课件1销售培训

1、房地产销售人员基础培训BASIC基基 本本整整 洁洁诚诚 恳恳通通 畅畅善善 意意有有 效效MAJOR专专 业业建建 筑筑测测 量量营营 销销金金 融融法法 律律心心 理理SERVICE服服 务务定定 位位接接 洽洽问问 询询期期 许许反反 应应行行 为为关关 注注SKILL技技 巧巧接接 待待介介 绍绍解解 答答问问 询询夸夸 奖奖谈谈 判判成成 交交后后 续续CONSTRUCTION建建 筑筑总平总平平面平面立面立面剖面剖面详图详图TIPS:什么是房屋建筑工程图房屋建筑工程所用，能够十分准确地表达出房屋建筑的外形轮廓，内部平面布置、大小尺寸、结构构造和材料做法的图样建建 筑筑墙体材料：墙体

2、材料：普通砖普通砖蒸压灰砂砖蒸压灰砂砖蒸压粉煤灰砖蒸压粉煤灰砖建筑砌块建筑砌块轻质墙板轻质墙板TIPS:什么是建筑材料的基本性质重力密度、密实度、孔隙率、强度、弹性、塑性、脆性CONSTRUCTIONMATERIAL材料材料TIPS:什么是普通砖的标准尺寸240MM * 115MM * 53MMTIPS:什么是轻质墙板1、纸面石膏板 2、钢丝网架水泥夹芯板建建 筑筑建筑砂浆：建筑砂浆：砌筑砂浆砌筑砂浆抹面砂浆抹面砂浆防水砂浆防水砂浆TIPS:砌筑砂浆、抹面砂浆分别起到什么作用砌筑砂浆起着传递荷载的作用，抹面砂浆起着保护建筑物构配件的作用CONSTRUCTIONMATERIAL材料材料TIPS:

3、砂浆5个强度等级M15、M10、M7.5、M5、M2.5建建 筑筑混凝土一般构成：混凝土一般构成：水泥水泥砂子砂子石子石子水水混凝土性能特点：混凝土性能特点：抗压强度高抗压强度高可塑性强可塑性强粘结力强粘结力强造价低廉造价低廉耐久性好耐久性好包养费用低包养费用低TIPS:什么是混凝土是以胶凝材料与骨料按适当比例配合，经搅拌、成型、硬化而成的一种人造石材CONSTRUCTIONMATERIAL材料材料TIPS:混凝土14个强度等级C15、C20、C25、C30、C35、C40、C45、C50、C55、C60、C65、C70、C75、C80。建建 筑筑建筑涂料：建筑涂料：颜料颜料辅料辅料溶剂溶剂建

4、筑涂料性能特点：建筑涂料性能特点：遮盖能力强遮盖能力强环保性能好环保性能好附着能力强附着能力强功能作用广功能作用广CONSTRUCTIONMATERIAL材料材料TIPS:建筑涂料的种类有哪些外檐涂料、室内涂料、防水涂料建建 筑筑玻璃性能特点：玻璃性能特点：透明性透明性脆性脆性温差性温差性密度大密度大稳定性稳定性保温（隔热）性保温（隔热）性大空间感大空间感CONSTRUCTIONTIPS:玻璃的种类1、热功能玻璃（吸热玻璃、热反射玻璃、中空玻璃）2、安全玻璃（钢化玻璃、夹层玻璃、夹丝玻璃）3、玻璃装饰材料（玻璃马赛克、玻璃空心砖、油面玻璃）MATERIAL材料材料TIPS:木材是天然生长的有机

5、材料木材性能特点：木材性能特点：质轻强度高质轻强度高弹性及韧性好弹性及韧性好导热系数小导热系数小MATERIAL材料材料CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:塑料的种类有哪些硬橘绿排水管材（PVC-U）、交联聚乙烯管材（PE-X）、无规共聚聚丙烯管材（PPR）、聚丁烯管材（PB）玻璃钢门窗、发泡墙纸、PVC波形板、钢塑复合板、铝塑复合板、钙塑板塑料性能特点：塑料性能特点：表观密度小表观密度小导热性低导热性低电绝缘性好电绝缘性好化学稳定性好化学稳定性好装饰材料装饰材料MATERIAL材料材料CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:防水材料有柔性和刚性之分，柔性防水种类主要是改性沥青防水

