资产评估简答题汇总

1、精选优质文档-倾情为你奉上资产评估简答题汇总1 . (8分) 什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？参考答案：资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公允的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。由定义可知，资产评估由六大基本要素组成，即资产评估的目的、评估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。2 . (8分) 资产评估的经济原则有哪些？如何理解？参考答案：资产评估的经济原则有：（1）贡献原则。指某一项资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献，或根据当缺少它是对整

2、体价值下降的影响程度来衡量确定。（2）替代原则。指同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场上能够找到的替代物的费用。（3）预期原则。指资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。评估值取决于现实资产的未来获利能力（4）最佳效用原则。指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。3、(8分) 市场经济中，资产评估的功能有哪些？参考答案：资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括地讲，资产评估具有以下功能。（1）为资

3、产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。（2）界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权益。（3）优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。科学规范的资产评估，能保证资产市场、产权市场的有序运行，可以为资产和产权的配置提供正确信号，从而起到优化资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途径，因此在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产

4、的优化配置和流动。（4）促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况下，资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大，这将导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低，会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进行资产重估，可以克服上述问题。此外，通过资产评估还可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业的全部资产在账簿上得到反映。（5）在促进对外开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中外合资、合作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是维护国家民族权益的重要技术保障。（6）防止国有资产流失和促进国有企

5、业改革顺利进行。在国有企业产权变动的过程中，合理定价是关键。而转让定价的基础是企业的评估价值。因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。4、(8分) 试述资产评估持续使用假设的内涵和实质。参考答案：持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：（1）在用续用。指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。（2）转用续用。指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下

6、去。（3）移地续用。指的是被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。5、 (8分) 市场经济中，资产评估的功能有哪些？参考答案或提示：资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括地讲，资产评估具有以下功能。（1）为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。（2）界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权益。

7、（3）优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。科学规范的资产评估，能保证资产市场、产权市场的有序运行，可以为资产和产权的配置提供正确信号，从而起到优化资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途径，因此在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。（4）促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况下，资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大，这将导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低，会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进行资产重估，可以克服上述问题。此外，通过资产评估还

8、可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业的全部资产在账簿上得到反映。（5）在促进对外开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中外合资、合作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是维护国家民族权益的重要技术保障。（6）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企业产权变动的过程中，合理定价是关键。而转让定价的基础是企业的评估价值。因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。6、(8分) 简要说明资产评估的假设有哪些？参考答案或提示： ：假设是指依据有限事实而作出合理推断的状态，资产评估理论和方法体系

9、的形成是建立在一定假设基础上的。资产评估的假设有：（1） 继续使用假设。是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。（2） （2）公开市场假设。是指在市场上进行或拟进行资产交易的双方，彼此地位平等，且都具有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的分析判断。（3）清算假设。是指资产所有者在某种压力下被强制在公开市场上进行资产的出售。7、(8分) 简述机器设备的评估特点。参考答案或提示：（1）由于机器设备数量多、单价大、规格复杂、情况各异，所以，设备评估以单台、单件为对象，以保证评估的真实性和准确性。（2）以技术检测为基础。由于机器设备技术性强，因此评定

10、机器设备实物和价值情况往往需通过技术检测的手段来确定其损耗程度。（3）必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和了解。8、(8分) 简述房地产评估的主要原则参考答案或提示：答：房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于房地产本身的特殊性，决定了房地产评估还应遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要如下：（1）合法原则。是指房地产评估应以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、法章、政策及合同等约束下的权益价值。（2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被

11、估对象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估房地产在最高最佳使用下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上和经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。（3）房地综合考虑原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，要求我们在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。（4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。9、(8分) 待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略）

