思源北京马家堡三期市场研究及产品定位报告122

1、马家堡三期项目马家堡三期项目市场研究及产品定位报告市场研究及产品定位报告 2022-3-22第 2 页 思源顾问本案（东区）定位概要本案（东区）定位概要n 市场定位：市场定位：“紧邻南三环、稀有水景、高性价比的品质住宅社区紧邻南三环、稀有水景、高性价比的品质住宅社区”n 建筑形态：板塔结合为主力，纯板楼次之，辅以少量塔楼以消化容积率。建筑形态：板塔结合为主力，纯板楼次之，辅以少量塔楼以消化容积率。n 南北向建议以纯板楼产品为主，东西向可以更多地以板塔结合形式为主。南北向建议以纯板楼产品为主，东西向可以更多地以板塔结合形式为主。建筑形态建筑形态塔板结合塔板结合纯板楼纯板楼户型设计户型设计主力户型

2、为经济型二居和三居。主力户型为经济型二居和三居。两居面积控制在两居面积控制在90-100平米；平米；三居面积控制在三居面积控制在110-120平米。平米。为便于规划排布，部分位置可设计为便于规划排布，部分位置可设计50-60平平米的一居，以控制总价在米的一居，以控制总价在30-35万元为基本万元为基本原则。原则。原则上不建议开发四居产品。原则上不建议开发四居产品。主力户型为舒适型三居。主力户型为舒适型三居。三居面积控制在三居面积控制在120-140平米。平米。原则上不建议开发四居产品。原则上不建议开发四居产品。销售价格销售价格预期预期6200-6300元元/平米平米（少量纯塔楼（少量纯塔楼 5

3、800-6000元元/平米）平米）6500-6800元元/平米平米总体均价预期总体均价预期6200-6400元元/平米平米2022-3-22第 3 页 思源顾问本案（西区三角地）定位概要本案（西区三角地）定位概要n 市场定位：市场定位：“南三环、城铁立体交通、升级商务公寓南三环、城铁立体交通、升级商务公寓”n 在此定位下，建议可以提高西区地块容积率至在此定位下，建议可以提高西区地块容积率至4.0以上。以上。建筑形态建筑形态商务公寓商务公寓设计建议设计建议以以200平米为一个办公单元；平米为一个办公单元；各办公单元实现自由开间；各办公单元实现自由开间；外立面体现商务感；外立面体现商务感；大堂等公

4、共部分体现档次；大堂等公共部分体现档次；减少承重墙，便于空间自由组合；减少承重墙，便于空间自由组合；充足的停车位；充足的停车位；设施设备现代化；设施设备现代化；销售价格预期销售价格预期7200元元/平米（均）平米（均）2022-3-22第 4 页 思源顾问马家堡三期整体价格定位马家堡三期整体价格定位n 按容积率按容积率3.69，住宅及商务公寓地上总建筑面积住宅及商务公寓地上总建筑面积 37.62万平万平米，销售均价米，销售均价6200元元/平米估算，本项目住宅及商务公寓部分平米估算，本项目住宅及商务公寓部分预期实现销售收入预期实现销售收入233,244万元（暂未计商业部分）。万元（暂未计商业部

5、分）。2022-3-22第 5 页 思源顾问纲纲 要要一、马家堡三期基本概况一、马家堡三期基本概况二、区域房地产市场整体研究二、区域房地产市场整体研究寻找区域的市场机会点寻找区域的市场机会点三、区域典型住宅个案研究三、区域典型住宅个案研究分析区域产品销售现状分析区域产品销售现状四、南城写字公寓市场研究四、南城写字公寓市场研究写字公寓的市场可行性写字公寓的市场可行性五、本案东区产品定位和价格预期五、本案东区产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期2022-3-22第 6 页 思源顾问项目区位项目区位n 本项目地处马家堡板块本项目地处马家堡

6、板块-南城的成熟居住地段之中。南城的成熟居住地段之中。n 本项目地处丰台本项目地处丰台区马家堡西路东区马家堡西路东侧，西距规划中侧，西距规划中的地铁的地铁4号线（北号线（北宫门马家堡）宫门马家堡）约约1公里，北侧距公里，北侧距离南三环辅路约离南三环辅路约200米。米。本案本案2022-3-22第 7 页 思源顾问地块形状地块形状n 马家堡三期地块马家堡三期地块分为东区和西区分为东区和西区两部分两部分n 东区地块东至规东区地块东至规划中的马家堡路，划中的马家堡路，西到马家堡中路，西到马家堡中路，北临马草河，南北临马草河，南至康复中心宿舍至康复中心宿舍北墙北墙n 西区地块西临马西区地块西临马家堡西

7、路，南侧家堡西路，南侧为规划调整后的为规划调整后的马草河北岸马草河北岸南南 三三 环环2022-3-22第 8 页 思源顾问马家堡三期规划指标马家堡三期规划指标2022-3-22第 9 页 思源顾问纲纲 要要一、马家堡三期基本概况一、马家堡三期基本概况二、区域房地产市场整体研究二、区域房地产市场整体研究寻找区域的市场机会点寻找区域的市场机会点三、区域典型住宅个案研究三、区域典型住宅个案研究分析区域产品销售现状分析区域产品销售现状四、南城写字公寓市场研究四、南城写字公寓市场研究写字公寓的市场可行性写字公寓的市场可行性五、本案东区产品定位和价格预期五、本案东区产品定位和价格预期六、本案西区（三角地

