资产评估第1章导论

1、赵晓芳前言 资产评估作为一种新兴的社会经济活动，在我国改资产评估作为一种新兴的社会经济活动，在我国改革开放和社会主义市场经济建设过程中取得了瞩目的成革开放和社会主义市场经济建设过程中取得了瞩目的成就，在维护社会主义市场经济秩序、保障各类产权主体就，在维护社会主义市场经济秩序、保障各类产权主体合法权益的过程中发挥了不可替代的作用。合法权益的过程中发挥了不可替代的作用。 资产评估原理资产评估原理是资产评估专业、方向及相关专是资产评估专业、方向及相关专业（会计学、财务管理、工商管理等）的基础理论课程，业（会计学、财务管理、工商管理等）的基础理论课程，全面系统地介绍和阐述了资产评估基本原理、基本概念、

2、全面系统地介绍和阐述了资产评估基本原理、基本概念、基本原则、基本技术思路和基本技术方法。基本原则、基本技术思路和基本技术方法。 学习学习资产评估原理资产评估原理，要切实理解资产评估，要切实理解资产评估的基本理的基本理论，着重掌握资产评估的技术思路和技术方法，注意了解资论，着重掌握资产评估的技术思路和技术方法，注意了解资产评估的操作程序、评估报告及资产评估管理的国际比较。产评估的操作程序、评估报告及资产评估管理的国际比较。 在本课程的学习过程中，既要看到资产评估的学历教育在本课程的学习过程中，既要看到资产评估的学历教育随着我国社会主义市场经济的不断完善和进一步的深入才刚随着我国社会主义市场经济的

3、不断完善和进一步的深入才刚刚起步，又要充分认识到本课程的科学性、实践实用性、社刚起步，又要充分认识到本课程的科学性、实践实用性、社会必要性，努力取得优异成绩。会必要性，努力取得优异成绩。第第1 1章章 导论导论第第2 2章章 资产评估理论基础资产评估理论基础第第3 3章章 资产评估的主体资产评估的主体第第4 4章章 资产评估客体与对象资产评估客体与对象第第5 5章章 资产评估目的与假设资产评估目的与假设第第6 6章章 资产评估价值类型及其基础资产评估价值类型及其基础第第7 7章章 资产评估的途径与方法资产评估的途径与方法第第8 8章章 资产评估的市场途径资产评估的市场途径第第9 9章章 资产评

4、估的收益途径资产评估的收益途径第第1010章章 资产评估的成本途径资产评估的成本途径第第1111章章 资产评估程序资产评估程序第第1212章章 资产评估结果与报告资产评估结果与报告第第1313章章 资产评估管理制度国际比较资产评估管理制度国际比较第第1 1章章 导导 论论1.1 1.1 资产评估及其发展资产评估及其发展1.2 1.2 资产评估的种类、功能、特性和作用资产评估的种类、功能、特性和作用1.3 1.3 资产评估与社会经济发展资产评估与社会经济发展目 录通过本章的学习，学生应掌握资产评估活动、资产评估学、资产评估基本要素、资产评估特性，以及资产评估与社会经济发展的关系等资产评估最基本的

5、概念和理论问题。【学习目标】执业注册（已取消）注册资产评估师是指经资产评估师职业资格考试合注册资产评估师是指经资产评估师职业资格考试合格，取得格，取得资产评估师职业资格证书资产评估师职业资格证书并经中国资并经中国资产评估协会登记的资产评估专业管理人员，主要从产评估协会登记的资产评估专业管理人员，主要从事资产评估工作。事资产评估工作。根据国务院根据国务院20142014年年8 8月月1212日发布的日发布的国务院关于取国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定消和调整一批行政审批项目等事项的决定（国发（国发201427201427号）取消了注册资产评估师职业资格许可号）取消了注册资产评估师