6、材料、高聚物改性沥青防水材料、合成高分子方式材料；刚性防水种类主要是防水砂浆、防水混凝土柔性防水材料性能特点：柔性防水材料性能特点：耐水性耐水性温度稳定性温度稳定性延伸性及抗断裂性延伸性及抗断裂性柔韧性柔韧性抗老化性抗老化性刚性防水材料性能特点：刚性防水材料性能特点：抗压强性抗压强性造价低廉造价低廉耐火性耐火性耐久性耐久性MATERIAL材料材料CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:金属装饰材料应用最多的是铝合金、钢材及深加工材料、铜及铜合金建筑装饰石材：建筑装饰石材：花岗石花岗石辉绿岩辉绿岩大理石大理石人造石材人造石材MATERIAL材料材料CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:

7、民用建筑包括居住建筑和公共建筑1、居住建筑：住宅、宿舍、公寓等 2、公共建筑：行政办公楼、医院、学校、图书馆等按用途划分：按用途划分：工业建筑工业建筑农业建筑农业建筑民用建筑民用建筑STRUCTURE构造构造CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:建筑物：能够供人们生产、工作、学习、生活和其他活动的房屋构筑物：人们不直接在内进行生产、生活、活动，如烟囱、水塔、蓄水池等TIPS:钢筋混凝土结构的材料的强度和耐火性均很高，在现代建筑中应用非常广泛按承重结构材料划分：按承重结构材料划分：砖木结构砖木结构砖混结构砖混结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构钢结构钢结构STRUCTURE构造构造CONSTR

8、UCTION建建 筑筑TIPS:以上为用于住宅建筑的分类按层数或高度划分：按层数或高度划分：低层建筑（低层建筑（1-3F）多层建筑（多层建筑（4-6F）中高层建筑（中高层建筑（7-9F）高层建筑（高层建筑（10F以上）以上）超高层建筑（超高层建筑（100M以上）以上）STRUCTURE构造构造CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:一级：纪念馆、博物馆、国家会堂二级：火车站、机场、政府办公楼、国际宾馆三级：医院、高等院校、居住建筑四级：简易建筑、临时建筑按耐久年限划分：按耐久年限划分：一级（一级（100年以上年以上）二级（二级（50-100年年）三级（三级（25-50年年）四级（四级（15

9、年以下年以下）CLASS等级等级CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:特等：纪念馆、博物馆、国家会堂、大型国际航空港甲等：高级科研人员宿舍、高级酒店、省部委等级办公楼、国家重点科教建筑乙等：高等院校及科研单位科教建筑、省市自治区级旅馆丙等：一般住宅、旅馆、学生宿舍、行政企事业单位办公楼、中小学科教建筑丁等：防火等级为四级的各类建筑按重要性和使用要求划分：按重要性和使用要求划分：特等（重大）特等（重大）甲等（高级）甲等（高级）乙等（中级）乙等（中级）丙等（一般）丙等（一般）丁等（低标准）丁等（低标准）CLASS等级等级CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:基础：是建筑物最下部位与土层

10、直接接触的构件墙（柱）：在建筑物中是竖向方向的构件楼板：在建筑物中是水平方向的构件楼梯：在建筑物中是垂直交通的构件屋顶：在建筑物中是最上部的水平构件门窗：与建筑物的墙或柱紧密相连建筑的构造组成：建筑的构造组成：基础基础墙（柱）墙（柱）楼板楼板楼梯楼梯屋顶屋顶门窗门窗FORM组成组成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:建筑各组成部分的要求基础：坚固、稳定、耐久墙（柱）：坚固、稳定、耐久、保温隔热、隔音楼板：强度、刚度、隔音楼梯：安全畅通、强度、刚度、通风采光屋顶：不渗漏、坚固耐久、保温隔热门窗：使用方便、构造合理、保温隔热、隔音建筑各组成部分的功能：建筑各组成部分的功能：基础：起承上启下

11、的作用基础：起承上启下的作用墙（柱）：起承重、围护、分隔的作用墙（柱）：起承重、围护、分隔的作用楼板：起承重、分隔的作用楼板：起承重、分隔的作用楼梯：起交通、承重的作用楼梯：起交通、承重的作用屋顶：起围护、承重的作用屋顶：起围护、承重的作用门窗：起交通、通风、采光、围护的作用门窗：起交通、通风、采光、围护的作用FORM组成组成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:地基：承受由地基传来荷载的土层基础：建筑埋入地下墙体或柱的下端做成的承重构件基础的类型：基础的类型：条形基础条形基础独立基础独立基础柱下条形基础柱下条形基础井格基础井格基础筏片基础筏片基础箱型基础箱型基础桩基础桩基础FORM组成

