老旧小区物业管理方案

1、老旧小区物业管理方案为了提高小区居住品质, 对庭院改善、 小区整治后的房屋及 设施进行长效管理, 使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的 便利和舒适。 我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要 性,针对不同情况采取相应措施, 有效化解物管、 自管中的诸多 矛盾,逐步建立健全长效管理机制, 努力提高居民生活质量, 提 高小区管理的整体水平。我们在为业主提供服务的时候, 始终要坚持以人为本、 服务 至上的理念, 服务的内容与方式始终以业主为中心; 以满足老旧 小区业主的需求为目标; 以业主的满意为公司的最高追求; 在服 务过程中不断调整服务方式与模式,以达到业主的要求。一、管理思路根据老旧小区

2、的特点和物业管理需求分析, 我们提出以下管 理思路:1、 根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验, 我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。 通过 高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上, 实现低消费 投资, 高价值体现, 将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值 的小区。 我公司设有专门的管理处办公机构, 管理操作人员配置 齐全,办公场所干净有序。2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理 和服务,我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标 准,针对老旧小区业主的特别需求来确定客户 (业主 服务的项 目、 内容和标准。 每季度要采取书面形式向业主征询对

3、物业管理 服务的意见。3、由于老旧小区的管理弊端,消防安全及安全保卫工作尤 其重要,小区出入口能做到 24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻; 能实施 24小时不间断巡逻。 有车辆管理制度 , 对进出小区 的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。对进出小区 装修、 家政等劳务人员实行临时出入证管理。 对临时访客实行登 记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发 后及时采取相应措施。老旧小区对于消防安全工作要求极高, 我公司将安排具有消 防工作经验的保安人员, 以退伍军人为主, 兼顾考虑个别岗位可 安排老旧小区的住户,以做到真正的小区就是家,爱岗如爱家, 实行 24小时执勤,为

4、业主提供安全、温馨的生活环境。4、老旧小区物业管理面积大小不一,我公司物业管理人员 全部持证上岗,管理制度齐全,责任明确。账务清晰,管理服务 人员 24小时服务,服务热情,行为规范。5、针对老旧小区物业管理,我们坚持按有关规定和合同约 定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况 (至少每 季度公布一次 ; 在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执 行有关规定。 我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同, 明 确双方权利义务关系的, 服务标准等相关内容并在小区显著位置 进行公示。 根据业主需求, 提供物业服务合同之外的特约服务和 代办服务的,有在显著位置公示服务项目与收费标准。6、针对老旧

5、小区具体情况,采取一体式的安全管理体系。 在项目员工招聘上, 采用有经验的管理人员来管理。 同时兼顾项 目的实际情况。 兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户, 实行 24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题,提 高员工的爱岗热情,真正的做到以小区为家。 管理人员、专业操 作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证 书 , 且经消防知识培训有记录。7、我公司将联合社区居委会等有关部门,在老旧小区的内 大力开展各种有益的社区活动, 推动精神文明的发展, 形成良好的社区文化。8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习,不断 提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运

6、行正常; 供水、供电、供气等设备使用正常;规范活动场所,机动车、非 机动车停车场, 机动车停放、 行驶等的标志。 保证车辆运行畅通, 停放有序,并做好防盗工作。9、针对老旧小区绿化管理,制定绿化管理方案,对覆盖率 达 15%以上的绿地进行专业养护,保证花草树木管理养护得当, 按季节治病虫害, 每月保持植物浇水, 施肥, 喷药杀虫, 除杂草, 修剪等养护工作,保证植物生长良好,形成较好的植物景观。 10、 老旧小区保洁管理, 我们将所有栋楼逐一分解, 包干落 实到各工作人员,全面实行“自家的孩子自家抱” ,各责任人兼 顾包干楼栋的楼道卫生工作, 包括楼道内的乱堆放、 乱张贴、 楼 道广告,同时,

7、监督其他楼栋责任人的工作,做到任务分解、责 任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理,每 天清运,公共场所定期清扫保洁, 保持整洁干净。 根据每个小区 实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。11、 由于老旧小区设备设施老旧, 设备设施管理维护十分重 要, 必须迅速全面熟悉设备特性, 掌握运行规律; 在正式运行后, 要确保公共设施,公用设备定期维护,水、电、气 24小时报修 值班,接到报修电话 10分中到场,急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养护 (依法应由专业部 门负责的除外 。建立共用设施设备档案 (设备台帐 ,设施设备 的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志

8、齐全、规 范, 明确责任人; 操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保 养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好,能随时启用, 消防通道要保持畅通。 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、 滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整,井盖无缺损或丢失,主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率 高等于 98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防 范措施;对可能发生的各种突发设备故障 (供电、供水、消防设 备等 有应急预案。供电设备运行能正常使用的,无设施损坏 , 配电室管理规范。供水设备运行正常,无设施损坏。制订有详尽的设备设施年、季、月、 周等定期维护保养检修 以及日常维修计划

9、、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方 案,保证设备设施能高效经济运行。12、安全保卫及消防工作。结合工作区的物业,完备安全防范措施。严格来访保安人员 24小时在岗值班,夜间安排专人巡逻。物业人员 掌握消防设施的使用方法, 并能及时处理各种火灾事故, 设立消 防疏散示意图, 保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻, 每月对 此检查 2次以上。13、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护, 检修记录和保养 记录齐全。 根据房屋实际使用情况, 定期检查房屋共用部位的使 用状况, 需要维修, 属于小修范围的, 有及时组织修复; 属于大、 中修范围的, 要及时编制维修计划, 向业主大会或者业主委员

10、会 提出报告与建议。有每日巡查小区房屋单元门、 楼梯通道以及其他共用部位的 门窗、玻璃等,做好巡查记录、及时维修养护。对违反规划私搭乱建 (包括乱搭防盗窗、 晒衣架, 乱封阳台 和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并及时报告有关主管部 门。14、物业管理制度与档案、资料管理在日常管理中要建立交接班登记制度; 建立资料的收集, 分 类整理,归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案,进行分类成册、管理完善,方便查阅。有完 善的物业管理方案, 质量管理、 财务管理、 档案管理等制度健全。 15、其他管理(1定期开展有意义、健康向上小区文化活动。(2积极支持参与社区文化建设。(3

11、无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差,被上 级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。(4避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案 件。物业服务和业主出入的和谐;我公司实行零干扰服务, 在业主上下班高峰期, 除主要出入 口我公司安排保安人员严格管理以外, 其他服务均为零干扰:即 我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间, 为业主出入提供方便。二、抓整治工作,换环境面貌1、针对问题,一对一宣传根据我公司以往老旧小区管理工作经验,乱种植、乱堆放、 乱搭建的现象较为严重。 再之老旧小区大部分居住着老人或外来 人员,乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝, 无形之中给小区管理带来 了难度。 我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管 理知识普及宣传, 制作业主入住手册, 加大小区物业管理的宣传 工作, 针对小区存在的问题从治安安全、 消防意识等方面对业主 进行一对一的宣传,提高业主的文明意识以及安全防范意识。 2、做好小区基础设施的维护,切实解决老百姓所关心的热 点问题, 加强停车位或共用车库的管理, 解决居民停车位的问题, 消除小区内消防车难进入的安全隐患。3、加强对公司人员的业务培训力度,提高基本素质,掌握 服务技能,明确工作职责, 全面提升管理水平和质量, 对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的 管