房地产项目策划工作任务书

1、第一阶段 市场调研及项目定位 第一部分：基础资料研究一、宏观市场分析图表分析1 ）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量2 ）近3-5年需求市场分析：销售量3 ）近3-5年平均售价及变化规律：供需比二、政策法律环境分析土地政策、税收政策、金融政策、房地产开发相关政策等。三、区域市场分析1、项目所在区域市场简述1 ）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势2 ）各档次住宅在区域内分布状况3）购买人群变化2、区域市场在城市中的地位及发展趋势3、竞争分析区域内竞争项目分析开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点等、客户群、销售状况、销售策略、合作单位四、项目

2、条件与地块解析1、项目资源分析1）项目区位认知2 ）地形地貌、对外交通、项目规模3）项目拥有自然资源对项目的影响4 ）地块指标5 ）地脉挖掘及赏析6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育休闲场所等相关的生活配套设 施）综合分析7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题2、地块解析1）区内地块综合评价2 ）区内外自然资源的利用3）区内地块价值排序3、总结1）SWOT分析2）初步方向判断五、类似区域相似项目案例研究（成功与失败）1、开发模式（总体定位与核心区）2、规划模式（指标分配、功能构成及布局）3、产品模式（产品组合及演变模式）4、客户构成（客户来源及演变）5、资源利用6、与区域资源的价值

3、联动7、成功关键驱动因素，失败的教训。8、相对本项目的可借鉴点第二部分 项目定位、发展战略及物业发展初步建议 一、项目整体定位1、市场定位公司目标：市场的可能性关键问题是什么2、形象定位项目案名推荐项目推广关键词项目品牌的建立项目品牌的延伸企业品牌的营造铺垫3、客户定位1 ）客户细分细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价）客户群细分：首次或多次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女 家庭、有子女富裕家庭、有老人富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资 客户等2）目标客户界定及其分布范围主力客户、辅助客户、偶得客户3）目标客户需求分析外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况

4、、配套物业、区位认知、 公共交通内部环境要素园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服 务设施产品要素建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设 施4、价格定位单价总价5、产品定位及物业发展初步建议差异化策略项目主题（设计主题）规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议） 建筑形式、建筑品质及外立面建议建筑平面布局及单层面积建议建筑核心筒排布及柱网分布建议建筑结构层高及楼层承重建议产品户型配比组合建议户型创新建议及增值建议建筑垂直动线及客梯数量建议公共区域装修建议小区配套建议提升房屋舒适度及配套设施/设备的建议道路交通组织建议景观方案设计建议产品生态环境建议、项目发展战略1、总体发展战略项目开发周期项目开发节奏（根据市场发展趋势）2、分期开发策略区内地块开发次序区内地块开发节奏（组团）分期开发模式选择（分期开发的产品组合）3、合作开发战略三、经济评价1、项目总体经济效益评价2、项目开发成本测算3、项目现金流分析4