8、）产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期2022-3-22第 10 页 思源顾问北京市北京市20042005年房地产价格走势年房地产价格走势n 从数据表上看，北京市从数据表上看，北京市房地产价格在房地产价格在20032003年年至今保持着稳定增长的至今保持着稳定增长的趋势；趋势；n 当前的宏观调控政策主当前的宏观调控政策主要是打击房产投机行为，要是打击房产投机行为，北京房市投机氛围较弱，北京房市投机氛围较弱，受政策影响相对较小。受政策影响相对较小。预计房价会继续保持稳预计房价会继续保持稳定增长的态势。定增长的态势。2022-3-22第 11 页 思源顾问丰台区丰台区2004

9、-2005年房地产价格走势年房地产价格走势n 从数据表上看，丰台区从数据表上看，丰台区房地产价格在房地产价格在20042004年至年至今基本保持稳定增长的今基本保持稳定增长的趋势；区域的房地产价趋势；区域的房地产价格正好成为南城是北京格正好成为南城是北京热点区域的验证；热点区域的验证；n 至至20052005年年5 5月，丰台区月，丰台区的全区房地产整体均价的全区房地产整体均价已经达到已经达到55155515元元/ /平米，平米，与与20042004年同期年同期44544454元元/ /平米的整体均价相比，平米的整体均价相比，上升了近上升了近10001000元元/ /平米平米。2022-3-2

10、2第 12 页 思源顾问区域整体优势区域整体优势n 马家堡板块马家堡板块-位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，因马家堡西位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，因马家堡西 路的通车而迅速崛起，现已成为南城的黄金居住地段。路的通车而迅速崛起，现已成为南城的黄金居住地段。n 三点一线发展格局三点一线发展格局-丰台地区紧围南三环沿线发展布局已逐步形成，由丽丰台地区紧围南三环沿线发展布局已逐步形成，由丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街（第五商圈）三个点和泽商务区、丰台新区、大红门商业街（第五商圈）三个点和“南三环南三环”这这个线构成的个线构成的 “三点一线三点一线”，正是丰台，正是丰台“一五五

11、一五五”发展战略的重要步骤。而发展战略的重要步骤。而“马家堡板块马家堡板块”恰好在这恰好在这“三点一线三点一线”围合的区域核心地带，将是这个经围合的区域核心地带，将是这个经济带发展直接受惠者。济带发展直接受惠者。n 整体规划优势提升区域价值整体规划优势提升区域价值-政府将南城定位成京城政府将南城定位成京城“居住区居住区”，随着连，随着连接马家堡板块与中心城区的马家堡西路和地铁四号线的修建，将直接提升接马家堡板块与中心城区的马家堡西路和地铁四号线的修建，将直接提升马家堡区域价值。马家堡区域价值。n 价格优势带来升值空间价格优势带来升值空间-房地产开发相对滞后，加上土地资源丰富，房房地产开发相对滞

12、后，加上土地资源丰富，房价相对较低。处于同等位置环线上的楼盘，房价比北部及东部要低价相对较低。处于同等位置环线上的楼盘，房价比北部及东部要低2000元元/平方米左右。平方米左右。2022-3-22第 13 页 思源顾问区域发展特征区域发展特征 南城的区域认同感不强南城的区域认同感不强 服装，建材产业聚集服装，建材产业聚集 三环四环之间，环线交通便利三环四环之间，环线交通便利 多条轻轨城铁的建设，未来交通进一步改善多条轻轨城铁的建设，未来交通进一步改善 低价格，高品质，造就巨大升值空间低价格，高品质，造就巨大升值空间交通交通区域认同感区域认同感区域产业区域产业升值潜力升值潜力现有住宅现有住宅 现

13、有住宅建筑密度较大，多为塔楼现有住宅建筑密度较大，多为塔楼 房屋讲求实用，强调实用率房屋讲求实用，强调实用率2022-3-22第 14 页 思源顾问区域调研范围界定区域调研范围界定研究范围研究范围n 东至南苑路东至南苑路n 南至南四环南至南四环n 西至京开高速西至京开高速n 北至南三环北至南三环2022-3-22第 15 页 思源顾问区域住宅项目搜索区域住宅项目搜索城南嘉园城南嘉园恋日嘉园恋日嘉园星河城星河城东丽温泉家园东丽温泉家园未来未来66(66(未来明珠二期未来明珠二期) )彩虹城彩虹城北欧春天北欧春天瑞丽江畔瑞丽江畔未来假日花园竹天下未来假日花园竹天下未来上层未来上层( (恋日上层恋日

14、上层) )首座绿洲首座绿洲恋日花都恋日花都京品京品时代风帆（写字公寓）时代风帆（写字公寓）西马金润家园西马金润家园鸿业兴园鸿业兴园名都家苑名都家苑 真典藏真典藏远洋自然远洋自然2022-3-22第 16 页 思源顾问在售及待售项目列表在售及待售项目列表物业名称物业名称物业地址物业地址城南嘉园城南嘉园( (二期二期) )丰台丰益桥恋日嘉园恋日嘉园丰台玉泉营立交桥东南角星河城星河城( (三期三期) )丰台玉泉营环岛东南侧东丽温泉家园东丽温泉家园丰台南三环马家堡东路（洋桥南150米）点晶小筑点晶小筑丰台南三环洋桥向南真典藏真典藏南三环洋桥路口向南2.5公里未来未来66(66(未来明珠二期未来明珠二期

