物业前期介入知识：设备选型、安装、调试与竣工验收

1、物业前期介入知识：设备选型、安装、调试与竣工验收 物业前期介入知识：设备选型、安装、调试与竣工验收设备(含设施)的前期管理是设备全寿命周期管理工作的重要组成部分之一，它与物业公司接管物业之后对设备的管理(称为设备后期管理)共同组成设备管理。然而，设备的后期管理只是一种“被动”式管理，对开发建设期间的不合理设计和不合理施工造成的不良后果往往无法或难以纠正，结果一是给使用和维护带来困难，二是不得不加大设备的运行成本和管理成本，对业主和物业公司造成永久性的经济损失。物业公司有多年对设备进行运行管理和维护保养的丰富经验和切身体会，介入设备前期管理，恰恰可以对设计缺陷进行弥补，从源头上堵住因不合理设计及

2、安装施工而对设备后期管理造成的困难和损失。设备前期管理主要是从设备的技术性、经济性、安全性、可靠性、生产效率、使用寿命、可维修性、操作调节方便、灵活等方面进行的预期性管理。进行设备前期管理，可以防患于未然，在日后设备的长期运行管理中，延长其使用寿命，便于操作维护，为物业公司赢得经济效益奠定良好的基础。一、设备选型与规划设计阶段(一)设备选型时应注意的问题对设备选型，主要是关注设备的技术性能和经济性能是否满足以下条件。1所选设备具有一定的技术先进性，近几年内不可能被淘汰。2在设备技术性能具有领先水平的前提下，不增加后期的管理成本。3设备功率的预留量不易过大，以免造成日后运行处于“大马拉小车”的严

3、重浪费状态。4采取具体措施从材料和施工工艺上保证设备运行的安全性、可靠性、经济性，且便于维修、便于材料和备件的采购。5设备的耗能状况符合要求。6避免选用已列入淘汰产品但尚未淘汰的设备。7针对国家重点监控的设备和材料，如消防设备、器材及材料，应验证其生产厂家的资质，保证相关产品应符合国家强制标准。，8必须要求提供进口设备的厂家或供应商提供中文技术资料及报关资料。(二)运行管理与维护保养应注意的问题l物业公司应详细研究设备的设计图纸，了解各设备系统的工艺布置情况、系统设计特点、管线走向、施工材料材质及施工工艺等。2认真考虑设备系统与建筑物空间能否满足以下要求。(1)足够的操作空间。(2)足够的拆卸

4、、吊运和维修空间。(3)便于巡视、观察、检查和记录。(4)详细了解与流量控制相关的系统管线的布置是否经济、合理。(5)是否在系统的合理位置配备了测量和计量装置(如温度和流量)，以便于运行管理和经济核算。(三)设计缺陷举例1电气工程设计缺陷(1)控制箱(柜)因安装位置不合理，只能半开门，无法进行检修。(2)控制柜背面距离墙壁或设备太近，使后柜门不能全部打开，无法操作检修，而且容易带来安全隐患。(3)锅炉房内的电气控制柜紧贴热源，给长期安全运行带来隐患。(4)人防卫生间排污泵控制箱安装在污水池旁边，长期处于密封潮湿的环境中，既影响安全运行又使电器元件和箱体极易被锈蚀损坏，从而造成故障多发。(5)室

5、外接箱安装基础未考虑防水层，致使冬季箱内结露，形成安全隐患。(6)住宅楼宇公共区域用电未设计分类计量电表，业主均摊的电量无法进行核算，造成收费困难。(7)公建楼(会所)只有总计量电表，未分层设计计量，不利于对房屋租赁单位用电进行独立计量。(8)锅炉房、水泵房的大功率电动机由于无法进行人工搬运，检修时必须借助起重工具才能拆卸、搬运，且其周围及上空有管道阻挡，周边空间狭窄，无法架设起吊用的三脚架，而其上方楼板或梁上也未预设起重用的吊环，这些都给检修工作带来困难。(9)小区道路照明、景观照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不仅难以管理，而且浪费电能。(10)对于封闭管理

6、的小区，未在楼宇通往地下层的坡道口、车库出入口及通往各楼单元的出入口设计门禁，存在安全隐患。(11)园区安防监控摄像存在肓区，存在安全隐患。2给排水工程设计缺陷(1)生活水消毒器安装位置不当，四周被水泵和管线阻挡，既无法解体检修，也无法更换消毒灯管。(2)生活水泵房内水系统未设计缺水断电保护和溢水报警保护装置，不利于其安全运行。(3)卫生间排污泵选型不当，没有铰轮，部分污物不能被破碎，经常堵塞。(4)卫生间下水口距离墙壁小于35厘米，无法安装洁具。(5)地下车库负二层的污水管线未设计与市政排污管线相通，致使污水排上地面。(6)楼内排污泵和污水管线未设计减震、降噪措施，使噪音超标，引起业主投诉。

