《美国物业管理》

1、整理课件美国物业管理整理课件概 述 美国的物业管理已有美国的物业管理已有7070年左右的历史，年左右的历史，其发展已其发展已日益日益成熟。美国物业管理的法规制度成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高。素质较高。美国房地产业总值约占国民生产总值的美国房地产业总值约占国民生产总值的10%10%15%15%，全国三分之二的有形资产是房地，全国三分之二的有形资产是房地产，其中土地占产，其中土地占30.2%30.2%，房产约占，房产约占50%50%，房地，房地产投资占美国私人投资的一半以上，其中绝大产投资占美国私人投资的一

2、半以上，其中绝大部分是住宅投资。在美国，物业管理已成为城部分是住宅投资。在美国，物业管理已成为城市建设和管理的一个重要产业。市建设和管理的一个重要产业。整理课件恭喜奥巴马当选美国物业恭喜奥巴马当选美国物业公司负责人公司负责人整理课件美国总统美国总统奥巴马奥巴马 小区物业公司负责人，小区物业公司负责人，管理美国物业管理美国物业业主委员会业主委员会 美国美国国会国会议员议员 小区各楼层选出来的代表小区各楼层选出来的代表整理课件美国物业管理概况美国美国的的物业物业的的行业管理行业管理一般由一般由行业协会行业协会承担承担成立物业管理公司手续比较简便成立物业管理公司手续比较简便, ,只须符只须符合一些基

3、本的法定条件成立物业管理公合一些基本的法定条件成立物业管理公司手续比较简便司手续比较简便, ,只须符合一些基本的法只须符合一些基本的法定条件定条件行业协会对物业管理企业的资质和从业行业协会对物业管理企业的资质和从业人员的资格管理比较严格人员的资格管理比较严格(一一)管理机构管理机构整理课件美国小区中的公寓有两种美国小区中的公寓有两种合作公寓合作公寓，屋主没有产权屋主没有产权,只有只有股份股份,根据单元大小算出你占有大根据单元大小算出你占有大楼的股份比例楼的股份比例共有公寓共有公寓，屋主拥有独立产权屋主拥有独立产权。既可以由私人业主自我管理既可以由私人业主自我管理,也可以也可以委托专业物业管理企

4、业进行管理。委托专业物业管理企业进行管理。（二）服务模式（二）服务模式整理课件业主自我管理业主自我管理委托物业公司管理委托物业公司管理约有约有20%的中小型的中小型的公寓实行业主自的公寓实行业主自我管理我管理全体业主大会选举全体业主大会选举出业委会出业委会业委会通常一年选业委会通常一年选举一次举一次实施管理时实施管理时,通常委通常委派各房产经理负责派各房产经理负责小区的日常管理小区的日常管理业委会与物业管理业委会与物业管理公司签订的合同期公司签订的合同期限一般为一年限一般为一年（二）服务模式（二）服务模式整理课件美国物业管理费用到哪里美国物业管理费用到哪里以共有公寓为例以共有公寓为例计划书规定

5、权利计划书规定权利物业管理费落到谁的口袋？物业管理费落到谁的口袋？物业管理费用在哪里？物业管理费用在哪里？谁来管理自己的物业？谁来管理自己的物业？整理课件标准的专业化管理标准的专业化管理最显著的特点最显著的特点贴心的多样化服务贴心的多样化服务引导业主灵活选择物业服务项目和服务标准引导业主灵活选择物业服务项目和服务标准完备的职业化体系完备的职业化体系美国物业管理实行职业经理人制美国物业管理实行职业经理人制度度体制完善管理有序体制完善管理有序政府设有专门的物业管理行政机构政府设有专门的物业管理行政机构企业经营规模庞大企业经营规模庞大内部管理模式、管理制度、管理程序都统一内部管理模式、管理制度、管理

6、程序都统一信息技术应用广泛信息技术应用广泛社区的电脑管理系统中社区的电脑管理系统中相关资料齐全相关资料齐全风险防范机制健全风险防范机制健全物业管理费一般包含房屋保险的费用物业管理费一般包含房屋保险的费用整理课件整理课件一、一、国外物业管理法制化程度高国外物业管理法制化程度高整理课件二、二、国外物业国外物业 所有权与管理权分离所有权与管理权分离整理课件三三、国外物业管理的收费标准国外物业管理的收费标准 由市场形成由市场形成整理课件四四、物业管理企业需要培养物业管理企业需要培养 高素质管理人才高素质管理人才整理课件整理课件物业管理运作模式多样化物业管理运作模式多样化物业服务方式多样化物业服务方式多

