房地产营销策划书范文

1、房地产营销策划书范文 划书范文-企业策房地产营销策划书范文 _企业策划书范文房地产营销策划书范文（1） 由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生 产周期短、具有价值升值和货币功能、 能够半品销售、 品质基本不能 提升、渗入渗出市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争 的日趋激烈， 相应的营销策划也十分火暴， 因此策划创新成为制胜之 道。对于房地产的营销策划， 主要是围绕消费者的消费行为、 生活方 式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新， 激发潜在消费需求或争夺现有顾客， 其创新可以体现在创造一种新产 品（如规划设计方面的独特性 ） ；提供一种服务模式 （

2、如管家式的物业 服务） ；倡导一种生活方式 （ 如运动、健康、休闲、品位等 ）；营造一 种文化等等。一、未来发展趋势一方面是房地产已经进渗入渗出品牌 竞争时代， 房地产市场的竞争已从价格竞争、 概念竞争转而进渗透品 牌竞争阶段， 企业更注重对品牌的培养与利用。 因此应注意对品牌的 不断强化， 输出品牌核心价值， 进行统一品牌之下的分品牌战略； 同 时广告意识要超前， 推广手段整合性强， 利用一切可以利用的传播资 源强化产品的概念。 另一方面是消费市场日趋理性和个性化， 近年经 济持续放缓，居民收入（包括预期收入 ）持续下降，实惠性的心理占据 主导地位； 消费者经过长期的广告浸淫， 偶然性、冲动

3、性购买行为减 弱，理性购买行为增强； 各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建 立自己的标准和喜好， 消费者对商品房的选择会更趋 个性化 ，会更 加考虑自己的心理需求， 寻找更加适合自己的楼盘。 随着房地产市场 竞争的加剧， 大型化、 集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点； 针对 不同消费者的市场细分趋势日趋明朗， 以满意不同类型消费需求的消 费群；设计时代 开始回回， 发展商更加重视产品的开发， 对楼盘的 前期规划和设计将更加重视。 竞争手段将会全方位、 多元化， 如一些 大型的楼盘具备综合的竞争优势， 而中小型盘就必须以其个性化和特 色需求也在市场占据一席之地。 在未来的发展过程中， 将进一步

4、追求 境界（如历史、人文、文化等 ） ；追求近距离 （ 如与商务区、高效、车 站等接近 ） ；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等 ） ；追求宁静 （密 度低、生态景看台等 ） 等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房 地产开发商的品牌高要求； 不仅对设计有相应要求， 可能还会对社区 居民的生活群和社交卷具有相应要求； 不仅对楼盘的品牌有要求， 可 能对设计和制造过程中的环节比较关注。 在市场竞争形势进一步白热 化的情况下， 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值， 稳定价格、吸引 客源?如何根据目标消费群的理性购买需求，入一步深化自身楼盘的 优点，使目标消费群产生 物有所值 的感觉?如何继续建立自

5、己独特 的品牌个性，突破强劲对手的包围， 在市场上继续掀起一股新的旋风 ? 如何适应个人置业时代 的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统 的全程营销策划。 二、房地产全程营销策划一是策划为先。 在整个项 目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、 资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、 效益提升等等都需要系统策划， 策划是建立在相应的市场调查的基础 上，调查既可以是一手的资料， 也可是二手的， 如包括政府统计口径、 银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的 统计年鉴， 了解和

6、分析市场购买力及消费趋势等等。 根据不同的环节 有针对性的展开调查， 如围绕消费者的生活形态， 围绕区域的楼盘情 况，围绕促销策略等等。 二是创新为赢。 在整个策划过程中均应该进 行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、 广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上， 与金融有效结合； 在价格制定上， 有效利用消费者的心理； 在宣传和 定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做 邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身 礼券、妻子赠送美容礼券、 儿女赠送少年宫课程一门、 老人赠送全面 身体检查一次等等。 同时要全程为握，

