房地产培训_有效管理下的地产产品创新讲义_64P_管理体系_案例分析_第1页
房地产培训_有效管理下的地产产品创新讲义_64P_管理体系_案例分析_第2页
房地产培训_有效管理下的地产产品创新讲义_64P_管理体系_案例分析_第3页
房地产培训_有效管理下的地产产品创新讲义_64P_管理体系_案例分析_第4页
房地产培训_有效管理下的地产产品创新讲义_64P_管理体系_案例分析_第5页
已阅读5页,还剩59页未读 继续免费阅读

下载本文档

版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领

文档简介

1、 有效管理下的地产产品创新有效管理下的地产产品创新 管理篇管理篇主讲:周柏生主讲:周柏生 总目录总目录房地产设计管理的范畴与定义房地产设计管理的范畴与定义123456房地产企业不同发展阶段的管控模房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式式与相应设计管理模式建立精细化市场需求下的规范化设建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系计管理体系设计管理效率指标设计管理效率指标设计管理通病与案例分析设计管理通病与案例分析专业团队建设与能力提升专业团队建设与能力提升一:房地产设计管理的范畴与定义一:房地产设计管理的范畴与定义 涉及房地产开发的全过程。内容包括:从项目初判的跟踪,到项目决策中的概念草

2、案研究,从概念设计到施工图设计,从施工现场的配合到营销道具的制作,以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。 契合企业的发展战略,锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下,通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段,在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。v房地产设计管理的范畴v房地产设计管理的定义狭义的产品指生产着通过生产劳动而生产出来的用于满足消费者需要的有形实体广义的产品不仅指基本的产品实体这一物质属性,还包括产品的价格、包装、服务、交货期、品牌、商标、企业信誉、广告宣传等一系列有形或无形的特质产品的定义一:房地产设计管理的范畴与定义一:房地产设计管理的范畴

3、与定义 涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式 契合企业的发展战略,锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下,通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段,在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。v产品的战略v产品的策略 品质保证、进度控制、成本控制v设计管理三大目标二:房地产企业不同发展阶段的管控模式与设计管理模式二:房地产企业不同发展阶段的管控模式与设计管理模式v1.1 企业管控模式的分类v1.2 设计管理模式的分类v1.3 企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考v1.4 设计管理资源配置基准二.1.1 企业管控模式的分类财务型(投行)战略型操作型(运营型

4、)管控模式财务型管控(投行) 以财务指标进行管理和考核, 总部无业务管理部门 投资回报 通过投资业务组合的结构优化来追寻公司价值最大化v总部与下属分公司的关系v管理目标 财务控制 法律 企业并购v总部的核心职能战略型管控 以战略规划进行管理和考核 公司业务组合的协调发展 投资业务的战略优化与协调 战略协同效率的培养v总部与下属分公司的关系v管理目标v 财务控制v 战略规划与控制v 人力资源v 技术管理战略与平台建设v总部的核心职能操作型管控(运营型) 通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理 各子公司经营行为的统一与优化 公司整体协调成长 对行业成功因素的集中控制与管理v总部与下属

5、分公司的关系v管理目标v 财务控制/战略v 营销/销售v 项目策划v总部的核心职能v 设计开发v 工程管理v 人力资源二. 1.2 设计管理模式的分类职能型公司型(项目制型)矩阵型项目管控模式设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应二. 1.2 设计管理模式的分类 职能型管理是根据项目管理中工作任务的相似性来设立管理部门,它最显著的特点就是管理层次比较分明v职能型管控 职能型设计管理模式:职能型设计管理模式:主要特征是设立专职的产品设计管理部门,管理产品设计的全过程,针对公司发展的不同阶段分为本区域的小职能型及跨区域的大职能型。职能总经理对产品设计成果负责二. 1.2 设计管理模式的

6、分类 公司型管理是按公司项目(或产品)的分类来搭建公司组织构架,首创于二十世纪二十年代的美国通用汽车公司。在该组织结构每个项目(部或中心)拥有自己的项目经理和必须的职能部门,能相对独立运作项目v公司型(项目制型)管控 项目制型设计管理模式:项目制型设计管理模式:主要特征是不仅公司有专职的设计管理部门,各项目(部或中心)也相应配置设计管理人员,各项目设计人员对项目总经理负责,项目总经理对产品最终成果负责二. 1.2 设计管理模式的分类 矩阵式组织就是在同一组织机构中把按职能划分部门和按项目划分部门相结合而产生的一种组织形式v矩阵型管控 在这种组织结构中,项目团队中每一成员同时可能要受双层或多重领

