京目前一大批商住两用住宅，以及住宅产权写字楼产生的原因。虽然，这里面也有银行金融按揭支持差异化的原因（相对而言，住宅产权的写字楼比写字楼本身更容易获得银行按揭支持），但究其深

20、层的原因，这些特殊类型的物业之所以产生，还是由于前面我们讲到的这两种趋势家庭办公化和办公家庭化。SOHO建筑目前主要以这两种类型建筑为主，将家庭增加办公条件，和将写字楼增加家庭的舒适环境 ，但如何改变都是为了让更好的适应SOHO一族的工作方式， 四、SOHO建筑的设计理念 作为现代人办公生活的新方式，我认为，SOHO设计的难点并不是能够接受家庭办公这一概念，并满足于楼宇中设计网络硬件设备，关键是要根据SOHO一族的生活的方式重新构架室内外的空间环境，是基础适应社会进步的未来型住宅，这是一种新建筑类型的创造，也是为未来实际房子的一种全新的空间探索。设计者必须有极大的勇气，敢于否定过去，否定自己，

21、才能获得新的概念，新的思路。SOHO的设计集中体现在户型和庭院设计两个方面。户型设计： 对于户型设计来说最困难之处是使住所兼容居住和办公两重功能，特别是在中国目前电子网络发展水平较低的情况下，很多职业，很多人还不能完全摆脱原有的面对面办公的模式，因此可能会有来访者，也可能还需要聘用秘书等等。在处理这个难题的过程中，引入用推拉活动隔墙灵活分隔的手法，这样就使得办公室与其他功能空间形成可分可合的关系，当你需要安静或有客来访时，你可能封闭办公空间，不去干扰家人生活；而当你闲暇之余，游客异常凯隔墙使办公空间与居室融为一体。因此住宅的公共部分是一种流动的空间形式，这种流动空间围绕起居、客厅和办公三个功能

22、，人置身于此，将深感办公的自由和乐趣，生活的方便和安逸，再加上室内环境的设计，无疑使SOHO住宅空间充满个性化的表现。这是那种以户型大小，朝向好坏为标准的购房者感受不到的东西。为进一步减少干扰，将户型大都设计为复式，即卧 房部分设计在二楼，二楼设计了由卧房围绕的家庭活动空间。庭院的设计：不仅为SOHO一族可以保持经常性的户外的面对面的问候和接触，增进感情交往，而且每一户型中有房间朝向内庭院，甚至包括厨房的操作间，使居住在高层建筑中的人们直接接近自然环境，也可以推开门走进绿色之中，这将是住宅设计的一次大胆的尝试。 我相信，随着现代化城市开发的不断进步，对城市居住空间的探索将会继续下去，每一部开发

23、都将会为社会提出一些新的思考，新的思路，新的发展。 五、SOHO建筑在中国的发展现状及未来 SOHO建筑在中国发展的最杰出代表就是SOHO中国了，SOHO中国有限公司成立于1995年，由SOHO中国董事长和SOHO中国总裁联手创建。SOHO中国已经成为中国房地产行业领袖，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑。SOHO中国在北京已经完成和正在建设的项目有：“”、“”、“”、“”、“”、“光华路SOHOII”、“”、“”、“”、“前门大街”、“朝阳门SOHO I”、“”、“银河SOHO”。 SOHO中国所开发的项目已经取得了巨大的商业成功，连续多年

24、蝉联北京销售冠军。SOHO中国的成功主要因为公司在城市中心最繁华的地 光华路SOHO效果图段，为注重生活品味的人群提供创新、高品质的居住、工作和消费的空间以及时尚的生活方式。截至2008 年年底，SOHO中国共完成开发总建筑面积约175万平方米。目前在建项目的总建筑面积约 175万平方米。SOHO中国在北京CBD开发商业项目的总建筑面积位居所有开发商之首。 然而在这看似繁荣的背后却隐藏着巨大的问题，严重的影响着SOHO建筑在中国的发展。 潘石屹说SOHO中国的商业模式是：开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。这句话里面就有两处矛盾，一是开发商业地产，然后是统

25、一销售。这样的做法实践证明最起码是不完全正确的。为什么说是不完全正确呢？因为潘总是将他们所有的SOHO都卖出去了，从地产营销角度讲甚至可说是非常成功。但是这种切分产权出售出去的商业物业，特别是商业零售经营的商业物业，由于产权分散不能进行统一商业规划、业态组合和管理，所以导致了大部分购买商铺的小业主后期经营陷入困境。其中尤以SOHO尚都商业最具典型。而 写字楼按SOHO方式出售出去之后，仅就租金来讲，与周边持有型写字楼租价相比，租金收益也相距很大。下面是在网上搜索到数据：附一：SOHO中国各项目租赁情况附二、SOHO中国各项目周边租赁情况表格中SOHO建筑的租金与其他纯写字楼的租金相比明显要低很

26、多，这就说明SOHO建筑本身有不被公众所认同的方面。 在网络上搜索到很多关于SOHO中国的消息，尤其是建外SOHO的事件更是代表。建外SOHO物业为什么会有今天这样的不可调和的纠纷，原因就是开发商甩给了一个不负责任的物业公司赛特物业，而非自己参与管理。至于说是“统一出租”这句话，这要不就是潘总对媒体说话太随便惯了，说话不严谨，要不就是潘总太官僚不了解实情，或是底下人欺上瞒下，不据实汇报。他的写字楼和商业无一保留的全都卖出去了，怎么还能“统一出租”呢？！正是因为SOHO模式是全部出售物业，整个商业物业因此做不到统一管理和出租，所以SOHO和边上的无论商业、写字楼，更不用说住宅公寓相对，租金回报都

27、相对要低。更严重的是SOHO楼宇的设备设施维护都得不到保障，设备设施陈旧老化，甚至破损现象极为普遍，物业的保值性在这里大打折扣。 现在，我们再返回到商业地产模式和理论层面来谈SOHO的问题。真正意义的商业地产是不出售的、持有型的。商业地产中涵盖有商业、写字楼、酒店等这些靠租金收益，而不是靠出售为获益手段的物业。潘总虽然开发的是写字楼和商业，但他采用了少有的全部出售的方式。如果按物业类型区分，当属于商业物业，但是经营手段又是出售，所以从某种意义上说，SOHO是一个难以定义的市场产品； 而从SOHO在中国出产的政策背景角度去看，“商住”早些年出现，实质上是开发商为迎对市场和融资目的而设计的一个政策

28、擦边球怪胎。在长安街边上CDB区内按住宅立项，按写字楼产品出售，潘总的第一个项目现代城SOHO获得了营销成功。运作的精髓在于让想买写字楼的人，可以得到住宅的按揭贷款。之后一段时期，市场上SOHO泛滥，商住楼成为许多小公司购置物业的首选。但是，迄今为止我们尚没有看到哪怕是一家开发商把SOHO运营管理的工作做好，许多小公司在历经创业期艰苦发达之后，都选择迁出了商住楼寻找新的物业。任何物业租客如果不稳定，租客流动性大，租价一定会受影响，这也是大部分SOHO租金低于同地区正规写字楼租金的一个重要原因。 中国房地产业经过初期二十年左右的发展积累，现在需要行业整体再提升一个高度。而这个提升高度的一个标志，就是商业地产开发要逐步成为行业发展主导的方向。特别是京、沪、广、深这样的中心城市。这些中心城市由于房地