6、职业资格许可和认定。和认定。执业注册对于评估业务而言，以后所谓的基于独立、公平、对于评估业务而言，以后所谓的基于独立、公平、公正的鉴证类业务将会越来越少，甚至消失，更多公正的鉴证类业务将会越来越少，甚至消失，更多的将是基于市场交易需求而产生的估值业务。以后的将是基于市场交易需求而产生的估值业务。以后需要出具资产评估报告的机会会减少，更多的将是需要出具资产评估报告的机会会减少，更多的将是基于委托方的委托，完全站在委托方的立场，为委基于委托方的委托，完全站在委托方的立场，为委托方提供估值定价服务，更有可能出具的报告可能托方提供估值定价服务，更有可能出具的报告可能是财务咨询报告或者不用出具报告。是财

7、务咨询报告或者不用出具报告。取消的解析取消的解析目前的鉴证类的业务减少的原因主要是政府简政目前的鉴证类的业务减少的原因主要是政府简政放权的影响，政府的审批事项将会减少。以目前放权的影响，政府的审批事项将会减少。以目前主要的鉴证类业务类型之一国有资产评估为例，主要的鉴证类业务类型之一国有资产评估为例，未来可能国有产权变动，国有企业只需要报告交未来可能国有产权变动，国有企业只需要报告交易方案和定价依据即可。国资委认为该定价合理，易方案和定价依据即可。国资委认为该定价合理，直接放行。若觉得不合理，国资委聘请估值机构，直接放行。若觉得不合理，国资委聘请估值机构，基于国有资产保值增值的目的，要求估值机构

8、对基于国有资产保值增值的目的，要求估值机构对交易价格是否过低提供咨询服务。这就如同证监交易价格是否过低提供咨询服务。这就如同证监会聘请会计师、律师进入发审委，聘请会计师进会聘请会计师、律师进入发审委，聘请会计师进行行IPOIPO财务专项核查一样。财务专项核查一样。资产评估亦称评估、估价或估值。一般意义上的评估是指专业人士根据所掌握的相关数据资料，对评估对象价值进行定性、定量的分析、评价和说明的过程及活动。资产评估作为一个词组，是我国对评估、估价或估值的一种习惯性表达方式。1.1 资产评估及其发展资产评估定义： 资产评估是专业机构和人员，按照国资产评估是专业机构和人员，按照国 家法律法规和资产评

9、估准则，根据特定目家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。为和过程。1.1.交易所引发的交易行为起源税。交易所引发的交易行为起源税。2.2.海上贸易保险起源税。海上贸易保险起源税。3.3.房地产交易起源税。房地产交易起源税。资产评估的起源发展背景：自发个体的经验评估行业背景：行业性的科学评估世界各国资产评估准则建立1.1.1 资产评估活动 资产评估是市场经济发展的必然产物，它

10、伴随资产评估是市场经济发展的必然产物，它伴随着市场经济和市场交易行为的发展而产生。着市场经济和市场交易行为的发展而产生。 资产评估在市场经济和市场交易行为中起着润资产评估在市场经济和市场交易行为中起着润滑剂的作用，没有市场经济及资产交易，资产滑剂的作用，没有市场经济及资产交易，资产评估就失去了存在的意义。评估就失去了存在的意义。 资产评估是随着市场经济和商品交换的发展而资产评估是随着市场经济和商品交换的发展而产生并得到发展的一种社会活动。产生并得到发展的一种社会活动。1.1 资产评估及其发展 市场经济的发展以及市场经济发展对社会经济生活的改变是资产评估产生的社会经济基础。 （1）市场经济的发展

11、引起了交易对象的增加和交易空间的扩大 （2）交易各方信息的不对称 （3）交易的公允性要求1）资产评估活动产生的社会背景）资产评估活动产生的社会背景 （1）原始评估阶段 偶然性、直观性、非专业性、简单性、无偿性偶然性、直观性、非专业性、简单性、无偿性 （2）经验评估阶段 经验性、有偿性、责任性经验性、有偿性、责任性 （3）规范评估阶段 资产评估机构公司化、评估人员专业化、评资产评估机构公司化、评估人员专业化、评估业务多元化、评估手段和方法现代化、评估技估业务多元化、评估手段和方法现代化、评估技术规程和评估职业操守规范化、评估结果责任化术规程和评估职业操守规范化、评估结果责任化2）资产评估的不同发