15、) )丰台南三环马家堡西路路西彩虹城彩虹城丰台赵公口南1800米远洋自然远洋自然( (待售待售) )丰台洋桥马家堡东路物业名称物业名称物业地址物业地址瑞丽江畔瑞丽江畔丰台角门西里未来假日花园竹天下未来假日花园竹天下( (二期二期) )丰台南四环中路公益桥内侧200米未来上层未来上层( (恋日上层恋日上层) )丰台南三环玉泉营东南花乡草桥首座绿洲首座绿洲( (二期二期) )丰台南三环马家堡恋日花都恋日花都( (一期一期) )丰台南三环玉泉营环岛东南300米京品京品丰台西罗园海户屯西路西马金润家园西马金润家园( (西马西马小区二期小区二期) )丰台大红门西路35号(14路总站东50米)珠江骏景珠江

16、骏景( (三期）三期）丰台木樨园桥西南角名都家苑名都家苑 ( (七月开盘七月开盘) )丰台马家堡西路（角门路54号）2022-3-22第 17 页 思源顾问在售及待售项目开发规模在售及待售项目开发规模该区域项目的总建筑规模普遍偏大，该区域项目的总建筑规模普遍偏大，有有9 9个项目总建筑规模超过个项目总建筑规模超过2020万平米。万平米。2022-3-22第 18 页 思源顾问项目建筑形态项目建筑形态n 建筑类型多数同时包建筑类型多数同时包括板楼和塔楼两种产括板楼和塔楼两种产品，但在规划布局上品，但在规划布局上相对独立。相对独立。物业名称物业名称建筑面积建筑面积建筑类型建筑类型容积率容积率恋日嘉

17、园恋日嘉园210000210000板式小高板式小高层层2.492.49未来上层未来上层( (恋日恋日上层上层) )210000210000板楼板楼2.662.66瑞丽江畔瑞丽江畔336000336000板楼、板楼、塔楼塔楼2.682.68远洋自然远洋自然370000370000板楼板楼2.22.2城南嘉园城南嘉园400000400000板楼板楼1.871.87彩虹城彩虹城500000500000塔楼、塔楼、板楼板楼1.671.67西马金润家园西马金润家园( (西马小区二期西马小区二期) )600000600000塔楼、塔楼、板楼板楼1.701.70星河城星河城11200001120000塔楼、

18、塔楼、板楼板楼2.232.232022-3-22第 19 页 思源顾问在售项目在售项目-板楼价格板楼价格物业名称物业名称物业价格物业价格建筑类别建筑类别点晶小筑点晶小筑47004700元元/ /平方米平方米 均均板式小高层板式小高层城南嘉园城南嘉园60006000元元/ /平方米平方米 均均板楼板楼未来上层未来上层( (恋日恋日上层上层) )65006500元元/ /平方米平方米 均均板楼板楼京品京品67006700元元/ /平方米平方米 均均板楼板楼名都家苑名都家苑 58005800元元/ /平方米平方米 均均板楼板楼远洋自然远洋自然58005800元元/ /平方米平方米 均均板楼板楼恋日花

19、都恋日花都55005500元元/ /平方米平方米 均均板楼围合式板楼围合式恋日嘉园恋日嘉园54005400元元/ /平方米平方米 均均现仅售200平米以上的跃层 5800板式小高层板式小高层未来假日花园未来假日花园竹天下竹天下58005800元元/ /平方米平方米 均均板塔结合板塔结合彩虹城彩虹城5200元/平方米 均 板板 58505850元元/ /平方米平方米板楼板楼西马金润家园西马金润家园4988元/平方米 均板板 50005000元元/ /平米平米板楼板楼星河城星河城板板 70007000元元/ /平方米平方米板楼板楼瑞丽江畔瑞丽江畔板板 63006300元元/ /平方米平方米板楼板楼

20、北欧春天北欧春天68006800元元/ /平方米平方米 均均高层板楼高层板楼板楼价格集中于板楼价格集中于5000500070007000之间，近一半项之间，近一半项目的价格超过目的价格超过60006000。2022-3-22第 20 页 思源顾问在售项目在售项目-塔楼价格塔楼价格物业类型物业类型建筑价格建筑价格建筑类型建筑类型东丽温泉家园东丽温泉家园48804880元元/ /平方米平方米 均均塔楼塔楼未来未来66(66(未来未来明珠二期明珠二期) )51005100元元/ /平方米平方米 均均塔楼塔楼首座绿洲首座绿洲57005700元元/ /平方米平方米 均均 塔楼塔楼彩虹城彩虹城520052

21、00元元/ /平方米平方米 均均 塔楼塔楼西马金润家园西马金润家园4988元/平方米 均塔塔46004600元元/ /平米平米塔楼塔楼星河城星河城塔塔65006500元元/ /平方米平方米板塔结合板塔结合瑞丽江畔瑞丽江畔5200元/平方米 均 塔塔4500元元/ /平方米平方米塔楼塔楼塔楼价位集中于塔楼价位集中于4500450060006000元元/ /平米之间，只有星河城三期塔楼达到了均价平米之间，只有星河城三期塔楼达到了均价65006500元元/ /平米，其建筑形式为塔板结合的塔楼部分。平米，其建筑形式为塔板结合的塔楼部分。2022-3-22第 21 页 思源顾问区域潜在项目区域潜在项目n

22、 案名：亚飞案名：亚飞n 西马金润家园附近西马金润家园附近n 板楼板楼n 预计售价预计售价6000元元/平平米米n 供应量不大，约供应量不大，约10万平米万平米n 由首座绿洲同一开由首座绿洲同一开发商鑫华利苑房地发商鑫华利苑房地产开发有限公司。产开发有限公司。本案区域潜在项目2022-3-22第 22 页 思源顾问区域房地产市场发展与走势分析区域房地产市场发展与走势分析1 1随着南城规划发展的进随着南城规划发展的进一步向前推进，区域房一步向前推进，区域房地产市场一直呈现上升地产市场一直呈现上升趋势；星河城由起初趋势；星河城由起初4000元元/平米的起价至平米的起价至当前当前6500元元/平米以

