现代物流产业园建设项目可行性实施报告

1、现代物流产业园建设项目可行性研究报告目录第一章 总论 1第一节 概述 1第二节 研究结论 11第二章 项目建设必要性及意义 12第三章投资环境及市场环境分析 18第一节 投资环境分析 18第二节 市场环境分析 19第四章 建设目标及建设容 23第一节建设目标 23第二节建设规模 24第三节项目建设容 25第五章项目场址与建设条件 31第一节项目场址 31第二节建设条件 31第六章项目经营方案及设备系统 38第一节物流中心的选择及定位 38第二节主要物流设备设施 38第三节物流中心经营及管理策略 39第四节技术设备 41第七章工程技术方案 42第一节总体设计概况 42第二节总平面布置 42第八章

2、环境保护 44第九章组织机构及劳动成员 49第一节 组织机构 49第二节劳动定员及培训 49第十章投资估算及资金筹措 50第一节投资估算 50第二节资金筹措 55第十一章 财务评价 57第一节营业收入和营业税金及附加估算 57第二节总成本费用估算 59第三节项目盈利能力分析 61第四节 项目不确定性分析 62第十二章政策需求 64第一章 总论 第一节 概述 项目名称： * 现代物流产业园项目 建设单位： * 有限公司 建设单位法人代表： 注册地址：某县 项目负责人： * 项目建设地点：某县双溪镇 建设容：新建仓储物流配送中心，其主体工程及辅助配套设施工程总 建筑面积约 153786.89M2

3、，钢筋砼框架结构， 包括仓储、 配送、 加工、 信息系统、办公等用房。展览中心总建筑面积约 10000M2 ，金融中心 写字楼 22000M2 ，会议中心 12000 M2 ，商务宾馆 18000 M2 （ 250-300 个床位）等附属配套设施，购置所需的物流设备、运输车辆、计算机 及网络设备系统、自动扶梯、电梯、办公用具等有关设备设施。 项目规划用地： 412 亩 项目投资：总投资 53417.21 万元，固定资产投资 41417.21 万元，流 动资金投资 12000 万元。资金筹措： 建设单位自筹固定资产投资 17417.21 万元， 申请银行固定 资产贷款 24000 万元；自筹流动

4、资金 3600万元，申请银行流动资金贷 款 8400 万元。一、项目建设单位基本情况* 海联事业有限公司法人代表、董事长曾担任过中国知名企业高级管理人员。海联事业下属 * 海联进出口有限公司，主要从事进出口贸易及国籍贸易方面的业务。公司从事进出口业务数十年，具有 国际物流方面的经验和国家用电器及物资配送经验，建设单位具有强 大的资金背景和技术优势。1 、项目目标：公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国 的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接产业物流上下游的 交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分 发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、

5、管理、人 才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客 户的需求。2 、经营原则及围项目将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆盖全国 的物流网络，提供跨地区的综合物流服务。服务经营围：（1）提供货物搬运、仓储服务；（2）提供第三方物流服务；（3）提供物流电子商务平台；（4）提供物流系统及物流方案设计；（5）金融、商务酒店物业租赁业务。3 、发展规划（ 1）发展战略项目建设的首要目标是满足城市的功能服务配套，建立城际销售 网络和交易平台； 通过建立全国的物流体系形成集聚效应和规模优势， 提高企业的竞争力； 最后通过建立电子商务平台， 提供网上订单服务， 利用信息化手段有效

6、的整合外物流资源。物流园将采取标准化的管理，利用ERP系统对发货运输计划和仓储计划进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可根据不同的 发货计划制定运输计划，实现系统接口的有效连接。由于在物流业务 中，零担占很大部分，属小批量，配货工作量大并对配送的要求很高， 公司将通过网上订单，利用快速高效的反应来吸引客户，为其提供订 货和配送服务，快速渗透高端物流销售市场。物流园未来的发展目标是成为集第三方物流和第四方物流为一体 的该冷链物流行业标准的制定企业。利用公司自身的技术优势、管理 优势、资金优势和规模优势，建立一体化的食品供应链来满足市场的 需要并提供所需的服务，同时保持效益的持续增长，使公司

7、最终发展 成为辐射全国的农副产品冷链物流骨干企业。（2）经营目标拟建设的 *现代物流产业园项目的规划为： 到 2013年，在*地区 初步建成城际物流配送网络， 并形成现代化、 科学化的物流企业形态； 成为* 乃至华南地区物流企业的领先者；成为具有全国影响力的物流 交易平台。二、项目背景 承建单位实施运作规化、功能完善化、规模最大化的战略目标为 先导，并在公司管理、市场占有、管理流程、员工业务水平、技术装 备更新速度、行业影响力以及长期发展能力等多方面迅速提升。为了 应对国外物流行业日趋激烈的竞争， 公司将打破传统的物流经营模式， 积极探索新的利润增长点。1 、对物流概念的理解 现代条件下的物流

