房地产企业代建业务的增值税

1、房地产企业代建业务的增值税房地产企业代建是指委托方提供项目需要的土 地、资金等资源，房地产企业作为受托方利用其品 牌与管理优势，为委托方提供项目开发全过程专业 性服务。一、代建的分类（一）根据委托方的性质以及合作方式分类代建业务可以分为商业形式代建、政府形式代建 和资本形式代建三种形式。1、商业代建。是指委托方提供开发所需的土地及资金,房地产企业输出管理和品牌，承担开发、销售、维护等任务，为已完全获得土地使用权的委托方提供房地产全过程的管理。2、J政府形式代建。是指房地产企业与政府合作承接市政项目，包括安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理。3、资本代建。是指房地产企业向资本合

2、作方提供项目咨询、项目开发管理、项目运营管理等一系列专业服务。资本代建给更多想涉足房地产开发行业的企业提供更多的机会，降低了房地产行业的入 门门槛。（二）根据是否取得土地使用权进行分类一种是房地产企业没有取得土地使用权，委托方拥有土地，负责立项，房地产的代建业务主要为了 收取手续费。第二种是房地产企业取得了委托方的 土地，负责立项，根据委托的要求进行施工，按施 工进度向委托方预收房款，完工后，房地产企业替 委托方办理产权转移等手续。二、增值税处理（一）没有取得土地使用权情况下此种情况下，房地产没有土地使用权，代建主要 为收取手续费，是真正的代建行为。其业务具有以 下特点：房地产代建工程项目由委

3、托方立项、委托 方拥有土地使用权、房屋的权属归委托方、签订委 托代建合同、项目建设发票开具给委托方、受托方 不垫付资金、受托方按照代建工程项目总投资的一 定比例收取代建服务费或按代建工程的建筑面积定 额收取代建服务费。根据营业税改征增值税试点实施办法（财税201636号附件1）所附销售服务、无形资产、不 动产注释中“经纪代理服务”项的规定，经纪代 理服务，是指各类经纪、中介、代理服务，包括金 融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、 法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代 理记账、拍卖等。据此，此种情况下的代建按“商 务辅助服务一经纪代理服务”税目征收增值税，一 般纳税人税率为6%

4、,小规模纳税人征收率为 3%。需要注意的是，根据营业税改征增值税试点有 关事项的规定（财税201636号附件2）第一条第（三）项第4点的规定，经纪代理服务，以取得的 全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支 付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销 售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性 收费，不得开具增值税专用发票。如果房地产企业 有向委托方代收转付的政府性基金或者行政事业性 收费，不能开具增值税专用发票。案例1、2018年7月1日，甲房地产企业接受乙 公司的委托代建某项目，代建过程中用银行存款等 支付相关费用50万元，2018年12月2日项目完工， 乙公司支付代建手续费给甲企

5、业，金额为106万元,甲企业为一般纳税人。支付代建支出时：借：其他业务成本一代建工程50贷：银行存款等50项目完工收到手续费时：借：银行存款106贷：其他业务收入一代建工程100应交税费一应交增值税（销项税额）6（二）取得土地使用权情况下此种情况下，房地产企业拥有了委托方的土地使 用权，建造房地产的业务要按照建筑服务缴纳增值 税，另一方面，建造完工后，房地产产权转移，又 要按照销售不动产缴纳增值税。建筑服务在新收入准则下， 核算科目发生很大变 化，举例如下：案例2、2018年1月1日，甲房地产公司与乙公 司签订一项代建合同，为乙公司建造一栋写字楼， 甲公司取得土地使用权并立项。根据双方合同，该

6、 工程的造价为6300万元，工程期限为1年半，甲公 司负责工程的施工及全面管理，乙公司按照第三方 工程监理公司确认的工程完工量，每半年与甲公司 结算一次；预计 2019年6月30日竣工；预计可能 发生的总成本为4000万元。假定该建造工程整体构 成单项履约义务，并属于在某一时段履行的履约义 务，甲公司采用成本法确定履约进度，增值税税率 为10%,不考虑其他相关因素。2018年6月30日，工程累计实际发生成本 1500万元，甲公司与乙公司 结算合同价款2500万元，甲公司实际收到价款 2000万元；2018年12月31日，工程累计实际发生成本 3000万元，甲公司与乙公司结算合同价款1100万元

