城市详细规划课件5

1、一、用地平衡表及各项技术经济指标的计算与分析1、平衡表（用地）的内容和用地计算 住宅区用地界线一般情况下按以下三总情况予以确定： 1. 天然障碍的边界，指河流、水面、陡坎等边界线； 2. 人工设施的边界，指围墙、场地边缘和道路的红线或 中心线； 3.其他人为划定的界线。 对天然障碍除道路外的人工设施一般均算至边界，对周围或区内现有的道路用地究竟是哪种情况来划归要根据道路与该住宅区关系来确定，可参照居住区的分级标准来进行。当确定居住区的用地界线时，不论是在居住区内还是在居住区外城市级的道路均不计入居住区的总用地中（即算至道路红线）；居住区级及其居住区级以下道路则全部计入居住区总用地；当确定居住小

2、区的用地界线时，在居住小区外围的居住区级道路计入一半（即算至道路中心线），而在规划的居住小区内部（之间）的居住区级道路则全部计入居住小区总用地，居住小区级及其居住小区以下级道路则全部计入；当确定居住组团的用地时，在居住组团外围的居住小区级道路计入一半（即算至道路中心线），而在规划的居住组团内部（之间）的居住小区级道路则全部计入居住组团总用地，居住组团级及其居住组团以下级道路则全部计入； 其他人为划定的界线一般指那些无特殊标识物的界线，如征地线，规划界线等。 住宅建筑用地是指包括住宅基底在内的住宅前后左右必不可少的用地。住宅建筑用地前后的界线一般以日照间距为基础，各按日照间距的二分之一划定计算；

3、住宅建筑左右的界线一般以消防通道要求为条件，参见第五章“空间”中的“建筑间距”部分。因此，住宅建筑用地实际上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅间通道、绿地、住户底层的私院和部分或全部的住宅院落用地。 公共服务设施用地一般按其所属用地范围的实际线来划定。当其有明显的界线时（如围墙等），按其界线计算；当其无明显的界线时，应按其实际占用的用地计算；包括建筑后退道路红线的用地。 道路用地指在住宅区界线内所有道路的红线或路幅界线内的用地，并除去应该计入住宅建筑用地内的宅间通道和公共服务设施，以及市政设施用地范围内的专用道路用地（如有回车场也应该计入道路用地中）。住宅区的道路用地有时也将停车用地（机动车

4、停车）计入在内，称道路停车用地。 住宅区的停车用地一般指机动车停车用地，而且通常计算为停车用地的是在独立地段安排的、较为集中的停车场用地，但公共服务设施和市政设施的专用停车用地则应计入公共设施用地。路边停车位、回车场边停车位、住宅底层停车库（位）等一般不计入停车用地而相应地计入道路用地和住宅建筑用地；地下或半地下停车库则按复合土地利用的方法按比例划分计算。 住宅公共绿地的概念在第八章“户外环境”第一节“绿地”中已经详述，其具体的划定与计算可以参照以下规定： 1.当院落式组团绿地与建筑相临时，其划定应按照下 表的规定。当院落式组团绿地与道路相临时，绿地 边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小

5、区路 有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居 住区级道路时计算到道路红线；距房屋墙脚1.5米。 封闭型绿地 开敞型绿地 南侧多层楼 南侧高层楼 南侧多层楼 南侧高层楼 L1.5L2L30米 L1.5L2L50米 L1.5L2L30米 L1.5L2L50米 S1800平方米 S11800平方米 S1500平方米 S11200平方米 S21000平方米 S22000平方米 S2600平方米 S21400平方米 2. 其他集中的块状、带状公共绿地面积计算的划定边界 同院落式组团绿地面积，沿居住区级道路、城市 道路的公共绿地算到红线。 住宅区内的其他用地主要包括市政设施用地、非 根据该住宅区居住

