新江湾城文本04jwda

1、泰禾新江湾城规划建筑设计PLANNING & ARCHITECTURE SCHEMATIC DESIGN 2016.1 | 任务书解读ASSIGNMENT INTERPRETATION本案地块位于上海市新江湾城。距离人民广场约10公里，距陆家嘴8.6公里，距虹桥枢纽约20公里。项目区位PROJECT POSITION基地SITE虹桥枢纽HONGQIAO AIRPORT人民广场PEOPLE SQUARE陆家嘴LUJIAZUI迪士尼乐园DISNEY 共青公园PARK上海西站RAILWAY STATION11.6 KM20.1 KM10 KM8.6 KM4 KM20.0 KM场地分析SITE ANA

2、LYSIS本案基地多层，高层混合住宅用地低层，多层混合住宅用地商业&办公用地教育用地地块周有多块城市绿地，同时西侧和东侧分布为高层和多层住宅用地，呈现西高东低的环境层次。场地分析SITE ANALYSIS安徒生童话乐园新江湾生态展示馆上海音乐学院试验学校周边楼盘价格分析SITE ANALYSIS本案基地单价 3000040000元/（地块周边90年代住宅区）4000050000元/（地块周边中端楼盘）5000060000元/（地块周边高端楼盘）6000095000元/（地块周边高端盘及独栋别墅）如何应对严峻的价格挑战？HOW TO FACE THIS CHALLENGE?开鲁一村开鲁一村总价约

3、：总价约：303303万元万元国和一村国和一村总价约：总价约：303303万元万元开鲁二村开鲁二村总价约：总价约：303303万元万元世和苑世和苑总价约：总价约：380380万元万元龙腾公寓龙腾公寓总价约：总价约：345345万元万元尚浦领世尚浦领世总价约：总价约：500500万元万元盛世豪园盛世豪园总价约：总价约：393393万元万元民庆嘉园民庆嘉园总价约：总价约：373373万元万元世景花园世景花园总价约：总价约：373373万元万元东方景园东方景园总价约：总价约：373373万元万元新江湾花园新江湾花园总价约：总价约：458458万元万元保利维拉嘉园保利维拉嘉园总价约：总价约：48048

4、0万元万元保利维拉嘉园保利维拉嘉园总价约：总价约：480480万元万元三湘七星府邸（独栋）三湘七星府邸（独栋）总价约：总价约：58005800万元万元星汇老外街星汇老外街总价约：总价约：600600万元万元保利香景园保利香景园总价约：总价约：560560万元万元九龙仓玺苑九龙仓玺苑总价约：总价约：580580万元万元仁恒怡庭仁恒怡庭总价约：总价约：700700万元万元东森花园东森花园总价约：总价约：550550万元万元中建大公馆中建大公馆总价约：总价约：760760万元万元加州水域加州水域总价约：总价约：500500万元万元时代花园时代花园总价约：总价约：500500万元万元财大小区财大小区总

5、价约：总价约：390390万元万元地下空间 UNDERGROUND SPACELAND PRICE 土地价格 高地价社区设计的关键在于降低单位地价Reducing unit cost is the key to high land-price community design 降低单位地价的最有效途径是挖掘地下空间价值Exploring underground value is the most efficient approach地下空间 UNDERGROUND SPACE案例Existing Case降低单位地价的最有效途径是挖掘地下空间价值Exploring underground va

6、lue is the most efficient approach| 设计思路DESIGN APPROACH配套公租房90平米住宅90平米以上住宅10000平米20000平米30000平米40000平米50000平米60000平米SITE配套公租房90平米住宅90平米以上住宅10000平米20000平米30000平米40000平米50000平米60000平米SITE90平米住宅90平米以上住宅联排叠拼大平层160平米独栋220平米180平米200平米洋房 160000 140000 120000 100000 80000 6000090平米住宅90平米以上住宅联排叠拼大平层160平米独栋22