12、组成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:非承重墙包括：自承重墙、隔墙、填充墙、幕墙墙体的类型：墙体的类型：按作用分：承重墙、围护墙、分隔墙按作用分：承重墙、围护墙、分隔墙按受力分：承重墙、非承重墙按受力分：承重墙、非承重墙按位置分：外墙、内墙、横墙、纵墙、窗间按位置分：外墙、内墙、横墙、纵墙、窗间墙、窗下墙墙、窗下墙按材料分：实砌砖墙、空心砖墙、轻质墙、按材料分：实砌砖墙、空心砖墙、轻质墙、板材墙板材墙FORM组成组成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:墙体的布置方案横墙承重（住宅）、纵墙承重（办公）、纵横墙混合承重（综合楼）TIPS:砖墙的厚度半砖墙（115MM）3/4砖墙（

13、178MM）一砖墙（240MM）一砖半墙（365MM）二砖墙（490MM）TIPS:墙体的细部作用勒脚：保护墙体散水或明沟：建筑物周围地面积水迅速排走防潮层：防止地下水分沿基础墙上升过梁：支撑门窗洞口上部墙体重量，并将其传递到洞口两侧墙体钢筋混凝土圈梁：提高建筑的刚度；增加墙身的稳定性钢筋混凝土构造柱：与圈梁形成一不承重的框架，提高建筑整体性墙体的细部构造及位置：墙体的细部构造及位置：勒脚（外墙与室外地面连接处）勒脚（外墙与室外地面连接处）散水或明沟（室外与外墙勒脚相接触的地面上）散水或明沟（室外与外墙勒脚相接触的地面上）防潮层（室内地坪以下、室外地坪以上的墙体上）防潮层（室内地坪以下、室外地

14、坪以上的墙体上）过梁（门窗洞口上方）过梁（门窗洞口上方）钢筋混凝土圈梁（檐口、楼层、基础顶面标高处）钢筋混凝土圈梁（檐口、楼层、基础顶面标高处）钢筋混凝土构造柱（纵横墙交接处、洞口两侧墙钢筋混凝土构造柱（纵横墙交接处、洞口两侧墙体的端部、楼梯间两侧部位）体的端部、楼梯间两侧部位）FORM组成组成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:隔墙的特点及作用自重轻、厚度薄、安装灵活隔音、防潮、防火楼板分类：楼板分类：1、现浇整体式钢筋混凝土楼板现浇整体式钢筋混凝土楼板2、预制装配式、预制装配式钢筋混凝土楼板钢筋混凝土楼板FORM组成组成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:钢筋混凝土楼板的特

15、点强度、刚度高，耐火性和耐久性良好，自重大，隔音保温性较差TIPS:现浇整体式钢筋混凝土楼板的种类板式楼板、梁板式楼板、无梁楼板TIPS:阳台是凸出于外墙或凹在墙内的平台挑阳台、凹阳台、半挑半凹阳台楼梯的组成：楼梯的组成：1、楼梯段、楼梯段2、休息平台、休息平台3、栏杆扶手、栏杆扶手楼梯的类型：楼梯的类型：1、单跑楼梯、单跑楼梯2、双跑楼梯（最常用的一种）、双跑楼梯（最常用的一种）3、三跑楼梯、三跑楼梯4、其他形式（螺旋形、弧形）、其他形式（螺旋形、弧形）FORM组成组成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:台阶是房屋的室内和室外地坪连接的过渡构件TIPS:每一段楼梯板踏步数量不宜超过1

16、8级，也不宜少于3级楼板分类：楼板分类：1、现浇整体式钢筋混凝土楼板现浇整体式钢筋混凝土楼板2、预制装配式、预制装配式钢筋混凝土楼板钢筋混凝土楼板FORM组成组成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:钢筋混凝土楼板的特点强度、刚度高，耐火性和耐久性良好，自重大，隔音保温性较差TIPS:现浇整体式钢筋混凝土楼板的种类板式楼板、梁板式楼板、无梁楼板TIPS:阳台是凸出于外墙或凹在墙内的平台挑阳台、凹阳台、半挑半凹阳台屋顶的类型：屋顶的类型：1、平屋顶、平屋顶2、坡屋顶、坡屋顶3、曲面屋顶、曲面屋顶屋顶的组成：屋顶的组成：1、屋面、屋面2、支承结构、支承结构FORM组成组成CONSTRUCTI