12、，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 ? A B C 待估对象 坐落 ? 略 略 略 略 所处地区 ? 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区 用地性质 ? 商业 商业 商业 商业 土地类型 ? 空地 空地 空地 空地 价格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元 ? ? 单价 1500元/m2 1400元/m3 1450元/m4 ? 交易日期 ? 1996.10 1996.12 1997.1 1997.5 面积 ? 168m2 350m2 300m2 600m2 形状 ? 长方形 长方形 长方形 长方形 地势 ? 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 ? 普通 普通 普

13、通 普通 基础设施 ? 完备 较好 较好 较好 交通通讯状况 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35年 30年 35年 30年 已知以下条件： （1）交易情况正常； （2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。 （3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断： 项目 B 分值 C 分值 自然条件 相同 10 相同 10 社会环境 相同 10 相同 10 街道条件 稍差 8 相同 10 繁华程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8 规划限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 离公交车站 稍远 7 相同 10 交

14、通流量 稍少 8 稍少 8 周围环境 较差 8 相同 10 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 （5）折现率为8%。（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 （2）进行交易时间修正。 交易实例A交易时间修正系数1071001.07 交易实例B交易时间修正系数1051001.05 交易实例C交易时间修正系数1041001.04 （注： 由于地价每月上涨1，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7

15、；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4。） （3）进行区域因素修正。 交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数100861.163 交易实例C区域因素修正系数100931.075 （注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。） （4）进行个别因素修正。 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3。 土地使用权年限因修正。除交易实例

16、B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8）： 交易实例A及C使用年限修正系数11（1+8）30÷11（1+8）350.9659 交易实例A的个别修正系数1.03×0.96590.995 交易实例B的个别修正系数1.03 交易实例C的个别修正系数1.03×0.96590.995 （5）计算待估土地初步价格。 A1500×1×1.07×1×0.9951597（元平方米） B1400×1×1.05×1.163×1.031761

17、（元平方米） C1400×1×1.04×1.075×0.9951613（元平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值（1597+1761+1613）31657（元平方米） 待估地块总价评估值1657×600（元） 因此，这一地块的评估值为元。10、某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？重置成本=1200(万元)117、

18、(8分) 简述资产评估中确认评估对象的标准？参考答案或提示：资产评估中确认资产的标准主要有：（1）现实性。现实性表明经济资源在评估时点已经存在，是已经发生的经济活动的结果，并且在评估时点仍然存在（2）控制性。指以企事业单位或个人对经济资源的控制权来定义被评估资产的边界，而不论资产是其用自有资金投资购建，还是负债购建，或是租入。（3）有效性。有效性一是表明已无实际资产对应的待摊费用等不能列作被估资产；二是表明无论是否是劳动产品，只要有效用即可作为被估资产。（4）稀缺性。稀缺性表明要获得具有稀缺性经济资源的控制权就必须付出代价。也正因为此，经济资源才成为资产。（5）合法性。指企事业单位或个人控制的

19、经济资源具有合法性，受到法律保护，即非法经济资源不能被确认为资产。12、(8分) 资产评估的经济原则有哪些？如何理解？参考答案或提示：资产评估的经济原则有：（1）贡献原则。指某一项资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献，或根据当缺少它是对整体价值下降的影响程度来衡量确定。（2）替代原则。指同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场上能够找到的替代物的费用。（3）预期原则。指资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。评估值取决于现实资产的未来获利能力（

20、4）最佳效用原则。指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。13 . (8分) 有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值数 A ? 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 （2）计算参照物

21、修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 参考答案：（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110 （2）交易情况修正系数为 100/101或者0.99 交易时间修正系数为108/102或者1.06 区域因素修正系数为100/98或者1.02 个别因素修正系数为100/100或者1 容积率修正系数为105/110或者0.95 （3）参照物修正后地价=0.99×1.06×1.02×1×0.95×780=796.47（万元）14 .