23、上平米以上的售价就是最好见证；的售价就是最好见证；2 2从数据来看，目前此板从数据来看，目前此板块主要以中低档房产供块主要以中低档房产供应为主，讲究实用性，应为主，讲究实用性，强调得房率；强调得房率；3 3 区域内开发的住宅产区域内开发的住宅产品多数都是大盘项目，品多数都是大盘项目，开发规模均在开发规模均在20万平万平米以上。米以上。2022-3-22第 23 页 思源顾问区域市场研究对本项目的启示区域市场研究对本项目的启示区域内区域内板楼是主流产品！板楼是主流产品！板塔结合形式会带来板塔结合形式会带来塔楼产品价值的提升塔楼产品价值的提升！规模规模40万平米万平米的纯粹塔楼的纯粹塔楼存在巨大市

24、场风险存在巨大市场风险！2022-3-22第 24 页 思源顾问纲纲 要要一、马家堡三期基本概况一、马家堡三期基本概况二、区域房地产市场整体研究二、区域房地产市场整体研究寻找区域的市场机会点寻找区域的市场机会点三、区域典型住宅个案研究三、区域典型住宅个案研究分析区域产品销售现状分析区域产品销售现状四、南城写字公寓市场研究四、南城写字公寓市场研究写字公寓的市场可行性写字公寓的市场可行性五、本案东区产品定位和价格预期五、本案东区产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期2022-3-22第 25 页 思源顾问样本选取原则样本选取原则n 我们选

25、取项目周边具有代表意义的楼盘作为本次市场研究的重点；我们选取项目周边具有代表意义的楼盘作为本次市场研究的重点；n 所选取的样本总建筑规模与本项目总建筑规模具有规模上的竞争意所选取的样本总建筑规模与本项目总建筑规模具有规模上的竞争意义，开发规模在义，开发规模在20万平米以上；万平米以上；n 对本项目周边区域的各种建筑形态进行综合研究；对本项目周边区域的各种建筑形态进行综合研究；2022-3-22第 26 页 思源顾问个案研究个案研究n星河城星河城n瑞丽江畔瑞丽江畔n恋日花都恋日花都n西马西马.金润花园金润花园2022-3-22第 27 页 思源顾问星河城星河城基本资料基本资料星河城三期星河城三期

26、星河城三期总建筑面积：星河城三期总建筑面积：5050万平米万平米总户数：总户数：37653765户户交通状况：临近地铁四号线交通状况：临近地铁四号线 建筑形态：板楼、塔楼建筑形态：板楼、塔楼配套：双会所配套：双会所2022-3-22第 28 页 思源顾问星河城三期星河城三期n 星河城三期主要以星河城三期主要以龙形水系为主要景龙形水系为主要景观；观；n 主要以高层板楼为主要以高层板楼为主；主；n 属于高密度社区；属于高密度社区；塔楼塔楼2022-3-22第 29 页 思源顾问星河城星河城户型比例户型比例居室居室总套数总套数所占比例所占比例销售率销售率一居室一居室48814%100%两居室两居室1

27、267126737%37%98.10%98.10%三居室三居室1449144943%43%93.37%93.37%四居室四居室1414%99.29%复式复式522%82.69%星河城主要以二居与三居为主，各占37与43的居室比例；2022-3-22第 30 页 思源顾问星河城星河城推出的居室面积走势推出的居室面积走势预售登记时间预售登记时间一居一居二居二居三居三居四居四居复式复式2003-6-2764、1021251612222003-12-45663、1031282004-5-216883、711271642602004-9-6631011322004-10-186199、107133155

28、2004-11-8501061182004-12-3049951292041452005-6-961100、74131、156156单位：元单位：元/ /平米平米n 星河城自星河城自2003年年6月月27日进行预售以来，一直以日进行预售以来，一直以100平米左右的两居与平米左右的两居与120平平米左右的三居的经济型户型为主；米左右的三居的经济型户型为主；2022-3-22第 31 页 思源顾问星河城星河城三期纯板楼户型面积三期纯板楼户型面积2022-3-22第 32 页 思源顾问星河城星河城借鉴户型借鉴户型n 此户型设计做到完全的明厨明卫，以此户型设计做到完全的明厨明卫，以及大面积的餐厅采光；

29、及大面积的餐厅采光；n 室内功能间充分的动静分离；室内功能间充分的动静分离；n 短进深（短进深（12.5米），大面宽（米），大面宽（11.5米）；米）；2022-3-22第 33 页 思源顾问星河城星河城价格走势价格走势n 星河城自星河城自2003年年8月开始销售以来，以较低的市场价格入时，采取低月开始销售以来，以较低的市场价格入时，采取低开高走的策略将楼盘价格攀升至成交价开高走的策略将楼盘价格攀升至成交价6500元元/平米；平米；n 销售价格平稳攀升，中间所受价格阻力因素较小；销售价格平稳攀升，中间所受价格阻力因素较小；2022-3-22第 34 页 思源顾问星河城星河城月销售套数月销售套数

30、n 月均月均200套套/月的销售套数，相比其他楼盘而言销售速度非常快；月的销售套数，相比其他楼盘而言销售速度非常快；2022-3-22第 35 页 思源顾问星河城星河城月销售面积月销售面积n 走经济型户型的星河城，月均销售面积在走经济型户型的星河城，月均销售面积在20000平米以上，年平均销平米以上，年平均销售面积在售面积在25万平米左右，让我们看到了南城的强劲需求力；万平米左右，让我们看到了南城的强劲需求力；2022-3-22第 36 页 思源顾问星河城销售速度与销售价格交叉分析星河城销售速度与销售价格交叉分析n 星河城到目前为止共开发星河城到目前为止共开发三期，从三期，从2003年开盘销售

