郑州巩义市调报告

1、 2014 05 20 第一部分 解读城市发展经济状况经济状况城市城市规划规划巩义简巩义简介介CHAPTER 1巩义简介经济实力强劲，消费能力旺盛!巩义位于嵩山北麓，西距古都洛阳市76公里，东距郑州82公里。郑西高铁、连霍高速、陇海铁路均在市内设站，交通便利；巩义经济实力雄厚。连续13届跻身全国百强县，县域经济基本竞争力名列全国第39位，并有8个上市公司；城区规划新城区是未来发展方向，政策利好 巩义市实施“一城两区四组团三个副中心”战略，即以石河道为生态轴线，旧城区（16平方公里）、新城区（20平方公里）组成中心城；周边康店（3.5平方公里）、南河渡（2.5平方公里）、站街（2.5平方公里）、

2、芝田（3.5平方公里）为中心城四组团；竹林为东部可持续发展型城市副中心，涉村为南部集贸工矿型城市副中心，回郭镇为西部工业商贸型城市副中心。 旧城区以居住和商贸为主导，新城区集行政、金融、科技教育、文化娱乐、居住、一类工业于一体。康店、南河渡组团以旅游服务为主导，适当发展无污染工业项目；站街组团利用区位优势，以商贸为主导；芝田组团以高新技术工业为主导。目前市区规划面积55.4平方公里，市区人口23万人，中等城市框架已逐步形成。 新城区现正高速发展，是城市发展的主要方向。经济状况巩义市2011年、2012年与2013年GDP增长率分别为20.58%、8.09%和9.97%。发展态势平稳，充满活力数

3、据来源：巩义市统计公报404.7亿经济状况小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断-GDP与房地产发展关系巩义近三年GDP保持高速平稳增长趋势，说明经济发展迅速，根据房地产与GDP之间的对比关系看，巩义市房地产业处于高速发展阶段，开发和置业需求旺盛。房地产处于快速发展期 总结1：巩义经济实力强劲，消费能力旺盛；2：经济发展平稳，市场充满活力；3：地产市场发展高速，前景明朗。第二部分 地产概况板板块划块划分分竞竞品品概况概况供需分析供需分析CHAPTER 2第一季度供需分析第一季度商品房市场供大于需，市场存量大，竞争激烈。第一季度销售量较低，市场消化速度较慢

4、。第一季度供需分析商品住宅销售面积3.96万平米商品住宅销售套数328套商品住宅销售均价4195元/平米非商品住宅销售面积0.08万平米非商品住宅销售套数-非商品住宅销售均价4792元/平米第一季度住宅月销售量只有100套，销售量持续偏低。商业月平均销售量只有260平米，销售量较低。销售难度较大。城区格局划分新城区板块；新城区住宅项目较多，现行政单位都已搬至此办公，属于行政核心区，城市向东发展毋庸置疑，市场活跃度高，中高端项目数量较多，未来竞争的主要战场。老城区板块；配套条件成熟，住宅项目稀少，商业项目活跃，丹尼斯、华润万家等大型商业都已入驻。老城区老城区新城区竞品项目恒星皇家花园盛威太阳城东

5、润峰景正和紫荆城朗曼新城宋城御街万洋国际商贸城开发商深圳朗曼集团位置新兴路石河路交叉口规模占地面积700亩 ，建筑面积130万，容积率1.9，绿化率33%，物业形态高层、叠加别墅、联排别墅、商业、写字楼、酒店产品配比一室两厅一卫 48、两室两厅一卫 83-98、三室两厅两卫 106-140、四室两厅两卫 155 2梯3户/2梯4户价格策略一层底商13000元，二层8000元价格： 高层41804900元/别墅 51807000元/销售情况开盘销售350套，销售率80%配套设施五星级会所、幼儿园、网球-篮球-羽毛球场、儿童游乐场、运动健身广场、老年休闲区。卖点朗曼品牌、产品配置、景观规划推广语浪

