《房地产估价》期末考试试卷

1、精选优质文档-倾情为你奉上2013-2014学年第一学期房地产估价期末考试试卷 班级：B1165 学号：31号 姓名：崔雅俊1、 选择题（每题只有一个正确答案，30分）1. 考虑影响房地产需求量的其他非价格因素,当消费者的收入水平提高时（ ） A.价格和需求量同步增长 B.价格减少和需求量增长 C.价格增长和需求量减少 D.价格和需求量同步减少2. 以下关于房地产价值的基本估价方不包括（ ） A.市场比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本法3.房地产的特性主要取决于（ ）的特性 A.房价 B.市场影响 C.土地 D.投资风险4. （ ）限制了估价报告书的用途 A.估价方法 B.估价原

2、则 C.估价目的 D.估价日期5. 房地产权利的构成包括物权和（ ） A.所有权 B.债权 C.他物权 D.抵押权6. （ ）是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素 A.消费 B.土地 C.环境 D.人口7. 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间（ ）高低差异的基本原因。 A.价格 B.价值 C.销售情况 D.估价8.一套建筑囤积为100m2，单价为2000元m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5.31，则该套住宅的（ ）。 A实际单价为2000元m2，实际总价为30.16万元 B名义单价为195

3、0元m2，实际总价为20万元 C实际单价为2000元m2，实际总价为20万元 D名义单价为2000元m2，实际总价为30.16万元9.根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值，应选用( )作为估价方法 A市场法 B假设开发 C收益法 D成本法10.用成本法估价房地产时，房屋现值=( )。 A房屋重置价格-房屋年折旧额 B房屋重置价格×房屋成新度 C房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 D房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限2、 填空题（每空2分，20分）1.按照房地产价格的表示单位划分为总价格、（ ）和（ ）。2.房地产通俗的说是指房屋和土地，或者（

4、）和（ ）3.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的，其影响因素分为（ ）和（ ）4.求取建筑物折旧的方法，主要有（ ）、（ ）和（ ）5.根据估价对象的预期收益来求取估价对象的价值的方法为（ ）3、 简答题（每题5分，25分）1.试简述估价报告的组成。 2.什么是房地产估价？ 3. 成本法和市场法的适用范围有哪些？ 4.房地产有几个主要方面的特性？ 5、 收益法的含义是什么？收益法适用的对象是什么？4、 计算题（共两题25分，第一题9分，第二题16分）1. 某可比实例，成交价格为6000元平方米，在估价调查中得知是属于亲友之间的交易，根据当地区域市场行情，此交易比正常

5、市场价格低6%左右，则将此可比实例的成交价格修正为正常价格应为多少？（9分）2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为年，假定第一年投入建造成本的60，第二年投入40，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3，年利率为6，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。（16分）参考答案1、 选择题

6、1. A 2. C 3. C 4. C 5. B6. D 7. B 8. C 9. A 10. B2、 填空题1. 单位价格 楼面地价 2. 房产 地产 3. 增值因素 贬值因素4.年限法 市场提取法 分解法 5. 收益法3、 简答题1. 答：估价报告的组成有封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。2. 答：房地产估价是指以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，结合估价经验及对影响待估对象房地产价格因素的分析，就待估对象房地产的特定权益在特定时间最可能

7、实现的合理价格所作出的判断与推测。3. 答： 1）无交易、无收益的房地产估价 2）特殊目的的房地产估价 3）特殊建造的房地产估价 4）狭小市场上的房地产 5）市场比较法中的修正计算4. 答1、不可移动性 2、独一无二 3、寿命长久 4、供给有限 5、价值量大 6、用途多样 7、相互影响 8、易受限制 9、难以改变 10、保值增值5. 答：收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。4、 计算题1.由交易情况百分比率修正公式：正常价格= 可比实例的成交价格×1（1- s

8、%），得：正常价格= 6000 ×1（1-6%） = 6383（元平方米）答：则此交易实例修正为正常价格为6383元平方米2.计算建筑物的重置价格： 建造成本800万元 管理费用800×324万元 投资利息（80024）×60×（16%）1.51（80024）×40×（16）0.554.9万元 则：建筑物的重置价格8002454.90501201048.9万元计算建筑物的折旧额： 墙、地面等损坏的折旧额18万元 装修部分的折旧额200×2580万元 设备部分的折旧额110×81088万元 长寿命项目的折旧额（1048.9018200110）×850115.34万元 则：建筑物的折旧总额188088115.34301.34万元总结：第一章包括：第2个选择题和第1个简答题，共8分； 第二章包括：第3个、第5个选择题，第2个填空题和第4个简答题，共15分； 第三章包括：第1个、第8个选择题和第1个填空题，共10分； 第四章包括：第6个、第7个选择题和第3个填空题