17、ON建建 筑筑TIPS:屋顶保温层一般采用无机粒状材料和制品块材膨胀珍珠岩、沥青珍珠岩、加气混凝土块、工业炉渣TIPS：平屋顶的构造组成防水层、保温层、结构层TIPS:平屋顶功能较多，可做露台使用，但排水缓慢，易产生渗漏门的类型：门的类型：1、按使用材料划分有木门、钢、按使用材料划分有木门、钢门、铝合金门、塑钢门门、铝合金门、塑钢门2、按用途划分有平开门、弹簧、按用途划分有平开门、弹簧门、推拉门、转门门、推拉门、转门窗的类型窗的类型：1、按使用材料划分有木窗、钢、按使用材料划分有木窗、钢窗、铝合金窗、塑钢窗窗、铝合金窗、塑钢窗2、按用途划分有固定窗、平开、按用途划分有固定窗、平开窗、推拉窗、悬

18、窗窗、推拉窗、悬窗FORM组成组成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:门窗的构造组成门窗是由门框窗框、门扇窗扇和五金零件组成TIPS：门窗有分隔、保温、隔热、防水、防火、防尘、防盗等功能变形缝类型：变形缝类型：1、伸缩缝、伸缩缝温度影响建筑物所留的缝隙温度影响建筑物所留的缝隙2、沉降缝、沉降缝地基不均匀影响建筑物的所留缝隙地基不均匀影响建筑物的所留缝隙3、防震缝、防震缝地震影响建筑物所留的缝隙地震影响建筑物所留的缝隙FORM组成组成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS：变形缝为防止建筑物发生不规则的裂缝变形，在建筑物适当位置预留垂直的缝隙TIPS：变形缝的构造要求1、伸缩缝要求基

19、础不断开，楼板、屋顶、墙体等均断开2、沉降缝要求基础、楼板、屋顶、墙体等均断开3、防震缝要求基础不断开，楼板、屋顶、墙体等均断开，缝隙比伸缩缝宽居住区公共建筑分类：居住区公共建筑分类：1、教育（学校、幼儿园）、教育（学校、幼儿园）2、医疗卫生（医院、卫生站、门诊所）、医疗卫生（医院、卫生站、门诊所）3、文化体育（影剧院、体育馆）、文化体育（影剧院、体育馆）4、商业服务（商场、超市、餐饮、娱乐休闲）、商业服务（商场、超市、餐饮、娱乐休闲）5、金融通讯（银行、金融通讯（银行、ATM、电信营业厅）、电信营业厅）6、社区服务（居委会、社区服务中心、物业、社区服务（居委会、社区服务中心、物业管理、治安联

20、防）管理、治安联防）7、市政公用（变电站、高压水泵房、供热站、市政公用（变电站、高压水泵房、供热站、垃圾转运站）垃圾转运站）8、行政管理及其他（派出所、街道办事处、行政管理及其他（派出所、街道办事处、市政管理机构、人防地下室）市政管理机构、人防地下室）PROGRAM规划规划CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS：公共建筑布置的要求与形式1、方便居民生活，有利于发挥设施效益与经营管理，美化居住环境2、教育、医疗卫生公共建筑宜采用分散布置，商业服务、金融、文体宜采用集中布置居住区道路级别：居住区道路级别：1、居住区道路、居住区道路2、小区路、小区路3、组团路、组团路4、宅间小路、宅间小路PRO

21、GRAM规划规划CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS：社区道路布置原则“顺而不穿，通而不畅”居住区绿地级别：居住区绿地级别：1、居住区公园、居住区公园2、小区小游园、小区小游园3、组团绿地、组团绿地4、宅间绿地、宅间绿地PROGRAM规划规划CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS：居住绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地、道路绿地TIPS：绿地率（住宅小区不应低于30%）规划内各类绿地面积总和与规划占地面积的比率居住区配套系统：居住区配套系统：1、给排水系统、给排水系统2、供配电系统、供配电系统3、防盗系统、防盗系统4、通讯智能网络系统、通讯智能网络系统5、燃气系统、燃气系