8、是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值 价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的 经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度、 多侧面。2 、对物流运作功能的理解 物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存、销售相 关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。3 、对物流增值功能的理解 物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整 合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。4 、对物流信息功能的理解 物流是对企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需 求分析及产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务 活动。5 、对物流价值功能的理解

9、 物流是通过降低企业运输及配送费用，实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。6 、现代物流的特点及发展趋势1）发展特点 国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。从国外物流业 50 年的发展进程看， 国外物流业的发展主要得益于 稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全 球化、区域化和集团化。专业的管理队伍和先进的计算机网络与 通信手段，使物流服务不断向快速便捷、优质高效、成本低廉的 目标迈进，物流设施与业务围也随之迅速发展和扩大。美国、日 本及欧盟国家物流也发展到了较高水平。就这些国家物流成本占GDP的百分比而言，美国为 10%日本为

10、14%英国为10.6%,法 国为 11.l% ，德国为 13%，均居世界领先地位。2 ）发展趋势 从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业 的进一步发展主要是物流涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以 及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。3）物流服务的涵将继续拓展 物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关、通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、 保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域 来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分 拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。4）物流服务过程在继续延伸物流服务的过程在逐

11、步延伸。从开始时期将产品从生产线终 端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货（ JIT ）”和 “零库存（ ZI ）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的 服务过程不断向前延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后的 废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。5）专业化物流服务在不断壮大发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。所谓“第三 方”指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业 的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一 个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方 物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需 求者之间建

12、立更紧密、有效的联系。7 、我国物流业发展概况在我国，物流业的发展正处于起步阶段。物流作为一种新兴 的行业，国很多人对物流的概念理解不透彻，导致物流公司在国 遍地开花，一桌子、一部就能成立一家物流公司。目前物流业相 对其他产业发展滞后。具体表现为：1 、基础设施不足，技术装备落后。2 、物流的专业化、网络化、信息化和社会化程度不高，物流 的功能作用尚未得到充分发挥。3 、配置在物流产业部的设备旧落后，服务水平低，满足不了 经济社会发展需要。4 、缺乏完善而有效的行业协调机制。5 、市场集中度低。大部分物流企业规模较小，尚未形成规模 经济。我国经济发展带来了一个巨大的潜在物流市场，为适应市场 发

13、展需求，国家越来越重视物流产业的发展，为物流业的持续发 展提供了有力的保障。1)2004年 8月份国家九部委联合制订了发展中国物流产业的 相关政策，包括放宽准入、简化审批、规物流业秩序、调整物流 税费、支持专业物流公司发展、推动物流标准化、信息化建设、 加快对外开放、简化通关手续等，并编制了全国现代物流发展 规划纲要等政策性文件。2) 2006 年，国家的“十一五”规划纲要，把“大力发展现代 物流业”单列一节，明确提出物流业发展的目标和任务，标志现 代物流企业地位得以确立，使物流业进入了一个新的发展阶段。 最近在国务院关于加快服务业发展的若干意见中指出，“提 升物流现代化、社会化服务水平，大力

14、发展第三方物流”。3) 2009年 3月 30日国务院出台物流业调整和振兴规划， 提出要“初步建立起布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、 安全有序并具有一定国际竞争力的现代物流服务体系；物流的社 会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流 业规模进一步扩大， 物流业增加值年均递增 10%以上； 物流整体运 行效率显著提高，全社会物流总费用与GDP的比率比目前的水平有所下降。”4) 205 年* 省人民政府出台了关于促进我省现代物流业发 展的意见。5)2009年7月* 省政府出台了* 省物流业调整和振兴规划 把“加快建设不同功能的现代物流园区，把 * 打造成中部地区现 代物流的

15、主要枢纽”作为 * 省发展现代物流业的主要任务。8 、物流园区的发展概况 物流园区的建设和发展问题的提出，是由现代物流发展特点 和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能 力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业 化分工与协作不断走向深化的产物。1 )物流园区的产生 物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏 方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运 输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区 货物配送转运中心应运而生。伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转 运中心分

16、散建设、各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这 种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流 业发展到一定阶段的必然产物，在日本、德国等物流业较为发达 的国家和地区相继出现。2 ）国物流园区的发展情况 由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府 发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我 国政府及企业在近 23年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了 全国从南到北，从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以为 代表的珠江三角洲地区，上海、北京等经济发达地区和城市的物 流园区建设步伐更快。3）珠江三角洲地区

