浅谈房地产住宅工程质量通病的防治措施_工程管理

1、浅谈房地产住宅工程质量通病的防治措施：本文分析了房地产住宅工程质量通病的缘由并提出了相应的防治措施。质量就是企业的生命，抓质量落实到房地产企业就是要削减开发楼盘的质量通病，为广阔业主供应质量优良的工程，让业主住上放心房、称心房，要让他们感觉到用毕生的积蓄购置的房子物有所值。放心房不等于称心房，无重大结构性质量隐患和事故的可称为放心房。但放心房中仍或多或少地消失裂缝、渗漏、空间尺寸偏差、铝合金窗开启不灵和变形等诸多不足。从我们房地产住宅工程入住修理和工程质量投诉来看，数量较多、影响较大的工程质量通病主要表现在裂缝、渗漏、室内几何尺寸偏差、铝合金窗开启不灵和变形4个方面。现将这几个方面质量通病的表

2、现和防治措施总结如下：裂 缝(一)裂缝的表现和危害1、窗台下墙体从窗台一角向楼板沿450方向形成裂缝，该裂缝绝大部分消失在底层和顶层，尤其是顶层窗下墙体。2、在现浇钢筋砼楼板南北外墙角根部有450裂缝，绝大部分表现为顶层和房屋东西山墙端头单元楼板。3、在浇注钢筋砼楼板时，因各种缘由留设的施工缝，由于没有按规范要求处理好，当业主入住全部荷载形成后，消失的垂直于短边在跨中1/3范围内，和施工缝重合的位置消失裂缝。(二)裂缝的防治1、对于上述第一种裂缝的防止措施，我们要求砌体工程的顶层和底层设置通长现浇钢筋砼窗台梁，其高度为120mm，纵筋为410，箍筋6200,该纵筋直接与构造柱或剪力墙锚固连接(

3、植筋或与预留钢筋连接).其它楼层在窗台标高处设置通长现浇钢筋砼板带，板带高度不小于60mm,纵筋不小于38,板带嵌入墙体不小于120mm.2、对于上述其次种裂缝防治措施，我们要求建筑物两端单元现浇板设置双层双向钢筋，钢筋间距不大于100mm，直径不小于8mm。全部楼板受力转角处设置放射形钢筋，钢筋的数量不小于710，长度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。3、对于楼板施工缝处理不当造成的裂缝，我们防治要求为：同一层受力楼板(除伸缩缝和沉降缝外)，施工过程中严禁留设施工缝。若由于现有条件限制，不行避开留设施工缝时，必需上报监理和工程部批准，对留设位置、外形进行严格掌握，并要求在粉刷前对施工缝板底

4、进行碳纤维粘贴加固，再进行粉刷。渗 漏(一)渗漏的表现和危害1、外飘窗的下部、侧部窗与砼板墙体连接处，在雨后有渗漏现象。2、厨房、卫生间的烟道、管道井根部，穿楼面管和地漏部位，以及屋面、阳台地漏部位有渗漏。3、外墙脚手洞、外脚手架与墙体连接铁丝等外墙部位渗漏。(二)渗漏的防治1、窗与主体结构连接按规范要求应用聚胺脂现场发泡柔性连接，但现场施工由于窗与主体缝隙过大;发泡剂施工不连续和不饱满;发泡剂填塞超过窗框人为切割;发泡剂质量不合格等因素影响，造成填缝施工偏差较大，使窗与主体连接部位渗水，特殊是外飘窗的下口与主体连结处渗漏是比较多的。通过对缘由的分析和维护方法的总结，我们对外飘窗与主体连结工艺

5、进行如下要求：窗框与墙体之间的空隙必需在10mm15mm之间，超出此范围的窗框不得安装;窗的下框与墙体连结部位(外飘窗还包括侧框与墙体部位)，用微膨胀水泥分二次填实;窗框外侧四周粉刷层与窗框连结部位留设8mm凹槽，用黑色硅酮胶填补，硅酮胶应限品牌，注意质量;待外飘窗窗扇安装之后，每个飘窗都进行4小时淋水试验，淋水后检查窗框内侧无水迹方能通过验收;2、厨房、卫生间烟道、管道根部渗水已经是老问题，好的施工工艺方法许多，我们在此就不一一列举，关键在于施工单位的管理和操的责任心。3、从我们项目入住修理项目来看，屋面渗漏修理较少，关键还是严格检查和仔细试验、整改的结果。4、对于外墙防渗漏，除脚手洞，支模