22、统PROGRAM规划规划CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS：居住基础设施应包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带、供暖、雨水处理、污水处理REST TIME套内建筑面积：套内建筑面积：套内使用面积、套内墙体套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积之和面积、阳台建筑面积之和套内使用面积：套内使用面积：卧室、客厅、厨房、卫生卧室、客厅、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、间、餐厅、过厅、过道、前室、储藏室、壁橱等的前室、储藏室、壁橱等的使用面积的总和使用面积的总和AREA面积面积GAUGE测量测量TIPS：商品房销售面积套内建筑面积+公摊建筑面积TIPS：阳台面积应按结构底板投影面积单独计算

23、，不计入每套使用面积或建筑面积，封闭阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积，套内墙体面积：套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用商品房各套（单元）内使用空间周围的围护墙体或承重空间周围的围护墙体或承重墙体，有共用墙及非共用墙墙体，有共用墙及非共用墙两种两种非垂直墙体：非垂直墙体：对倾斜、弧状等非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高在的房屋，层高在2.20米以米以上的计算建筑面积，房屋墙上的计算建筑面积，房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面的，以底板投影计算建筑面积积AREA面积面积GAUGE测量测

24、量TIPS：共用墙商品房各套（单元）之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙；TIPS：非共用墙非共用墙既套（单元）内部的墙体，其面积按水平投影面积全部计算套内墙体面积；公用建筑面积的组成：公用建筑面积的组成：电梯间、楼梯间、垃圾道、电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能为整警卫室以及其他功能为整栋建筑服务的公共用房和栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；管理用房建筑面积；AREA面积面积GAUGE测量测量TIPS：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的

25、12者公用建筑面积计算原则：公用建筑面积计算原则：1、凡已作为独立使用空间销售或出租、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等；作为人防工程的地的地下室、车棚等；作为人防工程的地下室；用作公共休憩、绿化等场所的架下室；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、无实用功能的空层；为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积均不计入公用建筑面积部分；建筑面积均不计入公用建筑面积部分；2、为小区服务的物业公司办公用房可、为小区服务的物业公司办公用房可计入公用建筑面积。但办公面积不得超计入公用建筑面积。但办公面积不得超过管辖面积总和的面积，一般为物业公过管辖面积总和的面积，一般为物业公司所管辖小

26、区总建筑面积的司所管辖小区总建筑面积的3-4%AREA面积面积GAUGE测量测量TIPS：楼梯建筑面积计算方式按其在各楼层水平投影面积之和计算TIPS：层高小于2.2米的建筑附属层（如结构转换层、电梯设备层、水箱层等）不计入建筑面积公共建筑面积计算方法：公共建筑面积计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积；及人防工程等建筑面积；AREA面积面积GAUGE测量测量TIPS：公用建筑面积

27、分摊系数的计算共用建筑面积分摊系数=共用建筑面积套内建筑面积之和TIPS：公用建筑面积分摊计算分摊公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数x套内建筑面积开发定义：开发定义：“开发开发”是指进行商业性生是指进行商业性生产或使用前，将研究成果产或使用前，将研究成果或其他知识应用与某项计或其他知识应用与某项计划或设计，以生产出新的划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、或具有实质性改进的材料、装置、产品等装置、产品等DEVELOP开发开发TIPS：房地产开发房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为土地开发：土地开发：指房屋建设的前期工作：指房屋建设

28、的前期工作：1、新区土地开发，既在取得国有土地使用权、新区土地开发，既在取得国有土地使用权的基础上，将农业或其他非城市用地改造为适的基础上，将农业或其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地途的城市用地2、旧城区改造或二次开发，对已是城市土地，、旧城区改造或二次开发，对已是城市土地，但因土地用途的改变，城市规划的改变及其他但因土地用途的改变，城市规划的改变及其他原因，需拆除原来的建筑物，对土地进行重新原因，需拆除原来的建筑物，对土地进行重新改造，投入新的劳动；改造，投入新的劳动；开发开发TIPS：房地产开发分类土地开发、房

29、屋开发建设、房地产开发经营、其他方式DEVELOP房屋开发建设的四个层次：房屋开发建设的四个层次：1、第一层次为住宅开发、第一层次为住宅开发2、第二层次为生产与经营性建筑物开发、第二层次为生产与经营性建筑物开发3、第三层次为生产、生活服务性建筑物、第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发的开发4、第四层次为城市其他基础设施的开发、第四层次为城市其他基础设施的开发开发开发TIPS：房屋开发建设房屋开发是按照预定目的，进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程；DEVELOP其他方式其他方式如购买房屋后出租，购房房屋如购买房屋后出租，购房房屋后出租一段时间再转让，或