17、珠江三角洲地区的物流园区发展以、及周边以出口加工贸易为主的中小城市（特别是）最具有代表性。4）上海市及华东地区 根据上海城市总体发展战略确定的“客走环、货走外环”原则，以及“三港二路”的发展规划与调整趋势，参照国际上发达 国家城市发展与现代物流发展的经验，上海将在城市西北、西南 两个物流的组织聚集地和通道上建设两个社会化、现代化的综合 物流园区。华东地区是我国经济发展水平较高的三大经济区域之一，也 是重要的物流发生与运作组织枢纽。此地的呼和浩特、 、等城 市，均因物流量大或作为重要的交通运输枢纽而在区域物流的组 织中发挥着重要的作用。目前，这些城市均在进行物流园区建设 的规划论证或具体项目的建

18、设。8 、 * 省物流业的发展概况随着国民经济持续快速发展， * 省现代物流业呈现出良好发 展势头，连锁经营、物流配送、电子商务等新型流通方式不断拓 展，新兴第三方物流企业快速成长，传统物流向现代物流转型步 伐加快， 市场主体和投资主体多元化的格局初步形成。 2008 年底， 我省登记注册的物流企业共有 2800 多户，近两年实现营业额、利 税均以 35%以上的速度增长。 2001-2005 年，全社会货运量从 245 亿吨增加到 332 亿吨，年均增长 8 3%；货物周转量从 747 6 亿吨公里增加到 8816 亿吨公里，年均增长 68%。据初步测算， 2008 年全省社会物流总额为 17

19、080 亿元，同比增长 17 8%，反映 出全社会物流需求的旺盛。 旺盛的物流需求推动物流业迅速发展， 物流总量呈逐年扩大态势。但从总体上看， * 省现代物流业发展 尚处在起步阶段，在发展进程中还存在着许多问题和制约因素。 主要表现在：全自治区物流业缺乏统一规划和规管理，条块分割 严重，政策法规体系和行业诚信体系不健全，市场秩序比较混乱； 物流基础设施和网络体系不完善，物流资源缺乏整合，运输和仓 储设施得不到充分利用，物流方式落后，流转速度慢、成本高、 效率低、损耗大；传统物流比重大，物流企业规模小、实力弱、 布局分散、功能单一，高素质专业人才缺乏；物流产业集中度不 高，社会化、专业化和信息化

20、程度低。第二节 研究结论1、“物流中心”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业 政策，因此本项目投资方向是正确的。2、*县位于 * 省赣西物流区域，依托发达的公路网络，辐射赣西 各市县。建设物流园区，将为推动赣西至全省乃至全华南的一体化建 设及周边地区的发展起到重要作用。3、工程建设规模：现代化物流园区，占地面积412 亩，总投资853417.21 万元，其中固定资产投资总额为 41417.21 万元，流动资金 12000 万元。4、项目建成达到正常运营年时我们的经营规模可达到主营业务年 销售收入为 19618.59 万元，带来年

21、税收约 3755.64 万元。 物流园正常 运营年交易额达到 100亿元人民币，将为当地带来间接税收 2 亿元。5、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投 资财务部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回 投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。第二章 项目建设必要性及意义一、项目建设必要性1 、符合我国及 * 省物流事业发展的需要 物资流通是由多种要素组成的一个大系统，它为适应社会化大生 产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社 会化与现代化， 达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标。 现代物流产业在国际上已成为商品市场体

22、系中最重要的流通组织形 式，也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得 到了迅猛而蓬勃发展。 因此， 随着国企业对物流成本控制的日益重视， 客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具 有广阔的空间。为促进我物流事业发展的需要，国家“十一五”规划已将物流配 送列为重点发展的产业。 * 省为促进省物流发展及物流布局的需要， 在关于促进我省现代物流业发展的意见中明确指出：要加强对现 代物流业发展的统一规划，整合各类社会资源，争取在较短的时间， 初步形成与经济发展相适应的，与国际通行规则接轨的，社会化、专 业化现代物流服务综合网络体系。因此，建立现代物流园区，既满足城市

23、功能配套需要，符合省政 府政策方向，也解决目前项目辐射区工业园企业“运输难”和“交易 难”的问题，具有重要的现实意义。2、符合引导和转化某市潜在物流需求的需要物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互 适应、相互满足。虽然 * 县及其区域当前存在着巨大的物流需求，但 相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业 企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的 传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合 的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的 经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合 重视不够

24、，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识 到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着* 县及赣西区域整体经济的发展，这种初步意义上的物流需 求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高 * 县在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将 有力地加强现有公路网与周围铁、公、水、航等设施的衔接以及交通 运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础 设施及其技术装备的运作水平得以提高。3、符合支持有效的物流市场机制建立的需要 物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场 开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立