12、展阶段）资产评估的不同发展阶段卖炭翁是唐代诗人白居易创作的新乐府组诗中的一篇。此诗以个别事例来表现普遍状况，描写了一个烧木炭的老人谋生的困苦，通过卖炭翁的遭遇，深刻地揭露了“宫市”的腐败本质，对统治者掠夺人民的罪行给予了有力的鞭挞与抨击，讽刺了当时腐败的社会现实，表达了作者对下层劳动人民的深切同情，有很强的社会典型意义。卖炭翁，伐薪烧炭南山中。满面尘灰烟火色，两鬓苍苍十指黑。卖炭得钱何所营？身上衣裳口中食。可怜身上衣正单，心忧炭贱愿天寒。夜来城外一尺雪，晓驾炭车辗冰辙。牛困人饥日已高，市南门外泥中歇。翩翩两骑来是谁？黄衣使者白衫儿。手把文书口称敕，回车叱牛牵向北。一车炭，千余斤，宫使驱将惜不得

13、。半匹红绡一丈绫，系向牛头充炭直半匹红绡一丈绫，系向牛头充炭直1）市场经济发达国家资产评估发展的现状与趋势 （1）市场经济发达国家资产评估发展的现状 第一，资产评估的主体公司化。 第二，资产评估业务的多元化。 第三，资产评估从业人员的专业化和多层次化。 第四，评估技术规程和职业操守规范化。1.1.2 资产评估发展现状与趋势资产评估发展现状与趋势 从发展趋势讲，市场经济发达国家的资产评估正在向评估领域多元化、细化、专业化和评估理念、认识及规范趋于统一两个方面进一步发展。 评估理念、认识和规范趋同已经成为世界资产评估发展的趋势和潮流。（2）市场经济发达国家资产评估发展的趋势）市场经济发达国家资产评

14、估发展的趋势 （1）产生阶段（19881992） （2）初具规模阶段（19931995） （3）规范化阶段（1996年至今）2）我国资产评估发展的历程及展望）我国资产评估发展的历程及展望（1）产生阶段（1988-1992） 2020世纪世纪8080年代末期，大连市率先开展了国有资产评年代末期，大连市率先开展了国有资产评估活动，开创了中国资产评估的先河估活动，开创了中国资产评估的先河19881988年国家体改委委托中国企业培训中心在北京举年国家体改委委托中国企业培训中心在北京举办企业资产评估研讨班，把国外资产评估理论引办企业资产评估研讨班，把国外资产评估理论引入我国入我国19891989年国有资

15、产管理局颁发了年国有资产管理局颁发了暂行规定暂行规定，成立，成立了一个专司资产评估管理的司局机构。了一个专司资产评估管理的司局机构。19901990年年7 7月国有资产管理局资产评估中心成立月国有资产管理局资产评估中心成立19911991年年1111月月1616日，国务院发布了日，国务院发布了国有资产评估管国有资产评估管理办法理办法，标志我国国有资产评估制度基本形成，标志我国国有资产评估制度基本形成（2）初具规模阶段（1993-1995）19931993年年1212月月1010日，中国资产评估协会成立，标志我日，中国资产评估协会成立，标志我国资产评估行业由政府直接管理开始向政府监督国资产评估行

16、业由政府直接管理开始向政府监督下的行业自律性管理过渡下的行业自律性管理过渡19951995年年3 3月中国资产评估协会加入国际评估标准委月中国资产评估协会加入国际评估标准委员会，标志我国评估业与国际评估行业逐步接轨员会，标志我国评估业与国际评估行业逐步接轨19951995年年5 5月月1010日，国家人事部和国家国有资产管理日，国家人事部和国家国有资产管理局联合发布局联合发布注册资产评估师执业资格制度暂行注册资产评估师执业资格制度暂行规定规定、注册资产评估师资格考试实施办法注册资产评估师资格考试实施办法及规范注册资产评估师签字制度，正式建立了注及规范注册资产评估师签字制度，正式建立了注册资产评