7、房地产开发的全程策划， 每个 环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市 场定位、市场形象、市场促销。楼市的逐步升温范文 (2) 地产营销随 着不断完善、 拓展和延伸， 在地产营销的新思路、 新趋势中出现了营 销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术， 其实际 cao 作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更 成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。 在此谈一谈策划书的编制问题。 一、营销策划书编制的原则为了提高 策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：（一）逻辑思维原则： 策划的饿目的在于解决企业营销中的问

8、题， 按照 逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景， 分析房地产发展现状， 再把策划中心全盘托出， 其次入行详细策划内 容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。 （二）简洁朴实原则： 要 注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深渗透分析， 提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际 cao作指导意义。（三 可 cao 作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动， 其指导性涉 及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理， 因此其可 cao 作性非常重要，不能 cao 作的方案创意再好也无任何价值，不易于 cao 作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。（ 四

9、） 创意新颖原则：要求策划的 点子（ 创意） 新、内容新、表现手法也要新，给 人以全新的感受， 新颖的查是策划书的核心内容。 二、营销策划书的 基本内容策划书按道理没有一成不变的格式， 它依附于产品或营销活 动的不同要求， 在策划的内容与编制格式上也有变化。 但是从营销策 划活动一般规律来看， 其中有些要素是相同的。 因此，我们可以等同 探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式， 封面：策划书的封面可 提供以下信息： 策划书的名称； 客户名称； 策划完成日期及本策划适 用时间段。 因为营销策划具有一定的时间性， 不同时间段上市场的状 况不同，营销执行效果也不一样。策划书正文部分主要包括： （ 一

10、 ） 策划目的要对本营销策划所要达到的目标， 宗旨树立明确的看点， 作 为执行本策划的动力或 2 强调执行的意义所在，以要求全员统一思 想，协调行动， 共同努力保证策划高质量的完成。 企业营销上存在的 问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：初步房地产业，缺乏 实际 cao 作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、 项目特点策划出一套营销计划。 某地产项目改变功能和用途， 原有的 营销案已不适应新的形势， 因而需要重新设计新的营销方案。 企业改 革经营方向， 需要相应地调整行销策略。 发展商原营销实施方案严重 失误，不能再作为企业的行销计划。 房地产市场行情发生变化， 原经 销案

11、已不适应变化后的市场。 发展商在总的营销实施方案下， 需在不 同的时段， 根据市场的特征和行情变化， 设计新的阶段性方案。 一般 的房地产营销策划书文案中， 对策划书的目的说的非常详细， 都会出 现类似如下前言： 承蒙某某房地产开发有限公司的信任， 委托我们某 某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。 我们通过对该项 目的市场分析和项目定位， 又抽调出大批市场调研人员深渗入渗出市 场，针对该项目入行了全面的市场调研， 从而说明某某城市广场项目 营销对公司长远、 近期利益及对长期系列影响的重要性， 要求公司各 级领导及项目小组、 各环节部门达成共识， 完成任务， 这一部分使得 整个方案的目

12、标方向非常明确、突出。（二） 、分析当前的营销环境状况对同类楼盘及住宅产品市场状 况、竞争状况、 楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的熟悉。 它是 为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据， 知己知彼 方能百战百胜 ，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分 主要分析： 1、当前市场状况及市场前景分析房地产市场总体概述； 区域竞争性楼盘分析； 楼盘的市场性、 现实市场及潜在市场状况； 市 场成长状况， 楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。 对于不同市 场阶段上的楼盘营销侧重点如何， 相应营销策略效果如何， 需求变化 对产品市场的影响。 目标客户群体对楼盘的接受性， 这一内容需要策

13、 划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。 2、对楼市影响因 素进行分析。 主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析； 如宏观 环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变 化，消费心理及文化层次等， 对一些商业物业的营销策划还应考虑周 边地区人口分布状况， 商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展 趋势。（三） 市场机会与问题分析。 所谓的营销实施方案， 就是对市场 机会的把握和策略的运用， 因此分析市场机会， 就成了营销策划的关 键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。 1、针对项目目前营 销现状入行问题分析，一般营销中存在的详细问题，表现为多方面： 发展商知名度不高