25、要求市场更加开放，管 制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网 络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务 市场，便于企业在较大的市场围进行兼并、重组以资本运作为手段的 企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应 的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。 代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服 务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个 方面， 需要强有力的制度保障和执行机制， 包括市场准入与汰出机制、 市场保障机制及商业信用机制等等。建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为

26、改善信用体系 的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实 践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流 服务需求的积极态度， 减少自营物流， 扩大物流服务的市场需求不足。因此， * 现代物流园的建设与运营，对 * 县与省和周边重要的经 济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序， 形成对物流服务企业活动的良性规与积极引导，具有十分积极和现实 的意义。4、符合项目建设是促进区域经济发展的需要 物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程 度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国 际化进程，进而提升综合实力和国际竞争

27、力的重要举措。物流业是不 断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快 发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较 优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务 需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作 用具有积极的意义，可促进 * 县现代物流的发展和物流产业的培育， 从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支 持，为 * 提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。 二、项目建设的意义项目单位拟投资兴建的 * 现代物流产业园项目是集现代化配送于

28、 一体的商品流转和交易的场所。对促进 * 省乃至华南地区的物流产业 向现代化、信息化、专业化发展具有积极作用。同时，也在增加居民 收入、解决就业压力、带来税收等方面为当地作出贡献。1、增加农民收入 由于现代化仓储中心的建立，可以使得农副产品得以保鲜和反季 节销售， 这样能大大提高农副产品的销售价格和产量， 根据国际惯例， 通过冷藏中心的建立，农副产品的产量将会提高30%左右，价格将会提高 15%左右，这样给 * 农业带来的经济效益十分的明显。2、经济结构调整带动效益增加目前， * 县产业结构依然存在生产结构趋同、规模偏小的弊病， 在目前社会主义市场经济的条件下，其产品有较大的市场风险，进而 导

29、致居民收入的不稳定性和收入结构的不合理性，收入增减受宏观经 济环境和市场因素左右的程度较大。随着本项目的落户，通过发展“第三方物流”，调整县域产业结 构，通过这样从宏观上来带动居民收入结构的调整，通过推进“第三 方物流”，带动、扶持和促进优质高效产业的发展，从而提高经济效 益的增长。也带动了从事产业劳动劳动者收入的增加。3、增加就业岗位（1）直接岗位的增加项目投入营业后预计定员 1800 人，其中行政管理人员 60 人、配 送中心职工为 200人、冷库管理员 80人、批发展示中心职工为 200 人， 加工配送区员工 100 人，其他为普通员工（如：仓储搬运工、市场搬 运工、清洁工、保安等） 。

30、（2）配套服务设施岗位的增加配套服务设施人员的增加按照 1：1 的比例计算， 围绕项目将会增 加 1800 个岗位。（3）产业链上岗位的增加由于扩大需求，带动当地工业园企业的增长，按照1：3 的比例计算，在整个园区产业链上将会 5400 个岗位。整个项目预计会新增加岗位 9000 人。4、解决城市生活配套服务的问题 随着社会的发展变迁，消费者的需求开始变得多样化起来。人们 对于日常饮食的习惯也在日新月异。 市民的消费需要更加卫生和安全， 通过项目建设在当地城市建立全国性的物流配送交易基地，可以在最 短的时间将全国各地的农副产品送到千家万户，极大的丰富了市民的 菜篮子。由于项目采用的是世界先进的

31、物流技术，从农产品和原料的生产 加工的源头到市场销售等所有环节的温度进行严格的控制，在最大程 度上保证城市百姓的食品安全问题。在今后的几年中，随着市场不断地发展壮大，本物流产业园的影 响力将会辐射整个华南地区。我们的市场可以充分地发掘项目周边地 区对于食品行业的潜在需求，刺激消费，同时会带动了当地城市服务 业、商业的繁荣。促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏 伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。5、形成以物流为龙头的新型产业结构物流是一个新兴的行业，随着我国经济的发展和人民生活水平的 提高、产业经济的发展，社会对各类生产、生活物资的需求量越来越 大，物流市场的需求巨大。本项目的敬爱设

32、，将带来现代的管理方式和服务模式，并满足市 场的需求，给当地带来一个以物流为龙头的新的产业模式。物流产业 园的建立后，本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量 的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟进，形成一个 极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，必会引起工业、农 业、商业的极大繁荣。6、增加当地的税收 项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来 大量的税收，这将是一个庞大的税收回报项目，预计三年后我们的经 营规模可达到主营业务年销售收入为 19618.59 万元，带来年税收近 3755.64 万元。正常运营年交易额达到 100 亿元人民币，将为当地带