17、估师制度册资产评估师制度19961996年起，国家组织了全国统一考试，我国资产评年起，国家组织了全国统一考试，我国资产评估行业初具规模估行业初具规模（3）规范化阶段（1996-今）19961996年年5 5月中国资产评估协会制定了月中国资产评估协会制定了资产评估操资产评估操作规范意见（试行）作规范意见（试行），标志我国资产评估业正，标志我国资产评估业正步入规范化操作的新阶段步入规范化操作的新阶段19991999年中国资产评估协会在北京年会上当选为国际年中国资产评估协会在北京年会上当选为国际评估准则委员会常任理事协会评估准则委员会常任理事协会20082008年年1111月月2828日我国日我国1

18、717项资产评估准则的发布，标项资产评估准则的发布，标志我国已初步建立起较为完整的、既适应中国国志我国已初步建立起较为完整的、既适应中国国情又与国际接轨的资产评估准则体系，标志我国情又与国际接轨的资产评估准则体系，标志我国资产评估业已经全面走上规范化发展的新阶段。资产评估业已经全面走上规范化发展的新阶段。向与世界上发达国家资产评估的发展趋势一样的向与世界上发达国家资产评估的发展趋势一样的两个方面进一步发展两个方面进一步发展 1）资产评估学 资产评估学是一门技术经济学，是一门探索资产功能与资产利用，以及资产功能和资产利用与市场供求及市场评价之间逻辑关系和数量关系的学问。1.1.3 资产评估学及其

19、学科发展资产评估学及其学科发展 资产评估活动作为一种评价活动和过程，是由各种评估要素组成的。 就其基本要素而言主要包括： 评估主体、评估客体、评估目的、评估假设、评估价值类型、评估途径与方法、评估程序、评估执业标准、评估基准日和评估结论。3）资产评估学科发展2）资产评估基本构成要素）资产评估基本构成要素2）资产评估基本构成要素（1 1）资产评估主体）资产评估主体 指从事资产评估的机构和人员，他们是资产指从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者评估工作的主导者（2 2）资产评估客体）资产评估客体 指评估标的物，也称为评估对象指评估标的物，也称为评估对象（3 3）资产评估目的）资产评估

20、目的 指资产业务引发的经济行为对资产评估结果指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途的要求，或资产评估结果的具体用途（4 4）资产评估假设）资产评估假设 指资产评估设定的前提条件及假定前提等指资产评估设定的前提条件及假定前提等（5）资产评估价值类型 指评估结果的价值属性的定义及其合理性指指评估结果的价值属性的定义及其合理性指向向（6 6）资产评估途径与方法）资产评估途径与方法 指资产评估分析标的物价值的技术思路，以指资产评估分析标的物价值的技术思路，以及实现技术思路所运用的具体技术、分析工具和及实现技术思路所运用的具体技术、分析工具和手段手段（7 7）资产评估的程

21、序）资产评估的程序 指资产评估工作从开始准备到最后结束整个指资产评估工作从开始准备到最后结束整个过程的逻辑顺序和工作步骤过程的逻辑顺序和工作步骤（8）资产评估执业标准 指资产评估执业中所要遵循的执业理念、执指资产评估执业中所要遵循的执业理念、执业原则、执业技术规程等各种规范的总称业原则、执业技术规程等各种规范的总称（9 9）资产评估基准日）资产评估基准日 指资产评估价值对应的时点指资产评估价值对应的时点（1010）资产评估结论）资产评估结论 指资产评估结果，一般采用货币金额表示指资产评估结果，一般采用货币金额表示3）资产评估学科发展 资产评估活动的发展，使得资产评估作资产评估活动的发展，使得资

22、产评估作为一门学科具有了必要性。正是资产评估活为一门学科具有了必要性。正是资产评估活动的深入发展，使得资产评估变得越来越复动的深入发展，使得资产评估变得越来越复杂，资产评估学科才有了研究的内容和研究杂，资产评估学科才有了研究的内容和研究的必要。的必要。 评估领域的多元化、细化、专业化不断评估领域的多元化、细化、专业化不断地为资产评估学科提供更多的研究领域。地为资产评估学科提供更多的研究领域。 评估理念、认识和规范趋于统一的要求评估理念、认识和规范趋于统一的要求也为资产评估学科研究朝着更加深入、更加也为资产评估学科研究朝着更加深入、更加理性的方面发展理性的方面发展 1.2 资产评估的种类、功能、

