阜阳市房地产分析报告文案

1、目 录第一部分：市宏观环境分析 1一、市概况 1二、市宏观经济分析 3第二部分：市房地产市场分析8一、市商品房市场析 8二、市住宅市场析 914四、市重点楼盘解析 11第三部分：房地产市场简述第一部分：市宏观环境分析一、市概况1、地理位置位于黄淮海平原南端、平原的西部。西部与省市、驻马店市相邻，西南部与河南省市接壤，北部、东北部 与亳州市毗邻，东部与市相连，南部紧靠淮河与市隔河 相望。交通便捷，四通八达。京九铁路自北向南贯穿全 境，与漯阜、青阜、阜淮三条铁路和在建阜六铁路在境 构成“米”字型框架，是华东二通道的起点，直接与陇 海、京广、京沪等铁路干线接轨，使成为六路交汇、十 一线引入的全国六大

2、路网性铁路枢纽之一。2、行政区划市辖3个市辖区（区、颍东区、颍泉区）、4个县（太和县、临泉县、颍上县、阜南县）、1个县级市（界首市）、10个经济技术开发区（省级经济技术开发区、省级太和经济开发区、 省级工业园区、区工业园区、颍东工业集中区、循环经济园区、颍上工业园区、阜南工业园 区、临泉工业园区 界首市田营循环经济工业区），总面积9775平方公里，总人口 975万人。 其中市区面积1829平方公里，人口 185万，是省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市 之一，是全国重要的劳务输出基地。3、人文自然景观市历史悠久，人文蔚盛历史上以（今市区）为中心的南部开发较早。西周以后，在今境即建立了妫姓的

3、胡子国,临泉境的子国，颍上境的慎等。春秋战国时，又出现了太和原墙的原阳，倪邱的新，临泉的 寝等县邑。由此地域概念逐渐形成。代始置汝阴县，汉属汝南郡。三国置阴郡。北孝昌四年（公元532年）置，隋设汝阴郡，唐设，宋设顺昌府，元属汝宁府，明属凤阳府。清为府。 清雍正十三年，更名。生态优良，环境优美，18条河流如18根蚕丝，织造出皖北的“滨水城”。襟带淮河，怀抱西湖，淮河的重要支流沙颍河、汾泉河呈“ Y”形在阜交汇，东城河、 南城河、西城河、东清河、中清河、西清河、一道河、二道河、济河、古泉河等河网纵横交 错，慧湖、 瑶池、 西城河河、 八中塘等沟塘星罗棋布， “水”构成了最重要的自然景观元素。 近年

4、来，经过市政府近年的倾力打造，俨然已成为一座“三季有花、四季常青、人水亲和、 城水相依”生态之城。山川秀美，物产丰饶，具有丰富的旅游资源。不仅有八里河风景区、生态园、迪沟生态乐园等国家4A级风景名胜区，还有文峰塔、奎星楼、西湖、庄公园、淮上公园等数处国家级风景名胜区、国家自然保护区、国家文物保护 单位、以及“全球五百佳”生态庄园。4、 产业支撑地处黄淮海平原江淮平原，因其得天独厚的气候条件，盛产小麦、水稻、红薯、棉花、 玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中药材等，现已成为国家重要的农副产品基地，全国秸秆 养牛示基地和山羊板皮重点产地；商贸物流业发展迅猛，“立足皖北、辐射中原”的皖西北商贸物流中心初

5、具规模，区域 性现代物流枢纽城市地位得到确立；依托其丰富的煤炭资源， 大力发展煤电经济， 建设规划了一批科技含量高、 资源消耗低、 环境污染少、经济效益好的煤矿、电厂， 去年全市煤炭产量已达到 1260万吨，正崛起成为华 东能源新基地；丰富的人力资源，使成为沿海发达地区产业转移的首选地。可见充满生机，蓄势待发，是一座潜力无限、希望的城巨大的城市。5、城市未来规划市是全国重要的铁路交通枢纽， 以加工制造、 商贸物流为主的皖北中心城市。 城市总体 布局以河西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。远期选择向西、南和东南作为主要拓展方向，兼顾颍东、泉北发展。河西片区：是市

6、的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发 展城市第三产业，完善城市中心功能，提高 城市中心的聚集与辐射效益河东片区：规划重点完善铁路、公 路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东 北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居 住区。泉北片区：完善古西湖生态公园、 工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。颍南片区：依托市经济技术开发区,以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。二、市宏观经济分析1、2009年市GDI情况及在全省的排名排名名称GDP(2009)亿元GDP(2008)亿元增幅（%1市2102.121664.817.32市902749.715.43

