青岩项目考察总结(最终定稿)

1、青岩古镇项目考察总结一、青岩古镇周边现状。青岩古镇2012年游客总量为309万人次,日人均游客量8466人,2013年游客总量为260万人次,日人均游客量7123人,今年目前为止到9月1日前游客总量为108万人次,日人均游客量4000人,。由于古镇处于建设扩建时期,游客旅游量在下滑。在青岩古镇贵阳市区及花溪区游客占比约为70%,旅游公司游客占比约20%,其他地区散客占比10%。其中贵阳市区游客自驾游占比65%多为家庭式休闲一日游,乘坐公共交通占比35%多为老年人休闲一日游。各门人流统计比例;北门占日游客进客量的70%,东门占日游客进客量的20%,南门占日游客进客量的8%,西门占日游客进客量的2

2、%。1、北门:北门为古镇主入口,在北门正前方是交建集团下属路桥公司开发项目“寻访”,该项目位置极佳,占据了有理的地理优势。在工程建设上还是比较传统,在古镇的文化上有较好的提升和突破,抓住了古镇的大部分历史文化。该项目占地约200亩第,计划投资20个亿。包括酒吧一条街、商业主街一条、小吃一条街、持有阁、四方街、各类商铺等。该项目就是在传统古镇的基础上做了延伸和部分古镇文化提升。在建筑风格上是继承了古镇的建筑文化的。但项目的定位上没有新颖的买点,没有对古镇的夜间文化做较好的延伸。这正是我们项目的最有力的定位,可以和他们形成高低搭配和互补。2、南门:南门的青岩古镇的主街后门。在南门后还有一个牌坊街,

3、在牌坊街处有两排商户,都是当地住户商铺,面积加大,但生意不如古镇内。经营项目以饮食和住宿为主。但最主要的是餐饮。南门后方还有一个新项目是F4赛车场,该项目现已经基本建成,但现在赛道只能做越野赛道,要等到赛道沉降34年后才能作为F4赛道。3、东门:东门是最老的能,在没有改造前东门是当地原住民的主要出入口,东门外是原住民的住宅区和老车站的位置。东门外规划整片都是原住民的聚居区无法开发。4、西门:北门是比较偏激的靠山出入口,没有商业,路面及环境比较差,只有少数原住民。在今后的发展中有一定的开发价值。5、青岩堡青岩堡位于青岩古镇西北方向两公里处。是水交投公司投资建设。该项目建设完工3年,项目依山而建,

4、环境优美,建筑风格独特。其项目内设有有别墅群、还房区、商业区、广场、停车场、小商品区但空门面占整体商业50%。由于距离古镇比较远,在与古镇之间都是荒山,又是后期人造景观给人的感觉没有必然联系,只是在原来和现在的道路边。加之前期商业定位不准确,招商运营能力补足及没有精准的买点定位致使项目被当地居民叫之“鬼城”。但现在还有商户在运营,共计6家,有酒吧,餐饮、小饰品、小吃等。在白天还是有贵阳自驾游的游客到此游玩、还有少量的旅游车在此停靠。预计人数在300人左右。但主要是东鹏特饮的西南片区聚会。在晚上一般就只有30人左右会到此地消费。所以该项目是属于失败项目。6、大兴国寺:大兴国寺是当地比较大的寺庙,

5、现在还在扩建当中。但香客比较少,只有后山的农家乐靠河的方向还有些钓鱼客和食客。大兴国寺地理位置在青岩堡前方,正前方就是交通主干道贵惠路路边。寺庙正门气势比较宏大。还是很有吸引点。二、交通线路到达古镇的公交线路有:1.贵阳市延安西路32号客运总站到青岩的车,行车时间约50分钟。2.贵阳河滨公园门口乘贵阳到青岩的公交车(210快巴,行车时间约一小时。3.贵阳火车站,乘17路/1路/20路/29路/2路/65路/旅游观光专线到河滨公园换乘 210路,或乘43路到金竹镇换乘 210路,还可乘203路到省党校换乘210路到青岩。4.金阳客车站,乘220路/223路公交车到金竹镇换乘210路,也可乘29路

6、公交车到河滨公园换乘210路到青岩。三、项目概况及调整建议:城发公司青岩项目主要有两块地块即C41、C68两块地:1、C68号地块概况:占地80亩,建设容积1.6,建筑总高20M,建设6层居民楼、共计建筑面积85324.8平方,该地块地处在原著居民区,周边有小学、中学、幼儿园、农贸市场。地块正面是公路、背面是玉带河。该地拆迁还房面积4万方。2、C68建议:该地块建议全部建设成商住两用楼房,其中地下停车场2层,一楼全商铺形成贸易市场,26楼全是住宅,在靠道路和河流的两个面上建成2层商铺36层为住房。这样就可以提高该项目的价值。其中商铺2.5万平方,住宅6万平方。同时将C41地块的拆迁户安置在C6