23、特性和作用1.2.1 1.2.1 资产评估的种类资产评估的种类1 1）评估、评估复核和评估咨询）评估、评估复核和评估咨询评估评估是指对产权变动、产权交易，以及非产权变动等经济行是指对产权变动、产权交易，以及非产权变动等经济行为涉及到的具体对象所进行的价值评估活动及其过程。为涉及到的具体对象所进行的价值评估活动及其过程。评估复核评估复核是指受托评估机构（评估师）对其他特定评估机构是指受托评估机构（评估师）对其他特定评估机构（评估师）出具的评估报告的真实性和合理性进行分析、（评估师）出具的评估报告的真实性和合理性进行分析、评判和报告的活动及其过程。评判和报告的活动及其过程。评估咨询评估咨询可以是评

24、估人员对特定资产的价值提出的估值咨询可以是评估人员对特定资产的价值提出的估值咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究意见，还可以是相关项目、方式、利用效果的分析和研究意见，还可以是相关项目、产品等的市场分析、可行性研究等意见。产品等的市场分析、可行性研究等意见。2）完整性资产评估和限制性资产评估完整性资产评估完整性资产评估是指资产评估的全过程都符合资产评估准是指资产评估的全过程都符合资产评估准则及评估程序的要求和规范，并没有出现背离评估准则及则及评估程序的要求和规范，并没有出现背离评估准则及其程序的情况。

25、其程序的情况。限制性资产评估限制性资产评估是指在资产评估的过程中，由于评估条件是指在资产评估的过程中，由于评估条件或其他原因的限制，评估人员无法完全按照资产评估准则或其他原因的限制，评估人员无法完全按照资产评估准则及评估程序的要求进行执业，而是要在委托方坚持和允许及评估程序的要求进行执业，而是要在委托方坚持和允许的前提下才能进行的资产评估。的前提下才能进行的资产评估。这两类资产评估对评估结果披露的程度和要求是不同的。这两类资产评估对评估结果披露的程度和要求是不同的。还可有单项资产评估和整体资产评估之分类还可有单项资产评估和整体资产评估之分类单项资产评估是相对一台机器设备，一座建筑物，单项资产评

26、估是相对一台机器设备，一座建筑物，一项知识产权等单项资产价值进行的评估。一项知识产权等单项资产价值进行的评估。单项资产评估的目的：单项资产评估的目的：资产转让资产转让、资产、资产抵押抵押、资产资产拍卖拍卖、资产租赁资产租赁、诉讼清偿等目的的机器设备、专、诉讼清偿等目的的机器设备、专业化生产线、房屋建筑物、业化生产线、房屋建筑物、房地产房地产、长期投资长期投资、债、债权、权、股权股权等。等。根据我国根据我国资产评估资产评估管理要求和国际资产评估惯例，管理要求和国际资产评估惯例，资产评估中的资产评估准则有重置成本、现行市价资产评估中的资产评估准则有重置成本、现行市价、收益现值和清算价格等四种。、收

27、益现值和清算价格等四种。单项资产评估整体资产评估是指对参与某种经营活动的全体资产整体资产评估是指对参与某种经营活动的全体资产的的价值价值进行的评估进行的评估用于设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、用于设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、股权转让股权转让、企业兼并企业兼并、收购或分立、联营、组建集、收购或分立、联营、组建集团、法律诉讼、团、法律诉讼、破产清算破产清算中外合作、中外合作、合资合资、融资、融资、租赁租赁、承包承包、抵押贷款抵押贷款等等目的整体目的整体资产评估资产评估。整体资产评估 1）资产评估的基本功能 评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功能。2）资产评估的辅助性功能 资