22、(7分) 某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。参考答案或提示：现时采购价=5×（1+20%）=6（万元） 现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元） 安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元） 被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.5

23、35=6.735（万元）15、(8分) 某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？参考答案： 前5年企业税前净收益的现值为： 40/（1+10%）+45/（1+10%）2+50/（1+10%）3+53/（1+10%）4+55/（1+10%）5=181.47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=34

24、1.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元）16、(7分) 某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？参考答案：前5年企业税前净收益的现值为： 40/（1+10%）+45/（1+10%）2+50/（1+1

25、0%）3+53/（1+10%）4+55/（1+10%）5=181.47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元） 17、(8分) 某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所

26、得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？参考答案或提示： 前5年企业税前净收益的现值为： 40/（1+10%）+45/（1+10%）2+50/（1+10%）3+53/（1+10%）4+55/（1+10%）5=181.47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元） 18、被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到

27、，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 （1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率； （3）估算该机组的评估值。 参考答案或提示： （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24（万元） （2）该机组的成新率=8÷(5+8) ×100%=61.54% （3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元） 19、(8分) 运用市场法评估机器设

28、备，在选择参照物时需考虑哪些可比性因素？参考答案或提示： （1）设备的规格型号；（2）设备的生产厂家；（3）设备的制造质量（4）设备的零部件、配件情况（5）设备的有效役龄；（6）设备的技术状况；（7）设备的成心率情况(即设备的实体状况，如使用强度、大修理记录等)；（8）设备的出售目的和出售方式；（9）设备的成交数量；（10）设备交易时的市场状况；（11）设备的交易时间；（12）设备的存放和使用地点20、(8分) 土地有哪些自然特性和人文特性？参考答案或提示： 1、土地的自然特性主要表现在以下几个方面：（1）数量的有限性（不可再生）。（2）位置的不可移动性。（3）效用持久性。（4）效用的差异性

29、2、土地的人文特性（1）用途的广泛性（2）供给的稀缺性（3）社会经济位置的可变性（4）可垄断性 21、 (7分) 被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。参考答案或提示： 据题意计算如下：（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：（帐面原值×价格变动率）所以，30000×2.6+3000×1.61+200

30、0×1.21=85250（元）（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本×已使用年限所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=（元）（3）设备的加权投资年限=（加权更新成本）÷（更新成本）=÷85250=9.5（年）（4）设备的成新率=8÷（9.5+8） ×100%=45.7%22、1 . (8分) 预计坏账损失的评估方法有哪几种预计坏账损失的预计和估算一般可采用以下方法： （1）分类判断法。 （2）账龄分析法23 . (8分) 长期投资

31、评估具有哪些特点？答案： 长期投资评估的特点是： （1）长期投资评估是对资本的评估。这是长期投资的一个显著特点。 （2）长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。 24、(8分) 企业价值评估时，确定折现率和资本化率的原则是什么？参考答案或提示： 在企业价值评估中，折现率和资本化率的确定一般应遵循以下原则：（1）不低于无风险报酬的原则。在存在正常资本市场和产权市场的条件下，政府债券利率和银行存款利率是投资者进行其他投资时，在考虑和权衡投资报酬率时必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者将投资转存银行或购买无风险的国债，而不愿去冒险进行得不偿失的投资。（2）以行

32、业平均报酬率为重要参考指标的原则。行业平均报酬率是衡量一个行业同类企业投资总额的平均净收益水平的指标。任何买主或投资者，之所以愿意投资于某一企业，是期望他的投资起码能获得该企业所在行业的平均收益率。（3）折现率和资本化率与收益额相匹配的原则。通常情况下，如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素（如税收）的影响，那么在折现率中也应有所体现。25、(8分) 资产评估报告的作用有哪些？参考答案或提示： 答：资产评估报告主要有以下作用：（1）资产评估报告为被委托评估的资产提供作价参考依据。资产评估报告是经具有资产评估资格的机构根据委托评估资产的特点和要求，遵循评估原则和标准，按照法定的程序，运用科学