7、市802.66704.712.34马665.89636.312.15市607.80541.312.86市584.0253413.37市576.18520.113.68市540.60511.112.19市532.09486.412.210市529.36479.312.411市508.77453.613.712市432.77411.613.613亳州市431.93404.212.714市371.87349.11115市343.72325.313.716市266.92249.911.517池州市245.59192.415.12、2009年省人均GD前三名和人均GD情况排名名称GDP(2009)亿元人

8、均GDP折合美兀1马665.8942664 元62502市2102.1241543 元60853市90239217 元5744市607.87288 元10673、市03-09年GDP 口增幅阜阳市0,09甲3DP及増长率对比图解析市国民经济总体GD成绩位居全省第五名， 且GDI保持两位数以上的快速增长，从04年开始增长率一直比较平缓。但人均经济总量较低，人均 GDP（ 7288元），与GD总体成绩位于前 两甲的、相比，差距较大。但根据房地产发展阶段与人均 GD关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GD决定 了该地区房地产市场的不同发展阶段。2009年市人均GD折合美元约为1067美元，房地产

9、处0-800-4000-8000-8,00US$4,000US$8,000US$20,000US$人均GD与房地产发展关系启动期平稳发展于快速发展阶段，未来发展潜力较大。生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展 单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重缓慢发展 综合发展型快速发展期4、市03-09年固定资产投资额阜阳市03-09年固定资产投赛磁堵长率对比图市03-09年固定资产投资额持续快速攀升，06年、07年增长率有所放缓，08年、09年增长率又迅速提升，截至 09年，市固定资产投资额达到250亿元，环比上涨32.61%。5、市0

10、3-09年房地产开发投资额阜阳市0 4 0兮年房地产幵发投资額及増长率对比圈据统计：市近几年，房地产开发投资额不断增加，但增长率呈波浪形变化，并不稳定,08年超过50亿元，截止09年，房地产投资额达到60亿元，09年投资额度与08年基本持平，但与市和市的差距仍然较大。解析：房地产开发投资额/固定资产投资额解析年度房地产开发投资（亿元）固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额/ 固定资产投资额2003 年7.974.710.58%2004 年1491.915.23%2005 年17.912614.21%2006 年25.515116.89%2007 年26.3160.716.37%2008 年56

11、.7188.930.02%2009 年60250.523.95%此项指标是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。市03-09年房地产开发投资额占固定资产投资额度比率纵有平稳的增长，但由于基数低，比率仍然较低，由此可见，市未 来房地产投资前景良好。6市03-09年房屋施工面积/竣工面积解析邙阳rb03-09年囲朋和谨向扶则比罔据统计：03-09年市房屋施工面积快速攀升，特别是08年，达到近几年的市场高点，施工面积为967.4万平方米，环比增长 73.9%，竣工面积453.5万平方米，环比增长 81.11%,是06 年2倍之多，但09年部分受08金融危机影响，施工和竣工面积出现一定程度的回落。解析

12、：施工面积反映了 12年后的期房和现房供应量，从上表中可以看出，07年-09年施工面积刚足竣工面积的2倍，预计未来出现供应短缺。7、市02年-09年成交价格分析阜阳市02年年成交均悄及增悻忖比圈销倍点同比阻其芳据统计：02-09年市住宅销售均价呈波浪式迅速攀升，到2009年销售均价已达到3900元/平方米。解析：市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，深究市场价 格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因。8、市03年-09年恩格尔系数公式如下：食物支出金额十总支出金额 x100%恩格尔系数。据统计市 03-09年的恩格尔系数保持一个较稳定的状态。解析：恩格尔系数在

13、59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕，以此标准来衡量，图中数据显示的结果可以得出自2003年以来比较稳定，目前正处于小康水平。第二部分：市房地产市场分析一、市商品房市场分析()1、市商品房供求面积分析()阜阳市10年1月年10月供求画积及供求比对比供应量：2010年1-10月，市商品房供应面积共计98.58万怦，供应面积最高的是6月份，达到30.12万怦，供应面积最低的是3月，为4.06怦，月平均供应面积为9.86万怦,同比09年增长92.4%。成交面积：2010年1-10月，市商品房成交面积共计84.9万m2,成交面积最高的是8月，

14、达到12.87万m2,成交面积最低的是1月，仅有4.65万m2,月平均成交面积为8.49 m,同比09年减少4.4%。供求关系：2010年1-10月，月平均供求比为1.35，因六月份“商城”项目开盘，面积25.34万m2,均为商业地产，刨除六月份，月平均供求比为0.95，略有供应不足的现状，尤其 10年8月-10月供应不足得到显著的体现。2、市商品房成交价格分析(10.1-10.10 )阜阳市10年1月10年10月成交均价及帯长率对比我瓷网(元/no T-Jg昵率分析:2010年1-10月，市住宅月平均成交均价为4515.7元/ m,月平均增长率为 0.67%,其中，成交价格最高的是在4月，达