7、，甲公司实际收到价款 1000万元；2019年6月30日， 工程累计实际发生成本 4100万元，乙公司与甲公司 结算了合同竣工价款 2700万元，并支付剩余工程款 3300万元，上述价款均不含增值税额。假定甲公司 与乙公司结算时即发生增值税纳税义务，乙公司在 实际支付工程价款的同时支付其对应的增值税款。甲公司的账务处理为（单位为万元）：（1）2018年1月1日至6月30日实际发生工程 成本时借：合同履约成本 1500货：原材料、应付职工薪酬等1500（2）2018年 6 月 30 日。履约进度=1500十4000 =37.5%合同收入=6300 X 37.5% =2362.5借：合同结算-收入

8、结转2362.5货：主营业务收入一 2362.5借：主营业务成本 1500货：合同履约成本1500借：应收账款2750货：合同结算一价款结算2500应交税费一应交增值税（销项税额）250借：银行存款2200货：应收账款2200当日“合同结算”科目的余额为货方137.5万元（2 500-2362.5）表明甲公司已经与乙公司结算但尚 未履行履约义务的金额为137.5万元，由于甲公司预计该部分履约义务将在 2018年内完成，因此，应 在资产负债表中作为合同负债列示。（3）2018年7月1日至12月31日实际发生工 程成本时。借：合同履约成本 1500贷:原材料、应付职工薪酬等1500（4）2018年

9、 12 月 31 日。履约进度=3000十4000 =75%合同收入=6300 X 75%-2362.5 =2362.5借：合同结算一收入结转2362.5货：主营业务收入 2362.5借：主营业务成本 1500货：合同履约成本1500借：应收账款1210贷：合同结算一价款结算1100应交税费一应交增值税（销项税额）110借：银行存款1100贷：应收账款1100当日，“合同结算”科目的金额为借方1125 （2362.5-1100-137.5万元，表明甲公司已经履行履约 义务但尚未与乙公司结算的金额为1125万元，由于该部分金额将在2019年内结算，因此，应在资产负 债表中作为合同资产列示。（5）

10、2019年1月1日至6月30日实际发生工程 成本时。借：合同履约成本 1100贷：原材料、应付职工薪酬等1100（6）2019 年 6 月 30 日。由于当日该工程已竣工决算，其履约进度为 100%。合同收入=6300-2362.5-2362.5=1575借:合同结算一收入结转1575贷：主营业务收入 1575借：主营业务成本 1100贷：合同履约成本 1100借：应收账款2970贷：合同结算一价款结算2700应交税费一应交增值税（销项税额）270借：银行存款3630贷：应收账款3630当日，“合同结算”科目的余额为零 （1125+1575-2700）。本案例中，甲公司也可以采用以下方法进行会

11、计 核算：（1）2018年1月1日至6月30日实际发生工程 成本时。借：合同履约成本 1500货：原材料、应付职工薪酬等1500（2）2018年 6 月 30 日。履约进度=1500十4000 =37.5%合同收入=6300 X 37.5% =2362.5借：合同资产2362.5货：主营业务收入 2362.5借：主营业务成本 1500货：合同履约成本1500借：应收账款2750货：合同资产2362.5合同负债137.5应交税费一应交增值税（销项税额）250借：银行存款2200货：应收账款2200（3）2018年7月1日至12月31日实际发生工 程成本时。借：合同履约成本 1500贷:原材料、应

12、付职工薪酬等1500（4）2018年 12 月 31 日。履约进度=3000十4000 =75%合同收入=6300 X 75%-2362.5 =2362.5 借：合同资产2225合同负债137.（2018年6月30日确认的金额）货：主营业务收入 2362.5借：主营业务成本 1500货：合同履约成本1500借：应收账款1210贷：合同资产1100应交税费一应交增值税（销项税额）110借：银行存款1100贷：应收账款1100当日，合同资产账户余额为 1125（ 2225-1100。（5）2019年1月1日至6月30日实际发生工程 成本时。借：合同履约成本 1100贷：原材料、应付职工薪酬等1100(6) 2019 年 6 月 30 日。由于当日该工程已竣工决算，其履约进度为 100%。合同收入=6300-2362.5-2362.5=1575借:合同资产1575贷：主营业务收入 1575借：主营业务成本 1100贷：合同履约成本 1100借：