6、漫生活在朗曼朗曼新城项目由深圳朗曼实业下属的巩义朗曼地产开发，朗曼集团坚持奉行“产品信誉、企业信誉、行业信誉”，在河南拥有良好的客户基础与口碑。新城区朗曼新城一期5栋26F高层和10栋联排和叠加别墅，二期至五期剩余高层住宅，六期为写字楼、酒店和集中商业。地中海建筑风格建筑风格 。景观方面以水和森林为主题，高下相形，水木相生，层次丰富的立体景观，令人陶醉其间，流连忘返；项目配套社区配套完善，包括五星级会所、幼儿园、网球-篮球-羽毛球场、儿童游乐场、运动健身广场、老年休闲区。一期高层一期别墅新城区朗曼新城景观规划以水和森林为主题，引进名贵稀有树种，结合水景喷泉、中式栅栏、观景亭等景观营造出中西合璧

7、的景观效果。景观亭紫薇树水景喷泉朴树水系朗曼新城项目多数设计为95两房以及123-148三房为主。同时包括享受型大三房及四房，满足不同层次人群的置业需求。95 两房123-148三房185四房在售产品户型比产品分类二房三房四房总计套例32%56%11%100%朗曼新城推广执行侏罗纪主题公园商铺推广朗曼新城推广执行户型鉴赏周周有活动区位地段优越，处于东区核心位置，区域发展成熟，配套设施完善。产品规划产品设计偏重改善型需求，且户型包括适用型两房、享受型大三房及四房，满足不同层次人群的置业需求。景观规划景观先行，体验式营销，赢得良好市场口碑客户来源该项目为巩义市的标杆项目，

8、在当地具有较大影响力。客户来源较广，主要为分布在各乡镇的生产型企业职工及经商人员；公务员为辅。朗曼新城项目总结营销推广依托强大的品牌优势，在推广方面仅有少量的户外大牌，利用品牌房企打折扣优惠+团购活动快速实现项目去化。借鉴点警示点开发商 郑州市恒星置业有限公司位置东区新兴路与紫荆路交汇处规模占地面积315亩 ，建筑面积86万，容积率3.50，绿化率35%，物业形态高层、小高层、复式、花园洋房产品配比两室两厅一卫 92、三室两厅两卫 114-143、四室两厅两卫 143-180，高层3梯3户价格策略均价：4800元/平米销售情况分四期开发，二期35#、36#、38#在售，销售率80%配套设施会所

9、、室外游泳池、楼宇对讲系统、金牛地暖系统、新风系统。卖点尖端科技系统、超宽楼间距、景观推广语尖端科技 引领智能安居生活恒星皇家花园由郑州恒星置业斥巨资建设，主力户型涵盖85-182全能精英产品线，建筑形态包括花园洋房、空中别墅、景观高层、会所、商业街等综合物业形态以及完善的幼儿园教育配套。恒星皇家花园项目一期3栋17F小高层和3栋花园洋房联，二期为8栋22-28层高层；三期四期为待规划地块。现代建筑风格。景观方面项目景观规划在小区内部形成严谨的“三纵两横”轴线关系，对称统一，与欧式皇家主题景观轴、立体绿化体系共融一体。六重水景、十六景观绿意笼罩，将欧式皇家园林的景观规划理念诠释的淋漓尽致。项目

10、配套会所、室外游泳池、楼宇对讲系统、金牛地暖系统、新风系统。33#35#36#37#38#39#41#42#恒星皇家花园景观规划内部设置水景、园林等景观配套，增加了居住舒适度的同时，也提升了项目的自身品质。中央景观带水景园林外立面恒星皇家花园产品户型多数设计为92两房以及114-143三房为主。同时包括享受型四房，满足不同层次人群的置业需求。92两房114-143三房195四房在售产品户型比产品分类二房三房四房总计套数10421126325比例32%65%8%100%区位地段优越，处于东区核心位置，本项目西北侧，与项目形成直接竞争产品规划产品设计偏重改善型需求，且户型包括适用型两房、享受型大三

11、房及四房，满足不同层次人群的置业需求。客户来源该项目为巩义市的标杆项目，在当地具有较大影响力。客户来源较广，主要为东区行政办公区公务员。与本项目客户群基本相同恒星皇家花园项目总结借鉴点新城区1 . 占地面积： 800亩 总建筑面积： 93万2 . 建筑类型：高层、别墅、洋房、综合商业3 . 行政东核心，法式建筑4 . 代理商：同致行5开发商：河南正和置业有限公司6 . 现项目还未正式销售，一期为村民安置项目，现推其中一栋高层，项目规划10万商业,2.7万写字楼 销售情况：处于前期咨询阶段，预计均价4500元/平米。正和紫荆城优势：城市综合体，行政东核心，内设两个幼儿园，一个小学，露天游泳池；劣

