房地产开发过程中工程造价的有效控制_工程管理

1、房地产开发过程中工程造价的有效控制房地产开发项目注意投资效益,成本掌握对项目投资非常重要,必需从组织、技术、经济、合同等各方面挖掘潜力,降低成本,提高投资效益和社会效益。本文特殊强调了应当重视设计阶段,投标阶段,施工阶段竣工结算阶段的工程造价掌握。1工程设计是有效掌握工程造价的前提影响项目投资最大的阶段,是设计阶段。初步设计阶段确定建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准等对建筑工程总造价影响为75 %95 %。在技术设计阶段,只是对工程设计的合理性、可行性进行确定,这一部分对工程造价的影响占工程总造价的35 %75 %;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5 %35 %。明显,项目

2、投资掌握的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。有资料分析,设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1 %以下,但正是这小于1 %的费用,对工程造价的影响度占75 %。所谓掌握就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标,根据事先拟定的方案和标准,采纳有效方法,对被控对象实施中发生的各种实际值与方案值进行对比、检查、监督、引导和订正的过程。在设计阶段应从下面五个方面掌握:1. 1实行设计方案招投标制度在市场经济的今日,开发单位在托付设计时应大力引进竞争机制,加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、精确性,避开因设计质量问题,消失的工程洽商。同时通过招投标还可

3、能选择到优秀的设计方案,避开因建筑产品设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生。1. 2实行限额设计项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益,对于一个建设项目,开发商要做到心中有数。而作为设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,要用数据说话,充分考虑施工的可能性和经济性,在设计技术与经济分析上要转变设计完后再算账、功能打算造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之制造外部条件。1. 3开展价值工程活动价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实

4、现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说,提高产品价值的途径有五种:一是提高功能,降低成本,这是最抱负的途径;二是功能不变,降低成本;三是成本不变,提高功能;四是功能略有下降,但带来成本大幅度降低;五是成本略有上长,但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是:以功能需求为动身点,对所讨论对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满意功能要求的前提下,降低成本。1. 4加强图纸会审工作加强图纸会审,将工程变更的发生尽量掌握在施工之前。在设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,可取

5、得的效果最好。我们在设计出图前,组织总工办、工程部、成本部,对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核,从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量避开因设计考虑不周或失误给施工带来洽商,造成经济损失。1. 5加强洽商管理杜绝不合理的设计洽商。对的确必需发生的设计变更,我们实行的方法是,必需有副总经理以上的领导签字方可生效,同时分清洽商是那方的责任,准时进行经济惩罚,做到心中有数。这样可以大大削减由于设计人责任心不强所发生的洽商,给工程增加的成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。2工程招投标是有效掌握工程造价的核心通过招投标引进竞争机制,可以

6、降低工程成本。对施工单位的选择应当比较慎重,由于施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价掌握的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信状况和技术装备等。同时严格把握工程招标条件,仔细编制工程标底的标书,做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应实行公开招标或邀请招标,杜绝议标或变相议标。工程招标时,招标书条款应严谨、精确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。要编制好标底,有条件的单位应尽量自行编制,工程标底要保证质量,把工程标底掌握在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性,是否在投资掌握的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期

7、应合理,尽量削减甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对直接影响工程造成价的有关条款,如合同价款调整的条件和 方式、三材市场价格的取定方法等,都有具体的商定。对投标包干的工程由承包方选购的特别珍贵材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单,还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。3施工管理是有效掌握工程造价的重要环节施工阶段成本掌握的关键,一是合理掌握工程洽商,二是严格审查承包商的索赔要求,三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度方案变更和工程项目变更。掌握变更的关键在开发商,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质

8、量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、精确,我们首先强调办理工程签证的准时性。一道工序施工完,时间久了一些细节简单遗忘,假如其次道工序又将其复盖,客观的数据资料就难以甚至无法证明。对签证一般要求自发生之日起20 天内办妥。其次,对签证的描述要求客观、精确,要求隐藏签证要以图纸为依据,标明被隐藏部位、项目和工艺、质量完成状况,假如被隐藏部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图施工图以外的现场签证,必需写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应依据合同规定准时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随便变通。

9、要加强预见性,尽量削减签证发生。预算人员要广泛把握建材行情,在现行材料价格全部为市场价的今日,假如对材料市场价格不清晰,就无法进行工程造价管理。4竣工结算是有效掌握工程造价的关键工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节,在确定工程造价时,坚持以现行的工程造价管理规定为依据,根据甲乙双方在施工合同中的商定,依据竣工图结合隐藏签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否按图纸及合同规定全部完成工作,是否有丢、拉项工程。仔细核实每一项工程变更是否真正实施,该增的增,该减的减,实事求是。为了合理确定工程造价,计价必需精确。预算人员不但要娴熟把握工程量的计算规章,定额子目的组成内容和套用规定、工程造

10、价计算程序,还要把握三者的编制原理、内在联系,确保工程造价计算的精确性。此外,预算人员要坚持到现场了解状况,把握工程动态,对特别材料进行市场询价,把握价格动态;提高工程计价的精确性。掌握建安造价的最终一道关,是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续,从多年工作的阅历来看,在工程竣工结算中洽商漏洞许多,有的是有洽商没有施工;有的是施工没有进行应核减,却没有洽商;还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量;诸如此类举不胜举。因此结算时,要求我们的人员要有急躁、细致的工作方法,仔细核算工程量,不要怕麻烦,多下现场核对。为了保证工作少出披露,应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度,确保结算质量和投资的收益。5 “以人为本”是有效掌握工程造价的基础“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念,在工程造价管理中,人的因素更显重要。工程造价掌握涉及多个环节和专业,如:前期规划、施工管理、竣工