7、8地块。那么C41地块可做更好的安排和打造。同时实现C41地块的价值最大化。那么2.5万方的C68地块商铺只建成5080平方的小商铺,使之达到小商铺的快消理念(主要是青岩没有商铺销售。预计销售平均单价为5000/平方,实现的销售产值是1.25亿。地下两层可建设成停车场达到约3000个停车位,3万/个可达销售额9千万的产值。住房预计销售价为3200元/平方,可达到产值1.92亿。合计总产值约为4.07亿元,因住房全部为还房占时部计算产值。合计商铺和停车位销售产值可达到2.15亿元。1、C41号地块概况:占地150亩(根据政府要求距离河道50米约减去30亩地占地120亩地,建设容积1.6,建筑总高

8、20M,共计建筑面积127872平方,该地拆迁还房面积2万方,根据规划将该地块的还房改到C68地块安置。该地块地处在“寻访”斜侧面,位置比较尴尬。2、C41地块项目建设规划周边建设建议:A、在玉带河公路桥上建设一座风雨桥作为项目无缝连接和客流引导。B、在C41地块后方北环线对面建设一座公交车站。C、在C41地块后方北环线对面建设一座电瓶车游客中转车站。D、在C41地块后方北环线对面规划一块户外游客露营地。E、最好可以将青燕线北侧(及“寻访”对面的地块的地块购买,或是与政府沟通明确用途,将会对项目有很好的帮助,因该地块地处核心,可将古镇、寻访、C41地块、青岩堡、大兴国寺等多出景点连接成片,致使

9、青岩古镇的范围及旅游、休闲、娱乐等等项目连接成为一个整体。同时解决各个消费群体的需求。扩大整个青岩古镇的魅力。对贵阳市政府和当地各级政府要求打造五A级景区的目标将能更快是实现。也是地方实现中和价值提升的体现。四、青岩古镇本地人问卷调查情况:调查问卷共计500份,一、游客到青岩古镇旅游的地区占比:1、贵阳市区旅游占比 33.1 % ;2、省内旅游占比 16 % ;3、省外旅游占比 50.9 %。二、游客分类占比:1、自驾游48.9 % ;2、乘坐公共交通 51.1 % ;3、20岁以下 5 % ;4、20岁至25岁 20 % ;5、25岁至40岁 40 % ;6、40岁至50岁 25 % ;7、

10、50岁以上 10 % ;三、游客为什么来青岩古镇旅游:1、周末休闲 30 % ;2、古镇历史文化 15 % ;3、古镇美食 40 % ;4、商务旅游 15 % ;四、游客人均消费:1、50元以下 5 %;2、50元至200元 5 %;3、200元至500元 60 %;4、500元至1000元 20 %;5、1000元至2000元 5 %;6、2000元至5000元 3 %;7、5000元以上 2 %;五、当地人认为古镇现在针对游客最缺什么样的商业?1、美食,地方小吃占比 5 % ;2、旅游纪念产品占比 8 % ;3、住宿酒店占比 30 % ;4、夜市餐饮占比 40 % ;5、酒吧占比 15 %

11、 ;6、其他占比 2 % ;当地人的其他建议:当地商家认为现在古镇只有白天的旅游文化和商业,没有夜晚的商业和旅游文化娱乐项目,所以所以的客人都是上午来下午就离开。希望在古镇多打造些夜间旅游景观和商业体。六、当地人认为如何打造青岩古镇夜晚文化及商业文化。1、多修建定位准确的一些夜晚标准性建筑,观光、旅游、餐饮、娱乐、住宿为一体的场所。2、打造夜市酒吧小吃街。3、打造青岩独特文化,发展周边配套,商业模式层次化。4、开通夜间交通。5、希望打造一条少数名族(如:布依族文化街。七、青岩古镇商品房及商铺调查数据统计。1、青岩古镇有没有商品房销售没有商品房销售的占比:100%2、青岩古镇的商品房多少价格合适

12、占比。2800-3000元/m2 占比 31 % ;3000-3200元/m2占比 49 % ;3200-3500元/m2占比 18 % ;3500-4000元/m2占比 2 % ;3、青岩古镇的商品房多少平方合适占比。50-60 m2/户占比 8 % ;60-80 m2/户占比 32 % ;80-100 m2/户占比 45 % ;100-120 m2/户占比 12 % ;120-180 m2/户占比 3 % ;会购买的占比 42.5 %,不会购买的占比 57.5 %。4、青岩古镇有没有商铺销售没有正规产权的商铺买,但有私人的铺面出售,没有市场标准,根据区位位置都由双方自己协商。5、青岩古镇的