7、0平米180平米200平米洋房 160000 140000 120000 100000 80000 600009090平米平米10001000万万90平米以上住宅 160000 140000 120000 100000 80000 6000090平米住宅9090平米平米10001000万万9090平米平米10001000万万13001300万万+ + 160000 140000 120000 100000 80000 6000090平米住宅私家停车库、专属电梯四个私家庭院四间卧房近40平米豪华主卧家庭室、佣人房使用面积230平米 别墅如何使90平米户型拥有1300万+的价值？HOW TO MA

8、KE A 90-SQM UNIT WORTH 13000000+| 90别墅产品 90 SQM VILLA| 方案一 地下客厅方案Option 1n 地下二层平面 建筑面积：67.42下沉庭院意向图片 90别墅户型平面 方案 一90 FLOOR PLAN OP1n 地下一层平面 建筑面积：68.54厨房意向图片 餐厅意向图片90别墅户型平面 方案 一90 FLOOR PLAN OP1餐厅区面积：20.15n 地下一层平面 建筑面积：68.54起居室意向图片南侧下沉庭院意向图片90别墅户型平面 方案 一90 FLOOR PLAN OP1客厅面积：19.00庭院面积：19.20n 一层平面 建筑面

9、积：42.00入户庭院意向图片 地上面积：90. 67 地下面积：135.96 实际总建筑面积：226.6390别墅户型平面 方案 一90 FLOOR PLAN OP190别墅户型平面 方案 一90 FLOOR PLAN OP1n 二层平面 建筑面积：48.67主卧室意向图片露台意向图片主卧区面积：34.69两层地下室按一层储藏及车库空间定义48.67226.6368.5467.4242.00(实际建筑面积）60.6129.3689.97二层卧室位置定义为起居室上空。（最终报批面积）B2FB1F1F2F方案一 剖透视图90别墅户型 方案一 报批策略| 90别墅产品 | 方案二 地面客厅方案Op

10、tion 290 SQM VILLAn 地下二层平面 建筑面积：64.14下沉庭院意向图片90别墅户型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2庭院面积：3.4n 地下一层平面 建筑面积：72.64北侧下沉庭院意向图片 南侧下沉庭院意向图片90别墅户型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2南侧庭院面积：6.30北侧庭院面积：2.10起居室意向图片 庭院意向图片n 一层平面 建筑面积：64.20起居室意向图片 地上面积：107.72 地下面积：136.78 实际总建筑面积：244.5090别墅户型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2起居室面积：8.41庭院面积：4.0

11、0餐厅意向图片n 一层平面 建筑面积：64.2090别墅户型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2餐厅区面积：17.55n 二层平面 建筑面积：43.52南侧露台意向图片 主卧意向图片 90别墅户型平面 方案二 90 FLOOR PLAN OP2主卧区面积：31.05B2FB1F1F2F两层地下室按一层储藏及车库空间定义244.5072.6464.1464.20（实际建筑面积）43.5264.2025.2689.46（最终报批面积）二层卧室位置定义为起居室上空。方案二 剖透视图90别墅户型 方案二 报批策略| 规划篇COMMUNITY PLANNING方案一 总平面MASTERPLA

12、N DESIGN合院-90产品 叠加产品公租房产品会所产品产品单套建筑面积套 数计容总面积面积配比单价销售金额合院-90906605940052.0%15万/89.10亿元叠加1802945292046.3%9万/47.63亿元会所1908.291908.291.6%总计114228.29136.73亿元方案一 总平面MASTERPLAN DESIGN产品单套建筑面积套 数计容总面积面积配比单价销售金额合院-90906605940052.0%15万/89.10亿元叠加1802945292046.3%9万/52.92亿元会所1908.291908.291.6%总计114228.29136.73亿