31、年开盘销售以来，购房者正在逐渐对以来，购房者正在逐渐对星河城进行认知，但是截星河城进行认知，但是截至目前为止，星河城在以至目前为止，星河城在以后开盘期间，销售速度特后开盘期间，销售速度特别快；别快；后期星河城因为进入尾后期星河城因为进入尾房销售阶段，销售速度房销售阶段，销售速度放慢，继续将价格拉高放慢，继续将价格拉高，为三期部分楼盘的开，为三期部分楼盘的开盘销售做好准备；盘销售做好准备；2022-3-22第 37 页 思源顾问星河城星河城销售率销售率已售套数未售套数一居二居三居四居复式一居二居三居四居复式901521491106740110248107012137191189071014613

32、027101331203283140100210279820413232271362846164881243135314043总计0249619合计销售率：合计销售率：96.1796.17n考虑到星河城一期现房销售后将不再在房地产交易中心进行预售登记，一期三居考虑到星河城一期现房销售后将不再在房地产交易中心进行预售登记，一期三居7474套剩套剩余房实际已经销售，故本楼盘实际销售率比余房实际已经销售，故本楼盘实际销售率比9696高；高；n销售签约时间截至目前，不包括目前星河城三期部分正在内部认购楼座；销售签约时间截至目前，不包括目前星河城三期部分正在内部认购楼座；2022-3-22第 38 页

33、思源顾问星河城星河城热销户型研究热销户型研究已售套数未售套数一居二居三居四居复式一居二居三居四居复式90901521521491491 11 10 06 674740 01 110210248481071070 01 12 21371371911911891890 07 710101461461301302712710 01 13 33 31201203283283 314140 01 10 00 02 2101027927982820 04 41 132332322722713613628284 46 61 16 648848812431243135313531401404343总计总计0

34、0242496961 19 9合计销售率：96.17n 主力两居与三居近主力两居与三居近100的销售率成为星河城最为热销的户型；的销售率成为星河城最为热销的户型；2022-3-22第 39 页 思源顾问个案研究个案研究n星河城星河城n瑞丽江畔瑞丽江畔n恋日花都恋日花都n西马西马.金润花园金润花园2022-3-22第 40 页 思源顾问瑞丽江畔瑞丽江畔基本资料基本资料容积率：容积率：2.682.68总建面：总建面：336000336000平米平米建筑形态：建筑形态：5 5栋塔楼、栋塔楼、1212栋板楼栋板楼2022-3-22第 41 页 思源顾问瑞丽江畔瑞丽江畔户型比例、面积户型比例、面积一居一

35、居二居二居三居三居四居四居销售套数销售套数55387587530423未销售套数未销售套数9430130118719总套数总套数6471176117649142居室比例居室比例27.44%49.87%49.87%20.82%1.78%居室平均面积（平米）居室平均面积（平米）669898134145n 二居是瑞丽江畔的主力户型，占有二居是瑞丽江畔的主力户型，占有49.87的比例，其次是一居与三居，占有的比例，其次是一居与三居，占有比例分别是比例分别是27.44、20.82；n 主力户型的户均面积主要以经济型为主，一居户均面积在主力户型的户均面积主要以经济型为主，一居户均面积在66平米左右，二居平

36、米左右，二居户均面积在户均面积在98平米左右；平米左右；2022-3-22第 42 页 思源顾问瑞丽江畔瑞丽江畔户型价格及其价格趋势户型价格及其价格趋势n 瑞丽江畔的价格走势并不如瑞丽江畔的价格走势并不如星河城价格攀升明显，自星河城价格攀升明显，自2004年年1月开盘销售至月开盘销售至2005年年3月一直处于价格平稳销月一直处于价格平稳销售期；售期；n 2005年年3月以后，随着马家月以后，随着马家堡区域的周边配套逐渐成熟堡区域的周边配套逐渐成熟以及逐渐进入现房销售的原以及逐渐进入现房销售的原因，瑞丽江畔的价格攀升至因，瑞丽江畔的价格攀升至近近6000元元/平米的成交价，平米的成交价，n 截至

37、目前为止，此楼盘的板截至目前为止，此楼盘的板楼均价至楼均价至6300元元/平米；平米；2022-3-22第 43 页 思源顾问瑞丽江畔瑞丽江畔月销售套数月销售套数n 月均月均100套的销售速度较快，套的销售速度较快，但是相对星河城但是相对星河城200套套/月的月的销售速度则不如；销售速度则不如；n 10000万万/平米的月均销售面平米的月均销售面积，积，12万平米的年均销售面万平米的年均销售面积依然与星河城一同见证北积依然与星河城一同见证北京人对马家堡的认可度；京人对马家堡的认可度；2022-3-22第 44 页 思源顾问瑞丽江畔瑞丽江畔销售率销售率销售（套）销售（套）未销售（套）未销售（套）

38、一居一居二居二居三居三居四居四居一居一居二居二居三居三居四居四居211092311561311879763088018432883594345269461209214141115535538758753043042323合计合计94943013011871871919合计总销售率：合计总销售率：74742022-3-22第 45 页 思源顾问瑞丽江畔瑞丽江畔热销户型研究热销户型研究一居一居二居二居三居三居四居四居销售套数销售套数55355387587530423未销售套数未销售套数949430130118719总套数总套数6476471176117649142各户型销售率各户型销售率85.47