13、商铺多少价格合适占比。5000-8000元/m2占比 52 % ;8000-12000元/m2占比 45 % ;12000-18000元/m2占比 3 % ;18000-20000元/m2占比 0 % ;6、青岩古镇的商铺多少平方合适占比。50-60 m2/个占比 50 % ;60-80 m2/个占比 27 % ;80-100 m2/个占比 15 % ;100-120 m2/个占比 5 % ;120-180 m2/个占比 3 % ;会购买的占比 58.2 %,不会购买的占比 41.8 %。八、当地人最希望古镇能有什么标志性建筑或是商业体,会吸引更多的游客提升您的销售?1、新建打造一座夜晚标准性

14、建筑即观光、旅游、餐饮、娱乐、住宿夜市酒吧小吃街为一体的场所。2、希望打造一条布依族民族文化街。九、其他类别1、您认为贵阳市区人愿不愿意到青岩古镇来居住(愿意占比 52.6 %,不愿意占比 47.4 %。2、您认为现在青岩古镇通向市区的道路及交通工具是否完善。(完善占比 36.68 %,不完善占比 63.32 %。五、青岩古镇游客调查总结:调查问卷共计500份,1.游客来自贵阳地区比例占55%,其中贵阳市区占比90%,其他省内地区占10%。省外地区比例占45%。2.游客年龄构成 18-25岁占23%,25-35岁占38%,35-45岁占28%,45-60岁占11%。3.游客来访目的主要是观光旅

15、游(45%或休闲度假(40%。4.有50%的游客是通过朋友介绍或推荐前来古镇,20%的省外游客来贵州旅游后才知道古镇。5.游客在古镇平均消费约在400元左右6.多数游客对于古镇的游览目的并不明确,品尝美食和领略古镇文化是大多数游客的选择。7.约38%的游客认为古镇很一般,更有18%的游客认为古镇很差,且毫无特色。8.约有20%的游客明确表示不会再来古镇旅游,34%的游客表示不一定,明确表示会再来古镇游玩的游客约为46%。9.约有32%的游客表示只在古镇游玩一天,16%的游客表示在古镇游玩2-3天,其余游客并不确定。10.游客自助游的比例占到了90%11.不考虑费用及其他问题,游客最喜欢的休闲娱

16、乐项目选择约有60%的游客喜欢青岩美食。约有46%的游客喜欢当地淳朴的自然风光约有43%的游客喜欢历史文化及民族风俗约有12%的游客喜欢特色乡村休闲12.约13%的游客希望开发古镇新景区约30%的游客希望明确旅游主题,创造旅游特色。约22%的游客希望丰富旅游内涵,提升旅游文化。约34%的游客希望完善旅游接待设施。约22%的游客希望增加现代新型旅游设施。约20%的游客希望加大改革宣传力度约32%的游客希望提高旅游服务水准约21%的游客希望加强旅游商品的生产与销售约25%的游客希望整治旅游环境。约18%的游客希望改善旅游交通条件六、青岩古镇项目调查结论建议。结论:1.青岩古镇离省会城市贵阳比较近,

17、因此前来青岩古镇的游客中有半数为贵阳市区前来休闲的市民。因省会城市外省人员交流较多,加上青岩的地理优势,通常市区朋友会推荐外地朋友前来青岩做短暂的旅游休闲。贵阳地区市民及市区外省流动人群(商务、探亲构成青岩游客主体。2.游客对青岩古镇并无明确认知,青岩美食、古建及淳朴的风光构成游客对青岩认知的主要组成。因此,休闲度假及领略古镇风情是游客的主要目的。3.青岩古镇相关旅游配套设施不完善;旅游主题不明确,特色不鲜明;旅游服务水准不高;从而造成游客对青岩古镇印象较为一般。总之,青岩的地理位置优势,是青岩古镇的旅游人数上升的保证。充分利用青岩地理优势,开发新型旅游项目、完善配套旅游设施,打造鲜明的旅游主题文化将使青岩景区全面提升,发展空间巨大。建议:1.根据目前调查情况,结合我们地段项目的分析,现阶段青岩古镇旅游仍处于原始阶段,项目投资应着重于旅游配套设施的建设与完善,使青岩古镇整体旅游形象上升至一定层次,使游客体验更加丰富与成熟。古镇实现量变到质变的升华,后续项目的打造才可能实现社会效益与经济效益的最大化。然而,现阶段“寻坊”项目的实施正是基于大力打造旅