13、元方案二方案一方案二方案一 方案二 产品计容总面积合院-9059400叠加52920产品计容总面积合院-9051840叠加52920公寓7560方案二 总平面MASTERPLAN DESIGN产品单套建筑面积套 数计容总面积面积配比单价销售金额合院-90905765184045.38%15万/77.76亿元叠加1802945292046.3%9万/47.63亿元公寓908475606.62%7万/5.30亿元会所1908.2911908.291.6%总计114228.29130.68亿元方案三方案二方案二 方案三 产品计容总面积合院-9035640合院-1803420叠加50760公寓2376

14、0产品计容总面积合院-9051840叠加52920公寓7560方案三 总平面MASTERPLAN DESIGN产品单套建筑面积套数计容总面积面积配比 单价销售金额公寓902642376020.8%7万/16.63亿元合院-90903963564031.2%15万/53.46亿元合院-1801801934202.99%15万/5.13亿元叠加1802825076044.43%9万/45.68亿元会所648.291648.290.56%总计114228.29120.91亿元方案四方案三方案三方案四 产品计容总面积合院-9011970合院-1801260叠加51840公寓48600产品计容总面积合院

15、-9035640合院-1803420叠加50760公寓23760方案四 总平面MASTERPLAN DESIGN产品单套建筑面积套数计容总面积面积配比 单价销售金额公寓905404860042.55%7万/34.02亿元合院-90901331197010.48%15万/17.96亿元合院-180180712601.1%15万/1.89亿元叠加1802885184045.38%9万/46.66亿元会所558.291558.290.49%总计114228.29100.52亿元方案比较 - 价值观差异SCHEME COMPARISM产品计容总面积总货值覆盖率合院-9051840130.68亿元41%

16、叠加52920公寓7560产品计容总面积总货值覆盖率合院-9035640120.91亿元35%合院-1803420叠加50760公寓23760产品计容总面积总货值覆盖率合院-9059400136.73亿元44%叠加52920产品计容总面积总货值覆盖率合院-9011970100.52亿元25%合院-1801260叠加51840公寓48600方案一方案二方案三方案四方案三 总平面MASTERPLAN DESIGN计容总建筑面积：148497.86地下总建筑面积：126202.40公寓建筑面积：23760(264户)合院-90产品建筑面积：35640（396户）合院-180产品建筑面积：3420（1

17、9户）叠加产品建筑面积：50760 （282户）地面停车位：5个地下停车位：1587个建筑密度：35%方案三 总平面MASTERPLAN DESIGN合院-90产品叠拼产品公租房产品会所产品公寓产品合院-180产品产品净容积率0.60.61.73.01.6产品单套建筑面积套数计容总面积面积配比 单价销售金额公寓902642376020.8%7万/16.63亿元合院-90903963564031.2%15万/53.46亿元合院-1801801934202.99%15万/5.13亿元叠加1802825076044.43%9万/45.68亿元会所648.291648.290.56%总计114228.

18、29120.91亿元方案三 交通分析CIRCULATION ANALYSIS基地入口ENTRANCE地下车库入口GARAGE ENTRANCE入户车行流线CIRCULATION消防流线FIRETRUCK CIRCULATION方案三 交通分析CIRCULATION ANALYSIS叠拼组团地库平面合院组团地库平面方案三 人行分析CIRCULATION ANALYSIS行人入口ENTRANCE别墅区主人行流线VILLA MAIN PEDESTRIAN项目人行主流线MAIN PEDESTRIAN叠拼区流线STACKING VILLA PEDESTRIAN公寓区流线APARTMENT PEDESTR

19、IAN方案三 景观概念LANDSCAPE CONCEPT景观碎片化 不强调集中性的景观，旨在将景观打碎使其元素渗透到各级空间甚至建筑内部，使绿色从整个组团中蔓生出来，如记忆海绵般形成稳固的景观系统。方案三 景观意向LANDSCAPE REFERENCE景观都市主义方案三 景观概念LANDSCAPE CONCEPT 景观都市主义就是将城市理解成一个生态体系，强调景观是所有自然过程和人文过程的载体，并且把建筑看成是景观的延续，景观成为一个连续的基底，而建筑则从其上生长出来。方案三 景观意向LANDSCAPE REFERENCE方案三 示范区DEMONSTRATION AREA示范区以售楼处为中心，