33、的方法对被评估资产价值进行评定和估算后，通过报告书的形式提出作价的意见。该作价意见不代表任何当事人一方的利益，并且是一种专家估价的意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。（2）资产评估报告是考核资产评估工作质量的依据，是评估人员工作质量和素质的反映。资产评估报告是资产评估工作的总结，也是参与评估工作人员的劳动结晶。因此，评估报告从结构、措辞和内容等方面反映了资产评估人员的写作水平和业务素质，是评估工作质量的重要反映。（3）资产评估报告是管理部门完善资产评估管理的重要依据。有关管理部门通过审核资产评估报告，可以有效地对评估机构的业务开展情况进行监督管理，对评估工作中

34、出现的不足加以完善。（4）资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。评估机构和评估人员在完成资产评估项目后，应将评估过程中收集的资料、工作记录以及有关工作底稿进行归档。由于资产评估报告是整个评估工作过程的总结，其内容包括了评估过程的各个具体环节和各有关资料的搜集和记录，因此，资产评估报告是资产评估档案的重要信息来源。26、(8分) 简述商誉的概念、特点以及评估商誉的目的？参考答案或提示： 商誉是指企业在同等条件下，能获取比正常投资报酬率更高的超额收益的能力。它是由企业优越的地理位置、有效的经营组织管理、良好的企业形象等多种因素共同作用而形成的。作为一种无形资产，它具有不可确指

35、性，即人们无法确切地指明商誉具体是由什么因素形成的，各种因素对形成商誉的贡献有多大。但作为一种客观存在，它也能为企业带来收益，具有资本属性，因而它也是一种资产。随着人们认识的提高，一些可确指的无形资产会逐渐从商誉中分离出来，商誉的内涵有逐渐缩小的趋势。商誉具有如下特性：（1）商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售，只能和企业同时转让。（2）商誉是由多种因素共同作用而形成的结果，但形成商誉的个别因素无法以任何方式单独计价。（3）商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指资产价值之和的价值。评估商誉的目的主要有：（1）为企业产权转让以及与此有关的其他经济

36、活动服务。（2）为管理咨询服务。（3）为分析企业偿债能力服务。27、(8分) 撰写资产评估报告应遵循哪些基本要求？参考答案或提示： 答：资产评估报告编制的基本要求是：（1）评估报告的客观性。评估人员要按照公允的程序和计价标准，对具体的资产评估对象作出符合专业标准并反映客观实际情况的资产评估结论，所依据的各种资料数据应能证明其科学性，所选取的方法、参数应能反映其适用性和科学性，评估报告所使用的措辞和文字描述应反映第三者的公正立场。（2）评估报告的完整性。资产评估报告正文应能完整、准确地描述资产评估的全过程，反映资产评估的目的、所依据的前提条件、评估计价标准、评估的基本程序和选取的方法、参数等，并

37、充分揭示被评估资产的真实情况，做到完整无缺，无一遗漏。另外，附件资料起着补充说明正文的作用，所以还应注意与评估结论有关的各种附件。（3）评估报告的及时性。在一定条件下得出的资产评估结论往往是对某一时期或某一时点资产实际价值的计量。一旦时过境迁，由于货币具有时间价值，而且被评估资产本身也随时间变化而变化，被评估资产的市场价值会随着市场环境、政治、社会等因素的变化而发生很大变化，评估结论将难以反映其实际价值并失去其应有的法律效力。28、(8分) 如何界定企业价值评估的范围。参考答案或提示： 答：（1）从产权的角度界定企业价值评估范围。从产权的角度界定，企业价值评估的范围应该是企业的全部资产，包括企

38、业产权主体自身占用及经营的部分，企业产权主体所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司、以及非控股公司中的投资部分。在实务操作中，具体界定企业价值评估资产范围的依据，一是企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围；二是对国有企业而言，若产权变动需要报批，以上级主管部门批复文件所规定的评估范围为准。（2）从有效资产的角度界定企业价值评估的具体范围。企业价值评估的标的是企业的获利能力。企业获利能力是企业全部资产中的有效资产共同作用的结果。因此在对企业整体进行评估时，需要将企业资产范围内的有效资产与对整体获利能力无贡献的无效资产进行正确的界定与区分，并且将无效资产“剥离”或