33、来间接税收 2 亿元人民币。第三章 投资环境及市场环境分析 第一节 投资环境分析 一、* 县社会发展环境* 县地处赣西北部， 下辖 11 个乡镇，76 个行政村。土地面积 1377 平方公里，全县人口 14.46 万人，近年来， * 县委、县政府大力解放思想，与时俱进，埋头苦干， 奋力争先，全县经济和社会保持了持续快速、健康发展的良好势头。 县域农业现代化步伐加快， 工业化进程加快。 *工业园园区自 2002 年 开发建设，总规划面积 7平方公里。到目前为止，开发建设面积 2 平 方公里，累计入园投产企业 25 家，基本形成了以硬质合金、有色金属 加工、机械铸造、出口木竹精深加工、电子节能灯、

34、灯管、灯具为主 的企业聚集区。2009年，全县完成工业增加值 76000万元，比 2008 年增长 12.7%； 全县规模以上企业实现工业产品销售率 99%，比 2008 年提高 3.9 个百 分点；2009年*全社会固定资产投资完成 10.48 亿元，同比增长 50.1%， 实际引入县外资金 6.56 亿元，引进境外资金 750 万美元，同比增长 14%。2009 年实现外贸出口 1328.9 万美元。二、* 县基础设施铁路：离京九铁路新祺周站 50 公里公路：离昌九高速公路 50 公里 航空：离昌北机场 56 公里港口：离港口 150 公里通讯：数据通讯、互联宽带网已得到广泛地运用，已与世

35、界上所 有国家和地区开通了长途直拨。供水：城市水厂日供水能力达 3万吨，水质达到I类标准，供水 设施完善。供电：全县建有 35110千伏变电站 8 座，系华东电网的组成部 分。第二节 市场环境分析一、商业市场环境分析随着市场经济运行体制的逐步完善， * 的物流经济得到了长足的 发展，经济规模和效益持续增长，物流网点建设的速度也越来越快。 * 县及周边地区的商贸活动十分活跃，物流市场建设逐步规，管理水 平不断提高，物流环境极大改善。正在发挥其独特的交通地理优势， 对周边地区辐射不断增强，并逐渐成为赣西地区重要的商品集散地和 贸易中心之一。二、物流市场环境分析1、我国物流市场总规模分析根据国际货币

36、基金组织 2005 年的统计，我国当年物流成本占 GDP 的比重为 17.9%,对未来 10年进行预测 :假设按照 2005 年我国物流总 成本占GDFt匕例17.9%,每5年物流成本占GDP勺比重下降2%,即2010 年中国物流成本占 GDF比例为15.9%,2015年中国物流成本占 GDF比例 为13.9%,则2005-2015这十年我国物流成本占 GDP比例的算术平均值约为 15.9%; 我国第三方物流在物流市场上的比例前五年（2005-2015）按照国际平均数 1/3 左右计算 ,后五年按照 1/2 计算, 则未来十年第三 方物流在物流市场上的比例算术平均值为 0.24 。根据测算结果

37、 , 到 2015年,我国物流总成本将达到 48000多亿元 ,第三方物流市场总规模 将达到 22000 多亿元 , 而目前我国第三方物流业才刚才起步 , 实际总规 模非常微小 , 因此发展空间非常大。2、物流市场机会分析（1）国企业改革和发展提供的市场机会。由于长期以来重生产、 轻流通，加上历史形成的条块分割与“大而全”、“小而全”等传统 观念， 我国企业在“物流陷阱”中造成的损失和浪费难计其数。例如，根据 2004 年底国家统计局的统计， 我国独立核算工业企业产成品库存 占其全年产品销售收入的 9.6%,如果加上应收帐款 , 两项资金占用为产 品销售收入的 29%。2004 年，我国企业流

38、动资产周转次数为 1.41 次。 同年，我国产品库存时间为 42 天，而发达国家平均为 20 天。可见我 国企业物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制 重视程度的不断提高，在这方面挖掘潜力将为现代物流业的发展提供 巨大的市场机会。（2）客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场机 会。随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服 务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势， 货物运输中小批量、 多品种、高价值的货物越来越多。能否向顾客提供门到门的基本运输 服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代物流配送业带来蓬勃的发展机会3 、消费

39、需求分析物流园区的建立，将利用高速公路以及国道、省道等四通八达的 公路网络，形成 1小时的经济圈，覆盖 * 、高安等几个市、县、区， 同时还可利用周边铁路、航空等将适宜长途运输的产品或原料运往全 国各地。由 2009 年 * 县年鉴可知， 2009 年全县货运量为 270 万吨，货物 周转量 16.09 亿公里。 全年社会消费品零售总额 3.48 亿元，比上年增 长 18.8%。根据 * 县政府工作报告，其 2010 年生产总值将达到 22.6 亿元，年均增长 13%，规模以上工业增加值 7.7 亿元，增长 20%；固定 资产投资 16.8 亿元，增长 60%；农民人均纯收入 5300 元，增