14、， 项目地段不佳， 形象不佳影响产品销售。 项目整 体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；项目包装太差，提不起目标客 户群体的购买兴趣； 楼盘价格定位不当； 目标客户群体定位缺乏科学 性，使销售渠道不畅；促销方式不佳，客户不了解楼盘；广告投入太 少，难以启动市场；销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；售后 服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优 势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点， 进行市场细分， 对不同的消费需求尽量予以满足， 抓住主要目标客户 群作为营销重点， 找出与竞争对手差距， 把握

15、利用好市场机会。 （ 四）营销目标营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为 %， 预计销售日期为XX天。（五）营销战略1、营销宗旨一般发展商在企 业策划案中注重这样几方面：以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市 场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。以楼盘 主要目标客户群体为销售重点。 建立起畅通的销售渠道， 不断拓展销 售区域。 2、竞争策略通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出 合理的推广策略建议，形成有效的 4P组合，达到最佳效果。1）项目 定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位， 使楼盘 迅速启

16、动市场。 2） 功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。 一般来说， 功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎， 是十分具有市场 竞争力和生命力的。 楼盘功能定位科学， 即为入入市场销售提供了有 力的保证。 3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业 者心目中的知名品牌， 必须有强烈的创造意识。 4）楼盘包装：楼盘作 为不可移性的特殊商品， 其包装与其它市场销售的产品一样， 十分重 要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象， 需要能迎合置业者质 量满足的包装策略。 5）价格策略： 这里强调几个普通性原则； 销售当 时的市场环境；周边楼盘的质量及销售状况；楼盘自身的客看条件； 销售战略

17、及销售进度安排； 发展商的成本及营销目标；以成本为基础， 以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力， 若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。 4、广告宣传计划。 (1) 、原则服从公司整体营销宣传策略，树 立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。强调项目品牌形象的个性化， 要求在广告诉求中统一广告风格， 在一定推广阶段应推出一致的广告 宣传。强调选择广告宣传媒体多样化的同时， 注重抓宣传效果好的方 式。不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适

18、当时机，及时、灵活的 进行。 (2) 、广告目标建立并树立项目品牌形象。明确提出将项目包 装成何种效果。有力促进楼盘销售。 (3) 、广告方式全方位、立体化、 多层面、多角度、密疏相间的强使渗入渗出。 (4) 、广告风格自始至 终将楼盘推广语、LOG(等贯穿楼盘销售推广过程中；重点突出项目 的各项优势； 注重积累发展商及楼盘品牌， 凸显丰厚的文化底蕴； 强 调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。 (5) 、卖点整 合项目适合炒作的概念。 楼盘所具有的各种功能， 各项技术指标， 包 括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理 等综合卖点。 (6) 实施步骤可按以下方式

19、进行：策划期内前期推出产 品形象广告各销售时段广告。 如销售筹备期、 内部认购期、 公开发售 期、巩固期(渗透伙期 )。节假日、重大活动前推出促销广告。把握时 机进行公关活动， 接触消费者。 积极利用新闻媒体， 善于创造利用新 闻时间提高楼盘知名度。 5、具体行动方案根据策划期内各时间段特 点，推出各项详细行动方案。行动方案要细致、周密、cao 作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出， 一切量力而行， 尽量以最低的费用 取得良好的效果为原则。 尤其应该注意季节性产品淡、 旺季的营销侧 重点，抓住旺季营销优势。六、策划方案各项费用预算。这一部分记 载的是整体营销方案推入过程中的费用投入， 包括营销

20、过程中的总费 用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费 用预算方法在此不在详谈， 企业可凭借经验具体分析制定。 一切关于 房地产策划房地产营销策划房地产项目策划广告策划方面的资料房 策网可以帮助您找到！参考资料：来回答： 2008-06-13 15 ：32共 0 条评论.举报果果栋 学长房地产营销策划书在接受代理楼盘时，发 展商往往会要求其写出 营销策划书 。根据提案报告书 的好坏，发 展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘， 所以，提案报告书 制作 的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。 一份好的 营销策划书 ， 必须由营销公司的研展部门、 企划部门、 业务部门通力合作， 才能很 好地完成。撰写营销策划书 来时，首先必