20、含有区内所有产品类型，便于作为实楼样板展示。售楼处在后期作为社区大堂及会所使用。通过对规划的模数化控制，使得180平米合院产品在数量上具有极大的弹性。如何考虑90平米以上产品的价格定位？HOW TO EVALUATE THE PRICE OF 90+ PRODUCT?合院别墅39060平米叠拼50760平米90平米公寓23760平米 160000 140000 120000 100000 80000 60000合院别墅叠拼90平米公寓 160000 140000 120000 100000 80000 6000039060平米50760平米23760平米 0 10亿亿 20亿亿 30亿亿 40

21、亿亿 50亿亿 60亿亿 70亿亿 80亿亿 90亿亿 100亿亿 110亿亿 120亿亿 130亿亿 140亿亿 150亿亿 160亿亿单价单价总货值总货值 63000 63000 63000合院别墅叠拼 0 10亿亿 20亿亿 30亿亿 40亿亿 50亿亿 60亿亿 70亿亿 80亿亿 90亿亿 100亿亿 110亿亿 120亿亿 130亿亿 140亿亿 150亿亿 160亿亿71.6亿元90平米公寓 160000 140000 120000 100000 80000 60000单价单价总货值总货值总价567万总价567万总价1134万 0 10亿亿 20亿亿 30亿亿 40亿亿 50亿亿

22、 60亿亿 70亿亿 80亿亿 90亿亿 100亿亿 110亿亿 120亿亿 130亿亿 140亿亿 150亿亿 160亿亿 100000 100000 100000113.6亿元71.6亿元单价单价总货值总货值合院别墅叠拼90平米公寓 160000 140000 120000 100000 80000 60000用地容积率 1.125楼板价 63000合院产品净容积率 0.6理论楼板价 118000公寓产品净容积率 1.6理论楼板价 44300叠拼产品净容积率 1.7理论楼板价 41600总价900万总价900万总价1800万 0 10亿亿 20亿亿 30亿亿 40亿亿 50亿亿 60亿亿

23、70亿亿 80亿亿 90亿亿 100亿亿 110亿亿 120亿亿 130亿亿 140亿亿 150亿亿 160亿亿 150000113.6亿元 76000单价单价总货值总货值合院别墅叠拼90平米公寓 70000 160000 140000 120000 100000 80000 6000071.6亿元用地容积率 1.125楼板价 63000合院产品净容积率 0.6理论楼板价 118000公寓产品净容积率 1.6理论楼板价 44300叠拼产品净容积率 1.7理论楼板价 41600总价1350万总价630万总价1368万 0 10亿亿 20亿亿 30亿亿 40亿亿 50亿亿 60亿亿 70亿亿 80

24、亿亿 90亿亿 100亿亿 110亿亿 120亿亿 130亿亿 140亿亿 150亿亿 160亿亿113.6亿元71.7亿元 90000单价单价总货值总货值 150000合院别墅叠拼90平米公寓 70000 160000 140000 120000 100000 80000 60000如何使高效率的叠拼产品卖出90000+的单价？HOW TO ASSIGN 90000+/SQM TO HIGH-DENSITYSTACKING VILLA 120.9亿元总价1350万总价630万总价1620万 0 10亿亿 20亿亿 30亿亿 40亿亿 50亿亿 60亿亿 70亿亿 80亿亿 90亿亿 100亿

25、亿 110亿亿 120亿亿 130亿亿 140亿亿 150亿亿 160亿亿 150000113.6亿元 69000单价单价总货值总货值合院别墅叠拼90平米公寓 85000 160000 140000 120000 100000 80000 6000071.6亿元用地容积率 1.125楼板价 63000合院产品净容积率 0.6理论楼板价 118000公寓产品净容积率 1.6理论楼板价 44300叠拼产品净容积率 1.7理论楼板价 41600 0 10亿亿 20亿亿 30亿亿 40亿亿 50亿亿 60亿亿 70亿亿 80亿亿 90亿亿 100亿亿 110亿亿 120亿亿 130亿亿 140亿亿 1