40、长 8%； 社会消费品零售总额 4 亿元，增长 16%；实际引进县外资金 7.2 亿元， 增长 10%；实际引进境外资金 825 万美元，增长 10%；外贸出口总额 1460 万美元，增长 10%；城镇登记失业率控制在 4.5%以；人口自然增 长率控制在7.5 %。以。国民经济有较大发展，根据十一五规划，*将进一步推进工业化、农业产业化和城镇化、信息化进程，加快发展开 放型经济、劳务经济和民营经济，大力发展商贸业，依据单位GDP对物流需求系数比为 1：3 的方式计算， 2010 年货运量预计可达到 67.8 亿元。城乡居民收入将保持较快增长，农村消费继续加快，消费结构 继续升级，工业、农业、商

41、业的开放和商务投资环境的改善，加上 * 县交通运输体系不断完善，为 * 物流业的发展提供了坚实的物质基础 和保障。依据预测数据， *GDP 将以不低于 11的速度逐年增长，将促进物流市场规模持续扩大。而全县物流产业目前还处于由传统物流向现 代物流转型的初级阶段，其中相当部分因经营方式落后而面临淘汰， 或因企业发展负担较重经营难以为继，物流基础设施如仓储设施旧、 装运机械化水平低，缺乏现代物流所必需的网络信息设施，物流信息 化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率的提高。相当数量的设 施在布局上已不能适应经济发展与城市功能调整的要求，本项目的建 设在适应某地区经济发展需求的基础上，还可对周边县、

42、市、区产生 一定的辐射作用，完全符合市场需求方向，其市场前景广阔，生命力 强，必然能够带动区域相关行业的发展和整体经济的增长。第四章 建设目标及建设容第一节 建设目标一、建设目标的提出* 物流集团有限公司面对飞速发展的经济形势， 将在机制、 规模、 技术、管理等方面与外资物流企业展开激烈竞争。为此公司提出要打 破传统的物流经营模式，确立“大市场、大贸易、大流通”的战略思 想，建设现代化的物流配送中心。本项目建设地点为某县，在根据某县及周边地区市场分析与需示 预测，结合公司情况，提出以下建设目标。二、建设目标1 、总体要求 具有物流配送的社会化服务功能，成为 * 省有较大影响力的专业性 物流配送

43、基地之一。 采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术。 建立完善的信息处理和交换系统可以扩展、升级。 建立完善物流产业园区金融、商务等服务配套设施建设。2 、目标年限设计使用年限 15 年。3 、规模物流中心占地面积 412 亩，商品经营品种包括 硬质合金、 有色金 属加工、机械铸造、出口木竹精深加工制品、电子节能灯、灯管、 灯具 等商品。4 、配送及仓储规模 配送能力：日订单发生量 50000，120000 笔；日发生品种数 120000 种；进货提前期 3 天；配送提前期 18 小时；第二节 建设规模 为实现上述建设目标，需新建大规模的加工仓储物流配送中心、 展览中心、金融中心写字楼，

44、商务宾馆、会议中心等以及有关配套设 施，共计占地 412 亩。行政办公和生活服务设施面积不超过规划面积 的 7%，绿地率控制在 20%以。一、主体工程 新建仓储物流配送中心，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑 面积约 153786.89M2 ，钢筋砼框架结构，包括仓储、配送、加工、信 息系统、办公等用房。展览中心总建筑面积约 10000M2 ，金融中心写 字楼 22000M2 ，会议中心 12000 M2 ，商务宾馆 18000 M2 （ 250-300 个床位）。二、辅助配套设施工程 1、辅助配套设施用房主要为冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、 发电机房等用房，均为单层砖混结构 ；2、多功能广

45、场、室外停车场等室外工程；3、绿化、给排水、强弱电、暖通、消防等配套公用工程；4、物流配送中心、批发展示中心所需的物流设备、信息系统及办 公用具等。第三节 项目建设容一、仓储设施建设 仓储设施拟定选用高架库货架，高架库货架包括货架和托盘，托 盘拟采用木质托盘。 货架间距需满足升降车和电瓶搬运车的运输要求。 地面采用金刚砂耐磨地坪技术，起到很好的防尘及防沙的作用，单位 面积承重5吨/M2，可以满足各种货物的存放及货架的安装需求。配 有活动层式货架，采用叉车唧车配合作业。仓库分为存储区、理货区、 出货暂存区，全部实行电脑化管理。仓储设备主要有运输车辆、高架库货架、夹包机、监控系统，高 度调节板等。