7、导,即不仅要受职能部门领导的指挥,还要受一个或多个项目经理的指挥和领导 矩阵型设计管理模式:矩阵型设计管理模式:也称小项目制,成立以项目总经理牵头负责的项目中心,除工程施工管理人员外,同时各职能部门下派相关技术人员组成虚拟团队,虚拟团队人员受双重领导二. 1.3 企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考组合组合1 1组合组合2 2多项目区域总部多项目区域总部多项目跨区域整合多项目跨区域整合多项目多项目 跨区域跨区域多项目多项目 单区域单区域集群式集群式复合职能型复合职能型项目制型项目制型(大、小大、小)职能型职能型二. 1.4 设计管理资源配置基准 合理的项目人员数量和结构配置,不仅是人力资

8、源有效利用的要求,也是项目有效实施的保证。配置基准应基于企业项目的运作模式、运作水平和人力资源成熟度 企业年度人力资源规划 新增项目人员配置规划参考 多项目运作状况下,项目之间人员动态规划和调配v人员配置基准目的v人员配置基准的作用v案例:某大型地产公司人员配置基准三三. .建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系v3.1 建立规范化管理体系的意义 规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平,规范设计管理制度和流程,以保证项目开发质量,提高项目开发效能,提升公司项目运营能力,打造企业核心竞争力三三.2 体系建立的组成要素与核心内容 负责项目设计

9、管理,保证设计质量、进度、成本目标的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计) 材料设备选型定板 配合成本管理中心建立设计成本基准体系,建立从研发开始的成本控制理念与系统,提高产品综合性价比 。 组织并参与主要材料、设备的调研, 与成本管理中心配合,建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价)v3.2.1 设计管理职责v3.2.1.1 一般意义下的设计管理职责一般意义下的设计管理职责三三.2 体系建立的组成要素与核心内容项目开发部项目开发部v 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件;v 负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申报审批工作v

10、 其它部门在设计管理过程中的职责成本管理部成本管理部v 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标;v 随着图纸的不断深化,调整成本及控制目标; v 负责组织方案设计招标中的各项工作市场营销部营销部v 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件; v 负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议;v 负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容三三.2 体系建立的组成要素与核心内容3.2.2 组织与架构优化案例分析一:北京金地北京金地20062006设计部设计部组织架构图组织架构图 三三.2 体系建立的组成要素与核心内容案例分析二:0607深圳金地设计部构架图(改进前

11、)项项目目组组1项项目目组组2项项目目组组3项项目目组组N 结结构构组组 设设备备组组 景景观观组组 室室内内组组专业组主管负责制强大的技术支撑平台重点“技术支持+质量控制”项目组设计经理制重点“前期方案+项目设计管理”设计总监设计总监部门经理部门经理专业组专业组项目项目(建筑师(建筑师)组组建建筑筑研研发发组组 材材料料组组部门副经理部门副经理 行行政政秘秘书书三三.2 体系建立的组成要素与核心内容三三.2 体系建立的组成要素与核心内容主线流程主线流程概念设计方案设计扩初设计施工图设计配合部门配合部门营销成本工程开发物业主线部门主线部门设计部v 2.3.2 业务流程总的房地产运营框架图说明及

12、图例:说明及图例:一、房地产开发业务划分为六个阶段:项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。三、本示意图中仅列举四个专业的工作内容,其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。:代表关键里程碑:代表某个阶段的主导的专业任务,即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。:配合专业的任务。项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设 计 管 理 阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展组织项目论证初步产品定位营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划要点/规划草案概念规划设计营销策划、项目

13、推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计方 案 设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工 程 施 工至 竣 工 验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算设计流程阶段设计流程阶段设计流程框架图施工图设施工图设计计建筑、建筑、规划方案规划方案部品部品设计设计及及定板定板扩初设计扩初设计拿地节点拿地节点概念规概念规划草案划草案概念规概念规划方案划方案 方案报建方案报建方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计模型研究模型研究施工图设

14、计指引施工图设计指引部品材料调研部品材料调研部品材料清单部品材料清单 部品材料定板封样部品材料定板封样销售配合资料销售配合资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段实施方案设计阶段产品、技术创新研发产品、技术创新研发论证阶段论证阶段策划阶段策划阶段设计管理阶段设计管理阶段工程管理工程管理销售示范区设计销售示范区设计分阶段业务流程图设计流程框架图一级流程: 项目投资决策论证管理阶段流程 项目设计管理阶段流程 项目投资决策论证管理阶段流程 项目投资决策论证管理阶段流程 项目入伙管理阶段流程二级流程: 设计管理流程 设计单位选择管理流程 设计合同及付款管理流程 材料设备选型/定板/验板管理流程 设