26、50亿亿 160亿亿113.6亿元71.7亿元 100000单价单价总货值总货值 150000合院别墅叠拼90平米公寓 85000 160000 140000 120000 100000 80000 60000如何使高效率的叠拼产品卖出100000+的单价？HOW TO ASSIGN 100000+/SQM TO HIGH-DENSITYSTACKING VILLA 129.5亿元| 叠拼产品VILLA起居室下叠庭院下叠 一层平面LOWER UNIT 1ST FLOORn 地上：两套房+两房n 销售面积：178.2n 使用面积：199.0销售面积：178.2使用面积：199.0地下附赠面积：1

27、44.9庭院附赠面积：42.4总体使用面积：343.9下叠 二层平面LOWER UNIT 2ND FLOORn 地上：两套房+两房n n 销售面积：178.2n 使用面积：199.0卧室报批图纸此处为上空空间销售面积：178.2使用面积：199.0地下附赠面积：144.9庭院附赠面积：42.4总体使用面积：343.9下沉庭院下叠 地下二层平面LOWER UNIT B2ND FLOORn地下附赠面积：144.9n庭院附赠面积：42.4销售面积：178.2使用面积：199.0地下附赠面积：144.9庭院附赠面积：42.4总体使用面积：343.9下沉庭院下叠 地下一层平面LOWER UNIT B1S

28、T FLOORn地下附赠面积：144.9n庭院附赠面积：42.4销售面积：178.2使用面积：199.0地下附赠面积：144.9庭院附赠面积：42.4总体使用面积：343.9餐厅中叠 三层平面MIDDLE UNIT 3RD FLOORn地上：两套房+两房n n 销售面积：190.8 n 使用面积：210.7 销售面积：190.8使用面积：210.7地下附赠面积：77.3庭院附赠面积：21.1总体使用面积：288中叠 四层平面MIDDLE UNIT 4TH FLOOR书房n地上：两套房+两房n n 销售面积：190.8 n 使用面积：210.7 报批图纸此处为上空空间销售面积：190.8使用面积

29、：210.7地下附赠面积：77.3庭院附赠面积：21.1总体使用面积：288下沉庭院中叠 地下二层平面MIDDLE UNIT B2ND FLOOR家庭室n地下附赠面积：77.3 n庭院附赠面积：21.1 销售面积：190.8使用面积：210.7地下附赠面积：77.3庭院附赠面积：21.1总体使用面积：288中叠 地下一层平面MIDDLE UNIT B1ST FLOOR下沉庭院n地下附赠面积：77.3 n庭院附赠面积：21.1 销售面积：190.8使用面积：210.7地下附赠面积：77.3庭院附赠面积：21.1总体使用面积：288起居室上叠 五层平面UP UNIT 5TH FLOOR销售面积：1

30、68.8使用面积：228.3露台附赠面积：33.0地下附赠面积：21.4n地上：一套房+四房n n 销售面积：168.8 n 使用面积：228.3 n 露台附赠面积：33.0 总体使用面积：249.7露台花园上叠 六层平面UP UNIT 6TH FLOORn地上：一套房+四房n n 销售面积：168.8 n 使用面积：228.3 n 露台附赠面积：33.0 报批图纸此处为上空空间销售面积：168.8使用面积：228.3露台附赠面积：33.0地下附赠面积：21.4总体使用面积：249.7阁楼上叠 七层平面UP UNIT 7TH FLOOR储藏（地下二层）：21.4 n地上：一套房+四房n n 销售面积：168.8 n 使用面积：228.3 n 露台附赠面积：33.0 此处为赠送阁楼销售面积：168.8使用面积：228.3露台附赠面积：33.0地下附赠面积：21.4总体使用面积：249.7叠墅 - 剖面VILLA - SECTION| 平层产品VILLA销售面积：206.6使用面积：214.6地下附赠面