7、(7)园内未设计雨水地下排泄系统，每到雨季时，小雨则地面积水；大雨则地下设备房被淹，因此绝不能因小区占地面积不太大就忽略雨水排泄问题。(8)室外井盖低于地表面(包括水、电、气、通信等井盖)，下雨和绿化浇水时大量地表水流入井沟内，将管线、水表、电缆等设施泡在水中。3供热工程设计缺陷(1)监视、测量仪表液位显示等处的照明光线不足(自然光或人工照明)，给定时观察和记录带来困难。(2)整座楼的供暖管道只安装一个阀门，各单元入楼处不设计阀门，这样就造成一个单元有问题而必须关闭整座楼的供暖。(3)入楼的采暖管线管径偏小，使许多住户室温达不到规定标准，供暖费收不上来。(4)热力站所有二次水除污器均未设计旁通

8、，除污时必须关闭整个采暖系统。(5)锅炉房空间面积太小，勉强挤下了各类设备和管线，没有维修和更换大件设备的充裕空间，没有水处理化验间，值班室也是勉强挤在配电室内。(6)同一个小区的供暖设计为不同的模式，大多数楼宇为并联型供暖，个别楼宇却被设计成上供下同的串联系统，无法从根本上解决此类楼内暖气不热的问题。(7)生活热水补水系统未设计单独计量水表，无法准确计算生活热水补水量。(8)户内热水龙头距离供水立管太远，而且热水只在立管内循环，致使用户每次用热水时要放出许多凉水，引起用户的极大不满。以上列举的设计缺陷说明，从运行管理和维修保养的角度将设备设施的安装设计纳入前期管理是非常重要的。所以，物业公司

9、各专业技术人员必须认真参与审核设备设施的安装设计。二、设备安装质量控制阶段设备安装阶段虽然有监理公司负责质量监理，但由于种种原因，不能完全依赖监理公司。物业公司介入本阶段的主要目的是从使用角度监理设备安装施工质量。l在已经详细研究各设备系统的设计文件、设计图纸和产品使用说明书的基础上，结合现场实际情况，比较、对照建筑结构空间尺寸和设备外型尺寸，熟悉了全部设备系统的布置情况。2在上述基础上，比对实际情况，验证以下几方面是否符合要求。(1)设备的安装基础、标高、位置和方向。(2)没备的操作和维修、拆卸所需的空间尺寸。(3)巡视、观察、检查设备所需的空间尺寸，观察方向是否正确，光照是否充足。(4)施

10、工材料和施工工艺是否符合规定，是否能保证设备的长期安全运行。3检查隐蔽施工的质量是否符合国家标准和设计要求。4检查不同专业管线交叉的安全距离是否符合国家标准和设计要求。5了解施工进度，其目的在于掌握重点施工阶段的施工时间，便于及时对施工质量进行监查。6及时搜集(复印)设备装箱单，尤其是大型成套设备的装箱单。因为房地产开发商和施工单位常常将装箱单丢失或缺失，而装箱单是设备验收的依据之一，在将来验收时应按照装箱单查验设备主机、辅机、配套件、备件及专用工具等的数量、型号(规格)是否与装箱单相符，有无损伤、缺失。7查找进口设备的所有中文技术资料、图纸和商检文件。这些文件虽然在验收移交时才归物业公司所有

11、，但必须先行掌握它们的实际情况，以利于将来的验收，必要时可先行进行复印。8设备安装环境是否满足产品说明书及安装合同中规定的条件，如环境温度、湿度、防尘、防爆、防潮及外加辅助电源等。9需外加稳压电源或辅助电源的设备，其电源功率是否符合国家标准或产品要求。三、设备调试及试运行阶段本阶段是掌握设备的技术性能，奠定设备安全操作、运行管理、维护保养基础的重要阶段。物业公司各专业技术人员和相关人员应及时跟进设备调试和试运行阶段并跟进到底，通过这一过程了解和掌握设备系统的质量及其操作和维护的关键部位、技术经济性能是否达到设计指标、运行状态是否正常。1仔细阅读厂家产品使用说明书和图纸，透彻了解设备的技术指标、