39、%85.47%74.40%74.40%61.91%54.76%n 一居、两居、为本项目销售率最高，考虑到项目有部分现房未进行房一居、两居、为本项目销售率最高，考虑到项目有部分现房未进行房地产预售登记，因此，实际销售率较总体销售率地产预售登记，因此，实际销售率较总体销售率74高；高；2022-3-22第 46 页 思源顾问个案研究个案研究n星河城星河城n瑞丽江畔瑞丽江畔n恋日花都恋日花都n西马西马.金润花园金润花园2022-3-22第 47 页 思源顾问恋日花都恋日花都基本资料基本资料总建面：总建面：2121万平方米万平方米容积率：容积率：2.492.49建筑形态：塔楼板塔建筑，其中建筑顶层有建

40、筑形态：塔楼板塔建筑，其中建筑顶层有复式户型，并赠送露台；复式户型，并赠送露台；2022-3-22第 48 页 思源顾问恋日花都恋日花都主力户型比例、面积主力户型比例、面积一居一居二居二居三居三居四居四居销售套数销售套销售套数未销售套数2520216总套数总套数20837845834居室比例居室比例19.26%35.00%42.41%3.15%居室面积（平方米）居室面积（平方米）54-70110-120140-160205销售率销售率87.98%94.71%95.41%82.35%n两居与三居为项目的主力户型；两居与三居为项目的主力户型；n户型面积相比马家堡区域其他楼

41、盘较大，以舒适性两居与三居为主，面积偏舒适性与此楼户型面积相比马家堡区域其他楼盘较大，以舒适性两居与三居为主，面积偏舒适性与此楼盘紧邻三环有很大关系；盘紧邻三环有很大关系；n总体销售率较高，南北向板楼产品几乎总体销售率较高，南北向板楼产品几乎100100销售，剩余产品大多以东西向大户型为主；销售，剩余产品大多以东西向大户型为主；n通过此楼盘看出，东西向经济型户型依然受到市场认可，东西向舒适性户型则销售困难；通过此楼盘看出，东西向经济型户型依然受到市场认可，东西向舒适性户型则销售困难；2022-3-22第 49 页 思源顾问恋日花都恋日花都平层户型平层户型楼楼 型型楼楼 号号户户 型型名名 称称

42、建筑面积建筑面积套内建筑面积套内建筑面积纯板楼纯板楼9#9#二二 居居B3 B3 120.38120.3897.7997.7910#10#B4 B4 120.98120.98102.85102.85U U型板楼型板楼12#-14#12#-14#一一 居居E E72.4672.4655.2755.27GG68.6768.6752.3852.38二二 居居B B121.89121.8992.9792.97三三 居居A A144.34144.34110.09110.092022-3-22第 50 页 思源顾问恋日花都恋日花都价格趋势价格趋势n 2005年年3月之前，恋日花都一直处于平稳销售状态，价格

43、也非常平稳，月之前，恋日花都一直处于平稳销售状态，价格也非常平稳，直至直至2005年年3月，随着马家堡区域的不断成熟以及区域价格攀升明显月，随着马家堡区域的不断成熟以及区域价格攀升明显的趋势下，该楼盘将价格拉升至的趋势下，该楼盘将价格拉升至6000元元/平米左右的均价；平米左右的均价；2022-3-22第 51 页 思源顾问恋日花都恋日花都月销售套数月销售套数n 150套套/月的销售套数在马家月的销售套数在马家堡区域周边仅落后于星河城；堡区域周边仅落后于星河城；n 整个销售速度在北京市属于整个销售速度在北京市属于前列；前列；n 恋日花都月平均销售恋日花都月平均销售15000平米，年销售面积约平

44、米，年销售面积约15万平万平米左右；米左右；2022-3-22第 52 页 思源顾问恋日花都恋日花都销售速度与销售价格交叉分析图销售速度与销售价格交叉分析图n 恋日花都自预售以来，初恋日花都自预售以来，初期开盘销售速度较快，期开盘销售速度较快，2005年之前，价格一直非年之前，价格一直非常平稳，销售速度所受影常平稳，销售速度所受影响不大；响不大；n 2005年年3月开始，恋日花月开始，恋日花都后期开盘销售、开始拉都后期开盘销售、开始拉升价格，销售速度也能同升价格，销售速度也能同时跟上，表明购房者对紧时跟上，表明购房者对紧邻南三环这片区域看好，邻南三环这片区域看好，对区域价值逐渐得到更多对区域价

45、值逐渐得到更多的认可；的认可；尾盘期尾盘期2022-3-22第 53 页 思源顾问恋日花都恋日花都销售率销售率销售（套）销售（套）未销售（套）未销售（套）一居一居二居二居三居三居四居四居一居一居二居二居三居三居四居四居119171462510364187391280101861831833583584374372828合计合计2525202021216 6合计总销售率：合计总销售率：94942022-3-22第 54 页 思源顾问恋日花都恋日花都热销户型研究热销户型研究一居一居二居二居三居三居四居四居销售套数销售套销售套数未销售套数2520216总套数总套数20837

46、845834各户型销售率各户型销售率87.98%94.71%95.41%82.35%两居与三居为两居与三居为恋日花都的热恋日花都的热销户型销户型2022-3-22第 55 页 思源顾问个案研究个案研究n星河城星河城n瑞丽江畔瑞丽江畔n恋日花都恋日花都n西马西马.金润家园金润家园2022-3-22第 56 页 思源顾问西马西马.金润家园金润家园基本资料基本资料n 地理位置：地理位置：丰台区马家堡路14路总站东50米 ；n 总建筑面积：总建筑面积：65万平米n 容积率：容积率：1.72022-3-22第 57 页 思源顾问西马西马.金润家园金润家园户型价格及其价格趋势户型价格及其价格趋势统计时间起