12、势：周边不成熟；正和紫荆城拆迁安置房别墅商业小学、幼儿园露天游泳池写字楼开发商河南华晟房地产开发有限公司位置新兴路滨河路交叉口北100米规模占地63亩，总建面积近17万方，容积率4.0，绿化率33%，物业形态高层、小高层产品配比89平米两房，108平米三房，129平米三房，140平米三房，170平复式四房，2梯3户/2梯4户价格策略4200-4800元/平米销售情况开盘销售170套，销售率77%配套设施幼儿园卖点石河道公园、景观规划、户型设计推广语双城核心、内外双公园东润峰景位于新兴路滨河路交叉口，与恒星皇家花园一路之隔，比邻世博一品城，目前在售一期，2#、3#、5#4栋高层和1#小高层产品户

13、型项目多数设计为89两房以及108-140三房为主。同时包括少量170平复式四房，满足不同层次人群的置业需求。89 两房108-三房129三房在售产品户型比产品分类二房三房四房总计套数551605220比例25%68%0.2%100%东润峰景活动赏析 此积分活动类似商场会员卡性质（信用卡应用较多且效果极佳），到访、认筹、老带新、参加暖场活动、订购等一系列都可以增加积分，积分可换礼品，买房可抵房款。好处分析：1.准确判断客户意向2.老带新3.暖场活动有人气4.实惠较多，诱惑较大区位地段优越，处于东区核心位置，区域发展成熟，配套设施完善。户型设计项目客群定位明确，户型设计以改善型三房为主，两梯三户

14、，迎合市场喜欢通透户型的特征。景观规划10000平米中央景观区，与石河道公园遥相呼应，组成内外双公园，促成项目一大卖点。东润峰景项目总结营销展示装修及内部布局一般，但案场氛围较为浓厚。营销推广以短信、电视广告、户外大牌为主，配合暖场活动有效促进项目销售借鉴点警示点开发商河南盛威房地产开发有限公司位置杜甫路桐本路交叉口南规模占地800亩，总建面积近160万方，容积率3.0，绿化率27%，物业形态高层、小高层、洋房、别墅产品配比89平米两房，110平米三房，132平米三房价格策略4280-4800元/平米销售情况开盘销售170套，销售率77%配套设施幼儿园、小学、中学、医院、养老院、婚庆广场、农场

15、卖点社区配套、风水设计、绿化园林推广语宜居梦，太阳城！盛威太阳城项目总建面积160万方，是巩义体量最大的在售楼盘，以其一站式社区配套，和多样化的产品规划成为巩义市最高端项目之一。盛威太阳城社区内部规划有北京师范大学附属小学、中学；星级农贸市场、私家农场、敬老院、医院、婚庆广场等配套设施，力求打造一站式生活服务。北京师范大学附属学校社区医院社区养老院婚庆广场观光果园区位地段优越，处于巩义市南部，紧邻老城区主干道桐本路和杜甫路区域发展成熟，生活配套设施完善。景观规划以90亩生态园林为主要景观，配合室外婚庆广场等设施，打造中心城区宜居地带社区配套社区内部规划有北京师范大学附属小学、中学；星级农贸市场

16、、私家农场、敬老院、医院、婚庆广场等配套设施，力求打造一站式生活服务。盛威太阳城项目总结借鉴点朗曼新城东润峰景恒星皇家花园盛威太阳城郎曼新城东润峰景恒星皇家花园面积区间总价区间市场二房及2+1户型区间分布81110户型主力户型面积区段为90100，总价范围为3646万元7012020万30万40万50万60万8011010090盛威太阳城主力户型面积段两房总价范围面积区间总价区间郎曼新城东润峰景恒星皇家花园郎曼新城东润峰景恒星皇家花园市场三房及四房户型区间分布110140户型主力户型面积区段为110140，总价范围为5065万元18016014012010040万50万60万70万80万盛威太

17、阳城盛威太阳城主力户型面积段三/四房总价范围开发商开发商海南天建中投置业有限公司海南天建中投置业有限公司位置位置宋陵公园东门宋陵公园东门规模规模占地面积占地面积8080亩亩 ，建筑面积，建筑面积1010万，容积率万，容积率1.91.9物业形态物业形态商业商业产品配比产品配比2020020200独立街铺独立街铺价格策略价格策略 （一层、二层、三层、四层）销售均价：3-4万、2.5万、2万、1万元/租赁均价：150、120、100、80元/月销售情况销售情况正在认筹，开发商正在认筹，开发商30%30%销售，销售，70%70%自持，其中自持，其中1#1#楼已定向给交通银行；楼已定向给交通银行；定位业