28、产评估的管理功能是由资产评估评价及评估功能派生出来的辅助性功能。 3 3）资产评估的公证功能）资产评估的公证功能1.2.2 资产评估的功能资产评估的功能即资产评估的结果所具有的真实性、公平性和合法性即资产评估的结果所具有的真实性、公平性和合法性的效力。资产评估必须严格执行国家有关的规章制度的效力。资产评估必须严格执行国家有关的规章制度，以事实为依据进行严格的科学估算；同时资产评估，以事实为依据进行严格的科学估算；同时资产评估机构属于中立性和超脱性的中介机构，对评估报告承机构属于中立性和超脱性的中介机构，对评估报告承担法律责任，所以所作出的评估结果具有公正性，评担法律责任，所以所作出的评估结果具

29、有公正性，评估的本身就是一种带有公正性质的评估。估的本身就是一种带有公正性质的评估。提供价值尺度的职能这是资产评估的基本职能。提供价值尺度的职能这是资产评估的基本职能。资产评估的公证功能资产业务涉及到当事人各方的利益，各方对估价都有着资产业务涉及到当事人各方的利益，各方对估价都有着特定利害关系，资产评估向任何当事方倾斜，都会影响特定利害关系，资产评估向任何当事方倾斜，都会影响其他当事方的权益，这不仅会失去当事人对评估结果的其他当事方的权益，这不仅会失去当事人对评估结果的信任，从而失去评估服务于资产业务需要的目的，更何信任，从而失去评估服务于资产业务需要的目的，更何况这是违反政策和职业道德的，是

30、决不允许的。资产评况这是违反政策和职业道德的，是决不允许的。资产评估要做到公正、公平，最起码、最基本的是满足资产评估要做到公正、公平，最起码、最基本的是满足资产评估业务本身的需要，这种需要的基本前提是，客观、公估业务本身的需要，这种需要的基本前提是，客观、公正的价值尺度。这种价值尺度要完全与资产业务性质相正的价值尺度。这种价值尺度要完全与资产业务性质相适应、符合资产业务的用途，不能偏袒任何一方，也不适应、符合资产业务的用途，不能偏袒任何一方，也不能以任何个人的意志为转移。有了公正的价值尺度，就能以任何个人的意志为转移。有了公正的价值尺度，就能在维护当事人各方的合法权益的基础上，保证资产运能在维

31、护当事人各方的合法权益的基础上，保证资产运营的顺利进行。营的顺利进行。1.2.3 资产评估的特性1 1）市场性市场性 资产评估就是根据资产业务的不同资产评估就是根据资产业务的不同性质，对资产价值做出经得起市场检验的评价和性质，对资产价值做出经得起市场检验的评价和评判。评判。2 2）公正性公正性 指资产评估应当维护社会公共利益指资产评估应当维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益。和资产评估各方当事人的合法权益。3 3）专业性专业性 评估对象及市场的细化促成了评估评估对象及市场的细化促成了评估机构和人员的专业化分工。机构和人员的专业化分工。4 4）咨询性咨询性 指资产评估结论仅仅是评估人员

32、指资产评估结论仅仅是评估人员 为委评对象提供的专业估价意见，该意见本身为委评对象提供的专业估价意见，该意见本身并无强制执行的效力。并无强制执行的效力。1.2.4 资产评估的作用1 1）咨询作用咨询作用 指资产评估结论是为资产业务提指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，并无强制执行的效力，不能供专业化估价意见，并无强制执行的效力，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。也不应该取代资产交易当事人的交易决策。2 2）管理作用管理作用 指政府或企业利用资产评估进行指政府或企业利用资产评估进行国有资产管理或企业财务管理和价值管理所发挥国有资产管理或企业财务管理和价值管理所发挥出的特殊作用。出