47、点：2004-4-14n2005年年3月以前，西马月以前，西马.金润花园一直在金润花园一直在4500元元/平米左右销售，平米左右销售，2005年年3月以后，西马月以后，西马.金润花金润花园一直也如其他区域内楼盘一样，在此期间将价格拉升，直至园一直也如其他区域内楼盘一样，在此期间将价格拉升，直至5500元元/平米左右，但是因为拉平米左右，但是因为拉升价格幅度过大，未能将升价格幅度过大，未能将5500元元/平米的销售价格保持，随即将销售价格回落至平米的销售价格保持，随即将销售价格回落至5000元元/平米平米左右的市场价格；左右的市场价格；2022-3-22第 58 页 思源顾问西马西马.金润家园金

48、润家园价格走势与销售套数交叉分析价格走势与销售套数交叉分析n西马西马.金润花园的销售价格在金润花园的销售价格在2004年平稳销售期间，销售年平稳销售期间，销售套数与销售价格成正比；套数与销售价格成正比；n而当此楼盘销售价格在今年而当此楼盘销售价格在今年2-3月份拉升的同时，销售遇月份拉升的同时，销售遇到阻力，销售速度明显放慢；到阻力，销售速度明显放慢；在马家堡小区域周边开发不在马家堡小区域周边开发不成熟的情况下，将价格陡升成熟的情况下，将价格陡升会带来很大的销售阻力；会带来很大的销售阻力；非理性的价格期望也会遭遇非理性的价格期望也会遭遇到较大的市场阻力；到较大的市场阻力；2022-3-22第

49、59 页 思源顾问典型个案研究小结典型个案研究小结n 二居和三居的销售率最高，普遍达到二居和三居的销售率最高，普遍达到95%左右，且销售速左右，且销售速度最快；度最快；n 有效控制总价的一居户型销售情况也很好；有效控制总价的一居户型销售情况也很好；n 从各项目四居的销售情况来看，销售情况不一，销售率普从各项目四居的销售情况来看，销售情况不一，销售率普遍不高。遍不高。n 在南城价格较东西北部区域占优势的前提下，户型设计较在南城价格较东西北部区域占优势的前提下，户型设计较为突出的项目不多，但该区域项目的使用率普遍较高，板为突出的项目不多，但该区域项目的使用率普遍较高，板楼产品普遍达到楼产品普遍达到

50、85%-90%。n 多数项目园林景观建设缺乏特色，价格是其主打优势。仅多数项目园林景观建设缺乏特色，价格是其主打优势。仅有星河城项目的景观设计较为突出，其售价也是周边项目有星河城项目的景观设计较为突出，其售价也是周边项目中最高的。中最高的。内部园林景观内部园林景观可作为差异点可作为差异点两居和三居是两居和三居是区域主力需求户型区域主力需求户型该区域客群注重该区域客群注重实用性、经济性实用性、经济性2022-3-22第 60 页 思源顾问纲纲 要要一、马家堡三期基本概况一、马家堡三期基本概况二、区域房地产市场整体研究二、区域房地产市场整体研究寻找区域的市场机会点寻找区域的市场机会点三、区域典型住

51、宅个案研究三、区域典型住宅个案研究分析区域产品销售现状分析区域产品销售现状四、南城写字公寓市场研究四、南城写字公寓市场研究写字公寓的市场可行性写字公寓的市场可行性五、本案东区产品定位和价格预期五、本案东区产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期2022-3-22第 61 页 思源顾问北京商住公寓发展历程北京商住公寓发展历程n 老式商住公寓，早期居住公寓内办公，汇园公寓、罗马花园等n 新式商住公寓，办公与居住功能区分，天创世缘、长远天地n 写字公寓，与写字楼相似，只能办公，住邦2000、第三置业目前商务区及周边，多数公寓商住比例在10-3

52、0%，本案所在的CBC商圈未来也会形成这种居面；2022-3-22第 62 页 思源顾问北京写字公寓市场特征北京写字公寓市场特征1 1u开发成本比写字楼低，银行购房按揭优越，土地使用年限开发成本比写字楼低，银行购房按揭优越，土地使用年限长，导致北京写字公寓市场长期火热；长，导致北京写字公寓市场长期火热；2 2u写字公寓在建筑设计上脱离了住宅形态，更适合办公，避写字公寓在建筑设计上脱离了住宅形态，更适合办公，避免了传统商住公寓的缺陷；免了传统商住公寓的缺陷；3 3u销售价格比写字楼低，比公寓高，针对购买力比个人强的销售价格比写字楼低，比公寓高，针对购买力比个人强的企业，销售业绩普遍很好；企业，销

53、售业绩普遍很好；4 4有一定的政策风险，主要是政府控制和银行按揭控制风险；2022-3-22第 63 页 思源顾问北京写字公寓市场的客群北京写字公寓市场的客群1 12 23 3小型成长企业：广告、小型成长企业：广告、贸易、律师、制造、贸易、律师、制造、IT、咨询等行业及外、咨询等行业及外地企业办事处；地企业办事处；制造和贸易业不需要制造和贸易业不需要良好形象的办公和商良好形象的办公和商业环境，本案所在地业环境，本案所在地处于制造和贸易业发处于制造和贸易业发达区域；达区域；国家政策不限制广告、国家政策不限制广告、律师类公司在住宅小律师类公司在住宅小区内办公，因此这类区内办公，因此这类公司比较多；