7、样化扶持一批专业化公司，扶持一批专业化公司，推动物业管理企业将服推动物业管理企业将服务项目外包，打破物业务项目外包，打破物业管理企业既要实施管理管理企业既要实施管理又要从事作业的传统运又要从事作业的传统运作模式作模式加快实现物业管理企业加快实现物业管理企业管理与作业的分离，提管理与作业的分离，提高服务效率，降低服务高服务效率，降低服务成本，满足业主需求成本，满足业主需求根据业主实际需求和消根据业主实际需求和消费能力，引导业主灵活费能力，引导业主灵活选择物业服务项目和服选择物业服务项目和服务标准。务标准。整理课件 美国物业管理信息化建设和美国物业管理信息化建设和发达的专业化服务市场发达的专业化服

8、务市场值得借鉴：值得借鉴： 筹建物业管理行政事务中筹建物业管理行政事务中心心通过整合管理资源，形成通过整合管理资源，形成市局物业管理处、市物业管理行市局物业管理处、市物业管理行政事务中心、市物业管理行业协政事务中心、市物业管理行业协会协同联动的行业管理格局会协同联动的行业管理格局。整理课件建立物业保险制度建立物业保险制度引导业主和物业管引导业主和物业管理企业通过购买物业保险，减少因灾害性理企业通过购买物业保险，减少因灾害性天气或者其他突发事件给业主和企业带来天气或者其他突发事件给业主和企业带来的经济损失，有效地化解物业管理中的经的经济损失，有效地化解物业管理中的经济赔偿纠纷和矛盾。济赔偿纠纷和

9、矛盾。美国的房地产物业税整理课件在在国内，房地产物业税国内，房地产物业税还是一个还是一个历史不长的历史不长的新税新税种种，但，但在美国房地产物业在美国房地产物业税已经征收了几十年，并税已经征收了几十年，并且已经成为了地方政府主且已经成为了地方政府主要的财政收入来源。要的财政收入来源。概 况整理课件属性不属于不属于联邦政府征收的税种，联邦政府征收的税种，而是由州以下政府所征收的而是由州以下政府所征收的税，该种税是市、县和学区税，该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一财政收入的主要来源之一整理课件房地产物业税税率的制房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和定主要依据政府预算和支出的情况来征收支

10、出的情况来征收房地产物业税是一种房地产物业税是一种从价税，也就是依据从价税，也就是依据住宅的价值而征收的住宅的价值而征收的税税物业税物业税税率税率整理课件房价高低与物业税未必成正比房价高低与物业税未必成正比美国的房地产物业税不是遏制房价的杠杆，美国的房地产物业税不是遏制房价的杠杆，而是地方政府而是地方政府解决财政收入不足解决财政收入不足的手的手段。段。整理课件美国房地产物业税征收情况一览表美国房地产物业税征收情况一览表年份年份房地产税总额（亿美元）占全部税收比重（%）197762580.5198282076.11987121273.61992180375.61997218873.4200227

11、9172.92004317973.12005355972.42006359171.72007383171.4整理课件物业税都用物业税都用在什么地方在什么地方县政府征收上来的房地产物业税主要县政府征收上来的房地产物业税主要用于为民众提供的用于为民众提供的公共服务支出公共服务支出整理课件借鉴美国经验实施我国的物业税改革整理课件（1 1）赋予地方政府一定的税收自主权）赋予地方政府一定的税收自主权物业税法应由全国人大立法颁布，税法规定各个税物业税法应由全国人大立法颁布，税法规定各个税收要素，制定幅度税率，地方政府在统一的幅度税率范收要素，制定幅度税率，地方政府在统一的幅度税率范围内自行确定适用税率。围

12、内自行确定适用税率。（2 2）开征统一规范的物业税，清理房地产业）开征统一规范的物业税，清理房地产业 流转环节的税费流转环节的税费目前阶段，应确定适度的税率和减少税率级数，随着目前阶段，应确定适度的税率和减少税率级数，随着房地产业的规范化，行业利润逐步趋于平均化，可以考虑房地产业的规范化，行业利润逐步趋于平均化，可以考虑取消土地增值税，将其纳入所得税类。取消土地增值税，将其纳入所得税类。（3 3）设置科学的适用税率）设置科学的适用税率房地产税的改革要贯彻房地产税的改革要贯彻“低税率低税率”原则，税法可制原则，税法可制定定0.5%1%的弹性比例税率区间，授权市县政府根据当的弹性比例税率区间，授权市县政府根据当地经济发展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率。地经济发展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率。整理课件（4 4）建立一套较为科学完善的房地产评税体系）建立一套较为科学完善的房地产评税体系要有专门的房地产价值评估机构要有专门的房地产价值评估机构要有专业的评税人员要有专业的评税人员要选用适宜的评税方法要选用适宜的评税方法要有透明的评税过程要有透明的评税过程（5