世联策划报告

1、1 / 571.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。 （汉 口地区包括江北核心区， 二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区， 古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万，其中 核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等 随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过； 在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡） 经过两年房地产的开发， 部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。销售状况： 销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年

2、左右。销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售 率在2 / 5760-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积 的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说， 集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消 费群，房地产3 / 57业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费

3、主体。城市规划 后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住 新区大气质量达到国家一级标准。 （武汉居住区中最好的）控制城市噪声， 后湖地区为区域环境噪声一类区 （武汉居住 区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。开发规模4 / 57后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、 世纪家园等楼盘， 明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银 湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。各片区主要楼盘列举： 后湖片区：东

4、方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后 湖生态家园、城开项目（未动工）金银湖片区：万科四季花城、碧海花园、书香水榭 杨叉湖片区：新华家园、阳光花园、田园小区 常青片区：常青花园十二期、十四期5 / 57发展大道大批国家机关西北湖金融一条街解放公园竞争片区位置示意图:竞争片区比较表比较项目后湖金银湖杨叉湖目前片区集中均价多层1800，小高层多层1600-2300多层2000,22002500市政配套较差较差较好6 / 57商业配套较差较差较好7 / 57距市中心距离较近很远较近父通交通线路少，轻轨、地铁未通过通轻轨，目前交通线路少交通线路较多景观无景观资源金银湖无区域形象新兴片区，城乡结合带向

5、中高档住宅区过渡新兴片区中高档住宅区相比属于旧城发展前景临科技园，大型综合居住组团环湖中高档居住组团开发潜力较小综合评价后湖在目前的片区比较中不占优势；片区优势为距市中心直线距离短、原有物业形象尚可 项目的脱颖而出主要要依靠项目本身。1.6竞争项目比较区域内：后湖生态花园、城开项目、世纪家园区域外：万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园8 / 57注：万科四季花城与城开项目价格属于预估，城开项目含300-400元/平方米左右的装修 评价：本项目在后湖片区除价格不占优势外，与大多项目相 比优势明显，有超出一个层面的可能。与区域内楼盘价格差距较大， 仍需在产品与营销方面做一定的提升；与区域外楼

6、盘相比， 不占明显优势， 主要优势为地段、 小区环境；地段的优势是不可替代的，本项目距市中心直线距离 短，属于繁华边缘的净土，距市政府机关聚集区、火车站、长江 二桥、金融街等距离均较近， 这同时也是后湖出现局长楼的重要 原因。同层面主要竞争对手锁定： 万科四季花城、 城开项目、 常青花园、阳光花园9 / 57咼品质咼价格万科四季花城新华家园低品质低价格城开项目（不含装修价格）综合品质 高品质低价格低品质高价格10 / 571600后湖生态花园世纪家园1700阳光花园项目二期常青花园恒星园一期180019002000210022002300价格11 / 57重点项目比较分析在我们圈定的主要竞争对

7、手中，万科四季花城无疑是其中立意最高的，它的客户层面与我们是相 近的，区域也有一定的覆盖性。以万科四季花城为竞争对手的分析将使我们站在一个比较高的平台上来看 问题，以确保我们的项目的成功。项目万科四季花城东方恒星园二期比较分析（以万科项目为基准）地段金银湖、距中心区域远后湖、距中心区域近、本项目占优，“离繁华很花桥北近”12 / 57公共交通无，轻轨前景车辆少综合比较略差层数4、5层7层略差风格欧洲小镇（德式），标志性明显现代风格（荷兰风格派）差异点沿袭与原创的区别景观与周边环境金银湖、高尔夫、小区水系小区内园林略差商业配套目前无，建成后分散布置目前无，规划中商业街略优户型略分散、三房、二房、

8、复式三房、复式户型集中、更成熟物业管理万科品牌管理开发商自管+中海模式目前知名度不如万科开发条件首期开发一期已入伙一期可展示、客户可利 用13 / 57包装与宣传已经开始，万科的包装较为成熟未开始，各成熟专业公司合作相似，但不占先机社区文化万客会的长期积累、“客户”大规模开始建设在认知时间与忠诚度上传播略差企业品牌与实力全国连锁、文化成熟、有实规模相对小，品牌影响较差力力小销售组织成熟模式、新人操作专业公司介入相似价格23002100占优14 / 57小结： 注意发挥优势：地段：“花桥北”与城市的可融合性为我们相比之下最大的价值点 户型：成熟、集中性的户型产品：现代、原创价格：相对不高 开发条件：一期展示、客户可利用短期内无法改变的劣势：品牌、周边景观（高尔夫）、层数、轻轨前景需要规避改善的劣势：交通：改善目前交通条件 社区文化：开始建设、落到实处14 / 5715 / 57第二、章项目分析16 / 5717 / 572.1项目概况注：绿线所围区域为主要目标客户来源区域西北湖广场项目位置与放射区域图18 / 57区域内项目位置示意图;通往黄浦科技园岱黄公路此路未通恒星一期竹叶山转盘发 展竹叶山转盘大黄浦大道世纪家园后湖生态花园城开项目恒星二期A、B地块佳海华苑竹叶苑江岸区人注.民法院