39、对其单独评估。29、 (8分) 客户应如何利用资产评估报告？参考答案或提示： 答：（1）作为产权交易作价的基础材料。对企业联营、股份经营、中外合资等情况下的评估资料，可作为确定资产交易谈判底价的参考依据，或作为各方确定投资比例出资价格的证明资料。（2）作为企业进行会计记录的依据。一般是指为满足会计核算需要进行的评估，评估的报告及各类评估明细表中的有关数据，可作为会计进行账簿登记的依据。按评估值对会计账目的调整必须由有关部门批准。（3）作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料。一般是指发生经济纠纷案时的资产评估，其评估的结果可作为法庭裁决的证明材料。一 （4）作为支付评估费用的依据。当客户收到

40、评估资料及报告书后没有提出异议，即评估的资料及结果符合客户的要求，客户应以此为前提和依据向受托的评估机构付清全部评估费用。资产评估的六大要素：主体，客体，特定目的，程序，价值，类型和方法。1.评估的主体是指资产评估由谁来负担。2。评估的客体是指资产评估的对象3.评估的特定目的是指资产业务发生的经济行为。4.评估的价值类型是对评估价值的质的规定。5.资产评估的方法是指确定资产评估价值的手段和途径。6.整个资产评估工作是按一定程序系统进行的。二 资产评估的特点：现实性，市场性，预测性，公正性，咨询性三 如何理解资产评估的现实性特点：1.现实性是指以评估基准为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产

41、进行的评定估算。2.资产评估的现实性表现在以下三个方面：a资产评估直接以现实存在为资产确认评价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接，均衡达成一致事约束，只需要说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况。B以现实状况为基础反映未来。C以实现性强调客观存在。四 资产评估与会计评价的区别：1.发生的前提条件不同2.目的不同3.执行操作者不同。五 资产评估对象的资产，可以有以下几个方面的理解：1.资产是一种权利2.资产是一种获利能力3.资产必须为某一主体所拥有和支配。六 价值类型的类别：市场价值，在用价值，投资价值，持续经营价值，清算价值，保险价值，课税价值七 决定和影响价值类型的因素：

42、1.评估的特定目的2.资产功能及其状态。核心问题是评估的特定目的确定以后直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态。如果企业破产评估选用清算价格这种价值类型，实际处置时，处置值和评估值差异就会很小3.市场条件资产评估的经济原则：1.贡献原则。贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定2.替代原则。替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。这是因为，有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用3.预期原则。与其原则是指在资产评估过程中资产的价值

43、可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力。八 资产评估程序包括以下主要环节：1.明确资产评估业务基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估计划4.资产勘察与现场调查5.收集资产评估资料6.评定预算7.评定估算8.编制和提交资产评估报告书8.资产评估工作档案保管。九 资产评估程序的内容：1.明确资产评估业务基本事项2.资产评估没目的3.评估对象基本状况4.价值类型及定义5.资产评估基准日6.资产评估限制条件和重要假设7.其他需要明确的重要事项。十 评定估算环节：1.分析资产评估资料2.恰当选择资产评估方

44、法3.运用资产评估方法形成初步资产评估结论4.综合分析确定资产评估结论，资产评估机构内部复核十一 市场法的优缺点：优点：1.能够客观的反映资产目前的市场情况，其评估的参数，指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格2.评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点：1.需要有公开及活跃的市场为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用2.不适于专用机器、设备、大部分的无形资产以及受地区，环境等严格限制的一些资产的评估。十二 影响资产价值量变化的因素：1.市场价格2.实质性贬值3.新技术的推广和应用4.由于资产以外的外部环境变化导致资产价值的降低十三 成本法应用的前提条件：1.应当具备可