15、计变更管理流程设计流程框架图三级流程: 设计费用预算计划编制细则 设计合同编制工作细则 设计任务书编制工作细则 设计、咨询单位选择及信息管理细则 施工现场设计配合工作细则 设计关键点控制工作细则 计变更管理细则三.2 体系建立的组成要素与核心内容v 2.3.3 管理流程 主要是涉及设计职能的公司管理制度,如地产公司设计总监管理办法、设计管理阶段集团对子公司监控程序、实施地产项目开发周期基准作业指导书等三.2 体系建立的组成要素与核心内容v 2.3.4 优化的流程带来的管理效率和效益 梳理设计工作流程,明确设计管理的控制节点和不同阶段的设梳理设计工作流程,明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输

16、入条件计输入条件, ,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点,以便清晰规范项目设计管理过程中的控制节点,以便提高设计管理效率,保证设计质量、进度、成本三方面均得到提高设计管理效率,保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制有效控制三.2 体系建立的组成要素与核心内容 v 2.3.1 设计管理业务流程的意义 梳理设计工作流程,明确设计管理的控制节点和不同阶段的设梳理设计工作流程,明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件计输入条件, ,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点,以便清晰规范项目设计管理过程中的控制节点,以便提高设计管理效率,保证设计质量、进度、成本三方面均得到提高设计管理效率,保

17、证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制有效控制三.2 体系建立的组成要素与核心内容v 2.3.4 优化的流程带来的管理效率和效益市场与产品定位评审、概念设计方案评审合并到投资决策评审会,强调工作前置,缩短项目开发周期目标目标案例分析:某大型地产公司关键把控节点反思案例分析:某大型地产公司关键把控节点反思未有效地实现工作前置和并行开展;项目投资决策报告达不到市场、设计、成本等 各专业的成果标准,(仅满足拿地测算要求):拿地后, 市场定位、方案深化与投资决策时往往发生很大的 变化,降低投资决策的严肃性;市场与产品定位、概念设计方案、目标成本等专业 职能评审缺位;反思反思三.2 体系建立的组成要

18、素与核心内容12345关键把控节点反思关键把控节点反思集团总部范围内四方评审,确保实施方案符合项目 经营、成本的要求目标目标 由于设计管理阶段时间较长,原评审节点位于实施 方案2/3这一时间点,在实际工作中把控时间不明确, 造成成本、市场、营运等各专业不能有效对接,同时 此评审点相对滞后,集团总部不能有效的对项目经营 方案进行风险把控; 部门接口间关系及相关的成果标准未完全梳理清晰, 例如:实施方案评审时,成本专业成果是未经过子公 司评审的目标成本,待目标成本确定后,项目进度已 到施工图阶段;反思反思三.2 体系建立的组成要素与核心内容 v 流程关键绩效反省流程关键绩效反省 经营责任书作为集团

19、管理流程的关键绩效指标,在实施过程中存在部分问题:在投资决策评审时,项目的IRR和销售净利润可以确定,其他指标如:项目的成本目标等值无法准确确定,致使项目经营责任书签署的严肃性降低 目标成本控制方面:集团对子公司的把控,主要问题是只对项目经营评价只关注财务指标,其他如成本偏差、进度偏差等是否要提具体的考核要求;去年的项目成本均超出预控目标,虽然提高售价,项目的收益达到了集团的要求,但成本组认为目前的售价提升有市场向好的因素,但市场一旦疲软,可能导致收益下降。经营责任书中二级指标反省: 项目开发周期方面:目前集团各子公司项目开发周期与集团颁布的基准周期仍然存在差距。三. 2 体系建立的组成要素与

20、核心内容 v 2.4 计划管理 目的:目的:理顺各项工作的衔接关系,明确里程碑点和责任归属,保障开发周期基准的有效实施,实现快速滚动的地产开发模式。 2.4.1 设计周期基准地产项目设计周期参考基准值简图地产项目设计周期参考基准值简图三.2 体系建立的组成要素与核心内容项目计划2.4.2.1各级计划的制定方式与监控办法v2.4.2 项目总体计划下设计计划的分级控制与风险管理 公司一级计划公司一级计划部门二级计划部门二级计划部门月度计划部门月度计划项目组周计划项目组周计划三.2 体系建立的组成要素与核心内容v 各级计划的制定方式 缩短计划督查期,在重要节点提前核对督促 通过项目组周例会检查周工作