33、的特殊作用。3 3）鉴证作用鉴证作用 由鉴别和举证两个部分组成。由鉴别和举证两个部分组成。 鉴别鉴别: :专家依据专业原则对经济活动及其结论做专家依据专业原则对经济活动及其结论做出的独立判断；举证出的独立判断；举证: :为判断提供理论和事实支为判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理，持之有据。撑，使之做到言之有理，持之有据。1.3 资产评估与社会经济发展1.3.1 1.3.1 国有资产产权变动与资产评估国有资产产权变动与资产评估 我国资产评估是因国有资产产权变动我国资产评估是因国有资产产权变动, ,以及国以及国有资产账面价值背离现值而产生的有资产账面价值背离现值而产生的. . 20 20世纪

34、世纪8080年代，我国经济体制改革深入进行，年代，我国经济体制改革深入进行，8080年代后期我国国有资产管理体制改革起步，实年代后期我国国有资产管理体制改革起步，实践中国有企业以账面价值与国外投资者合资，导践中国有企业以账面价值与国外投资者合资，导致大量国有资产流失。这种时代背景下，资产评致大量国有资产流失。这种时代背景下，资产评估被引入我国，迅速发挥了重要作用。估被引入我国，迅速发挥了重要作用。 1989年，一系列早期资产评估管理文件的发布和1990年7月资产评估管理机构的成立，标志着 我国资产评估工作正式起步。我国资产评估工作正式起步。 90 90年代初，国家国有资产管理局代表政府直年代初

35、，国家国有资产管理局代表政府直接管理资产评估行业。接管理资产评估行业。国有资产评估管理办法国有资产评估管理办法（国务院（国务院9191号令）的发布和相关评估管理法规的号令）的发布和相关评估管理法规的出台，提供了法律依据，推动了资产评估行业初出台，提供了法律依据，推动了资产评估行业初期阶段的快速发展，并对我国评估行业的发展发期阶段的快速发展，并对我国评估行业的发展发挥了长期指导作用。挥了长期指导作用。1.3.2 税制改革与资产评估 中共十六届三中全会提出了我国物业税改革中共十六届三中全会提出了我国物业税改革的方向加快了地方税制改革的步伐的方向加快了地方税制改革的步伐 物业税属于收益税，可以影响人

36、们的消费动物业税属于收益税，可以影响人们的消费动机；其税基不容易流动，一般不受到经济周期波机；其税基不容易流动，一般不受到经济周期波动的影响；收入相对稳定；地域性强，比较便于动的影响；收入相对稳定；地域性强，比较便于地方征管。所以，物业税更适宜作为地方主体税地方征管。所以，物业税更适宜作为地方主体税种种。我国“物业税”实际上是一种不动产保有税不动产保有税是一种征税面广的税种不动产保有税是一种征税面广的税种不动产保有税具有课税对象收入水平不均衡的特点。不动产保有税具有课税对象收入水平不均衡的特点。 所以，要求不动产保有税计税依据的选择设计，所以，要求不动产保有税计税依据的选择设计，既要符合不动产

37、保有税面广量大的特点，又必须适既要符合不动产保有税面广量大的特点，又必须适合课税对象收入差异大纳税能力参差不齐的特点，合课税对象收入差异大纳税能力参差不齐的特点，保证税负公平。保证税负公平。 利用计算机批量评估税基是不动产保有税税基评估的基本方式和主导方式 批量评估解决了税基评估的效率问题，还要批量评估解决了税基评估的效率问题，还要能兼顾税基评估的公平问题。能兼顾税基评估的公平问题。 税基评估中的公平要求相对公平，即纳税人税基评估中的公平要求相对公平，即纳税人之间纳税能力和税负的公平，而不完全是以市场之间纳税能力和税负的公平，而不完全是以市场价格为标准的绝对公平。价格为标准的绝对公平。1.3.3 金融资产安全与资产评估 一个国家金融的发展、稳定与繁荣直接关系一个国家金融的发展、稳定与繁荣直接关系到该国社会和经济的发展、稳定与繁荣。金融行到该国社会和经济的发展、稳定与繁荣。金融行业在国民经济中既有举足轻重的地位和作用，也业在国民经济中既有举足轻重的地位和作用，也是一个具有较高风险的行业。是一个具有较高风险的行业。 资产评估已经成为世界金融界防范和化解金资产评估已经成为世界金融界防范和化解金融风险的重要手