18、态定位业态金融、住宿、娱乐、休闲、餐饮、购物一站式休闲购物广场金融、住宿、娱乐、休闲、餐饮、购物一站式休闲购物广场卖点卖点中央街区、独立街铺、独创中央街区、独立街铺、独创“三首层三首层”设计、商业公园设计、商业公园推广语推广语城市休闲商业消费公园城市休闲商业消费公园项目雄踞巩义城市之心，以规模和价值成就巩义第一街区。项目雄踞巩义城市之心，以规模和价值成就巩义第一街区。整体业态分布：整体业态分布：标准层面积4800标准层面积2000标准层面积2800标准层面积1700标准层面积2000标准层面积2000宋城御街643123整体业态分布：项目的购物、餐饮、休闲娱乐比例基本设定为4:3:3楼号标准层

19、面积（）业态定位业态组合1#2000金融银行营业厅、办公2#2000住宿星级酒店客房3#1700娱乐影院、电玩、网吧、台球、KTV4#2000休闲运动健身、美容足疗、儿童乐园、婚纱影楼5#2800餐饮中西餐、商务快餐、美食名吃6#4800购物百货、名店、生活卖场区位地段优越，处于城市核心位置，区域发展成熟，配套设施完善，生活氛围成熟。产品规划产品设计主要为20200的独立街铺，可进行自由组合，满足不同层次人群的置业需求。客户来源该项目为巩义市中心商业项目，在当地具有较大影响力。客户来源较广，主要为当地个体户、企业职工及投资型客户。专业运营-纯商业，位置绝佳，建筑风格独特；40年租约，专业运营公

20、司；营销推广依托强大的招商品牌优势，在推广方面有醒目的户外大牌，利用品牌入驻与折扣优惠等快速实现项目去化。项目总结项目总结借鉴点借鉴点开发商开发商 河南万洋置业有限公司河南万洋置业有限公司位置位置杜甫路与永安路交汇处杜甫路与永安路交汇处规模规模占地面积占地面积500500亩亩 ，建筑面积，建筑面积5050万；万；物业形态物业形态商贸专业市场商贸专业市场产品配比产品配比一期一期4040商铺约商铺约600600间间价格策略价格策略销售价格：3045万元/铺，一铺一价租赁价格：2540元/月销售情况销售情况一期售罄，即将试营业一期售罄，即将试营业定位业态定位业态家居建材广场、餐饮娱乐中心、商务办公、

21、居住中心家居建材广场、餐饮娱乐中心、商务办公、居住中心卖点卖点品牌实力、产权商铺、一站式购物品牌实力、产权商铺、一站式购物推广语推广语5050万平米国际商贸博览交易中心万平米国际商贸博览交易中心万洋国际商贸城由河南万洋置业斥巨资建设，打造巩义第一个以家居建材为依万洋国际商贸城由河南万洋置业斥巨资建设，打造巩义第一个以家居建材为依托的集餐饮、娱乐、办公等于一体的商业综合体托的集餐饮、娱乐、办公等于一体的商业综合体。整体业态分布整体业态分布家居建材交易中心居住中心商务办公中心休闲购物中心餐饮娱乐中心房地产市场研究商业研究万洋国际商贸城集“交易、仓储、会展、商务、办公”等9大功能于一体。双首层街区设

22、计，二层精心设计黄金连廊，消除商业死角，打造首层5.6米、二层5.4米的超大层高，可随心所欲变幻两层使用各大交易区通过大型广场、步行街、扶梯、连廊等为纽带，“点、线、面”有机结合，将所有街区连为一体，引导人流，全面激活各商业区的“店、街、场”万洋国际商贸城该项目被宣传为“河南省重点项目”、“郑州市重点项目”、“巩义市重点招商引资项目”，要建成50万平方米超大规模的集产品交易、国际展览、商务金融、仓储物流、办公居住等九大功能为一体的巩义市首个五星级国际商品博览交易中心。万洋国际商贸城一期家居广场已成功招商，入住商铺100多家，主营建材家居五金机电等。区位城市中心商圈，区域发展成熟，配套设施完善，