12、控制原理、操作程序、调试步骤等。2监督安装方调试人员做好调试记录。对于重点环节，参与其中的物业技术人员也应做调试记录。3尤其要做好调试过程中发生的故障及修复情况的记录及更改图纸或设计的记录。4监督安装方调试人员做好试运行记录，尤其是故障记录。随机检查设备的运行状况是否正常，试运行时间是否达到国家规定的标准。5根据试运行情况，验证设备的各项技术经济指标是否达到设计要求。6写出设备调试、试运行总结报告。报告的内容主要包括以下几部分。(1)设备系统的技术经济性能是否达到设计指标。(2)设备系统的试运行效果是否满足要求。(3)设备系统的随机辅件、备件、专用工具的数量和规格是否与装箱单相符。(4)技术文

13、件和图纸是否正确、完整，调试、试运行记录是否完整。(5)调试、试运行中出现的故障及解决的方法和结果。(6)原设计图纸的更改情况。(7)存在的其他问题。(8)将参与过程中发现的问题及时报告公司领导和房地产开发商，以求及时解决，不使问题遗留。本报告不同于开发商的验收报告，它比后者内容更加全面，是日后对设备进行维修和维护保养的原始基础资料，同设备制造厂家的使用说明书和图纸一样重要。本报告只上交物业公司的主管经理，在竣工验收后，随同其他验收资料一并由物业公司工程技术档案室保存。四、准备竣工验收阶段此阶段是为竣工验收作准备，同时注意搜集相关资料(在实际中有些资料往往被开发商或施工单位随意丢弃)。主要工作

14、内容有以下几个方面。1参加分部和分项工程验收、隐蔽工程验收及设备安装工程的综合验收，对存在的问题提出整改意见。2搜集、建立比较完整的设备前期技术档案，主要内容如下。(1)设备选型报告及技术经济论证。(2)设备购置合同。(3)设备安装合同。(4)设备供应商应提供的技术文件，如产品合格证、装箱单、使用说明书、控制原理图、接线图、安装基础图，某些设备(如消防设备)还必须有按国标规定进行强制检测的报告等。(5)进口设备除应有中文文件和中文技术资料外，还应有商检证明文件。(6)安装施工记录及调试、试运行记录。(7)安装施工中的设计变更与洽商。(8)管理业务往来文件及批件。五、竣工验收阶段竣工验收是以开发

15、商、施工单位、监理单位为主，但物业公司必须参与。在验收过程(也包括安装施工、调试、试运行阶段)中，要纠正依赖监理公司的心理，不能认为有了监理公司，物业公司就可以“高枕无忧”甚至不参加验收。这是因为监理公司和物业公司各自关注的角度有差异，而且考虑到某些因素和以往接收项目中产生的大量工程质量问题，所以不可完全依赖监理公司(一)参与竣工验收重点在验收过程中一般是按数量比例进行抽验，有些项目虽然已由监理公司进行过验收，但物业公司则应把重点放以下事项上。1认真查阅验收记录，对重点部位和环节进行现场核查。2在同一程系统中，检验监理公司未抽验的个项。3对于不同施工单位安装的项目，应分别遵照相关专业的国家标准

16、或行业标准制定的规范进行验收，具体可以参照本书第三章“接管验收”中的规定进行验收。只有这样，才能在竣工验收工作中做到心中有数、工作有序。(二)参与竣工验收内容l竣工验收主要责任方虽然是开发商和施工单位，但物业公司应派遣各专业工程技术人员组成验收小组，并指定组长。该验收小组参加各专业工程的验收，为将来的接管验收奠定良好的基础。2参加验收的人员应提前12个月向开发商索取竣工项目的相关资料，进行详细研究，并对重点现场进行察看，事先做到心中有数。3验收项目分类有隐蔽工程竣工项目、单项工程竣工项目、阶段工程竣工项目及全部工程竣工项目。4验收小组成员应认真做好验收记录，必要时应拍照记录，对质量缺陷的记录更应详细、准确。验收记录应有物业公司、开发商、施工单位的有关人员签字确认。5根据验收工作的具体情况，适时提议召开各方的联席会议，对本阶段验收工作进行总结、协调，对不合格项应制定出整改措施和完成期限，经各方签字确认，必要时应签订协议。6已完成整改的项目，必须进行二次验收，直至合格。7对设备的验收一定不可忽视装箱单，因为装箱单开列了本套设备的主机、辅机、备件、专用工具等的型号规格和数量及技术文件、资料。在现实中，开发商和施工单位往往对此缺乏足够的重视，常有丢失装箱单的现象，使物业公