30、者后出租一段时间再转让，或者让购买房地产后等一段时间再让购买房地产后等一段时间再转让，或者接手在建工程后继转让，或者接手在建工程后继续开发等；续开发等；开发开发TIPS：房屋开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让为房地产开发活动销售、出租商品房的行为；DEVELOP房地产开发的原则房地产开发的原则1、依法在取得土地使用权的城市规划区国有、依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则；土地范围内从事房地产开发的原则；2、房地产开发必须严格执行城市规划的原则；、房地产开发必须严格执行城市规划的原则；3、坚持经济效益、社会效益和环境

31、效益统一、坚持经济效益、社会效益和环境效益统一原则原则4、坚持全面规划、合理布局、综合开发、配、坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则套建设的原则5、符合国家产业政策、国民经济与社会发展、符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则计划的原则开发开发TIPS：房地产开发的条件1、开发主体合法2、依法取得土地使用权3、在规定期限内动工开发DEVELOP房地产开发主要程序（分房地产开发主要程序（分10个阶段个阶段）1、提出项目开发设想，进行可行性研究；、提出项目开发设想，进行可行性研究；2、申请项目用地、申请项目用地3、项目设计、项目设计4、申请建设用地规划许可证和建、申请建设用地规划

32、许可证和建设工程规划许可证设工程规划许可证5、征地及拆迁安置、征地及拆迁安置6、筹措房地产开发资金、筹措房地产开发资金7、建设工程招标、建设工程招标8、施工及竣工验收、施工及竣工验收9、市场营销与策划、市场营销与策划10、物业服务与管理、物业服务与管理开发开发TIPS：规划设计内容包含规划建设用地面积、总建筑面积、容积率，建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位数量等；DEVELOP土地出让主要流程：土地出让主要流程：1、编制国有土地使用权出让计划、编制国有土地使用权出让计划2、拟定土地使用权出让方案报批、拟定土地使用权出让方案报批3、编制土地使用权出让文件、编制土地使用权出让

33、文件4、公布土地使用权出让公告、公布土地使用权出让公告5、确定标底或底价、确定标底或底价6、资格审查、资格审查7、各种土地出让方式运行程序、各种土地出让方式运行程序8、签订合同和退还保证金、签订合同和退还保证金9、出让人公布出让结果、出让人公布出让结果10、领取土地使用权证书、领取土地使用权证书开发开发TIPS：土地使用权出让的形式1、招标 2、拍卖 3、协议 4、挂牌TIPS：土地使用权出让最高年限居住用地70年、工业用地50年、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年、商业旅游、娱乐用地40年、综合或其他用地50年DEVELOP以划拨方式取得国有土地使用权：以划拨方式取得国有土地使用权：以划

34、拨的方式取得土地使用权的，除法律、以划拨的方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用权限的限行政法规另有规定外，没有使用权限的限制，但是申请土地的划分有一下四种条件：制，但是申请土地的划分有一下四种条件：1、国家机关用地或军事用地、国家机关用地或军事用地2、城市基础设施用地和公益事业用地、城市基础设施用地和公益事业用地3、重点扶持的能源、交通、水利等基础、重点扶持的能源、交通、水利等基础设施设施4、法律、行政法规规定的其他用途；、法律、行政法规规定的其他用途；开发开发TIPS：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将土地交付给土地使用者使

35、用的行为；DEVELOP房地产市场概念：房地产市场概念：从狭义和广义两个方面来解释从狭义和广义两个方面来解释1、狭义的房地产市场：、狭义的房地产市场：是指房地产买卖、租赁、抵押及相关服务是指房地产买卖、租赁、抵押及相关服务等交易活动的场所或领域。也是房地产商等交易活动的场所或领域。也是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。实现其价值。2、广义的房地产市场、广义的房地产市场是房地产商品交换关系的总和。是房地产商品交换关系的总和。MARKET市场市场TIPS：房地产市场的特性1、综合功能2、多级市场3、法定形式4、国家适度干预房地产市场供给：房地产市场供给：微观经济角度：微观经济角度：房地产供给是指生产者在某一特定时期内，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在某一价格水平上愿意而且能够租售的房在某一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量；地产商品量；从宏观经济角度：从宏观经济角度：房地产供给是指房地