46、作业设备主要包括电瓶升降叉车、电动托盘叉车、液压 手动叉车、夹包机）等，还配置了货架，小推车、老虎车等专业作业 设备。该中心计算机管理及监控系统包括服务器 （双机热备份） 、磁带机、 计算机、工作站、通讯模块、打印机、条码阅读器、红外通讯装置、 显示系统、服务器操作系统、数据库系统、管理软件、监控软件等。 二、配送设施建设配送设施的作业流程可分为：进货、检验、编码、入库、配货、 补货、调库、盘点、作业计划编制、配载、库管、新品登录与工艺编 制。通过这一系列活动完成将商品从制造厂家分装配送到各物流网点 的目的。配送的主要流程见图 4-1。图4-1配送流程路线示意图配送运输车辆主要有箱式货车、电瓶

47、搬运车、升降车等。电瓶搬 运车主要用于货物在配送中心部的运输，箱式货车主要用于货物的外 运，升降车主要用于高架库货架与库房地面之间的货物搬运。根据拟 建库区部运输情况，暂考虑电瓶搬运车配置35辆、升降车35辆、夹包机30台。根据对外配送地区的情况分别考虑箱式货车的配备初步确 定城区安排5.5吨车450辆,城外安排20吨车80辆。考虑食品冷藏需 要，别外购置20吨和15吨进口冷藏车各120辆。同时，购置自动扶 梯、电梯、办公用具等相关设备。三、信息中心建设从供应方的角度来看， 配送中心从事高效的流通加工、库存管理、运输和配送等活动；从需求方的角度来看，配送中心必须以最大的灵 活性和及时性满足各类

48、客户的需要。管理信息则为配送中心完成这些 功能提供有力的支持和保证。配送中心除了在物流设备、物流技术上 提高其自动化、省力化外，管理信息的建设是提高作业效率，提升其 现代化程度的重要的标志。（一）信息系统总体设计1 、信息流商品流通过程中存在着三种重要的容流，即商品流、资金流、信 息流。其中，信息流一方面伴随着商品流而产生，另一方面又起着引 导物流进行有规律运动的重要作用，它是分析商品流、导向资金流、 进行经营决策的重要依据。 在物流配送中心，如何调度好信息流流向， 正确及时地处理每一笔货物的信息是提高效率、节约成本的关键。系统信息流简图见图4-2。要货图4-2配送中心信息流简图2 、信息系统

49、目标做好仓库收、发、存等基本信息的收集、保存和加工工作，为其它 系统的相关处理提供准确的数据支持。最大限度地缩短商品出入库的时间，减少劳动力消耗；通过系统部及公众网络，使得其他关系统能及时得到最新的库存信 息，提高管理工作的有效性以及对客户的服务质量；逐步形成企业的决策支持系统，为企业发展规划的制定提供更加科 学合理的手段。（二）信息系统总体结构在充分考虑系统的开放性、集成性、实用性、先进性、可靠性和 经济性的基础上，按照系统总目标的建设要求，形成本配送中心信息 系统的体系结构，详见图 4-3。硬件 HARDWARE支撑平台操作系统进 货 管 理配送需求门店 信息管 理商品库存管理配货 配载

50、运力 管理决*策支持财 务 管 理物流信息公开发布应用系统部数据库公共信息数据库数据库图4-3信息系统总体结构示意图从系统的结构图可以看出，系统具有充分的开放性，既能满足配送中心的发展需要，又从技术上充分考虑不同层次的信息要求；不但 促进了网上电子商务的发展，而且可以为社会用户提供信息服务。基 于上述总体结构，确定以下信息系统功能模型图与系统功能树，分别 参见图4-4。门店需求门店营业数据市场信息商品信车人物配送中心肇肖售指令（变价、清仓、盘点）捕库存信息爭己送商品信息（至门店）息辆员 流统施图4-4物流配送中心信息系统功能模型图（三）条形码技术信息系统拟米用条形码技术，条形码技术作为一种成熟

51、的信息处 理技术，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等优点，条 形码技术是实现电子数据交换（EDI）的基础，是仓储物资快速准确保 障的重要手段。本项目物流配送中心采用国际条码标准，建立一整套物流条码标 准体系，大力推进物流条码的应用和发展。四、金融中心本项目金融中心拟建设写字楼 22000 平方米，设计为多层框架结 构，出租给物流园的各个企业或商户。五、会议中心本项目会议中心设计为多层框架结构， 建筑面积为 12000 平方米。六、商务宾馆本项目商务宾馆拟建筑面积为 18000 平方米，为多层框架结构， 设计 250-300 个床位，出租给有经营宾馆意愿的物业单位，供园区客 商及往来人

52、员休息。第五章 项目场址与建设条件 第一节 项目场址 本项目场址所在地：某县，占地面积 412 亩。第二节 建设条件*县位于*省西北部，*市北部，地处北纬28° 4629° 06', 东经114° 55'115° 31'之间，东邻安义县，南界奉新县，西毗修 水县，北接武宁县，东北连永修县。 * 县域东西最大横距 68 公里，南 北最大纵距 33.1 公里，总面积 1377.49 平方公里。总人口 14.2 万人。* 县城双溪镇，位于县域东南部。县城距 80 公里，至昌北机场 50 公里，离 155 公里。昌铜高速公路（至 * 段）