6、人口配建的公共服务设施用地以及 其他在住宅区总用地范围之内但不属于上述五类用地 的用地。 住宅区规划指标通常分为规划综合技术经济指标 和用地指标两大类（包括用地平衡表）。 规划综合技术经济指标在国际城市居住区规划 设计规范中列出的有33项，其中又分为必要指标和 选用指标（表9-1）。 项目 计量单位 数值 所占比重（%） 人均面积（平方米/人） 居住区规划总用地 公顷 1.居住区用地（R） 公顷 100 住宅用地（R01） 公顷 公建用地（R02） 公顷 道路用地（R03） 公顷 公共绿地（R04） 公顷 项目 计量单位 数值 所占比重（%） 人均面积（平方米/人） 2.其他用地（E） 公顷

7、居住户（套）数 户（套） 居住人数 人 户均人口 人/户 总建筑面积 万平方米 1.居住区用地内建筑总面积 万平方米 100 住宅建筑面积 万平方米 公建面积 万平方米 项目 计量单位 数值 所占比重（%） 人均面积（平方米/人） 2.其他建筑面积 万平方米 住宅平均层数 层 高层住宅比例 % 中高层住宅比例 % 人口毛密度 人/公顷 人口净密度 人/公顷 住宅建筑套密度（毛） 套/公顷 住宅建筑套密度（净） 套/公顷 项目 计量单位 数值 所占比重（%） 人均面积（平方米/人） 住宅面积毛密度 万平方米/公顷 住宅面积净密度 万平方米/公顷 （住宅容积率） 居住区建筑面积（毛）密度 万平方米

8、/公顷 （容积率） 住宅建筑净密度 % 总建筑密度 % 绿地率 % 项目 计量单位 数值 所占比重（%） 人均面积（平方米/人） 拆迁比 土地开发费 万元/公顷 住宅单方综合造价 万/平方米 用地 面积（公顷） 所占比例（%） 人均面积（平方米/人） 一、居住区用地（R） 100 1 住宅用地（R01） 2 公建用地（R02） 3 道路用地（R03） 4 公共绿地（R04） 二、其他用地（E） 居住区规划总用地 2.建设强度指标 2.1建设强度指标内容：容积率、建筑密度、总建筑面积 和分类建筑总面积 2.2 容积率体现和控制着住宅区建筑总量 影响因素为：区位（地价因素） 住宅建筑的层数（地价、

9、整体景观） 居住标准（地价、入住对象等） 2.3 建筑密度：表现和控制着住宅区总体的 (1建筑密度) 住宅层数 建筑气候区划 , , 建筑密度（%） 容积率 建筑密度（%） 容积率 建筑密度（%） 容积率 低层 35 1.10 40 1.20 436 1.30 多层 28 1.70 30 1.80 32 1.90 中高层 25 2.00 28 2.20 30 2.40 高层 20 3.50 20 3.50 22 3.50 3.环境指标： 3.1环境指标内容： 绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、 人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面 积、日照间距等。 绿地率=总绿化（地）面

10、积/总用地面积（%） 套密度=住宅区住宅总套数/住宅区总用地面积（套/ha） 人口密度与人均住宅区用地面积是两个相关的指标，从概念上讲，人口密度是指每公顷住宅用地上居住有多少居民（单位：人/公顷），而人均住宅区用地面积则指住宅区的每个居民占用了多少平方米的住宅区用地（单位：平方米/人），二者虽然概念不同，但分别从人口与用地的角度都反映了居住环境的质量。 是住宅区绿地总面积与住宅区总人口之比 （单位：平方米/人），人均公共绿地是住宅区公共绿地 总面积与住宅区总人口之比（单位：平方米/人），居 住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别 达到：组团不少于0.5平方米/人，小区（含组团）不少 于1平方米/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5平 方米/人。虽然绿地率可以反映住宅区总体的绿化状况， 但人均绿地面积反映的则是绿地的使用强度情况。同 样，公共绿地比例指标虽然也反映了住宅区中可以用 作居民直接使用的单独绿化用地在整个住宅区用地