中国青城策划案

1、1 / 29中国青城策划案 目录、, 、-前言市场分析一、 大市场环境二、 成都别墅及小型住宅市场特性三、 青城山区域市场特性产品分析一、 本项目概况二、 本项目关键制胜点三、 本项目优劣势分析投资回报分析一、 建筑成本二、 销售成本三、 市场价格预测四、 投资回报计算策划销售一、 本项目策划重点二、 销售准备工作重点三、 推盘时机四、 造势运动市场分析一、 大市场环境1、利多因素2 / 29a、 政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓励消费者购房、购车，并且伴随基 建的规模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经

2、济稳定， 鼓舞 消费信心。2、利少因素a、WTO的加入反而在近期造成消费真空， 持币人群增多， 购房、购车等观望心态严重， 近期房市低迷直接体现出这一点。b、 股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带 来的风险。二、 成都别墅及小型住宅市场特性1、 二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势， “稀有”往往是这 些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批 楼盘的所有内涵。但除此之外， 这类住宅的别墅特征非常牵强。2、 二环路与三环路之间的小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国别

3、 墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消 费者一种折中的高品质居家生活梦 想。不足之处在于，它们依然不能宁 静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。3、 成都近郊的小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它们宣扬的最大卖点是 环境，只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。但到目前为止，该类型住宅还 被人定义为休闲产业，市场极不稳定。而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。如青城 白鹭洲的人工湖，青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。其中较成功的 “芙蓉古城 ”，以成 都本土休闲文化为基础，精心打造老四合院居家方式，获得了大众的青睐。即便如此，它的过多的人造景观和大杂烩式的排布

4、与高级住宅的风范相去甚远， 与本案的国际性、豪华性、实用性、珍藏性不可并论。三、 青城山区域市场特性更谈不上豪华享受3 / 291、 客户群体a、 企事业机关单位灰色收入人群b、 中产阶级c、 企业、公司等单位自用d、 文化、艺术、体育圈人士2、 产品特点a、 别墅与联排、公寓相结合，套型从60m2300m2丰富多彩b、 主推环境优势c、 强调休闲生活方式的重要性d、 在宣传中把渡假与投资结合e、 均居于青城山脚下，借势发挥有近山楼台之优势3、青城白鹭洲，中国青城，高尔夫山庄比较占地430亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公寓60106m216001800七成20年联体别墅1301

5、60m226001.2独立别墅360400m2 270031004 / 291.2青城白鹭洲中国青城占地800余亩 单价（元/ m2） 物管（元/ m2） 付款方式公寓3070 m21960元/ m21.5元/ m2七成20年联体别墅180200 m2未定独立别墅200380 m2未定高尔夫山庄占地400余亩单价（元/ m2） 物管（元/ m2） 付款方式 公寓 三期暂未定 未定23元/ m28成30年独立别墅207398 m270200万/幢5 / 29注：装修为全清水项目分析一、 本项目概况位于距青城山山门约10分钟车程的青城外山（后山）上，住宅部份占地800亩，另有数 百亩天然公园相依。800亩分为3个区域，600亩一块，建造豪华型别墅，每2-3亩为一 幢，容积率不到0.2， 售价约80-90万每幢； 另两块分别100亩左右， 建造联排住宅和独 立别墅， 面积90-170m2,容积率0.25左右，售价15万一35万每套。小区自然条件得天独厚，不仅植物茂盛，而且依山傍水，拥有真正豪宅的基本特征，由 于山地落差，建筑错落有致，更适合于享受田园自然美景，把别墅的特征发挥到极致。二、本项目关键制胜点1、 真正意义上的别墅生活世界上有名的豪宅大都依山傍水，自成一格，而且刻意与其它周边