45、利用的历史资料2.形成资产价值的耗费是必需的十四 收益额的构成：1.税后利润即净利润2.现金流量3.利润总额十五 收益法的优缺点：优点：1.能真实和较准确的反映企业资本化的价值2.与投资决策相结合应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。缺点：1.预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响2.在评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。十六 资产评估方法之间的关系：从整体上来说，评估方法是有互相关联的，内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同目标就是获得令人信服的可靠地评估价值。成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分，

46、同样的，折现和资本化的运用也市场运用于市场法和成本法中。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市场价的基础上的，只是它们的运用不像市场法运用表现的那么直接。十七 市场法与成本法的不同之处表现在哪些方面？1.成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该资产的交易价格确定的2.市场法中的现行市价指的是资产的独立价格，是交易过程中采用的，而重置成本不仅包括该项资产自身的价格还包括该项资产的运杂安装调试费等3.市场的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算则要用被评估资产的原始成本和原始材料4.两种方法的操作程序资料的获得和指标确定有着不同的思路。简述资产评估

47、方法选择需考虑的因素：1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型决定于该评估的价格类型，资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程，必须与评估价值相适应，资产评估类型说明“评什么”，对评估方法具有约束性。资产评估方法说明“如何评”具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型2.资产评估的方法必须与评估对象相适应。评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也不同3.评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约，各种方法的运用都要根据一系列数据、资料进行分析，处理和转换，没有相应的数据和资料方法就会失灵，资产评估的过程实际也就是收集资料的过程。十八 机器设备的核查与鉴定有哪几

48、种方式？1.评估人员在评估机器设备时，要根据评估目的的要求对被评估的机器设备进行必要的核查。核查的方式分为逐项清查和抽样核查两种。2.机器设备的鉴定的目的是通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据3.机器设备的鉴定按其工作阶段可分为统计鉴定和判断性鉴定，其中统计性鉴定又分为宏观鉴定和微观鉴定十九 机器设备的经济性贬值及其估算：机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。1.由于市场竞争的加剧，产品需求减少导致设备不足，生产能力相对过剩2.原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高3.国家有关能源、环境保护等限制或有关产权的法律法规等规定使产品生产成本的提高或者使设备

49、强制报废，缩短了设备的正常使用寿命二十 房地产评估主要内容：1.明确评估基本事项2.拟定评估工作方案3.实地勘察搜索资料4.选用评估方法评定估算5.确定评估结果，撰写评估说明报告影响住宅用地价格的区域因素：位置；交通便捷；基础设施保证度；公共设施完备度；环境质量度；规划限制；其他因素二十一 土地用途容积如何影响地价：1.容积越高，在地块面积一定的条件下意味着建筑面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着建筑物的面积的增加，其结果也必然导致土地价格的增加2.由于土地的用途不同，同一块上表现出的单位面积的土地收益也不同。其实际支付地价的能力也存在较大差异，一般来说，商业用地的地价

50、在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价二十二 估算土地开发费：土地开发费包括基础设施配套费，公共事业建设配套费和小区开发配套费二十三 建筑物评估时考虑的因素：物理因素；环境优劣的影响；经济地理因素；新旧程度；用途；产权；政策因素；供需状况；其他二十四 估算建筑物重置成本的方法：预决算调整法、重编预算法、指数调整法三十一、市场评估应具备的条件：1.需要一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个2.选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似3.交易时间与评估基准日尽可能接近4.交易应具有透明性、公平性和有效性5.交易实地与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致二十五 残余估价法：建筑残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的利益价格。专用技术：又称非专利技术，技术秘密，是指未经公开，未申请专利的知识和技巧二十六 专有技术包括：设计资料；技术规范；工艺流程；材料配方；经营诀窍；图纸；专利技术通