23、生活氛围成熟。产品规划产品设计主要为40的两层商铺，可进行自由分割，满足不同层次人群的置业需求。客户来源该项目为巩义唯一一站式家居购物中心，集办公、住宅、金融、娱乐为一体的商贸交易中心，客户来源主要为招商客户以及投资型客户。营销推广依托强大的品牌优势，在推广方面以概念性的一站式购物打造巩义首家家居建材中心，一期利用品牌入驻与返租的超低价格快速实现项目去化。项目总结项目总结借鉴点借鉴点项目名称项目地址项目规模建筑结构/物业形式销售均价开发商盛威太阳城桐本路与杜甫路交叉口南300米160万高层、多层4200元/河南盛威房产有限公司宋城御街建设路与人民路交汇处北10万多纯商业25000元/郑州天建实

24、业投资开发有限公司万洋国际商贸城杜甫路与永安路交汇处50万商业、住宅10000元/河南万洋置业有限公司正和紫荆城紫荆路与永新路交汇处93万高层、别墅4500元/河南正和置业有限公司东润峰景新兴路与滨河路交汇处北100米177594高层、小高层、多层4500元/河南华晟房产开发有限公司朗曼新城河洛路与石河路交汇处136万高层、小高层、别墅高层4500元/别墅6500元/深圳朗曼实业集团恒星皇家花园紫荆路与新兴路交汇处86万高层、洋房4800元/河南恒星置业有限公司其中，商业在售项目运营模式：宋城御街：租售同时进行，公司独立运营，四十年返租保证；万洋：商铺返租十年，前三年每年平均返租7%，直接减房

25、款。以建材家居为主，有专业运营公司进行运作。项目规模差别较大，但是销售价格差距较少，价格竞争激烈。项目项目地址建筑结构/物业形式销售均价项目主要卖点盛威太阳城桐本路与杜甫路交叉口南300米高层、多层4200元/体量大，老城中心宋城御街建设路与人民路交汇处北纯商业25000元/宋式建筑，纯商业，保底租金加扣点万洋国际商贸城杜甫路与永安路交汇处商业、住宅10000元/50万国际商品博览交易中心正和紫荆城紫荆路与永新路交汇处高层、别墅4500元/行政东核心，百万法式生活城邦东润峰景新兴路与滨河路交汇处北100米高层、小高层、多层4500元/封藏极致，阔景人生，中央景观区朗曼新城河洛路与石河路交汇处高

26、层、小高层、别墅高层4500元/别墅6500元/公园旁130万平米墅质城邦 ，主题景观，大型活动，样板间恒星皇家花园紫荆路与新兴路交汇处高层、洋房4800元/巴洛克建筑，超强景观 市场分析1 、新老城区以一河分开，新城区发展日益完善，现代化气息较浓，老城区商业热闹非凡；2、大盘云集，景观规划极佳，特别是内部配套要求都比较高，其中三个项目都有游泳池，四个项目都有主题景观；3、老城区集中商业较多，规模较大，都以单独招商形式招商，对商户选择也较为严格，新城区以住宅为主，都有自己配套底商和会所； 市场分析4、商业和写字楼规划稀缺，新城区中只有朗曼新城和正和紫荆城有此规划，其中朗曼新城以酒店为主，正和紫

27、荆城有两栋2.7万写字楼和10万独立商业5、普遍为小高层、高层，高容积率产品，少量配有别墅产品，且多为现房、准现房；6、巩义中高端物业较多，对物业服务要求极高，其中恒星皇家花园为河南鑫苑物业有限公司。7、户型面积偏大，以89平米以上的大户型为主，小面积户型比较稀缺，市场处于空白。小结p低密度产品市场供应较少，高层产品集中供量，市场同质化物业竞争明显；p市场主流产品为刚需两房和改善型三房，户型面积偏大，面积段分布宽泛，属产品粗放型供给；p户型设计方面，对产品功能性，实用性设计概念保守，舒适性设计不足，产品设计函待创新；p住区环境设计趋向多元化，但景观细节体现不强，致使品质感下降；p重视基础配套引入，但对住区文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺；p居住性配套设计全面，但附加值引入较少，对客户需求迎合度不足；u核心词市场趋好明显，同质化竞争严重，设计有待提升房地产市场研究第二部分 产品建议SWOT分析分析产产品建品建议议项项目目概况概况CHAPTER 3本