54、公司比较多；2022-3-22第 64 页 思源顾问CBC带来更多的写字公寓消费客群带来更多的写字公寓消费客群n 北京的北京的“第五商圈第五商圈”CBCCBC（全称（全称Clothing Business Clothing Business CenterCenter）服装商业核心区，）服装商业核心区，地标性建筑地标性建筑4646万平方米的百万平方米的百荣世贸、木樨园世纪商贸中荣世贸、木樨园世纪商贸中心将于心将于20052005年年5 5月开市；月开市；n 本案紧邻极具发展潜力的本案紧邻极具发展潜力的CBCCBC（服装商业核心区），（服装商业核心区），而而CBCCBC将给区域房地产市场将给区域房

55、地产市场带来更多的写字公寓消费客带来更多的写字公寓消费客群；群；CBCCBC服装商业核心区服装商业核心区本案本案2022-3-22第 65 页 思源顾问调研样本调研样本n 时代风帆时代风帆n 远中远中.悦麒会馆悦麒会馆n 甲方乙方甲方乙方n 嘉业大厦嘉业大厦n 南曦大厦南曦大厦n 双城公寓双城公寓n 时代芳群时代芳群2022-3-22第 66 页 思源顾问南城企业行业分类南城企业行业分类南城行业需求：南城行业需求：n制造设备制造设备n服务、咨询、科技服务、咨询、科技n贸易贸易n装饰、工程装饰、工程2022-3-22第 67 页 思源顾问企业办公面积需求企业办公面积需求150-200平米的企业面

56、积需求最为旺盛平米的企业面积需求最为旺盛2022-3-22第 68 页 思源顾问个案研究一：个案研究一：时代风帆时代风帆n 地理位置：马家堡西路地理位置：马家堡西路n 占地面积：占地面积：2.2万平米万平米n 建筑面积：建筑面积：10万平米万平米n 开盘时间：开盘时间：2005年年3月月8日日n 入住时间：入住时间：2007年年3月月15日日n 装修状况：毛坯装修状况：毛坯n 均价：均价：7100元元/平米平米n 最低价最低价7010元元/平米左右，最高价平米左右，最高价8010元元/平米。平米。2022-3-22第 69 页 思源顾问时代风帆时代风帆n 户型面积：户型面积：70平米、平米、1

57、34平米、平米、140平米、平米、211平米不等；平米不等；n 其西南向和南向的户型销售最其西南向和南向的户型销售最好。好。2022-3-22第 70 页 思源顾问个案研究二：个案研究二：远中悦麒会馆远中悦麒会馆n 地理位置：南三环赵公口桥地理位置：南三环赵公口桥n 占地面积：占地面积：2440平方米平方米n 建筑面积：建筑面积：3万平米万平米n 入住时间：入住时间：2006年年11月月01日日n 装修状况：精装修装修状况：精装修n 均价：均价：6300元元/平米平米整个项目仅一栋塔楼2022-3-22第 71 页 思源顾问远中悦麒会馆远中悦麒会馆n 以中小户型为主；以中小户型为主；n 户型面

58、积控制在户型面积控制在110平米以内；平米以内；n 并非并非纯纯写字公寓；写字公寓；2022-3-22第 72 页 思源顾问个案研究三：个案研究三：甲方乙方甲方乙方n 地理位置：二环玉蜒桥东地理位置：二环玉蜒桥东300米米 n 占地面积：占地面积：10870平米平米n 建筑面积：建筑面积：80800平米平米n 开盘时间：开盘时间：2003年年7月月1日日 n 入住时间：入住时间：2004年年8月月31日日n 装修状况：毛坯装修状况：毛坯n 价格走势：价格走势：6500元元/平米平米8000元/平米2022-3-22第 73 页 思源顾问户型面积户型面积主力户型主力户型140-220平米平米20

59、22-3-22第 74 页 思源顾问写字公寓市场小结写字公寓市场小结n 南城写字公寓代表项目有嘉业大厦、南曦大厦、远中南城写字公寓代表项目有嘉业大厦、南曦大厦、远中.悦麒会馆、时悦麒会馆、时代风帆等；代风帆等；n 目前在售的仅有远中目前在售的仅有远中.悦麒会馆、时代风帆两个项目。悦麒会馆、时代风帆两个项目。n 潜在供应项目包括嘉业大厦二期、天创公馆等。潜在供应项目包括嘉业大厦二期、天创公馆等。n 南城写字公寓主要企业性质为：服装、制造设备、服务、咨询、科南城写字公寓主要企业性质为：服装、制造设备、服务、咨询、科技、贸易、装饰、工程；技、贸易、装饰、工程；n 企业需求面积主要集中在企业需求面积主

60、要集中在150-200平米之间；平米之间；n 南城写字公寓产品也正处于产品升级阶段，近期开发的产品在商务南城写字公寓产品也正处于产品升级阶段，近期开发的产品在商务感、配套、档次上都有所提升。感、配套、档次上都有所提升。2022-3-22第 75 页 思源顾问写字公寓市场对本案的启示写字公寓市场对本案的启示n 南城具备较强的写字公寓的市场需求南城具备较强的写字公寓的市场需求;n 同时由于写字公寓相比纯写字楼产品具备产权、贷款等政策同时由于写字公寓相比纯写字楼产品具备产权、贷款等政策优势优势;n 此外在同等规划条件下，能够获得比住宅产品更高的经济效此外在同等规划条件下，能够获得比住宅产品更高的经济