21、计划,部门例会检查月计划,跨部门项目协调会协调解决项目计划实施中的不定因素和困难等,同时检查和修订二级计划和一级计划公司客观制订一级计划设计部制定项目设计计划部门经理与各项目设计经理分解计划各项目设计经理与组员再分解计划v 监控办法三.2 体系建立的组成要素与核心内容v 2.4.2.2考核制度与风险防范设计部年度KPI(关键业绩指标及年度计划 )考核评价设计部门月份绩效计划/考核评价 各人月度计划考核评价项目紧张时,周计划考核评价设计巡检制度设计部年度KPI(关键业绩指标及年度计划 )考核评价表设计部月绩效考核评价表员工月绩效考评表三.2 体系建立的组成要素与核心内容v 2.5 规范化的文件标

22、准、技术标准及产品标准设计管理阶段及专业的合理划分 专业:总图、规划与建筑、景观、室内、展示 阶段:概念设计、方案设计、实施方案设计、 施工图设计、部品设计2.5.1 建立标准的基础三.2 体系建立的组成要素与核心内容v 2.5.2 设计文件的管理与模板建立概念规划设计任务书方案设计任务书住宅施工图设计任务书景观概念规划设计任务书景观方案设计任务书景观施工图设计任务书室内设计任务书2.5.2.1 设计文件的内容2.5.2.1.1任务书类三.2 体系建立的组成要素与核心内容概念设计咨询合同建筑方案/扩初设计合同建筑施工图设计合同景观方案设计合同景观施工图设计合同室内设计合同销售示范区包装设计合同

23、2.5.2.1.2合同类2.5.2.2 模板标准化三.2 体系建立的组成要素与核心内容v2.5.3 技术标准与模板建立产品配置标准建议书方案设计指引及施工图设计指引统一技术标准:区域通用节点构造设计标准及区域 通用节点构造设计标准交楼标准方案、实施方案、施工图设计各阶段成果标准及深度要求新技术应用2.5.3.1 技术标准的内容2.5.3.2 模板三.2 体系建立的组成要素与核心内容v 2.5.4 产品标准的建立对每项设计管理工作,除颁布程序(工作的方法) 成果标准 外,同时根据企业的技术战略,建立相关的评价标准,使设 计管理质量保证质量保证工作有章可循。v 2.5.5 评审或评估标准项目投资决

24、策评审阶段概念设计成果评价表项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表设计巡检评价表三个评价表项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表设计巡检评价表设计巡检评价表三.2 体系建立的组成要素与核心内容v 2.6 设计策划管理2.6.1.2 方法:成功的相似工程经验,是筛选入围单位的手段,也是考察的重点(是否是原班人 马参与本项目)。设计单位在项目设计组织方面:管理模式、人员配备、职责划分、审核和审批制 度、进度保证体系及大体水平、利益分配,如何调动设计人员的积极性,设计人 员的流动情况。与

25、甲方的配合情况。项目主要设计人员情况,包括:设计负责人,主要建筑师、结构负责人、机电各 专业负责人。主要考察:业务能力,责任心、改进意识。本项目的设计费及进度情况,能否满足公司要求。方案、扩初、施工图深度及质量考察(在基本确定两到三家时进行);了解各阶 段的图纸的细致全面程度、各阶段发现问题及落实问题能力、设计修改及变更情况。到甲方考察(与考察其施工图纸同一项目),了解甲方对设计的满意度,施工 过程的主要问题,设计问题的配合情况,设计人员的变动情况。2.6.1 设计单位的比选与组合优化2.6.1.1 目的:规范项目设计单位的考察及确定程序,促进 设计工作的顺利进行。设计单位比选表设计费用控制表模板三.2 体系建立的组成要素与核心内容v 2.6.3 合同管理2.6.3.1 合同技术管理2.6.3.1.1 设计人员2.6.3.1.2 设计周期2.6.3.1.3 设计费用2.6.3.1.4 设计配合内容:目的:使设计合同的签订、履行规范化,并最大限度的 避免风险,促进设计工作的顺利进行。景观配合营销配合室内设计配合及户型室内咨询灯光设计配合2.6.3.1.5 成果标准

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

评论

0/150

提交评论