53、建成通车后，将全面改善 * 交通条件，加快*融入“半小时经济圈”和“环鄱阳湖经济圈”发展 步伐。* 生态环境优越，全县森林覆盖率高达84.1%,三爪仑景区达95.7%。是全国生态建设示县、全国绿色小康县、全国绿化模县、“中 国桠柑之乡”、“中国娃娃鱼之乡”， *省首届“十佳绿色生态县”。 境空气质量优良， 动植物资源十分丰富， 被专家誉为“天然基因库”和 “天然氧吧”， 是省环保局确定的 * 省种质资源库建设地， 是全省林改 先进县、全省果业十强县。近年来， * 县委、县政府坚持“生态立县、工业强县、旅游兴县、 林果富民”的发展思路，围绕“工业高地、农业净地、旅游胜地、人居 佳地、和谐福地”的

54、发展定位， 提出了全力打造“中国生态明珠”的发展构想。 2009 年被评为“全省固定资产投资增长先进县”* 工业从无到有， 初步形成了硬质合金精深加工、 有色金属加工、 机械铸造、 木竹精深加工等支柱产业。 为积极策应鄱阳湖生态经济区建 设，发挥生态优势，加快培育低碳经济产业。 2008 年，省发改委批准 在* 建设* 省唯一的硬质合金工具产业基地， 该产业被列为 * 市十大招 商产业，以 * 江钨硬质合金有限公司为龙头的硬质合金工具产业基地正 在打造高科技前沿工业阵地。 2010 年 7 月，省发改委批准在 * 建设 * 绿色照明产业基地，以合力照明、超维光电、乾亨光电、蔓歌光电、斯 若谱光

55、伏为龙头的绿色照明产业族群在 *迅速崛起。 2010 年 6 月，装 机容量 240万千瓦、一期投资 50 亿元的洪屏抽水蓄能电站项目正式开 工建设。* 农业着力打造绿色农业、 有机农业两个发展平台， 按照绿色有机 标准， 重点在山上片建好绿色大米、 有机白茶基地， 在山下片建设绿色 椪柑基地。 目前绿色椪柑已达到全县农民人均一亩果。 农民人均来自生 态高效经济作物的收入占年总收入的 70%以上。 现在正在整体推进有机 农业县建设，加快绿色农业生产向有机农业生产转换。 目前, 全县（ 绿色） 有机食品标准化生产基地核心区面积达 8.15 万亩，建立有机水稻、椪 柑、白茶基地 1.5 万亩，实施

56、有机产品基地转换面积 15.6 万亩，13 个 产品通过了有机食品认证， * 被评为全省果业十强县， “ * 白茶”荣获 第八届“中茶杯”特别奖；“ * 椪柑”被批准为国家地理标志保护产 品。生态旅游是 * 的新兴产业， * 有丰富的旅游资源，有一级景点 10 处，二级景点 36 处，特别值得一提的是，三爪仑景区空气中负氧离子 含量高达每立方厘米 10 万个，细菌含量几乎为零，全国罕见，真正的 天然“氧吧”。 目前已开发了以骆家坪、 观音岩、 宝峰等八大景区组成 的百里风光带，形成了一个多功能生态旅游区。 2007 年* 被列入首批 全省旅游强县，成功入选全省旅游强县创建县和“中国生态旅游大

57、县” 200强，是国家AAAA级旅游风景区。旅游客源市场辐射到、上海、 等省市并扩大到东南亚国家和地区。 通过实施大项目带动战略， 引进了 * 中部梦幻城、恒茂金罗湾国际度假村、华东交工学院学生实训基地、 * 旅游商贸学院等重大旅游项目，整体投资达 60 多亿元，将全面推进 * 旅游升级换代。其中投资 20 亿元的 * 中部梦幻城建设项目，设计年 接待能力为 200 万人，将建成以娱乐度假为主体，集少儿梦幻天地， 森林保健， 康体养生， 会议商务， 旅游房产等多功能为一体的梦幻型生 态旅游区，成为与三爪仑国家示森林公园旅游季节互补的旅游产业龙 头， * 省旅游娱乐度假的标志性产品， 以及具有省际市场核心竞争力的 国家5A级娱乐度假型旅游区。1 、地理气候* 县位于 * 省西北部， * 市东北部，东界安义县，南邻奉新县， 西毗修水县，北倚武宁县，东北连永修县 ,距省会市 80公里。地处北 纬 28°47' 至 29°06' ，东径 114°54' 至 115°