15、到7735元/ m,得益于本月“商业广场”(商业)的热销，最低成交价格则出现在2月份，为3607元/ m2；总体成交价格稍有起伏，但仍呈上升态势。二、市住宅市场分析(10.1-10.10 )1、市住宅成交面积分析(10.1-10.10 )阜阳市10年1月- L0年山月住宅成交面积及甘张率对比圉据统计市10年1-10月住宅成交面积在一次调控政策影响下，出现一轮较为明显的下跌行情，直到8月，住宅销售才再次攀升，达到7.68万平方米，9、10月则保持这7万平方米以上的高位运行，二次调控对此类三线城市影响有限。2、市住宅成交价格分析()阜阳市10年1月-10年:L0月住宅成交价格及増长率对比圏分析：从

16、全年走势来看，楼市宅均价5月后并未因宅销量缩水而出现下跌，年基本保持了一个平稳走势，其中6月份在一次调控后，出现了典型的三线城市价升量跌效应；此后在小幅下滑后呈现出连续上行走势。从年初的3600元/怦左右到10月份的4200元/怦以上，住宅均价较年初出现了近 600元/怦左右的涨幅。四、市重点楼盘解析1、丽丰一品i：1XENT nCW.U丽丰一磊撕罰WVIP： 055S -26666W25566A、楼盘概况:概况：丽丰一品项目地处城市核心区域，坐落在城市一道河和双清路之间，该项目总投资约21亿元，开发建筑面积 56万平方米。项目由建筑面积44万平方米的41栋18 32层高层住宅和12万平方米的

17、商业地产组成。开发商：丽丰集团景观设计：中国美术学院风景建筑设计研究院代理公司：永基行区属：区项目位置：市一道河中路 139号（颖州区政府西侧）物业类型：住宅、公寓式酒店、大型购物中心学区配套：15中，清河小学建筑形态：高层物业规模：56万M2绿化率：36 %容积率：3.05项目定位：56万平米一站式生活社区B主力面积：住宅：89、115、137 m2C综合分析：优势：大型社区和高档次和全面的社区配套；周边湖泊等生态水景资源丰富，部景观设计完善；高绿化率和低容积率，生活舒适；产品的多样性和户型设计合理；市首创采用分户式采暖系统、供热水系统、先进的室供新风系统和智能化安全监控系统打造出高质量最安

18、全的绿 色生态家园。2、港利上城国际A、楼盘概况：开发商：港利房地产开发 建筑设计：中国美术学院 物管公司：外贸物业管理公司区属： 区项目位置：清河西路西苑对面交通动线：5、25路公交，地税局站物业类型：住宅、社区商业 建筑形态：多层、小高层、高层物业规模：总建筑面积 380000M2绿化率：40 %.容积率：1.5项目定位：国际名流生活样板社区B户型与面积：主力面积：90-120 m2C销售分析：销售均价：5600元/ m交付日期：一期现房；二期 2010年底，三期2011年上半年D综合分析：? 优劣分析：港利上城国际是市首家真正人车风流的社区道路体系超低容积率。3、财富广场财富公馆A、楼盘

19、概况：财富广场沃尔玛项目位于市商业核心区人民东路，涵盖购物、休闲、娱乐、 酒店、寓所、餐饮、游乐和影院等，总建筑面积达18万平方米开发商：市万德房地产开发投资商：灯塔集团投资公司 /华联（）国际/华联集团 代理公司：市世方摩尔商业顾问项目位置：市商业核心区人民东路（百货大楼东50米）交通状况：2、29、14路到春益苑下5路、25路到国贸五院下物业类型：住宅、大型购物中心 建筑形态：多层洋房、小高层、高层物业规模：占地 59955怦，总建筑面积 107253 m2绿 化 率： 50项目定位： 18 万平方米第一 MALLB户型与面积面积：单层 130-150 、复式 230-250C销售分析：销

20、售信息：130-159 m的单层大户型，236-251 m的住宅，198套交付日期： 2010-10-22D综合分析：? 优劣分析：财富广场沃尔玛项目位于市商业核心区人民东路， 世界五百强沃尔玛的入驻， 也为市进一步打造皖西北商业中心创造了条件。第三部分：房地产市场简述? 宏观方面：近几年不管是GDP、值还是人均GD均大幅攀升，经济持续向上发展， 居民收 入越来越高，2009年市人均GD折合美元约为1067美元，GD总值位居全省第五位，市房 地产近年来一直处于快速发展阶段，未来发展潜力较大。?09年市加大与省会城市的全方位合作，并于签订市与市结对合作框架协议；2010年1月，国务院正式批复皖江城市带承接产业转移示