6、对拉螺栓洞严格按规范填塞，专人负责准时办理专项隐藏验收外，我们还留意以下三个方面要求：外墙面刮糙用不低于1：3的防水砂浆，刮糙层数不得少于两遍，逐层粉刷。下一层施工前应把上一层的质量缺陷(空壳、裂缝、漏刮等)消退，待监理、甲方人员确认后，方可进行下一层刮糙。 在刮糙完毕之后，面层施工前必需在窗台和栏杆、阳台处对脚手架进行加固，把用于脚手架固定的连墙管和铁丝全部除去，断绝一切渗水路线。两遍底刮施工结束后对外墙，特殊是山墙进行淋水试验，每个淋水面持续时间不少于12小时，没有发觉漏水并得到监理、甲方人员确认后，才能嵌分格条进行外粉面层粉刷施工。室内几何尺寸偏差(一)室内几何尺寸偏差的表现和危害天棚平

7、整度和水平度大于2cm，业主在天棚装修时发觉。室内房屋净尺寸有大小头，特殊是有内走廊的房间，其走廊两侧墙距有大小头。(二)室内几何尺寸偏差的防治1、室内几何尺寸偏差的防治关键在于勤检查，仔细检查，在主体结构施工时，每个轴线标高都要仔细检查和记录，准时发觉问题并准时处理。特殊在房屋室内粉刷阶段和粉刷成型完成后阶段，室内几何尺寸偏差的检查力度更要加大，在完成全部工作量之后，需有针对性的制定了检查表格，组织了专业人员，每间房屋室内逐间检查几何尺寸。我们在排施工进度方案时，就明确规定在房屋具备竣工验收条件后，留有一个月时间进行分户验收，逐间进行质量通病检查和整改工作，全部整改完成后再进行竣工验收和物业

8、办理交接手续。2 、室内天棚粉刷为节约净空高度和防止水泥砂浆粉刷层起壳脱落，现都采纳水泥批嵌法施工，但天棚平整度和水平度偏差消失的问题也较多起来。我们对天棚几何尺寸偏差的防治方法为：为避开楼层净空高度消失负误差，我们要求施工单位按设计要求层高+15mm 20mm为标准进行施工。对楼板模板在绑扎钢筋之前用水平仪、靠尺检查其水平度和平整度，并仔细检查模板刚度，对不合格的模板坚决整改。天棚楼板成型后，在主体验收预备阶段，应在墙上弹出水平线，每间房逐个检查水平度和平整度，发觉超过2cm的不合格点立刻进行修整，在主体验收之前处理完毕，严禁把缺陷带入粉刷阶段。在天棚批嵌施工前对模板拼缝处砼进行打磨处理，对

9、天棚平整度和水平度做掌握性标高点(灰饼)，对缺陷较大部位应先局部处理。3、室内房屋和走廊两墙净尺寸大小头超标，其主要缘由是粉刷的掌握标高点(灰饼)制作方法不当和没有引起足够重视所致，我们认为制作粉刷灰饼的正确方法是：依据墙体轴线和粉刷内净尺寸要求，在地坪上沿墙体根部弹出，满意粉刷要求的内净尺寸掌握线，此掌握线应与垂直方向墙体内净掌握线成方，并没有大小头。依据墙根均净尺寸掌握线、墙体粉刷垂直度和平整度要求，制作墙体粉刷掌握标高点(灰饼)。铝合金门窗质量通病(一)铝合金门窗质量通病主要表现与危害铝合金平开门扇、窗扇下沉，造成门窗关不上。推拉门开启不顺畅、不敏捷。(二)铝合金门窗质量通病的防治在门窗型状设计时，应尽量多推拉，少平开，平开窗扇尺寸不宜大于600×1400mm，平开门扇尺寸不宜大于900×2000mm，假如窗扇、门扇过大，下沉在所难免。为防止平开窗扇、门扇下沉变形，平开窗扇滑撑铰链选用优等品，平开门铰链必需在3个以上，采纳4链杆传动锁，窗扇、门扇均加提升块。推拉门开启不顺畅、不敏捷，我们经过对实物分析，得出以下防治结论：推拉门为防